En quatre ans, les ventes immobilières en Île-de-France ont chuté de près de 50 % en petite couronne

ici Paris Île-de-France

Emmanuel Trouillard, chef de projet logement à l'Institut Paris Région, invité d'ICI Paris Île-de-France,  le 5 juin 2025.

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00:008h15, avez-vous du mal à acheter en Ile-de-France ?

00:04Appelez-nous 01 42 30 10 10 car la crise dans l'immobilier francilien continue avec ce matin une première étude édifiante

00:11publiée par l'Institut Paris Région. Pour en parler, nous recevons son chef de projet logement.

00:16Bonjour Emmanuel Trouillard.

00:18Bonjour, merci de me recevoir.

00:19Quand on regarde les ventes immobilières, l'Ile-de-France n'a jamais été aussi divisée.

00:24D'un côté, on peut dire que Paris sauve les meubles et la petite couronne est touchée pour le coup vraiment de plein fouet par la crise.

00:30C'est ça, depuis la remontée des taux en 2022-2023, il y a une très forte contraction du marché de l'accession à la propriété

00:35qu'on a essayé de documenter avec notre étude.

00:39Et effectivement, il y a des disparités territoriales puisque Paris résiste mieux que le reste de l'Ile-de-France

00:44alors qu'en petite couronne, en grande couronne, le nombre de ventes a eu tendance à s'effondrer.

00:49Assez paradoxalement, parce qu'on s'imaginerait que c'est là que les prix sont moins chers

00:52mais c'est là que sont aussi les accédants les plus fragiles, on va dire, les moins solvables.

00:56Tandis qu'à Paris, on a beaucoup d'accédants qui... c'est déjà un marché d'exception en quelque sorte

01:02donc ça s'est plus maintenu.

01:04Et les chiffres sont parlants, on est autour de près de 50% de ventes en moins, c'est ça sur la petite couronne ?

01:09C'est ça, on est sur du moins 40-45% sur la petite et la grande couronne aussi

01:15même si la grande couronne a un tout petit peu mieux résisté

01:17parce qu'elle propose des prix qui restent quand même plus abordables

01:21que ce qu'on observe encore en petite couronne

01:22mais le recul est général juste avec cet îlot parisien qui résiste.

01:27Donc autour de 40% et à Paris par contre c'est du moins 5-6% c'est ça ?

01:31C'est ça, pour les dernières données dont on dispose dans cette étude, ça va beaucoup mieux résister

01:35même s'il se maintient, voilà, ce mouvement général en Ile-de-France qui est classique

01:41c'est-à-dire que la plupart des gens quand même qui viennent de Paris vont plutôt acheter en petite couronne

01:44beaucoup vont se déplacer vers la petite couronne

01:47et ceux qui venaient de petite couronne aussi vont souvent accéder en grande couronne

01:50donc il y a ce mouvement vers la périphérie qui se maintient

01:53mais qui est un peu grippé par la crise actuelle et les taux d'intérêt plus élevés.

01:57Justement les taux, parlons-en, la situation a été assez alarmante sur les 4 dernières années.

