RNA 23 novembre 2023 - Matinée - Cycle 2022 - 2023 - Osez l'aménagement ! « Aménager autrement, la place de l’aménageur » - Les Salons Hoche - Vidéo Dailymotion

Ministères Territoires Écologie Logement

Programme de la matinée :  9h30 : Ouverture par les co-présidents du RNA, Sarah Bellier (directrice générale de l’EPA Nice Ecovallée) et Nicolas GRAVIT (directeur d’Eiffage aménagement).  9h45 - 10h45 : Premiers enseignements du cycle 2022 – 2023. Quelles nouveautés, impacts et perspectives, pour l’aménagement opérationnel ? Animé par Arnaud PAILLARD, journaliste. Avec les interventions de membres du comité directeur du RNA : • Anne BLONDEAU, DGA, Citallios; • Benoit GERARDIN, directeur régional, Linkcity; • Stéphane CAZE, adjoint à la direction de l’aménagement, Bordeaux Métropole; • Nicolas GRAVIT, directeur, Eiffage Aménagement.  10h45 - 11h15 : Séquence vidéo avec les actualités du ministère en charge de l’aménagement, par Jean-Baptiste BUTLEN, sous-directeur de l’aménagement durable, DHUP.  11h15 - 12h45 : Nouveaux lieux, nouvelles pratiques, nouveaux modèles économiques. Animé par Arnaud PAILLARD, journaliste. Avec les interventions et débats de : • Stéphan DE FAY, directeur général, Grand Paris Aménagement; • Hervé GUIHARD, maire de Saint-Brieuc; • Karine MOTTIER, directrice de la maîtrise d’ouvrage urbaine, groupe Réalités; • Baptiste LE BRUN, directeur général délégué à la Transformation des Territoires, Nexity; • Yohan DEMASSE, directeur de la Transition urbaine, Carrefour Property.

Transcript

00:00:00 (...)

00:00:05 -Ecoutez, bonjour à toutes et à tous.

00:00:08 Nous sommes très heureux de nous réunir aujourd'hui

00:00:10 pour notre 6e et dernière journée du cycle

00:00:13 "Osez l'aménagement".

00:00:15 Vous êtes plus de 350 inscrits.

00:00:18 Merci, en tout cas, pour cette mobilisation

00:00:20 et cet intérêt qui ne se dément pas.

00:00:24 Je pense que nous le devons notamment

00:00:25 à nos différents chefs de file des groupes de travail

00:00:27 et à l'ensemble du Codier du RNA

00:00:29 et franchement, je vous en remercie.

00:00:32 Nous constatons aussi avec un plaisir non dissimulé

00:00:35 la présence croissante des collectivités, en fait,

00:00:38 dans nos journées

00:00:39 et nous ne pouvons que nous en réjouir.

00:00:42 En effet, lors de notre journée du 6 juillet dernier

00:00:45 que nous avions organisée en partenariat

00:00:47 avec le Club Ville et Aménagements,

00:00:49 nous avons eu l'occasion de rappeler

00:00:51 que l'aménagement est avant tout un projet politique

00:00:55 et qu'un projet d'aménagement n'est que la traduction

00:00:58 d'une vision de territoire.

00:00:59 Donc on souhaite effectivement

00:01:02 que les collectivités prennent une part active

00:01:04 dans l'animation et les travaux de notre réseau.

00:01:09 La fin d'un cycle, c'est l'occasion d'en tirer un bilan,

00:01:12 d'en capitaliser des enseignements.

00:01:15 Ceux de ce cycle, oser l'aménagement,

00:01:17 ont été riches.

00:01:20 Je pense qu'on peut dire qu'ils nous ont permis

00:01:22 de progresser collectivement,

00:01:24 alors notamment sur la nécessité de faire avec les istants

00:01:28 et la nécessité de faire avec les risques naturels,

00:01:32 la nécessité de repenser la fabrique de la ville

00:01:35 à l'aune de la stratégie nationale bas carbone

00:01:37 et de l'adaptation aux changements climatiques.

00:01:41 Elle nous a permis d'échanger avec les collectivités aussi

00:01:44 les vertus de l'aménagement opérationnel pour les territoires

00:01:48 aux différentes échelles de temps,

00:01:50 car l'aménagement est un outil essentiel

00:01:52 pour préparer l'avenir des territoires,

00:01:54 mais nous avons eu aussi l'occasion de partager

00:01:57 qu'il est un outil insuffisant

00:01:59 s'il n'est pas au service d'un récit collectif

00:02:02 et d'une dynamique territoriale partagée

00:02:04 par l'ensemble des acteurs.

00:02:07 A l'inverse, on a eu à échanger sur les risques à ne pas aménager.

00:02:11 Et on s'est rendu compte

00:02:15 qu'il pouvait être plus important que les risques d'aménager.

00:02:17 C'était un peu le pari de Pascal sur cette journée

00:02:19 qu'on avait démontré.

00:02:21 Et enfin, bien évidemment, nous avons eu l'occasion

00:02:24 d'échanger sur l'ensemble des risques inhérents

00:02:26 aux opérations de l'aménagement,

00:02:28 des déséquilibres financiers,

00:02:29 des vicissitudes contentieuses et autres joyeusetés.

00:02:34 Ces 5 journées nous ont donné à voir

00:02:36 que pour préparer et construire l'avenir de leurs territoires,

00:02:38 des collectivités dans toute leur diversité,

00:02:41 qu'elles soient petites, grandes, moyennes,

00:02:44 qu'elles aient une véritable culture de l'aménagement

00:02:46 ou qu'elles soient complètement néophytes dans le domaine,

00:02:49 qu'elles arrivent à agir, innover, accélérer,

00:02:53 notamment en initiant des opérations d'aménagement urbain

00:02:56 avec chacun d'entre vous.

00:02:58 -On va pas aller trop, trop loin dans cette introduction,

00:03:01 puisque la première table ronde évoquera un peu le bilan

00:03:04 de ces 2 années sur la thématique de "Osez l'aménagement".

00:03:08 Nous avions énormément insisté sur ce "Libelez, osez",

00:03:12 parce qu'on y croit.

00:03:14 Et il y a 2 ans, plus grand monde n'y croyait

00:03:17 et plus grand monde osait faire de l'aménagement.

00:03:20 Donc on a insisté là-dessus,

00:03:21 et le rôle avec les collectivités locales a été très important.

00:03:25 Donc juste en quelques mots,

00:03:28 dire ce qu'on nous a retenu de ces 5 séances,

00:03:32 et avec la 6e qu'on va vivre aujourd'hui.

00:03:36 L'aménagement, depuis longtemps, on pratique déjà le recyclage.

00:03:40 Donc aujourd'hui, c'est quelque chose qui revient à la mode,

00:03:43 mais on a toujours fait du recyclage.

00:03:45 Donc il faut continuer,

00:03:48 ce qui a permis, effectivement, pour beaucoup de projets,

00:03:51 de par le passé et actuellement, de stratifier la vie,

00:03:54 de l'articuler, le neuf avec l'ancien,

00:03:56 de mettre, comme le disait Sarah,

00:03:58 tout ceci et ce recyclage dans un récit,

00:04:02 et surtout à l'échelle d'un territoire.

00:04:03 Si on n'a pas cette notion de territoire

00:04:05 et d'intérêt pour le territoire, ça ne peut pas fonctionner.

00:04:08 Les aménageurs auront du mal à travailler.

00:04:11 L'aménagement, ça aussi, ça nous permet de travailler

00:04:14 sur différents termes, sur différents phasages,

00:04:18 et surtout de ne pas tout fixer à l'avance.

00:04:20 Donc c'est important de fixer des objectifs,

00:04:23 des délais, des phasages, des idées,

00:04:26 mais il faut s'adapter au fil du projet, au fil du temps,

00:04:30 au fil des besoins des collectivités qui peuvent changer,

00:04:33 au fil de la conjoncture,

00:04:35 et on est bien placés en tous sens pour le savoir.

00:04:38 Donc l'aménageur a cette capacité de pilotage continu,

00:04:41 d'adaptation, et donc c'est un atout nécessaire

00:04:44 pour lui-même comme pour ses donneurs de drogue

00:04:46 et notamment les élus.

00:04:49 L'aménagement aussi, c'est l'existence

00:04:52 d'un projet d'ensemble et d'un portage politique.

00:04:55 Donc derrière tout ça, il y a une solidité

00:04:57 de compétence et de gouvernance,

00:05:00 et donc forcément une capacité à discuter,

00:05:03 à dialoguer en permanence avec tout le monde,

00:05:07 ce qui permet de rassurer à la fois la collectivité

00:05:09 et à la fois nos "clients" qui peuvent être les promoteurs,

00:05:13 et surtout les investisseurs qui vont venir,

00:05:16 qui vont choisir de s'installer sur un territoire

00:05:19 parce qu'ils y croient.

00:05:20 Donc l'aménageur est aussi en capacité

00:05:22 de les aider et de convaincre et de les rassurer.

00:05:26 Et l'aménagement, c'est également un lieu opportun

00:05:29 de dialogue, de dialogue local,

00:05:32 je dirais presque même de dialogue social,

00:05:34 et on le voit avec l'évolution,

00:05:36 la façon d'aborder les opérations,

00:05:39 toutes les opérations de concertation,

00:05:41 de dialogue des habitants permanents.

00:05:42 Donc ça permet de déminer énormément de choses.

00:05:45 On l'a vu à plusieurs reprises,

00:05:47 et ça, c'est quelque chose qui nous permet

00:05:49 de dépasser les clivages, de progresser autour d'un projet,

00:05:52 et l'aménageur doit être un spécialiste de ce dialogue.

00:05:56 Je pense que nous le sommes tous, et il faut continuer.

00:06:00 Voilà, donc ce qu'on peut dire...

