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B SMART
  • 03/12/2024
Mercredi 4 décembre 2024, SMART PATRIMOINE reçoit Stéphane Fritz (Président, Guy Hoquet)

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Transcription
00:00Et c'est parti pour les clés de l'IMO, le rendez-vous dédié à l'acquisition immobilière
00:07ou à l'investissement immobilier de Smart Patrimoine et aujourd'hui nous allons faire
00:10le point sur la manière dont appréhendait ce marché de l'immobilier en fin d'année
00:162024 et pour cela nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine
00:20Stéphane Fritz.
00:21Bonjour Stéphane Fritz.
00:22Bonjour Nicolas.
00:23Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
00:24Vous êtes président de Guy Hocker l'Immobilier alors dans un instant on va évoquer la manière
00:28dont les parlementaires voient l'immobilier depuis quelques mois notamment lorsqu'il s'agit
00:33de par les fiscalités.
00:34Juste avant peut-être un point quand même sur le marché immobilier cette année 2024,
00:38cette année qui a été marquée par des anticipations de baisse de taux des banques
00:42centrales puis des baisses de taux effectifs des banques centrales qui ont conduit quand
00:44même à une baisse du coût du crédit lorsque l'on veut réaliser une acquisition immobilière.
00:51Est-ce qu'on peut parler de reprise, il reste encore un mois avant la fin de l'année, mais
00:54est-ce qu'on peut parler d'une année de reprise en 2024 Stéphane Fritz ?
00:57Oui depuis déjà le mois de septembre avec la baisse des taux, on a une reprise légère,
01:02les agences immobilières sont fréquentées à nouveau par les acheteurs autant que les
01:05vendeurs.
01:06On a un sujet en revanche sur l'allocation, un vrai sujet sur l'allocation, une vraie
01:11tension extrêmement forte et on a beaucoup de gens qui aujourd'hui n'ont pas pu acheter
01:15du regard à l'augmentation des taux et que c'est brutal depuis ces deux dernières années.
01:19Donc on revoit à nouveau revenir les gens vers les agences.
01:22Pour de l'allocation cette fois-ci ?
01:25Pour de l'allocation ou aujourd'hui de l'habitation, mais on a du mal aujourd'hui à loger des
01:30gens en location parce qu'on ne trouve pas suffisamment de biens.
01:32En revanche il y a des biens, il y a plus, il y a 8,5% de biens en plus en offre qui
01:38n'ont pas trouvé preneur avec l'augmentation des taux.
01:40Donc on a un vrai effet ciseau sur ce sujet-là.
01:43Est-ce que c'est une reprise ? C'est une reprise légère, c'est un atterrissage en douceur
01:47sur une année extrêmement compliquée.
01:49Donc on n'est pas trop optimiste non plus mais on constate effectivement que ça va
01:53un petit peu mieux.
01:54Qu'est-ce que ça veut dire ? Ça veut dire que le coût du crédit est encore trop élevé
01:59ou le sujet c'est un sujet valorisation, un sujet prix dans l'immobilier ?
02:03Non, le sujet c'est le pouvoir d'achat des Français.
02:06Si on parle de ça aujourd'hui, les politiques prennent à l'envers depuis déjà sept ans
02:10systématiquement le sujet.
02:11On fiscalise, on fiscalise, on fiscalise, on enlève les aides et on a de facto beaucoup
02:17moins d'impôts parce que quand le bâtiment va, tout va.
02:20Je vous donne l'exemple, dernièrement je lisais un article en venant en taxi ce matin
02:25et en fait le CESE aujourd'hui, le Conseil Économique et Social et Environnemental tire
02:32la sonnette d'alarme parce qu'il a vu passer aujourd'hui la part de l'immobilier dans
02:36le pouvoir d'achat dans le budget des Français de 19,6 à 26,6 aujourd'hui, c'est 35% d'augmentation
02:44dans le budget des Français.
02:45On voit bien qu'on aurait voulu par le truchement de la baisse des prix donner beaucoup plus
02:52de pouvoir d'achat mais la réalité c'est qu'on a encore cette année, malgré la difficulté
02:57aujourd'hui du marché, on a 2,5% d'augmentation au national des prix sur l'immobilier.
03:02Ça veut dire quoi ? Ça veut dire qu'il faut que les prix baissent, que la fiscalité laisse
03:05un petit peu l'immobilier tranquille ? Quelles sont les solutions ?
03:08C'est ce que dit le CESE, il faut construire plus alors que ça fait sept ans qu'on nous
03:11dit qu'il faut construire moins alors qu'en réalité on sait très bien construire inclusif,
03:17soucieux de l'environnement, il nous faut construire plus si on peut aujourd'hui faire
03:21baisser les prix.
03:22Un mot sur les discussions à l'Assemblée nationale et au Sénat sur ce projet de loi
03:29de finances.
03:30Comme on ne sait pas ce qu'il adviendra de ce projet de loi de finances, j'ai sélectionné
03:35quelques propositions qui ont été faites sur ces derniers mois, il y a eu la hausse
03:39des frais de notaire, à un moment on a également évoqué la suppression du régime du LMNP
03:46parmi d'autres propositions qui ont été faites en matière de fiscalité sur l'immobilier.
03:51Ça veut dire qu'aujourd'hui, à fin 2024, même si on ne sait pas exactement à quoi
03:54ressemblera la fiscalité d'une transaction immobilière ou d'un investissement immobilier
03:58dans les prochains mois, prochaines années, il faut avoir en tête que la fiscalité va
04:02augmenter, c'est ce que vous dites à vos clients, c'est ce que vos clients ont en tête
04:05chez Guillauc et l'Immobilier.
