Pourquoi le prix de l’immobilier flambe-t-il à Dakar ?

Le Monde

08/12/2023

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00:00 Dakar.

00:01 Plus de 4 millions d'habitants concentrés sur cette ville presque île, en perpétuel

00:11 chantier.

00:12 Dans la capitale intramuros, les maisons-basses disparaissent peu à peu et laissent la place

00:20 à des immeubles.

00:21 Plus d'offres de logements, mais une demande encore plus forte.

00:26 Conséquence, les prix ne cessent d'augmenter.

00:29 Une tendance qui n'est pas prête de ralentir.

00:33 Enquête sur un marché en plein boom qui exclut de la propriété les classes populaires.

00:39 Abakar est diplômé d'un master en économie.

00:44 Depuis deux ans, il produit des parpaings pour les chantiers.

00:48 Il gagne entre 250 000 et 500 000 francs CFA par mois.

00:54 Actuellement, je ne pourrais pas acheter ici, surtout avec l'inflation qui est maintenant

00:58 au Sénégal.

00:59 Vous, vous pourriez acheter où par exemple ? Avec votre salaire ?

01:01 Avant Thies.

01:02 Thies, à plus d'une heure du centre-ville de la capitale.

01:07 Alors qu'à l'échelle du pays, 2 Sénégalais sur 300 propriétaires, ils sont à peine

01:12 la moitié à Dakar.

01:14 97% des habitants n'ont pas de revenu fixe et 18% seulement ont un compte en banque,

01:20 donc sont en capacité d'emprunter.

01:22 Dans son agence, Ahmed Klos crute le marché.

01:28 Depuis cinq ou six ans, on a constaté effectivement qu'il y a une certaine ferve spéculative.

01:33 Acheter un logement avec trois chambres à Dakar, voilà ce que cela coûte.

01:38 273 millions pour un appartement au Plateau, 250 millions sur la pointe des Almadies et

01:43 150 millions au Sacré-Cœur.

01:46 Dans ces quartiers centraux, les prix ont doublé depuis 2017.

01:50 Pour les quartiers périphériques, il faut par exemple compter 50 millions pour un appartement

01:55 à Rue Fisque, 40 millions pour le nouveau pôle urbain de Diaminadio qui accueille les

02:00 ministères et autour de 21 millions pour une maison à Asangalcam et Bambilor.

02:06 Les prix à la vente, les prix de sortie des appartements ou des villas sont d'abord

02:13 déterminés depuis l'achat du foncier.

02:15 Le foncier, c'est-à-dire le prix du terrain, c'est le problème principal.

02:20 Dans le centre-ville, les terrains disponibles sont de moins en moins nombreux à cause de

02:26 la pression démographique.

02:27 Et même en périphérie de la capitale, trop peu sont constructibles car 95% appartiennent

02:34 au domaine national, c'est-à-dire à l'État qui n'accorde des titres de propriété

02:39 qu'au Congoute.

02:40 Depuis 2000, le prix du mètre carré dans la ville a été multiplié par 3 en moyenne.

02:48 Une explosion des prix qui favorise l'immobilier de luxe dans Dakar Intramuros.

02:53 Il n'y a pas d'autorité de régulation et du coup ça fait qu'il y a des montées

02:59 de prix.

03:00 Ce que les Sénégalais font, c'est de pouvoir justement essayer de trouver d'autres poches

03:05 où les prix sont un peu plus accessibles.

03:07 Ces poches, plus accessibles, elles sont ici, à Sangalkam, Bambilor, Tivuanpeul et même

03:15 jusque dans les terres agricoles des Niaï.

03:18 Peu de promoteurs investissent ces zones.

03:21 80% des nouvelles constructions sont gérées par les particuliers eux-mêmes.

03:25 Cette jeune femme, qui a souhaité garder l'anonymat, était salariée d'une entreprise

03:31 française quand elle a acheté un terrain pour construire cet immeuble.

03:34 Il y a à peu près 4 ans, ici je pense que c'était la première maison et quand on a

03:40 commencé à construire, ça a commencé à pousser comme des champignons.

03:43 En 2019, le terrain de 175 mètres carrés était vendu à 24 millions de francs CFA.

03:49 Si le foncier était relativement accessible, la construction était-elle hors de portée

03:55 pour la plupart des budgets.