00:06:02 L'aménagement reste une échelle essentielle,

00:06:05 une strata importante de l'échelle immobilière.

00:06:08 On ne peut pas travailler tout seul,

00:06:09 on travaille en groupement,

00:06:12 mais encore plus dans ces périodes un peu compliquées aujourd'hui,

00:06:15 on se doit d'aller plus loin et de parler plus fort,

00:06:18 et donc d'oser encore plus l'aménagement.

00:06:21 Donc on va parler un peu de tout ça aujourd'hui,

00:06:23 et notamment ce matin.

00:06:25 Donc écoutez, on vous remercie d'être venus nombreux.

00:06:28 Il y a encore des gens qui sont en train d'arriver,

00:06:29 donc la salle va être bien remplie ce matin.

00:06:33 On en profite également pour remercier le ministère

00:06:37 pour son soutien, son intérêt,

00:06:41 y compris ce soutien financier, on peut le dire, il faut le saluer,

00:06:45 qui nous permet à tous de bénéficier

00:06:47 de ces retours d'expérience

00:06:48 et d'avoir des journées assez actives

00:06:50 et aussi intéressantes au bénéfice de notre métier.

00:06:55 Donc le RNA est une instance de travail

00:06:57 qui contredit une forme de collaboration innovante

00:06:59 et fructueuse entre une diversité d'acteurs,

00:07:01 administrations comprises.

00:07:03 Le réseau s'enrichit en permanence.

00:07:05 Il enrichit un débat désiloté entre professionnels

00:07:09 dans un souci constant de réalisme.

00:07:11 Et ça, on y tient énormément.

00:07:12 Il ne faut pas qu'on soit dans l'utopie,

00:07:14 il faut qu'on soit dans le réalisme,

00:07:16 même si cette année, en début d'année,

00:07:18 on a fait une journée spéciale prospective,

00:07:20 donc il faut rêver un peu,

00:07:22 mais on est quand même plutôt dans le réalisme.

00:07:24 Et enfin, je le remercie.

00:07:26 Nous sommes heureux d'accueillir Vincent Malfer

00:07:29 qui a rejoint le RNA en tant que secrétaire général.

00:07:32 Donc il va nous aider

00:07:34 et il contribuera avec les équipes du ministère

00:07:38 à piloter activement le réseau à nos côtés,

00:07:40 donc nous, co-présidents,

00:07:42 et le Codire qui est ici en grande partie au 1er rang.

00:07:46 Voilà, donc merci à tous.

00:07:48 Merci à la sous-direction de l'aménagement

00:07:49 de l'ADHUP qui pilote le RNA.

00:07:54 Merci particulièrement, je le dis toujours, à Émilie Touchard,

00:07:57 Émilie Touchard sans qui nous ne serons rien,

00:08:00 plus le CRMA, l'ASET, l'équation état d'esprit

00:08:04 qui nous accompagne.

00:08:05 Voilà, donc on va...

00:08:07 Avant de passer à la 1re table ronde,

00:08:09 on va vous passer un petit film d'une dizaine de minutes

00:08:12 qui retrace ce qu'on a fait depuis 2 ans,

00:08:16 une partie des témoignages dont nous avons pu profiter.

00:08:18 Donc je vous laisse découvrir cette petite vidéo.

00:08:21 [musique]

00:08:47 On a l'habitude de définir l'aménagement opérationnel

00:08:50 par de la procédure, on va dire,

00:08:51 une procédure de ZAC, une procédure de lotissement.

00:08:54 Personnellement, je définirais plutôt ça

00:08:56 comme d'abord une volonté politique,

00:08:57 une volonté d'une équipe municipale,

00:09:00 le plus souvent ou intercommunale,

00:09:02 de porter un projet,

00:09:04 de définir un projet pour son territoire

00:09:06 et de s'impliquer dans la réalisation de ce projet.

00:09:09 Et c'est finalement cette grande différence

00:09:11 qu'on peut observer entre l'aménagement

00:09:14 mis en oeuvre par une collectivité

00:09:17 qui s'implique dans la réalisation,

00:09:20 par rapport à ce qu'on appelle classiquement

00:09:21 l'aménagement dans le diffus

00:09:22 ou ce qui se fait de façon plus spontanée.

00:09:25 Or, ce qu'on peut constater de façon constante,

00:09:27 c'est que la collectivité,

00:09:29 lorsqu'elle prend l'initiative d'un projet,

00:09:31 elle est certes soumise aux critiques

00:09:34 qui peuvent être adressées par le citoyen,

00:09:36 mais elle est tout autant critiquée par le citoyen

00:09:38 lorsqu'elle ne s'est pas impliquée dans le projet,

00:09:40 parce que vu du citoyen,

00:09:41 c'est toujours la collectivité qui est responsable.

00:09:43 L'intérêt de cette opération d'aménagement

00:09:46 conduite par la ville,

00:09:48 c'est de s'attaquer à un certain nombre d'indicateurs

00:09:51 qui sont des indicateurs sociaux

00:09:53 qui se sont dégradés au fil du temps,

00:09:55 un peu comme dans beaucoup de petites villes rurales de France,

00:10:00 des indicateurs qui nous ont amenés

00:10:01 à avoir une forte vacance de l'habitat,

00:10:05 plus de 20 % de logements vacants,

00:10:07 avec des logements dégradés,

00:10:09 un taux de vacances de 25 % sur les commerces de la ville,

00:10:14 et puis la nécessité de reprendre

00:10:16 un certain nombre d'aménagements publics

00:10:18 qui se sont aussi dégradés parce qu'ils ont vieilli,

00:10:22 et de développer un projet dans le temps, sur 10 années,

00:10:25 pour avoir une véritable stratégie

00:10:28 qui consiste à s'attaquer à l'ensemble de ces problèmes

00:10:30 de façon globale.

00:10:31 Évidemment, produire du logement abordable,

00:10:34 c'est un défi social majeur.

00:10:36 Aujourd'hui, on sait faire du logement locatif social,

00:10:40 on sait un peu moins travailler le logement

00:10:44 en accession à la propriété pour qu'il soit abordable.

00:10:46 Quand les marchés, comme à Clermont, sont tendus,

00:10:50 les prix ont tendance à monter

00:10:52 et à éloigner les classes moyennes de l'accès au logement.

00:10:55 Donc c'est un défi majeur.

00:10:57 On doit également penser à la question de la place de l'économie

00:11:01 dans nos territoires,

00:11:03 et donc de préserver du foncier pour cette vocation économique.

00:11:07 Clermont est une ville productive,

00:11:09 et donc dans nos quartiers, comme à Saint-Jean,

00:11:12 on maintient cette dimension-là,

00:11:14 avec par exemple une grande entreprise de maintenance pérovière.

00:11:17 Quand vous avez un développement anarchique,

00:11:21 vous consommez beaucoup de mètres carrés

00:11:23 et vous bétonnez beaucoup de mètres carrés.

00:11:24 On s'aperçoit qu'on est toujours,

00:11:26 compte tenu de l'inertie du fonctionnement de cette planification,

00:11:31 on est toujours avec un train, voire même deux ou trois,

00:11:34 de retard vis-à-vis des acteurs locaux,

00:11:36 que ce soit les propriétaires fonciers,

00:11:38 que ce soit les promoteurs,

00:11:39 que ce soit tous les acteurs du territoire.

00:11:41 Quelquefois, la lettre ne porte pas l'esprit.

00:11:44 Et quand on est dans de l'urbanisme négocié,

00:11:46 là, on arrive,

00:11:49 en quelque sorte, à un processus itératif

00:11:53 et de débat avec les acteurs du territoire,

00:11:55 à négocier quelque chose,

00:11:57 et à négocier quelque chose qui sera plus qualitatif

00:12:00 que ce que l'on obtient par la planification.

00:12:09 Dans les opérations de réaménagement urbain,

00:12:12 de restructuration, qui vont être de plus en plus nombreuses,

00:12:14 compte tenu de la limitation sur l'extension,

00:12:18 sur nos territoires, nous avons besoin d'accéder à un foncier

00:12:22 qui sera plus rare, qui est plus cher,

00:12:25 et dont la dureté, comme on dit, est plus importante.

00:12:28 Et pour y faire face, on a besoin d'outils,

00:12:30 mais aussi d'expérience, que nous n'avons pas toujours,

00:12:34 ou en quantité suffisante dans nos équipes,

00:12:36 de nos collectivités.

00:12:38 Et là, le partenariat avec nos aménageurs,

00:12:40 notre aménageur public, Alter, à Angers, est très important.

00:12:43 On peut s'appuyer sur son expérience,

00:12:46 mais aussi sur sa capacité à mobiliser des financements,

00:12:50 à porter du foncier dans la durée,

00:12:53 en s'appuyant, bien sûr, sur les garanties de la collectivité,

00:12:56 sur l'élaboration d'un projet,

00:12:58 mais cette maîtrise des outils juridiques, financiers,

00:13:02 les partenariats aussi financiers de l'aménageur sont très importants

00:13:06 pour porter durablement des fonciers

00:13:08 et mener à bien des opérations de restructuration urbaine.

00:13:11 Mais aussi aux défis sociaux, qui sont ceux de nos territoires.

00:13:15 Si on n'est pas dans des opérations d'aménagement public,

00:13:18 c'est beaucoup plus difficile de tenir ces équilibres-là.

00:13:21 On doit aussi penser aux équipements publics,

00:13:24 à la nécessité de développer des services publics

00:13:26 dont les habitantes et les habitants auront besoin,

00:13:29 et donc d'imaginer en amont,

00:13:31 à la fois la possibilité, je dirais, foncière,

00:13:35 de pouvoir réaliser ces équipements,

00:13:36 mais aussi des mécaniques qui permettent leur financement

00:13:39 par l'opération d'aménagement.

