Vers une baisse des prix de l'immobilier en Isère ? Le président de la chambre des notaires fait le point

ici Isère

18/12/2023

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00:00 Vous avez la parole et on parle immobilier.

00:02 L'immobilier en crise, le nombre de transactions a baissé de presque 20% sur un an,

00:07 en cause notamment la hausse des taux d'intérêt, alors que les prix eux ne baissent pas.

00:11 Ils ont même augmenté à Grenoble de 2,5% sur un an et cela se répercute aussi sur l'allocation.

00:18 Alors acheter sa maison, vendre sa maison, est-ce que c'est impossible en ce moment ?

00:22 Est-ce que vous avez fait face à trop de difficultés, vous n'y arrivez pas, vous vous attendez ?

00:27 Venez nous raconter votre positionnement, vous avez changé d'objectif aussi, 0,4, 76, 46, 45, 45.

00:34 Et pour en parler, notre invité, Stanislas Dufresne, président de la Chambre des notaires de l'ISER.

00:39 Bonjour Monsieur Dufresne. Bonjour.

00:41 Merci d'être avec nous, vous exercez à Alvar depuis près de 20 ans.

00:44 Est-ce que d'abord cette tendance nationale qu'on observe -20%, est-ce qu'elle s'observe aussi en ISER ?

00:51 Alors on la constate en fait sur l'ensemble du territoire national,

00:54 mais on la constate également en ISER, l'ISER ne s'échappe pas en fait à la règle de la baisse du volume de transaction.

00:59 Alors il faut quand même dire qu'on est parti en fait d'un niveau assez haut,

01:03 puisqu'on compare en fait cette baisse du volume de transaction par rapport à celle d'il y a un an,

01:09 ou même il y a deux ans en fait, la période post-crise sanitaire, qui a été particulièrement importante.

01:16 On avait des volumes de transaction au niveau national d'un million deux cent mille transactions par an,

01:22 et là on redescend plutôt vers un million, qui était là ce qui se passait en fait avant la crise sanitaire.

01:27 On revient à la normale en quelque sorte.

01:29 Voilà, un petit peu.

01:30 Même si c'est une chute évidemment, vous avez déjà connu une situation pareille, une chute aussi forte ?

01:35 Alors on a connu, c'est pas la même chose.

01:37 En 2008-2009, il y a eu une chute en fait de l'immobilier, mais elle était différente,

01:44 elle était très brutale et ça a repris en fait assez rapidement.

01:48 D'accord, après la crise des subprimes.

01:50 Exactement. Alors que là, depuis l'automne 2022, c'est un ralentissement en fait qu'on observe,

01:59 qui est durable, il est linéaire, mais il ne s'interrompt pas en fin de compte.

02:04 Qu'est-ce qui bloque le plus ? Où est-ce que ça bloque le plus d'abord peut-être ?

02:08 Alors de toute façon, la cause c'est l'inflation.

02:11 Oui.

02:11 Inflation qui a entraîné la hausse des taux, qui était particulièrement bas là aussi antérieurement.

02:18 Et cette hausse des taux en fin de compte, et bien fait qu'il y a un accès au crédit qui est un petit peu plus difficile.

02:25 Vous avez dû entendre la problématique du taux d'usure qui s'est présenté au printemps.

02:30 Donc c'est le taux auquel les banques elles-mêmes empruntent à la baissure.

02:33 Alors c'est le taux au-delà duquel un emprunteur ne peut pas emprunter.

02:37 Et comme les taux augmentaient plus vite que l'ajustement du taux d'usure,

02:42 automatiquement les banques ne pouvaient plus prêter.

02:44 Aujourd'hui on emprunte à plus de 4% pour un ménage ?

02:46 Oui, à peu près.

02:48 Et quels sont les logements peut-être, ou le type de logement où la baisse est la plus forte ?

02:54 Est-ce que c'est les appartements anciens, nouveaux, neufs ?

02:57 Non, on peut dire que c'est une baisse générale du volume de transactions.