03:57 Car aux grosses œuvres, il a fallu ajouter de nombreux frais.

04:01 Les finitions, ça peut aller jusqu'à 150 millions.

04:05 Tout ce que vous voyez là, tout vient de l'étranger.

04:08 L'électricité coûte cher, le carrelage coûte cher.

04:11 La plupart des matériaux utilisés sur les chantiers sont importés et leur prix ne

04:16 cesse de grimper.

04:17 Mamadou Mbaye est agent immobilier depuis 15 ans.

04:23 Il nous emmène dans un immeuble qu'il commercialise dans le quartier Liberté.

04:27 Il n'y a pas un projet aujourd'hui qu'on vend à Dakar où on n'a pas 30% d'étrangers

04:32 et qui achètent ? En général, ce sont des Maliens, des Guinéens, des Ivoiriens et

04:38 les Sénégalais de la diaspora aussi.

04:40 10 à 15% pour le mettre en location.

04:43 Dakar, grâce à son image de stabilité, attire les investisseurs de la région, responsables

04:50 pour beaucoup de la spéculation immobilière.

04:52 Il y a des gens qui ont leur spécialité dans cela.

04:56 Des gens qui achètent 10, 20 terrains dans un lotissement qui coûte aujourd'hui 5 à

05:00 6 millions et dans trois ans après, ils vendent à un prix d'or.

05:05 Ce sont ces soi-disant propriétaires qui dictent la loi, qui dictent le marché en quelque sorte.

05:10 En 2017, Martard Diop rentre à Dakar après 10 ans aux Etats-Unis.

05:16 Il est effaré de voir qu'avec son salaire de cadre, il ne pourra pas s'offrir le logement

05:21 dont il rêve.

05:22 Il a donc pensé à un mécanisme, l'achat groupé.

05:26 Ici, pas d'intermédiaire d'un promoteur et donc aucune marge sur le prix du logement.

05:32 Ce projet-là, c'est un de nos premiers projets.

05:35 C'est 12 personnes qui se sont consulter pour acheter le foncier et pour réaliser cet immeuble.

05:40 Par exemple, sur ce projet, le mètre carré, il était à 480 000 francs.

05:47 C'est fort.

05:48 Dans la zone, sur des projets similaires, vous serez au minimum entre 700 et 800 000

05:52 francs le mètre carré.

05:53 Donc là, vraiment, ils vont au prix coûtant.

05:56 Notre objectif, c'est d'offrir un appartement à au moins 30 ou 40 % moins cher que le marché.

06:02 Mama Doumbaye, lui, regrette la grande époque des projets immobiliers de l'État, gérés

06:09 par des organismes comme la SICAP.

06:12 Jusqu'aux années 80, on pouvait acquérir une maison grâce à l'allocation-vente.

06:17 J'ai un vieux que j'ai reçu récemment.

06:20 Il me dit que moi, ma maison, je l'ai acquis au niveau de la SICAP, moyennant 2 500 francs

06:25 par mois.

06:26 On voit un petit peu.

06:27 Mais depuis la libéralisation du secteur au début des années 2000, l'État et des

06:32 organismes comme la SICAP ne parviennent plus à produire des maisons à bas coût.

06:37 L'État ne joue pas son rôle totalement.

06:40 Il faut penser à ce Sénégalais lambda qui a du mal à joindre les deux bouts.

06:45 Cette personne doit être logée.

06:46 Sur la corniche, ce building "all standing" doit être livré à la fin de l'année.

06:54 Propriété de l'État, qui compte louer des appartements luxueux et des bureaux.

06:58 Une politique de logement pour les plus pauvres n'est pas à l'ordre du jour.

07:03 Sur ce sujet, les candidats à la présidentielle sont restés pour le moment silencieux.

07:09 -Marie-Hélène Vidal-

07:10 Le président du Sénégal, Jean-Marie Le Pen, a été non-président.

07:11 -Marie-Hélène Vidal-

07:12 Le président du Sénégal a été non-président.

07:13 -Marie-Hélène Vidal-

07:14 Le président du Sénégal a été non-président.

07:15 -Marie-Hélène Vidal-

07:16 Le président du Sénégal a été non-président.

07:17 -Marie-Hélène Vidal-

07:18 Le président du Sénégal a été non-président.

07:19 -Marie-Hélène Vidal-

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