00:13:40 D'autres ambitions sont venues s'ajouter à cette opération

00:13:45 sur Ferney-Voltaire,

00:13:48 notamment en matière de transition énergétique.

00:13:51 Et là, il y a eu un appui très fort de l'aménageur,

00:13:54 à la fois pour développer un réseau de chaleur

00:13:57 qui est tout à fait innovant,

00:13:58 et en l'absence de l'expertise technique, financière, juridique,

00:14:03 de l'aménageur que nous avons apporté à notre concédant,

00:14:06 vraisemblablement ce réseau n'aurait jamais existé.

00:14:09 C'est également le travail que nous avons apporté à l'agglomération

00:14:12 pour aller chercher l'extension du tramway sur Ferney-Voltaire.

00:14:16 Et c'est bien la densité de l'opération,

00:14:17 c'est bien aussi la qualité du montage de nos dossiers

00:14:20 qui nous a permis d'aller convaincre

00:14:22 nos autorisités Helvétiques

00:14:23 pour aller financer cette extension du tramway

00:14:25 qui vient du centre de Genève

00:14:27 et qui sera intégralement, d'ailleurs,

00:14:29 sur la ZAC Ferney-Genève Innovation.

00:14:31 Je crois que ce qu'il faut signaler,

00:14:33 c'est que la commune est une commune de 3 200 habitants,

00:14:36 elle est située en Gironde,

00:14:37 à une dizaine de kilomètres de Saint-Émilion,

00:14:39 dans un secteur essentiellement de mono-activité viticole.

00:14:43 Et se saisir de la compétence aménageur dans une telle commune,

00:14:47 eh bien, c'est se rendre compte qu'il est nécessaire,

00:14:50 sur des longues périodes,

00:14:51 de s'attacher à la résolution des problèmes.

00:14:54 L'aménageur est là pour piloter à nos côtés,

00:14:58 on pilote ensemble,

00:14:59 et aussi nous amener sans expertise

00:15:01 en phase de concertation publique

00:15:03 pour que l'ensemble des citoyens

00:15:05 puissent être associés au processus de décision.

00:15:07 Notre système, bon, public,

00:15:10 ne peut pas intégrer une profession,

00:15:13 qui est une profession très pointue,

00:15:16 qui est celle d'aménageur.

00:15:18 Et j'estime qu'on aurait des pertes en charge,

00:15:20 on aurait un manque de vélocité

00:15:23 et on aurait, in fine, peut-être, des coûts beaucoup plus élevés.

00:15:26 Donc, on a choisi de confier ça à un professionnel privé,

00:15:31 mais on ne lui a pas donné les clés.

00:15:34 Et donc, c'est bien la qualité d'un projet,

00:15:37 il se fait avec le dialogue entre quelqu'un

00:15:40 qui a la connaissance du marché,

00:15:42 qui a la connaissance des processus,

00:15:44 qui a la connaissance des procédés

00:15:46 et qui a la connaissance aussi des équilibres économiques,

00:15:49 et avec la collectivité qui est garante de l'intérêt général.

00:15:53 [Musique]

00:15:59 - Alors, la démarche "Grandes portes des Alpes",

00:16:02 donc celle de la métropole de Bruyne,

00:16:04 c'est une démarche de perspective en 2015

00:16:06 qui vise à se poser la question de comment devenir

00:16:09 les grandes plaques monofonctionnelles du XXe siècle,

00:16:12 commerciales, aéroportuaires, universitaires, résidentielles,

00:16:16 en tout genre, menacées d'obsolescence.

00:16:19 Et on se pose la question de comment elles vont évoluer

00:16:21 au cours du XXIe siècle.

00:16:23 Qu'est-ce qu'elles peuvent apporter à l'agglomération

00:16:25 en termes d'externalité positive

00:16:27 et comment la métropole peut se positionner

00:16:30 pour les accompagner dans leur mutation.

00:16:31 Cet exercice prospectif aide la métropole

00:16:33 à se poser les questions de quels enjeux adresser pour 2050

00:16:37 en matière notamment de réchauffement climatique.

00:16:39 L'atténuation et l'adaptation sont des enjeux majeurs.

00:16:43 Appliqués à un territoire de 2 500 hectares,

00:16:46 quels sont les outils qu'on peut mobiliser

00:16:48 pour adresser ces questions d'atténuation et d'adaptation ?

00:16:51 Je pense qu'il y a quelques clés importantes à avoir en tête.

00:16:54 La première, c'est la capacité à faire le lien en permanence

00:16:57 entre la compréhension des changements actuels

00:17:00 et changements possibles dans l'avenir,

00:17:03 le projet stratégique du bassin de vie,

00:17:05 projet d'aménagement, projet de territoire,

00:17:09 et puis les leviers opérationnels,

00:17:11 notamment à travers les projets d'aménagement.

00:17:12 Et donc la capacité à faire le lien en permanence

00:17:14 entre ces trois niveaux

00:17:16 et à penser aussi en permanence l'évolution des besoins.

00:17:19 L'aménagement dans le diffus, dans le tissu urbain constitué,

00:17:22 avec des interventions parfois très fines,

00:17:24 très limitées à la parcelle, c'est inévitable.

00:17:27 C'est l'avenir de la ville que d'intervenir à cette échelle-là.

00:17:30 La question, c'est simplement, est-ce que ça se fait

00:17:33 là aussi avec une initiative publique

00:17:35 ou bien est-ce que ça se fait de façon spontanée

00:17:37 à l'intérieur d'un corps de règles qui ont été posées,

00:17:39 une fois pour toutes, à travers le document d'urbanisme ?

00:17:42 Et ma intime conviction,

00:17:43 c'est que face aux enjeux du zéro artificialisation net,

00:17:47 face aux enjeux de la raréfaction du foncier disponible,

00:17:51 il faudra aménager le diffus

00:17:53 avec ce que ça suppose de projets politiques,

00:17:55 avec ce que ça suppose de concertation,

00:17:58 de mesure des impacts environnementaux, de décarbonation,

00:18:02 mais en intervenant non plus sur des grands tenements fonciers,

00:18:05 mais bien à l'échelle de petites opérations

00:18:08 qui, toutes cumulées, fabriquent un projet.

00:18:11 Le projet, avant, on le voyait dans son périmètre.

00:18:13 Là, je pense qu'on le verra demain

00:18:15 à travers un ensemble de petites interventions

00:18:18 qui feront la ville de demain.

00:18:20 L'aménagement urbain reste décisif

00:18:22 parce qu'il y a des échelles de temps et d'espace

00:18:24 que aucun propriétaire privé ne peut adresser à lui tout seul.

00:18:27 Et la collectivité doit absolument

00:18:30 continuer à se poser des questions structurelles

00:18:32 sur des échelles de bassins de vie à des horizons de 20 ou 30 ans.

00:18:36 Et ma conviction, c'est qu'il faut se poser des questions à 20 ou 30 ans

00:18:39 pour définir une trajectoire qui n'est pas la même

00:18:41 que si on se les était posées à 10 ans ou 20 ans devant nous.

00:18:45 En fait, on change la réponse à porter en regardant plus loin.

00:18:48 -Eh bien, nous allons rentrer dans le vif du sujet

00:19:00 avec notre 1re table ronde,

00:19:01 qui sera animée par Arnaud Payard.

00:19:04 Et j'appelle pour ce faire les membres du comité directeur du RNA,

00:19:07 Anne Blondo, DGA de Cité-Lios,

00:19:10 Benoît Gérardin, directeur régional de Link City,

00:19:14 Stéphane Caz, adjoint à la direction de l'aménagement de Bordeaux,

00:19:17 et Nicolas Gravitte, directeur des fages aménagements.

00:19:20 -Merci, Sarah. Merci, Nicolas. Vous m'entendez bien.

00:19:30 Pour cette ouverture, cette introduction riche.

00:19:32 Merci d'être venus si nombreux ce matin

00:19:34 pour clôturer ce cycle du RNA.

00:19:37 Donc un cycle intitulé "Osez l'aménagement".

00:19:39 Donc on va clôturer ce cycle ce matin.

00:19:41 On va tirer les enseignements,

00:19:43 mais la clôture d'un cycle, c'est aussi le début d'un nouveau cycle.

00:19:46 Donc on va pas que se tourner vers le passé,

00:19:48 on va aussi un peu regarder en avant vers le futur.

00:19:51 Avant de continuer, rapidement, je m'appelle Arnaud Payard,

00:19:53 je suis journaliste spécialisé en aménagement et en urbanisme,

00:19:57 et je suis chargé d'animer les échanges de cette matinée,

00:20:00 donc de cette clôture du cycle.

00:20:02 Donc la vidéo nous a rappelé les enseignements

00:20:05 de ces 5 journées.

00:20:06 Donc 5 journées, je rappelle, faire avec l'existant,

00:20:09 le bas carbone, qualité de vie, qualité de ville,

00:20:11 prendre le risque de faire et faire avec le risque,

00:20:13 une magnifique anaphore,

00:20:14 nos futures explorations de la ville

00:20:16 et de l'aménagement de demain,

00:20:17 et enfin, élus et aménageurs,

00:20:21 ensemble, osons le projet urbain,

00:20:23 une journée dont je me souviens bien,

00:20:24 parce que c'était le jour de la commission mixte paritaire

00:20:27 de la proposition de loi sur le ZAN,

00:20:29 et je m'étais dit qu'il avait été beaucoup question

00:20:30 de l'artificialisation et de ZAN ce jour-là.

00:20:33 Bon, bref, sans plus attendre,

00:20:34 je voulais un peu lancer cette première table ronde

00:20:38 en vous demandant, alors je vous rappelle rapidement,

00:20:42 Anne, Benoît, Stéphane et Nicolas,

00:20:46 que je ne vous vois pas dans l'ordre,

00:20:47 que vous vous remettiez bien qui est qui.

