L’immobilier représente souvent la majeure partie d’un patrimoine familial

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Retrouvez les incontournables de la gestion de patrimoine avec Philippe David et Thomas Binet, en partenariat avec le Groupe Bacalan
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##INCONTOURNABLES_IMMOBILIER-2025-07-21##

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00:00Groupe Bacalant, créateur de valeurs immobilières présente

00:03Sud Radio, les incontournables de l'immobilier, Thomas Binet.

00:09Bienvenue dans ce nouvel épisode d'Oser investir les incontournables de l'immobilier.

00:13Je suis accompagné de Stéphane Dallier, président associé au sein du groupe Bacalant.

00:17Bonsoir Stéphane.

00:18Bonsoir Thomas.

00:19Stéphane, ce soir on va parler d'un sujet devenu, ou souvent tabou d'ailleurs,

00:23parfois repoussé mais qui mérite d'être anticipé.

00:26On parle de la transmission, la succession et comment l'immobilier peut devenir un allié stratégique

00:31pour transmettre son patrimoine en douceur.

00:33Alors Stéphane, première question, pourquoi est-ce si important d'anticiper la transmission de son patrimoine immobilier ?

00:40Eh bien tout simplement parce que si on ne prépare rien, on s'expose à deux problèmes majeurs.

00:44Une fiscalité très lourde pour les héritiers et parfois une transmission conflictuelle.

00:50L'immobilier représente souvent la majeure partie d'un patrimoine familial.

00:53Or en l'absence d'anticipation, les droits de succession peuvent grimper jusqu'à 45%.

00:58Et dans certains cas, les héritiers sont contraints de vendre pour pouvoir payer.

01:02Donc si je vous entends bien, la clé c'est la transmission anticipée.

01:06Concrètement, comment fait-on ?

01:08La première piste, c'est de donner de son vivant.

01:12Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 euros par enfant tous les 15 ans,

01:15sans aucun droit à payer.

01:17Mais cela vaut aussi pour des biens immobiliers à condition, et il faut toujours insister dessus,

01:22à condition de faire une donation notariée.

01:25Et il y a du nouveau cette année, n'est-ce pas ?

01:27Une réforme entrée en vigueur en 2025, c'est bien ça ?

01:30Oui, exactement. Dans la loi de finances 2025, on a introduit une nouvelle mesure incitative.

01:34Une exonération temporaire des droits de donation jusqu'à 100 000 euros par donateur,

01:39sous certaines conditions.

01:40La première, c'est que l'argent doit être utilisé par le bénéficiaire pour acheter un bien immobilier neuf

01:45ou pour financer des travaux de rénovation énergétique importants sur un logement,

01:50évidemment destiné à devenir sa résidence principale.

01:52Donc en clair, on peut aider ses enfants à devenir propriétaires ou à renover leur logement,

01:57tout en optimisant fiscalement ?

01:59Exactement, c'est un vrai levier patrimonial.

02:02On transmet de son vivant de façon ciblée, utile et surtout hors fiscalité.

02:07C'est aussi une réponse aux enjeux environnementaux,

02:09car seules les rénovations énergétiques significatives sont concernées.

02:13Et si on ne veut pas transmettre de cash, mais plutôt un bien immobilier en lui-même ?

02:17Eh bien dans ce cas, il y a la donation en nues propriétés qui reste une véritable stratégie de référence.

02:22Vous donnez la nues propriétés à vos enfants, vous conservez l'usufruit,

02:26comme ça vous pouvez continuer à percevoir les loyers ou simplement à y vivre.

02:30La valeur taxable est réduite en fonction de votre âge et à votre décès,

02:33vos enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires.

02:36Et on entend beaucoup parler des SCI aussi, société civile immobilière, toujours utile ?

02:42Oui, toujours. La société civile immobilière familiale permet de loger un ou plusieurs biens immobiliers

02:47et de transmettre progressivement des parts sociales.

02:50C'est un outil idéal pour éviter les blocages entre héritiers,

02:53faciliter la gestion et transmettre en douceur.

02:55Donc Stéphane, aujourd'hui on a tout un arsenal à disposition,

02:59donations simples, démembrements, société civile immobilière

03:02et désormais d'ailleurs cette nouvelle exonération, donc ciblée pour l'immobilier neuf ou rénové.

03:07Exactement. Et plus vous vous y prenez tôt, plus les leviers sont puissants.

03:11D'autant que les dispositifs peuvent se combiner, par exemple donner une somme exonérée via la nouvelle loi

03:15et organiser en parallèle une donation en nues propriétés au départ de SCI.

03:19Et si on ne fait rien ?

03:20Si on ne fait rien, c'est la loi qui décide pour vous.

03:22Donc les héritiers payent souvent très cher et dans l'urgence.

03:25Anticiper, c'est protéger ses proches, mais c'est surtout préserver l'intégralité du patrimoine.

03:29Merci Stéphane pour vos conseils clairs et concrets.

03:32La transmission n'est pas qu'une affaire de fiscalité, vous l'avez entendu,

03:35mais c'est aussi un acte de prévoyance et de bienveillance.

03:38On vous retrouve lundi prochain pour un autre numéro d'Osez Investir,

03:41les incontournables de l'immobilier.

03:43Et pour ce qui me concerne, je vous donne rendez-vous tous les soirs de la semaine à 18h50

03:46et dimanche matin dès 9h30 sur Sud Radio dans la matinale week-end.

03:50Sud Radio, les incontournables de l'immobilier.

03:55Thomas Binet.

03:55Avec Groupe Bacalant, créateur de valeurs immobilières.

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