02:02Oui, alors paradoxalement les taux par rapport à ce qu'on a pu observer

02:05on va dire 10 ou 15 ans par avance ne sont pas si élevés que ça

02:09puisqu'on est aux alentours de 3%

02:10mais le marché s'était habitué à des taux extrêmement bas

02:13et des conditions de prêts extrêmement favorables

02:15puisqu'on flirtait avec les 1%

02:17et les durées de prêts n'avaient jamais été aussi importantes

02:19donc en fait la montée des prix en Ile-de-France

02:22qui a été très importante depuis les années 2000

02:24parce que ça a quasiment été multiplié par 3

02:26ça a été porté surtout par ces conditions de prêts

02:29en fait ça n'a pas été porté par l'augmentation des revenus des franciliens

02:31ça a été porté par ces prêts

02:33et donc la remontée des taux soudaine à partir de 2022

02:37ça a fait tout dérailler entre guillemets

02:38parce que les prix se sont maintenus

02:40mais c'est ce qu'on essaie de montrer dans notre étude

02:42les coûts générés par les taux d'intérêt eux ont explosé

02:46ce qui fait que concrètement le coût global d'une opération

02:50c'est ce qu'on essaie de montrer dans la note

02:51lui a largement, même à prix constant

02:54il a largement augmenté à cause de ces coûts

02:57entre guillemets cachés

02:57qui ne sont pas affichés dans les prix immobiliers

02:59mais qui viennent s'ajouter

03:00Emmanuel Trouillard, si l'on s'intéresse au profil des acheteurs

03:03votre étude montre que les primo-accédants

03:05vous le disiez, ceux qui deviennent propriétaires pour la première fois

03:07sont vraiment les grands perdants

03:09c'est ça parce qu'en 2019

03:10pour vous donner une idée de la chute

03:13de la part des primo-accédants

03:15en 2019 c'était 67% des acquéreurs

03:18pour des opérations d'accession à la propriété

03:21et là en 2023

03:23donc pour les dernières données dont on dispose dans cette étude

03:25c'est tombé à moins de 50%

03:27on est passé à 49%

03:28donc en fait le gros

03:29tandis que les secondos-accédants

03:31c'est-à-dire ceux qui étaient déjà propriétaires

03:33eux se maintiennent on va dire dans les transactions

03:35donc la crise elle est vraiment à ce niveau-là

03:37c'est au niveau des primo-accédants

03:39et plus généralement des ménages les moins aisés

03:42les moins solvables

03:43qui notamment ne disposaient pas déjà d'une résidence principale

03:49à revendre pour financer leur achat immobilier

03:51pour le coup l'extension du prêt à taux zéro

03:54ça c'est une bonne nouvelle

03:54oui voilà ça peut aider

03:57ça a été mis en place justement par le gouvernement

04:00pour essayer de réagir à cette crise

04:02et ça va permettre peut-être de relancer

04:04notamment en petite et en grande couronne

04:06puisque ça s'adresse spécifiquement aux primo-accédants

04:10sous conditions de ressources

04:12donc effectivement ça les cible

04:14est-ce que ce sera suffisant ?

04:15ça en verra

04:16il faudra aussi qu'il y ait une correction sur les prix

04:19tout simplement pour s'adapter aux nouvelles conditions

04:21c'est-à-dire concrètement ?

04:24comme je l'expliquais

04:25le coût global de l'opération

04:26il a augmenté avec ses taux d'intérêt

04:28donc il faudrait que les prix des opérations

04:30les prix immobiliers affichés

04:31baissent pour s'adapter

04:32c'est-à-dire pour revenir au moins aux conditions

04:34qui étaient celles d'avant la crise

04:35et donc en fait

04:37c'est une diminution des prix immobiliers

04:39pardon, une diminution des prix immobiliers

04:42qui doit être pris en charge entre guillemets

04:44par les propriétaires de logements

04:47tandis que voilà

04:48les banques vont

04:48avec les taux d'intérêt tels qu'ils sont

04:49vont générer plus de coûts

04:52un dernier point sur le marché locatif

04:54il y a la sortie progressive

04:55on le sait des logements classés G

04:56enfin les plus énergivores

04:58ça pourrait rebooster le marché

05:00est-ce que le malheur des uns en fait

05:02fait le bonheur des autres ?

05:03oui c'est ça

05:03paradoxalement

05:04les étiquettes énergétiques

05:07qui vont faire sortir certains logements

05:09de la possibilité d'être loués

05:10ça va

05:12ça ampute déjà

05:13c'est-à-dire au niveau des prix de vente

05:15ça a déjà un gros impact sur les prix de vente

05:17on les constate déjà

05:18des grosses remises

05:19donc sur ceux qui sont étiquetés

05:21G, F ou E

05:22parce que voilà

05:23les acheteurs anticipent des gros travaux

05:25des travaux importants

05:27et donc ça peut

05:27entre guillemets

05:28faire des opportunités

05:29pour ceux qui voudraient absolument

05:31accéder à la propriété

05:32actuellement

05:33mais paradoxalement

05:34ça risque d'amputer aussi

05:36le marché locatif

05:37qui est aussi en très grande difficulté

05:38en Ile-de-France

05:39donc

05:39ça serait peut-être

05:41gagnant-perdant

05:42c'est pas une solution

05:44forcément satisfaisante

05:46et on parle de Paris là

05:47pour le coup

05:47principalement

05:48Paris est vraiment en première ligne

05:50sur ces questions-là

05:51puisque le parc est plus ancien

05:52dans Paris-Intramuros

05:53et donc là

05:54la part des logements

05:55avec des étiquettes

05:56classées passoire énergétique

05:58est très importante

05:58et donc on va se retrouver

05:59face à cette problématique

06:00merci beaucoup

06:01Emmanuel Trouillard

06:02d'avoir été l'invité

06:03d'ici Paris-Ile-de-France

06:04vous êtes le chef de projet

06:05logement de l'Institut Paris Région

06:07et l'étude sera retrouvée

06:08sur le site

06:08d'ici Paris-Ile-de-France

06:09bonne journée

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