00:20:50 Donc comme le rappelait le film projeté,

00:20:53 pendant ces 5 dernières journées,

00:20:56 on a vu quel était l'intérêt de lancer des projets d'aménagement.

00:20:58 On a vu notamment, j'aime beaucoup aimer l'intervention

00:21:01 du maire de Castillon-la-Bataille,

00:21:03 comment même une petite ville peut trouver l'expression

00:21:06 d'un projet politique dans l'aménagement.

00:21:08 C'était assez intéressant.

00:21:10 Donc maintenant, collectivement,

00:21:12 qu'est-ce qu'on peut tirer de ce cycle

00:21:13 et de ces 2 années de travaux ?

00:21:16 Et pour ça, je voulais vous donner la parole, Stéphane Cass,

00:21:18 c'est-à-dire que vous représentez les collectivités,

00:21:20 vous êtes directeur adjoint de l'aménagement

00:21:23 à Bordeaux-Métropole.

00:21:24 Qu'est-ce que vous, en tant que collectivité,

00:21:26 vous tirez de ces enseignements ?

00:21:27 Parce qu'il a été beaucoup question des collectivités

00:21:29 pendant ce cycle, donc je voulais un peu commencer avec vous

00:21:31 cette table ronde.

00:21:33 -Merci.

00:21:34 Déjà, j'ai trouvé le film très intéressant.

00:21:37 Pour ceux qui m'auraient entreaperçu dans le film,

00:21:39 je ne prends pas que des cafés,

00:21:40 j'assiste aussi aux conférences entre-temps,

00:21:43 mais sinon, les cafés sont très bons.

00:21:45 Mais sinon, blague à part,

00:21:47 c'était quand même très intéressant, ce film,

00:21:49 parce que je pense qu'il résumait de manière très claire

00:21:52 l'ensemble du cycle que nous avons connu.

00:21:55 Donc pour ma part, je m'appuierais quand même pas mal

00:21:56 sur certains témoignages.

00:21:58 Et le 1er enseignement que je tire,

00:22:00 c'est que je trouve que les aménageurs

00:22:03 profitent de plus en plus et de mieux en mieux

00:22:05 du temps long de l'aménagement.

00:22:07 Et alors, je cautionne pas,

00:22:09 et les personnes à la scène cautionnent pas non plus,

00:22:12 je pense, le fait que les opérations

00:22:14 durent de plus en plus longtemps,

00:22:15 elles sont de plus en plus complexes,

00:22:17 il y a beaucoup plus en plus de procédures,

00:22:18 mais c'est un fait, et je trouve que,

00:22:21 plutôt que de le regretter,

00:22:22 faisons preuve de pragmatisme,

00:22:23 et je pense que c'est ce que font les aménageurs,

00:22:26 en profitant de ce temps long,

00:22:29 et je trouve que dans une société

00:22:30 où on est vraiment dans l'instantané,

00:22:31 dans l'obligation, dans le temps immédiat,

00:22:33 je pense que c'est bien, ce temps long de l'aménagement,

00:22:35 et les aménageurs en profitent, je pense,

00:22:38 et ça a été montré de différentes manières.

00:22:40 D'abord parce que ça permet de devenir, finalement,

00:22:43 un véritable acteur du quotidien,

00:22:45 du quotidien des territoires,

00:22:47 de participer à leur évolution.

00:22:48 Ca permet d'installer des concertations aussi

00:22:50 sur la durée,

00:22:53 notamment de faire participer

00:22:55 les 1ers habitants des quartiers,

00:22:56 les 1ers acteurs économiques,

00:22:57 de manière à ce qu'il y ait une réelle appropriation,

00:23:00 et on sait, en tant que collectivité,

00:23:01 que le plus dur aussi, c'est l'émergence des quartiers,

00:23:03 comment ça fonctionne dès le départ.

00:23:04 Je trouve que l'aménageur devient de plus en plus acteur de ça,

00:23:07 et je trouve que c'est extrêmement positif.

00:23:11 2e point, ça permet aussi de travailler

00:23:13 sur un vrai projet de territoire.

00:23:16 Et je trouve que les exemples qui ont été montrés

00:23:18 à Juvigny, au Castillon-la-Bataille,

00:23:20 montrent quand même que l'aménageur

00:23:22 est dans la co-construction d'un véritable projet de territoire.

00:23:24 C'est particulièrement important dans des espaces

00:23:27 où on a besoin de redynamisation urbaine,

00:23:31 notamment dans les petites villes moyennes.

00:23:34 Et il me semble d'ailleurs que sur les 2 ans,

00:23:38 ces témoignages délus sont une vraie richesse,

00:23:40 et ça montre aussi que les aménageurs

00:23:42 ont toute leur place à différentes échelles spatiales

00:23:45 au niveau du territoire.

00:23:48 Autre point, l'intérêt de ce temps long,

00:23:49 c'est que ça permet aussi de s'adapter

00:23:52 à des mutations de la société,

00:23:54 comme on le voit depuis plusieurs années

00:23:56 avec la transition écologique et sociale.

00:23:59 Il y a beaucoup d'opérations qui ont commencé

00:24:01 et qui étaient très loin, il y a quelques années,

00:24:03 qui étaient très loin d'avoir intégré

00:24:04 tous les enjeux qu'on connaît aujourd'hui.

00:24:07 -Justement, ce temps long, il n'y a pas un problème là-dessus,

00:24:10 étant donné que le temps que l'opération se fasse,

00:24:11 est-ce qu'elle n'est pas déjà "périmée" ?

00:24:16 -Oui, évidemment, ça, c'est le revers de la médaille.

00:24:19 Il y a certaines opérations qui peuvent devenir obsolètes,

00:24:20 mais après, c'est toujours le travail...

00:24:22 C'est bien que les urbanistes aient du travail

00:24:24 aussi dans les prochaines décennies,

00:24:25 donc pour essayer de corriger...

00:24:28 On sait très bien faire ça,

00:24:30 mais trêve de planteries, ça permet quand même d'adapter.

00:24:32 Il n'y a pas une opération aujourd'hui d'aménagement,

00:24:35 même qui a commencé il y a 10 ans, il y a 5 ans,

00:24:37 qui n'ait pas regardé à l'aune des enjeux de transition

00:24:40 sur les réflexions sur le bilan carbone,

00:24:42 et je trouve ça quand même intéressant.

00:24:44 Après, ensuite, sur le temps long, ça permet aussi,

00:24:50 et on en débattra peut-être aujourd'hui,

00:24:52 de mieux amortir peut-être les situations de crise

00:24:55 comme celles que nous connaissons.

00:24:57 Evidemment, les opérations d'aménagement

00:24:58 et les aménageurs et les collectivités

00:24:59 sont très concernés par cette crise que nous traversons,

00:25:02 mais peut-être que dans les opérations d'aménagement,

00:25:04 on a peut-être plus de marge de manoeuvre pour amortir,

00:25:07 modifier des programmes, faire évoluer des densités,

00:25:09 qui permet peut-être de trouver des solutions

00:25:12 de manière plus facile.

00:25:14 Et dernier renseignement,

00:25:16 et c'était une des raisons, finalement, de ce cycle,

00:25:19 c'est, je pense, que l'aménagement

00:25:22 ou l'absence d'aménagement s'avère finalement

00:25:24 bien plus préjudiciable

00:25:25 que la réalisation des opérations.

00:25:29 -C'est ce que disait M. Badarou.

00:25:32 -Ce que disait... -Faire avec le risque.

00:25:34 -Oui, je voulais m'appuyer sur ça,

00:25:35 parce que c'est ce que disait M. Badarou.

00:25:37 Finalement, de manière ou d'une autre,

00:25:39 il y a une vraie action publique voulue par les collectivités

00:25:42 pour faire de l'aménagement, où finalement,

00:25:44 il y a des opérations qui se fassent dans le diffus,

00:25:46 à la fin, je suis bien passé pour le dire,

00:25:48 c'est toujours les collectivités qui doivent rendre des comptes,

00:25:52 finalement, c'est normal, par rapport aux citoyens.

00:25:56 Donc je pense que ça a été une réussite de ce cycle,

00:25:59 mais en tout cas, nous, on en est convaincus

00:26:00 au niveau du... Quoi dire ?

00:26:01 Mais j'espère surtout que les élus et les personnes présentes ici

00:26:05 en ont été convaincus également.

00:26:08 -Merci, Stéphane.

00:26:10 Anne, quels enseignements ?

00:26:12 Anne Blondeau, directrice générale adjointe de Citalio,

00:26:14 c'est un ménageur à la base du 92, mais pas que.

00:26:17 Quels enseignements tirez-vous de ces 2 ans ?

00:26:21 -Oui, merci.

00:26:22 Si vous m'ayez autorisée, j'aimerais bien revenir

00:26:24 un tout petit peu en arrière, justement,

00:26:26 sur le titre de ce cycle.

00:26:28 En fait, ça a exprimé aussi notre double conviction

00:26:31 qu'il s'agissait d'impulser, qu'il y avait à impulser

00:26:35 et à créer un élan pour l'aménagement,

00:26:37 et qu'en même temps, les aménageurs étaient porteurs

00:26:40 de propositions, de réalisations très diversifiées,

00:26:44 jamais toutes faites.

00:26:45 C'est peut-être aussi un des enseignements

00:26:48 qu'on peut tirer de ce cycle.

00:26:50 Sûrement pas reproductible à l'envie.

00:26:51 C'est aussi peut-être une de nos difficultés,

00:26:53 mais aussi un de nos atouts.

00:26:55 Et bien sûr, on est capable de faire des choses sur mesure,

00:26:58 et c'est ce qu'on a beaucoup montré au cours de ce cycle

00:27:01 et ce que je retiens.