03:01 Alors pour l'instant on ne constate pas, on commence à constater une baisse des prix de l'immobilier.

03:06 Puisque forcément la baisse du volume des transactions est un préalable finalement à la baisse éventuellement des prix.

03:12 D'accord, on va y venir sur les projections à venir effectivement.

03:16 Quelques réactions sur nos réseaux sociaux, Swayzique ?

03:18 Oui, tout à fait, notamment Corinne et Isabelle qui disent un petit peu la même chose,

03:22 qui s'inquiètent un peu pour les jeunes.

03:25 Alors je ne sais pas si l'âge peut jouer, est-ce que les banques sont plus frileuses pour prêter à des plus jeunes ?

03:32 Et puis sur la question de l'apport, est-ce que l'apport obligatoire est plus élevé ?

03:37 Est-ce qu'on demande plus de garanties qu'avant aux acheteurs ?

03:42 Alors il y a déjà eu un plafonnement du taux d'endettement qui est à 33% et qui ne peut pas être dépassé.

03:50 Alors maintenant je crois que c'est 35%, mais enfin ça ne change pas grand-chose.

03:53 Le problème effectivement, les primo-accédants, ils ont beaucoup plus de mal à emprunter d'abord,

03:57 parce qu'ils ont un apport qui est moindre.

04:00 Et donc en conséquence de quoi, en fin de compte, ils ont moins d'accès au crédit.

04:05 Et ça aussi, c'est ce qui freine aussi le marché de l'immobilier.

04:08 Donc il faut arriver avec des garanties plus solides ?

04:10 Plus importantes et puis surtout un apport.

04:12 Ou alors diminuer son projet ?

04:15 Ou alors diminuer son projet, mais on voit l'élévation du taux d'intérêt fait qu'aujourd'hui potentiellement,

04:24 on peut emprunter pour un emprunt de 200 000 euros, on peut emprunter beaucoup moins qu'avant.

04:31 Stanislas Dufresne est notre invité ce matin, président de la Chambre des notaires de l'ISER.

04:36 Et vous pouvez nous appeler pour poser vos questions à notre invité, Stanislas Dufresne,

04:39 si vous avez des interrogations ou peut-être même demander quelques conseils.

04:43 Profitez-en, là voilà, ici pendant encore quelques minutes, 0476 46 45 45.

04:47 Et puis pour nous raconter si justement vous êtes dans la situation où vous avez dû revoir à la baisse vos objectifs,

04:54 vous visiez une maison avec quatre chambres, finalement peut-être qu'on va en prendre que trois, voire que deux.

04:59 Venez nous dire tout ça au moins pour qu'on puisse échanger et avoir aussi des témoignages de vous

05:03 qui êtes vraiment dans cette situation, 0476 46 45 45.

05:07 La suite, Stanislas Dufresne, c'est quoi ? Est-ce que les prix vont baisser ?

05:10 Vous avez dit ça commence tout doucement à baisser ?

05:12 Ça commence un petit peu à baisser, alors on ne sait pas de toute façon, c'est toujours difficile en fait,

05:17 la prospective, c'est toujours un peu délicat d'en faire une, puisqu'on ne sait pas quelle va être l'évolution

05:24 à la fin de compte de la situation économique, de l'inflation.

05:27 Alors on entend dire un petit peu ici et là qu'à partir peut-être de septembre de 2020,

05:34 enfin sur le deuxième semestre 2024, on voit que l'inflation déjà commence à se stabiliser un petit peu

05:41 et donc on peut espérer qu'il y ait une baisse des taux qui se repère.

05:46 Je voulais dire simplement, il faut quand même relativiser en fait la hausse des taux

05:51 si on compare par rapport à il y a quelques années en fin de compte, les taux sont encore pas tellement élevés.

06:01 Les taux qu'on avait à 1,5% c'était vraiment particulièrement bas

06:05 et c'était même également un petit peu exceptionnel et anormal en fait.