04:06La politique doit changer de ce point de vue-là, on doit avoir aujourd'hui un plan Marshall
04:10sur le logement et la très bonne nouvelle, c'est que quand le logement va, en règle
04:13générale, les caisses de l'État se remplissent, à l'inverse, quand on fiscalise et qu'on
04:16contraint, les caisses de l'État aujourd'hui, elles se paupérisent.
04:19Donc c'est exactement l'inverse de ce qu'il faut faire et les premières mesures
04:23montrent exactement ce que pense le Président sur ce sujet-là.
04:27Il y a environ 12 milliards d'investissements en France par an, vous connaissez bien ça
04:32à Smart Patrimoine, il y en a 8 qui sont dans l'immobilier, ils aimeraient inverser
04:36la donne.
04:37Ils aimeraient qu'il n'y en ait que 4 dans l'immobilier et 8 dans les entreprises.
04:40Le problème c'est que l'Immobilier rassure les Français, c'est l'investissement
04:43premier aujourd'hui, donc il faut changer cette donne-là, il faut rester sur nos capex,
04:50rester sur nos sujets aujourd'hui, il faut continuer à aider les Français à investir,
04:55ce n'est pas l'État qui va investir dans le logement et dans la construction.
04:59Les unsins, les institutionnels, c'est en gros 22% historiquement, donc on a besoin
05:04de monsieur et madame tout le monde pour venir investir pour construire et il faut
05:08construire plus si on veut aujourd'hui que les prix baissent.
05:12Les prix ont encore évolué malgré aujourd'hui la contraction des taux et la difficulté
05:16à se loger.
05:17Donc il y a une volonté politique, il y a la réaction des professionnels de l'immobilier
05:20puis il y a les investisseurs, qu'est-ce qu'on leur dit à fin 2024 ?
05:23Pour l'instant on leur dit que ça va augmenter, on leur dit que les droits de mutation vont
05:27augmenter, on leur dit que les LMNP vont arrêter, que le PINEL va se terminer, donc on leur
05:31dit qu'il faut aller mettre leur argent ailleurs, c'est ce qu'on est en train de
05:34leur dire.
05:35Et donc c'est un drame parce que le CESE c'est exactement ce qu'il dit, ça a augmenté
05:38de 19,6 à 26,6 la part du logement dans le budget des français et c'est l'effet contraire
05:44qu'on attend.
05:45Il faut impérativement aujourd'hui faire que les prix baissent.
05:47Les prix ne baisseront que si on construit plus et moi vous voyez je dirige un réseau
05:52qui fait essentiellement de l'ancien donc je ne suis pas concerné par ce que je dis
05:54donc pas partie prix, il faut aider aujourd'hui les promoteurs à construire beaucoup plus.
05:59On a besoin de plus de construction pour accompagner la démographie de la France.
06:04Si on regarde les tendances globales, vous effectivement vous êtes plutôt dans l'ancien,
06:08est-ce que vous constatez qu'il y a des zones géographiques, des typologies de biens,
06:13des tailles de biens qui reprennent plus que d'autres, on parle de reprise timide au niveau
06:17global, si on rentre un petit peu plus dans le détail, quels sont les constats qu'on
06:20peut faire sur ce marché immobilier ?
06:21Plus de 2,5 en augmentation des prix sur le national évidemment avec une très très
06:25grande disparité.
06:26Par rapport à quoi, il y a un an ?
06:27Oui, par rapport à un an.
06:28Au cas d'aujourd'hui, on a une très très grande disparité sur des villes moyennes
06:32sur lesquelles ça a explosé en termes de prix ces trois dernières années, c'est
06:35un retour à l'équilibre donc on a des baisses assez fortes mais en réalité au national
06:39on a une augmentation encore de 2,5 et on le sait, c'est ce que dit le CESE, c'est
06:43par la pression aujourd'hui, comme on n'a pas construit, on n'a pas suffisamment
06:47de logements pour loger les Français et donc il y a forcément quand il y a une pression
06:50de la demande sur l'offre, de facto les prix augmentent.
06:55Aujourd'hui, les acquéreurs qui poussent la porte d'une agence guillotin l'immobilier,
07:00ils cherchent quoi plutôt en centre-ville, plutôt sur les eaux littorales, c'est assez
07:05uniforme, il y a des tendances très claires ?
07:07Aujourd'hui, il y a une pression assez forte sur le PACA, sur la Bretagne, sur le bord
07:11de mer en fait, tous les beaux endroits, Paris encore également et sinon l'acheteur on
07:15sait à peu près qui il est, c'est-à-dire que c'est quelqu'un qui a entre 35 et 44
07:20ans, qui est en coupe majoritairement, souvent avec un enfant et qui est locataire.
07:24Aujourd'hui, c'est plutôt ceux-là qui cherchent à accueillir un bien.
07:28Donc le retour quelque part des prix moins excédents sur le marché, si c'est santé
07:32qu'on peut appeler ça des prix moins excédents.
07:33Oui, avec un pouvoir d'achat supérieur.
07:35Merci beaucoup Stéphane Fritz de nous avoir accompagné dans cette première partie de
07:39Smart Patrimoine, les clés d'immo.
07:40Je rappelle que vous êtes président de Guillauquet l'Immobilier, merci beaucoup et qu'on se
07:44retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.

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