00:27:03 Et puis une 2e grande orientation pour moi de ce cycle,

00:27:08 c'est d'avoir su faire résonner ou travailler ensemble

00:27:13 à la fois à un niveau prospectif,

00:27:16 et j'y reviendrai un petit peu plus tard,

00:27:18 et un niveau très opérationnel.

00:27:20 Et c'est cette capacité à mêler,

00:27:22 à enrichir nos pratiques de réflexion

00:27:26 sur des échelles très différentes

00:27:28 pour les faire redescendre à des niveaux de projets

00:27:30 beaucoup plus modestes.

00:27:32 C'est ce travail-là que l'aménagement et l'aménageur

00:27:35 permettent de faire.

00:27:37 Très concrètement, au cours des plénières,

00:27:40 on a aussi vu qu'aménager,

00:27:42 c'était donner de la consistance technique.

00:27:45 C'est pas toujours très simple.

00:27:47 C'est pas toujours très rigolo,

00:27:49 mais n'empêche que ça passe aussi par là.

00:27:51 À des stratégies, à des ambitions politiques,

00:27:54 ça a été dit à plusieurs reprises.

00:27:56 C'est aussi répondre à des attentes

00:27:58 tout en prenant en compte les contraintes.

00:28:00 C'est aussi s'adapter durablement

00:28:03 à des nouveaux paradigmes,

00:28:06 en tout cas, des nouvelles injonctions,

00:28:09 parce qu'on en a beaucoup.

00:28:11 Et puis ça nous permet aussi, effectivement,

00:28:15 de relever des défis.

00:28:17 Peut-être que je voudrais aussi citer quelques exemples

00:28:19 dans nos travaux, et en tout cas,

00:28:21 à la fois faire correspondre des éléments de stratégie

00:28:24 et des réponses qu'on a été amenés à apporter.

00:28:28 Notamment, je pense, en matière de stratégie bas carbone,

00:28:32 on a pu inscrire résolument la filière de l'aménagement

00:28:34 dans la stratégie nationale bas carbone

00:28:36 grâce au groupe de travail animé par Anne Fresse.

00:28:40 Ça a été aussi de partager des pratiques opérationnelles

00:28:42 très concrètes.

00:28:44 Je vais prendre 2 exemples,

00:28:46 notamment tirés de choses qui ont déjà été dites

00:28:49 un peu dans le film,

00:28:51 sur "Faire avec l'existant".

00:28:55 On a beaucoup montré,

00:28:57 enfin, on a développé la présentation

00:28:58 du projet de la Chocolaterie Ménia à Noisiel.

00:29:02 Et Bernard Echene,

00:29:04 qui est l'urbaniste du projet en cours,

00:29:07 nous a rappelé à quel point le récit était important.

00:29:10 Ça a été aussi dit, et je pense que l'aménagement,

00:29:13 c'est aussi mettre en récit un projet

00:29:16 et je pense que c'est vraiment quelque chose de très important.

00:29:17 Il a rappelé à quel point cette passion pour l'existant

00:29:20 était nécessaire,

00:29:21 parce qu'en fait, elle permettait aussi

00:29:23 de faire des projets intelligents.

00:29:25 Et je le dis très modestement,

00:29:27 tant plus que c'est pas un projet sur lequel j'ai travaillé,

00:29:30 mais je trouve que ça a vraiment permis,

00:29:32 c'est Link City qui développe actuellement ce projet-là.

00:29:35 En fait, 3 vies ont été données à ce quartier.

00:29:39 Une vie très industrielle,

00:29:41 une vie plutôt d'activité bureau,

00:29:43 c'est le siège de Nestlé qui s'est réinstallé

00:29:45 pour finalement maintenant créer un nouveau quartier

00:29:48 qui est ouvert,

00:29:49 alors que c'était un site qui était industriel,

00:29:51 donc très fermé,

00:29:52 et qui a été ouvert aux habitants

00:29:54 avec une diversité de pratiques, de fonctions

00:29:57 qui vient bien illustrer comment, en fait,

00:30:00 la capacité à intégrer une histoire

00:30:03 permet aussi de donner un avenir à des sites

00:30:07 qui doivent bouger.

00:30:11 Un autre exemple,

00:30:13 j'en finirai par là,

00:30:14 pour une 1re étape.

00:30:17 Un autre exemple qui a été, je pense, très intéressant,

00:30:20 justement, à la fois cette question du récit

00:30:24 et de l'utilisation de l'existant,

00:30:26 c'est la pratique du projet paysager d'Adélaïde Fich,

00:30:30 de Folk Paysage,

00:30:31 qui est une paysagiste

00:30:33 et qui a développé, en fait, des projets

00:30:36 en commençant par raconter une histoire,

00:30:38 faire un conte,

00:30:40 en s'appuyant sur, évidemment, les habitants.

00:30:42 Donc c'est aussi cette diversité de pratiques

00:30:44 que je voudrais mettre en valeur

00:30:47 et qui a été mise en valeur au cours du cycle,

00:30:50 en venant convoquer, en fait,

00:30:52 des histoires plutôt, j'allais dire, rigolotes,

00:30:56 d'en faire un projet d'aménagement

00:31:00 en utilisant des matériaux existants au maximum.

00:31:03 Elle va chercher dans tous les stocks

00:31:06 des services techniques des villes et des communes

00:31:09 dans lesquelles elle travaille

00:31:10 pour aller utiliser, réutiliser différemment,

00:31:13 recycler, d'une certaine façon,

00:31:15 beaucoup réutiliser les matériaux.

00:31:17 Tout ça, c'est des exemples très concrets

00:31:19 qui montrent à quel point,

00:31:22 lors de ce cycle,

00:31:24 on a fait dialoguer des réflexions

00:31:26 avec de la mise en oeuvre opérationnelle.

00:31:30 -Merci, Anne Blondeau.

00:31:33 La mise en récit, oui, ça me fait penser...

00:31:36 C'est toujours important et...

00:31:39 Je sais pas si vous savez, mais Disney fait du développement immobilier.

00:31:41 Real Estate Bayeux Disney autour du périmètre Epamarn.

00:31:44 Et eux ont bien compris cette mise en récit,

00:31:46 parce que chaque quartier a une histoire,

00:31:49 même s'il est construit complètement ex nihilo,

00:31:51 ils arrivent à raconter,

00:31:54 en tout cas, à apporter ce récit aux futurs acheteurs.

00:31:55 Et a priori, ça marche bien.

00:31:57 Benoît, quels enseignements

00:32:01 de ces deux années de réflexion sur l'aménagement ?

00:32:04 Benoît, vous qui représentez un peu l'aménagement privé, on va dire.

00:32:07 -Oui.

00:32:08 -Est-ce que le micro marche ?

00:32:11 -Ça marche ? Non.

00:32:12 -Si, je crois que ça marchait.

00:32:15 -C'est bon ? Là, oui ? Pardon.

00:32:17 Effectivement, je représente l'opérateur privé.

00:32:19 Alors pour pas que ce soit trois fois le même message,

00:32:22 je vais forcer un peu le trait,

00:32:25 ça sera un peu caricatural, mais...

00:32:26 -Le forêt clair. -Plus intéressant.

00:32:28 En fait, le osé et l'aménagement, qui était un peu le titre

00:32:34 et le chapeau de notre cycle,

00:32:37 on l'avait imaginé.

00:32:38 Il faut juste se replacer dans le contexte.

00:32:41 On était à la sortie du Covid,

00:32:42 qui nous avait livré des électeurs tout frais

00:32:45 qui sortaient d'une expérience urbaine un peu inattendue,

00:32:50 lesquels avaient porté de nouveaux maires aux affaires.

00:32:54 On était aussi à la sortie du Covid.

00:32:57 On avait des nouveaux clients.

00:32:59 Ces nouveaux clients, ils étaient un peu, on va dire, aiguillonnés

00:33:04 par quelques paquets législatifs,

00:33:08 le décret tertiaire, la taxonomie européenne,

00:33:10 l'interdiction de mise sur le marché des logements,

00:33:12 des passoires thermiques.

00:33:13 Tout ça, ça chatouille quand même un peu.

00:33:14 Et puis, évidemment, aussi par l'expérience

00:33:16 qu'ils avaient vécue pendant le Covid.

00:33:18 Et puis par le fait que le bruit de fond sur le...

00:33:22 Pardon de le dire comme ça, ça va vous faire sursauter,

00:33:24 mais le bruit de fond sur le réchauffement climatique

00:33:26 à la sortie du Covid, ça devenait un peu plus qu'un bruit de fond.

00:33:29 Il n'y avait plus beaucoup de passagers que l'on destinait

00:33:33 sur ces questions-là parmi les électeurs et les clients.

00:33:36 Et en fait, tout ça, ajouté au fait qu'on venait de porter,

00:33:41 d'élire une nouvelle législature

00:33:43 dont on savait qu'elle allait nous assaisonner,

00:33:45 alors pardon pour le terme, mais pendant tout le mandat,

00:33:47 avec un peu de carbone, un peu de zanne et un peu de risque,

00:33:50 qui étaient un peu nos 3 piliers.

00:33:53 Face à tout ça, on disait tout simplement oser l'aménagement

00:33:55 parce qu'en fait, avec la somme de ces contraintes,

00:33:59 celles qui existaient déjà, puis ces nouveaux sujets

00:34:00 hyper technos et hyper politiques à la fois,

00:34:03 que sont le carbone, le zanne et les risques qui se percutent,

00:34:07 l'aménagement est la solution et on est...

00:34:12 et on est un outil idéal pour faire la synthèse

00:34:16 entre ces différentes contraintes.

00:34:17 Je me suis quand même posé, une fois qu'on avait dit ça,

00:34:20 la question, est-ce qu'on est un outil idéal

00:34:21 et à quel point on s'est adapté à ce...

00:34:25 ou formé à cette nouvelle donne

00:34:29 pour répondre à la question ?