06:09 La suite à Grenoble, c'est aussi l'encadrement des loyers, la mesure doit entrer en vigueur courant 2024,

06:15 ça va avoir quel effet sur le marché immobilier selon vous ?

06:19 Alors c'est le problème, on a déjà confronté à la problématique de la crise des performances énergétiques,

06:29 des biens immobiliers, des parsoirs énergétiques.

06:32 Avec des règles effectivement qui vont s'appliquer avec des logements effugés

06:37 qui ne seront plus possibles de mettre en location.

06:40 Exactement et donc il va falloir en plus investir pour faire des travaux d'amélioration énergétique

06:47 et avec l'encadrement des loyers, ça risque en fait de détourner pas mal d'investisseurs de l'investissement locatif.

06:54 Donc vous pensez que ça peut aggraver encore la crise actuelle ?

06:57 C'est possible, alors je n'ai pas forcément suffisamment de cristal, mais on peut le craindre effectivement.

07:05 L'année 2023 a aussi été marquée par une forte hausse de la taxe foncière à Grenoble par exemple,

07:10 mais pas que, dans beaucoup de villes. Ça, ça a quel impact également sur le marché ?

07:15 Alors ça a un impact éventuellement par rapport à l'acquisition,

07:18 puisque le locataire ne paye pas de taxes foncières,

07:21 d'autant plus que la taxe d'habitation a été supprimée aujourd'hui, donc en fin de compte.

07:25 Sauf pour les résidences secondaires.

07:28 Sauf pour les résidences secondaires, mais pour ceux dont le logement est la résidence principale,

07:35 ça peut être également un frein à l'investissement en se disant,

07:39 finalement je suis locataire, je ne paye pas de taxes foncières.

07:43 Tout ça, taxes foncières et encadrement des loyers,

07:46 d'après vous, ça peut quand même, pour continuer à bloquer le marché,

07:51 ce n'est pas très encourageant visiblement.

07:53 Voilà, ça n'encourage pas en tout cas l'investissement locatif des investisseurs.

08:00 On préfère rester locataire plutôt que d'acheter un appartement ou une maison.

08:04 Ça peut avoir un impact, effectivement.

08:06 Alors l'encadrement des loyers, c'est surtout pour les investisseurs.

08:10 Est-ce qu'il y a tout de même des bonnes nouvelles à attendre, M. Dufresne ?

08:14 Oui, alors il faut peut-être quand même, c'est ça, il faut relativiser quand même peut-être les choses.

08:19 Je disais le taux d'intérêt, oui, il a augmenté par rapport à un taux qui était particulièrement bas.

08:24 Après, si à l'avenir, en fait, on acquiert un bien,

08:29 il sera toujours possible de renégocier le taux, si jamais les taux d'intérêt baissaient.

08:35 Et puis de toute façon, on ne reviendra jamais au taux d'intérêt qu'on a connu pendant les deux années précédentes.

08:41 Ça vous en êtes sûr ? On ne reviendra pas à des taux à 1% ?

08:43 À mon avis, ça me paraît difficile qu'on revienne à des taux à 1%.

08:46 D'accord. Il faut s'habituer donc à cette nouvelle donne ?

08:49 Oui, je pense. Et puis c'est ce que je disais, même dans les années 2010,

08:55 on était déjà en fait à des taux comme ça et ça ne nous surprenait pas.

08:59 On les trouvait déjà assez bas en fin de compte.

09:02 Non, c'est plutôt pour les primo-excédents. Les prix de l'immobilier sont encore élevés.

09:06 Et donc pour les primo-excédents, c'est plus difficile d'avoir accès au crédit aujourd'hui.

09:10 L'analyse de Stanislas Dufresne, président de la Chambre des notaires de l'ISER.

09:15 Merci beaucoup d'avoir été notre invité.

09:16 Merci à vous.

09:17 Merci pour votre invitation.

09:19 Et vous pouvez bien sûr réécouter cette interview, cette discussion sur le site internet de France Bleu ISER.

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