00:34:31 Je me suis demandé si nos organisations,

00:34:33 qu'elles soient d'ailleurs privées, publiques,

00:34:34 nos organisations d'aménageurs,

00:34:37 avaient pris la mesure de ce changement de métier

00:34:40 et étaient capables de répondre efficacement

00:34:44 à cette question de l'aménagement.

00:34:47 J'ai essayé de relever, pendant ces 3 ans,

00:34:49 c'est ça qui m'a frappé, pendant ces 2 ans de cycle,

00:34:51 les changements de nos organisations.

00:34:53 Je parle de la mienne, mais je sais que les vôtres,

00:34:54 elles ont évolué pareil.

00:34:57 Dans nos organisations, qu'est-ce que je vois ?

00:35:00 Je vois d'abord que...

00:35:02 Avant, on avait un contrôle de gestion,

00:35:04 donc on avait des équipes qui nous poursuivaient

00:35:05 avec nos engagements, notre comptabilité.

00:35:07 Maintenant, en fait, on en a 2.

00:35:10 La 2e équipe de contrôle de gestion,

00:35:13 pardon pour ce bruit de fond...

00:35:14 -On va peut-être changer le micro.

00:35:16 -Excusez-moi, ça me regarde un peu malade.

00:35:18 Est-ce que ça marche ?

00:35:20 -Oui. Non.

00:35:22 Donc la 2e équipe, elle nous poursuit

00:35:24 avec des tonnes de carbone,

00:35:26 avec des mètres carrés imperméabilisés.

00:35:29 Alors certes, la métrique est encore un peu mal foutue,

00:35:32 les résultats ne sont pas encore totalement convaincants,

00:35:34 mais il n'empêche, dans toutes nos organisations,

00:35:35 maintenant, on a 2 contrôles de gestion

00:35:37 et qui pèsent sur notre façon de travailler.

00:35:41 Je serais hypocrite si je disais

00:35:43 que c'était un poids parfaitement équilibrable,

00:35:44 mais elles se mettent à peser fort l'une et l'autre

00:35:47 sur notre façon de travailler.

00:35:50 La 2e évolution de nos organisations,

00:35:55 c'est qu'on a quand même modifié nos méthodes.

00:35:59 C'est assez amusant de regarder maintenant

00:36:00 comment dans nos comités d'administration,

00:36:03 de pilotage, d'investissement,

00:36:04 qu'on appelle comme vous voulez selon nos organisations,

00:36:06 on regarde les projets.

00:36:09 La grille d'analyse et la grille de risque,

00:36:11 elle est véritablement plus la même.

00:36:13 Et en fait, dans toutes nos organisations,

00:36:15 on a pris la mesure de ça,

00:36:16 on a renoncé à des projets

00:36:19 dans lesquels on croquait avec gourmandise

00:36:20 il n'y a pas si longtemps que ça.

00:36:23 On en a réorienté assez profondément certains.

00:36:25 Donc nos méthodes d'analyse des projets

00:36:29 ont elles aussi profondément évolué.

00:36:32 Et puis la 3e évolution

00:36:35 qui, me semble-t-il, a aussi rythmé ces 2 années

00:36:38 dans nos organisations à tous,

00:36:40 c'est qu'on a profondément remodelé nos partenariats.

00:36:45 Après, chacun selon sa culture.

00:36:48 On a cherché à consolider une filière,

00:36:50 celle de l'économie circulaire.

00:36:51 On a investi dans une carrière, on a racheté des forêts.

00:36:54 Enfin, peu importe. C'est des exemples très industriels.

00:36:57 Mais l'écosystème dans lequel on évoluait,

00:37:00 les associations dans lesquelles on militait,

00:37:01 les partenariats qu'on a structurés,

00:37:05 eux aussi ont beaucoup bougé.

00:37:06 Et ce qui m'a frappé, c'est qu'ils avaient effectivement

00:37:09 bougé dans le rythme de nos 2 années de cycle

00:37:13 "Osez l'aménagement".

00:37:15 Ils avaient bougé pour se mettre au diapason

00:37:18 et donc faire pivoter la machine sur le sujet du carbone,

00:37:21 sur le sujet du ZAN, sur le sujet des risques.

00:37:24 Encore que ça, c'était un départ lancé.

00:37:29 Le dernier sujet, et j'en joins un peu Anne,

00:37:32 sur lequel je pense

00:37:34 il nous reste à bouger

00:37:38 pour apporter une réponse qui soit vraiment complète,

00:37:40 c'est cette question de la mise en récit.

00:37:41 En fait, aujourd'hui, tous ces sujets sont quand même beaucoup...

00:37:45 Le moteur de ces sujets, c'est l'anxiété.

00:37:47 C'est-à-dire, en fait, si on ne bouge pas,

00:37:49 on va tous mourir.

00:37:51 Ce qui est un moteur qui nous a permis de bouger.

00:37:54 C'est un moteur qui vaut ce qu'il vaut.

00:37:57 Mais c'est un moteur qui ne fabrique pas beaucoup d'enthousiasme

00:37:59 et de désir.

00:38:01 Et donc, dans ce métier qui est aussi le nôtre,

00:38:04 de faire la mise en récit de ces sujets un peu techno

00:38:07 à côté de nos élus et des collectivités qu'on accompagne,

00:38:12 j'ai l'impression qu'il nous manque encore cette case

00:38:14 comment on fait une mise en récit puissante

00:38:18 sur nos projets de ces sujets, le carbone, le ZAN,

00:38:22 les risques qu'on a évoqués tout à l'heure.

00:38:24 -Merci, Benoît. Donc si on ne bouge pas, on va tous mourir.

00:38:28 C'est la fin d'un cycle, en effet. Merci pour cette réflexion.

00:38:32 Quand vous dites...

00:38:35 On a deux contrôles de gestion.

00:38:38 C'est-à-dire qu'en gros, vous passez vos actions

00:38:41 à la mouillinette du contrôle de gestion classique financier

00:38:43 et vous avez un service qui s'est surimposé,

00:38:47 qui va vous taper sur les doigts.

00:38:48 Si vous dépassez les bornes de votre empreinte carbone

00:38:52 qui vous est allouée, est-ce que je résume bien la situation ?

00:38:54 Comment ça se passe concrètement ? Je suis un peu curieux.

00:38:57 Je crois que ça marche.

00:39:00 Faites confiance à la technologie.

00:39:05 -OK, on va prendre le risque du micro.

00:39:07 Non, mais c'est exactement ça.

00:39:08 Alors je le dis avec enthousiasme,

00:39:10 bien sûr, le truc est très imparfait,

00:39:12 mais effectivement,

00:39:13 je l'ai volontairement mis en parallèle

00:39:16 avec le contrôle de gestion.

00:39:17 On a tous un contrôle de gestion, on voit tous bien ce que c'est.

00:39:20 On fait circuler des tableaux Excel, on met des chiffres dedans,

00:39:22 on les vérifie 20 fois, une fois par trimestre,

00:39:25 et on se fait poursuivre par nos contrôleurs financiers

00:39:27 si jamais on a ripé.

00:39:30 En fait, on est en train, me semble-t-il,

00:39:33 dans toutes nos organisations,

00:39:34 de construire un contrôle de gestion

00:39:36 qui s'applique à des mesures de tonnes carbone

00:39:39 pour suivre notre itinéraire,

00:39:41 à des mesures de mètres carrés imperméabilisés.

00:39:43 Donc on a exactement cette même logique

00:39:46 et la logique financière du contrôle de gestion classique

00:39:48 qu'on connaît tous,

00:39:49 mais qui s'applique à une autre métrique.

00:39:51 Alors métrique évalbuciante, je suis bien d'accord,

00:39:53 métrique un peu foireuse, ça bouge encore beaucoup,

00:39:55 on ne sait pas très bien.

00:39:57 Mais enfin, métrique qu'on a tous organisée dans nos sociétés.

00:40:01 En fait, c'est un tableau de bord.

00:40:04 En fait, on a deux tableaux de bord.

00:40:05 On a toujours le tableau de bord de l'argent, ça, évidemment,

00:40:09 mais on a ce tableau de bord du carbone

00:40:11 et des mètres carrés imperméabilisés

00:40:13 qu'on utilise avec la même logique

00:40:17 et avec les mêmes outils,

00:40:20 des métriques un peu différentes que celui du financier.

00:40:24 -Et ça, c'est quelque chose de...

00:40:28 A Lone, ces 2 ans écoulés, c'est quelque chose d'un peu récent.

00:40:32 C'est-à-dire que l'intégration par les aménageurs,

00:40:35 publics ou privés, d'ailleurs,

00:40:36 et c'est une question qui s'adresse un peu à tout le monde,

00:40:38 est-ce que depuis 2020, c'est quelque chose que...

00:40:41 C'était un peu... On parlait de ça,

00:40:44 l'intégration du bilan carbone dans les opérations,

00:40:45 c'était quelque chose de "oui, on le fait, mais on le fait pas."

00:40:48 Et aujourd'hui, est-ce que c'est vraiment...

00:40:49 "Ah non, on le fait, c'est sûr, c'est gravé dans le marbre."

00:40:52 Est-ce que c'est comme ça que ça se passe ?

00:40:54 C'est une question pour tous les aménageurs,

00:40:56 enfin, tous les professionnels, pardon, à cette table.

00:40:59 Nicolas, allez-y.

00:41:01 -Ca marche.

00:41:02 Je peux essayer de répondre à cette question,

00:41:04 mais je souscris complètement tout ce que vient de dire Benoît

00:41:08 en tant qu'aussi un professionnel privé de l'aménagement.

00:41:11 Même si je n'aime pas dire aménageur privé,

00:41:13 je le dis tout le temps, on est aménageurs,

00:41:15 quoi qu'il arrive, et on a les mêmes ambitions,

00:41:18 même si nous n'avons pas les mêmes actionnaires.

00:41:21 Oui, on intègre toutes ces données.

00:41:24 Le calcul du carbone dans nos opérations

00:41:28 s'est devenu systématique.

00:41:29 On est aussi boosté par nos jeunes,

00:41:33 les jeunes qui intègrent nos équipes,

00:41:35 qui ont rentré, qui ont dans leur cerveau déjà

00:41:38 toutes ces thématiques,

00:41:40 qui nous poussent aussi à nous améliorer

00:41:42 et nos bords, effectivement, dans nos entreprises,

00:41:45 qui ont des obligations.

00:41:46 On a parlé de la taxonomie européenne,

00:41:48 les plans d'action carbone biodiversité

00:41:51 de toutes nos entreprises,

00:41:52 de toute façon, font que nous n'avons pas le choix.

00:41:54 Et là où c'est intéressant au niveau de l'aménagement,

00:41:56 même si je rejoins Benoît sur le fait

00:41:57 que c'est assez compliqué à quantifier encore aujourd'hui,

00:42:01 c'est que nos opérations d'aménagement,

00:42:04 qu'on se positionne et qu'on prend le risque d'y aller,

00:42:09 et le risque économique,

00:42:10 mais surtout, on prend le risque de l'innovation.

00:42:12 C'est-à-dire que ces opérations d'aménagement,

00:42:14 même s'il y a son long à fabriquer,

00:42:15 s'il y a son long à exploiter et à réaliser,

00:42:19 ce sont aussi des terrains de jeu d'innovation

00:42:21 pour nos entreprises

00:42:22 et aussi des terrains de jeu d'innovation

00:42:24 pour les collectivités.

00:42:26 Donc c'est très important de se positionner

00:42:27 sur ces sujets-là

00:42:29 pour réfléchir à l'avenir de la ville,

00:42:32 mettre en place un certain nombre d'innovations sociales,

00:42:34 d'innovations techniques,

00:42:35 d'innovations en lien avec le calcul carbone

00:42:39 etc.

00:42:40 Donc c'est un enjeu fort

00:42:41 et c'est quelque chose aussi qu'on a vu

00:42:43 dans les présentations qui ont été faites

00:42:46 depuis le début du RNA,

00:42:47 sans même parler du cycle actuel.

00:42:49 Et on a vraiment vu l'évolution de ce côté-là.

00:42:52 Donc c'est très important pour nos entreprises

00:42:55 d'aller dans ce sens-là.

00:42:57 Et moi, ce que je retiens aussi,

00:42:58 qui est un élément très, très fort,

00:43:00 c'est ce qu'on disait, on disait "Osez l'aménagement",

00:43:03 parce que les maires, ils savent pas trop ce que c'est,

00:43:06 comment ça marche, pas tous, évidemment,

00:43:08 mais quand même, globalement,

00:43:09 quand on parle d'aménagement avec un élu,

00:43:12 quand on parle de nos technicités, de nos procédures,

00:43:14 ils sont perdus,

00:43:17 même s'ils sont bien encadrés par des services,

00:43:20 ils sont quand même globalement perdus.

00:43:21 Et ce qui est très important, c'est de faire reconnaître

00:43:23 notre métier.

00:43:24 Et moi, l'événement le plus important de ces 2 ans,

00:43:28 et je remercie Anne Fresque devant moi

00:43:29 d'y avoir largement participé,

00:43:32 c'est que l'aménagement a été reconnu comme une filière.

00:43:35 Avant, l'aménagement, c'était le petit aménageur

00:43:38 dans son coin, privé, public, la petite sem,

00:43:40 le petit lotisseur,

00:43:42 quelques grands groupes qui s'y mettaient,

00:43:43 mais on était pas connus.

00:43:45 Aujourd'hui, on est quand même retenu comme une filière.

00:43:48 Et le travail sur la décarbonation

00:43:49 de la filière aménagement,

00:43:51 c'est quand même une avancée très importante.

00:43:53 Je sais pas comment ça va se terminer,

00:43:55 mais c'est quand même très important.

00:43:57 Donc moi, j'en retiens ça.

00:43:59 Et donc le fait qu'on soit retenu comme une filière

00:44:02 nous permet d'être encore plus proactifs

00:44:04 et d'oser encore plus l'aménagement.

00:44:05 Donc continuons à oser. C'est très important.

00:44:08 -Merci, Nicolas. J'avais une question pour Stéphane.

00:44:11 Alors, vous êtes pas élu, Stéphane Caz,

00:44:12 mais vous représentez une collectivité,

00:44:15 une collectivité qui a changé de couleur politique en 2020.

00:44:18 Qu'est-ce que ça change dans l'aménagement ?

00:44:20 Est-ce qu'il serait possible de lancer un grand projet,

00:44:25 nonobstant les friches disponibles,

00:44:27 comme EurAtlantique aujourd'hui à Bordeaux,

00:44:28 où on est plus du tout...

00:44:30 Où est-ce qu'on a changé d'époque, d'ère ou de paradigme ?

00:44:35 -De toute façon, on le sait,

00:44:36 je pense que ça a été dit dans pas mal de témoignages,

00:44:40 l'époque des grandes opérations d'aménagement,

00:44:43 je pense qu'elle a eu une horizon à peu près jusqu'à 2030

00:44:46 sur la livraison des programmes.

00:44:47 Après, il faudra...

00:44:48 Mais on réfléchit déjà aussi à d'autres manières d'aménager.

00:44:51 Sur des fonciers, ça a été dit qu'ils vont être plus complexes,

00:44:55 plus morcelés, plus petits, souvent plus pollués.

00:44:59 Donc ça engage aussi d'autres pratiques,

00:45:01 d'autres manières de faire.

00:45:03 Comme toutes les métropoles

00:45:04 ou même les territoires de petites et moyennes villes,

00:45:07 il y avait beaucoup de friches industrielles,

00:45:09 ferroviaires, militaires, portuaires.

00:45:11 Il y en aura de moins en moins,

00:45:12 parce que ça a été pendant 10 ans,

00:45:14 on va dire, et encore pendant quelques années,

00:45:17 une des cibles préférentielles de l'aménagement.

00:45:19 -Et on va en parler dans la 2e table ronde, en effet.

00:45:22 -On en parlera dans la 2e...

00:45:24 -C'est intéressant d'aborder le sujet dès maintenant, oui.

00:45:26 Alors, aujourd'hui ?

00:45:27 -Après, sur ce qui est important,

00:45:29 quelle que soit la couleur politique des collectivités,

00:45:34 et ça a été dit à plusieurs fois,

00:45:36 ça a été dit par Anne et Benoît,

00:45:38 c'est vraiment la question du récit.

00:45:40 Je le redis, parce que je pense que c'est vraiment

00:45:42 une de nos perspectives aussi, peut-être,

00:45:44 pour le prochain cycle du RNA,

00:45:46 mais cette question du récit, elle est importante,

00:45:49 et notamment par rapport à la question du ZAN.

00:45:52 Et en tant que collectivité, je pense que c'est difficile

00:45:54 de ne pas parler aujourd'hui du ZAN,

00:45:56 tant ça revêt quand même

00:45:57 un enjeu extrêmement important pour nous.

00:45:59 Il faut surtout essayer de rendre quelque chose

00:46:01 qui est assez techno, il faut le reconnaître,

00:46:05 quand même suffisamment désirable.

00:46:07 Je ne sais pas si vous avez...

00:46:08 Moi, je m'en suis aperçu assez récemment,

00:46:10 mais quand vous tapez ZAN sur un moteur de recherche,

00:46:14 peut-être que certains d'entre vous le savent,

00:46:16 mais c'était un bonbon au réglisse.

00:46:17 -Un réglisse, oui, c'est ça, en vente en pharmacie.

00:46:19 C'est très bon.

00:46:20 -En vente en pharmacie, alors c'était peut-être

00:46:22 beaucoup plus désirable aujourd'hui que le ZAN

00:46:24 tel que nous le connaissons,

00:46:25 mais en tout cas, pour revenir sur des choses plus sérieuses,

00:46:30 le ZAN, à mon avis, il y a un vrai enjeu

00:46:33 parce que c'est un sujet qui est important

00:46:39 par rapport au fait qu'auparavant,

00:46:42 quand on parlait de sobriété foncière,

00:46:44 quand on parlait de recyclage foncier,

00:46:46 c'est pas nouveau, ça fait 20 ans qu'on parle,

00:46:49 la sobriété foncière s'était inscrite déjà,

00:46:51 il me semble, dans la loi SRU.

00:46:53 Le recyclage foncier, je viens de le dire,

00:46:55 on l'a déjà évoqué, mais ces actions-là,

00:46:59 elles étaient faites à un moment où on pouvait,

00:47:02 quand même, à côté, faire de la consommation foncière,

00:47:04 consommer des espaces naturels.

00:47:05 Il n'y avait pas une dimension limitée,

00:47:07 finalement, de l'envolupe urbaine.

00:47:09 -Aujourd'hui, on se dit, au bout d'un moment, ça va terminer,

00:47:11 c'est la fin de quelque chose.

00:47:13 -Ce que nous dit le ZAN, en tout cas, c'est mon interprétation,

00:47:15 c'est que l'envolupe urbaine telle qu'on la connaît,

00:47:18 c'est un espace qui est fini.

00:47:19 -C'est ça, c'est la fin de la ville.

00:47:20 -Un espace qui est fini. La ville, en tant que telle, elle est finie.

00:47:22 C'est ce que nous dit, finalement, le ZAN,

00:47:23 parce que je ne crois pas, quand même,

00:47:25 que les enjeux de renaturation nous apportent tant que ça

00:47:27 de marge de manoeuvre dans les tissus constitués.

00:47:31 Donc c'est un espace fini.

00:47:32 Et à partir du moment où on a vraiment conscientisé ça,

00:47:35 on s'est vraiment approprié cette idée

00:47:37 qu'on est sur un espace fini,

00:47:39 je pense qu'on n'aménage pas du tout de la même manière.

00:47:42 Je pense que les questions de densité

00:47:44 ne se posent pas de la même manière,

00:47:45 que la question de la mixtité d'usages,

00:47:47 qui était souhaitable, va devenir un vrai impératif

00:47:50 dans la manière d'aménager.

00:47:52 Donc je trouve que c'est un vrai défi.

00:47:53 Moi, je trouve ça stimulant, comme souvent,

00:47:55 quand on remet en question nos pratiques,

00:47:57 et ça me semble être un débat majeur pour les années à venir.

00:48:00 -Et justement, comment on fait en tant que collectivité,

00:48:03 quand on a des habitants qui vous disent

00:48:06 qu'ils n'ont pas envie d'avoir plus de densité,

00:48:08 mais bon, je connais bien Bordeaux,

00:48:10 c'est une ville qui n'est pas très dense, c'est une ville basse,

00:48:13 comment on fait pour les intégrer au récit

00:48:16 de la ville, justement, du ZAN,

00:48:18 il faut densifier un peu, au moins,

00:48:20 il faut accueillir de nouveaux voisins,

00:48:22 comment on les embarque, ces habitants ?

00:48:24 -Ca ne va pas être facile, surtout pour ceux qui connaissent Bordeaux,

00:48:28 à partir de 3 étages, je considère que c'est pas très haut.

00:48:32 Donc effectivement, c'est pas quelque chose qui est simple,

00:48:37 mais on a encore un peu de temps pour réfléchir

00:48:40 sur ces choses-là, mais je crois quand même

00:48:42 que sur un vrai débat de fond sur ces questions-là,

00:48:45 ça permettra, à mon avis, de faire évoluer les choses.

00:48:48 La question de l'acceptabilité, elle est importante,

00:48:50 mais au-delà de l'acceptabilité,

00:48:52 accepter, ça veut dire quelque chose qu'on peut tolérer,

00:48:54 mais il faut quand même passer plutôt sur la notion

00:48:56 de désirabilité, c'est ça qui me semble important aussi

00:49:00 pour essayer d'amener aussi les citoyens et les élus

00:49:03 sur ces questions-là, à partir d'un récit

00:49:05 qui soit vraiment construit, et notamment avec tous les acteurs

00:49:08 de la construction, de l'aménagement.

00:49:10 -C'était ce qu'avait tenté il y a 10 ans de ça à Bordeaux,

00:49:12 justement, l'ancien président de la métropole,

00:49:15 sur la ville millionnaire.

00:49:16 On se dirige vers la ville millionnaire,

00:49:18 comment on fait pour accueillir tous ces gens ?

00:49:19 Et je me souviens que ça n'avait pas très bien marché à l'époque.

00:49:22 -Il y a évidemment une dimension du récit

00:49:27 qui a changé à la ville de Bordeaux et à la métropole,

00:49:31 mais de manière ordinate, le million d'habitants,

00:49:33 on y arrivera dans...

00:49:34 -C'était ce qu'il disait, mais les habitants ont mal compris.

00:49:37 Ils pensaient que c'était un objectif,

00:49:38 alors que le récit, c'était, en fait,

00:49:39 on y arrive sans rien faire, donc comment on fait

00:49:41 pour accueillir tous ces nouveaux habitants ?

00:49:42 Et je me souviens que ça avait été un peu raté comme atterrissage.

00:49:45 Alors, en discutant avec vous en amont de cette table ronde,

00:49:49 vous aviez... Alors, on a fait le bilan,

00:49:51 mais aussi, on a parlé du futur,

00:49:53 des perspectives futures qui ne sont pas forcément très roses,

00:49:56 d'ailleurs.

00:49:57 Donc, voilà, je voulais vous parler...

00:50:00 La prochaine question, c'est un peu...

00:50:02 Aujourd'hui, on assiste au retour des frais financiers.

00:50:05 On annonce un projet de loi gouvernemental

00:50:08 sur la décentralisation du logement.

00:50:11 Comment vous voyez, en Alsane,

00:50:14 qui va se mettre en place, les documents d'urbanisme

00:50:15 qui vont devoir changer dans les mois, années à venir,

00:50:19 tous les uns après les autres, Radet, Scott, PLU,

00:50:21 comment vous voyez les choses,

00:50:23 comment vous voyez votre rôle à l'avenir

00:50:26 avec ces nuages ou ces éclaircies qui s'annoncent ?

00:50:30 Personne ?

00:50:33 C'est une question ouverte.

00:50:35 -C'est la crise, profitons-en, tout ce que j'ai à dire.

00:50:39 Non, blague à part, c'est un adage qui est bien connu chez FH.

00:50:43 Pour ça, je me permets de le dire.

00:50:46 Cette crise immobilière, on en revient...

00:50:49 Vous avez fait mention autour d'intérêts.

00:50:52 On en revient à des taux qu'on a connus

00:50:54 pour les plus anciens, il y a quelques années.

00:50:57 Donc, il faut qu'on s'adapte.

00:50:58 On a une phase d'adaptation du marché.

00:51:01 Vous parlez du logement, mais il n'y a pas que le logement.

00:51:03 Mais si on prend le logement,

00:51:05 il faut qu'on adapte le marché, qu'on adapte les prix.

00:51:09 On a un marché qui est très important.

00:51:11 On a un marché qui est très important.

00:51:13 On a un marché qui est très important.

00:51:14 On a un marché qui est très important.

00:51:16 On a un marché qui est très important.

00:51:18 On a un marché qui est très important.

00:51:20 On a un marché qui est très important.

00:51:21 On a un marché qui est très important.

00:51:23 On a un marché qui est très important.

00:51:25 On a un marché qui est très important.

00:51:26 On a un marché qui est très important.

00:51:28 On a un marché qui est très important.

00:51:29 On a un marché qui est très important.

00:51:31 On a un marché qui est très important.

00:51:32 On a un marché qui est très important.

00:51:34 On a un marché qui est très important.

00:51:36 On a un marché qui est très important.

00:51:37 On a un marché qui est très important.

00:51:39 On a un marché qui est très important.

00:51:40 On a un marché qui est très important.

00:51:42 On a un marché qui est très important.

00:51:43 On a un marché qui est très important.

00:51:45 On a un marché qui est très important.

00:51:47 On a un marché qui est très important.

00:51:48 On a un marché qui est très important.

00:51:50 On a un marché qui est très important.

00:51:51 On a un marché qui est très important.

00:51:53 On a un marché qui est très important.

00:51:54 On a un marché qui est très important.

00:51:56 On a un marché qui est très important.

00:51:57 On a un marché qui est très important.

00:51:59 On a un marché qui est très important.

00:52:00 On a un marché qui est très important.

00:52:02 On a un marché qui est très important.

00:52:03 On a un marché qui est très important.

00:52:04 On a un marché qui est très important.

00:52:06 On a un marché qui est très important.

00:52:07 On a un marché qui est très important.

00:52:09 On a un marché qui est très important.

00:52:10 On a un marché qui est très important.

00:52:12 On a un marché qui est très important.

00:52:13 On a un marché qui est très important.

00:52:15 On a un marché qui est très important.

00:52:16 On a un marché qui est très important.

00:52:18 On a un marché qui est très important.

00:52:19 On a un marché qui est très important.

00:52:20 On a un marché qui est très important.

00:52:22 On a un marché qui est très important.

00:52:23 On a un marché qui est très important.

00:52:24 On a un marché qui est très important.

00:52:26 On a un marché qui est très important.

00:52:27 On a un marché qui est très important.

00:52:28 On a un marché qui est très important.

00:52:29 On a un marché qui est très important.

00:52:31 On a un marché qui est très important.

00:52:32 On a un marché qui est très important.

00:52:33 On a un marché qui est très important.

00:52:34 On a un marché qui est très important.

00:52:36 On a un marché qui est très important.

00:52:37 On a un marché qui est très important.

00:52:38 On a un marché qui est très important.

00:52:40 On a un marché qui est très important.

00:52:41 On a un marché qui est très important.

00:52:42 On a un marché qui est très important.

00:52:43 On a un marché qui est très important.

00:52:44 On a un marché qui est très important.

00:52:46 On a un marché qui est très important.

00:52:47 On a un marché qui est très important.

00:52:48 On a un marché qui est très important.

00:52:49 On a un marché qui est très important.

00:52:50 On a un marché qui est très important.

00:52:51 On a un marché qui est très important.

00:52:53 On a un marché qui est très important.

00:52:54 On a un marché qui est très important.

00:52:55 On a un marché qui est très important.

00:52:56 On a un marché qui est très important.

00:52:58 Et donc, il va falloir revoir nos méthodes,

00:53:01 adapter nos méthodes pour pouvoir y arriver.

00:53:05 Et un troisième enjeu qui me paraît très important,

00:53:08 c'est l'interaction industrie-emploi-logement.

00:53:13 Donc là, la loi de décentralisation

00:53:15 permettra peut-être de répondre un peu à ça,

00:53:17 mais comment fait-on pour s'adapter,

00:53:19 pour créer de la constructibilité,

00:53:22 pour pouvoir répondre aux besoins d'emploi ?

00:53:24 Donc on parle de réindustrialisation,

00:53:26 on parle des grands projets de réindustrialisation,

00:53:29 tout le monde parle des gilets jaunes de la factory de Dunkerque,

00:53:32 mais comment est-ce qu'on fait pour nager tous ces gens-là

00:53:36 dans des zones, en plus, dans le Nord,

00:53:38 où on est très attachés à la maison individuelle ?

00:53:39 Donc ça va être un peu compliqué.

00:53:41 -Justement, est-ce que la décentralisation

00:53:43 annoncée du logement peut répondre à ça,

00:53:45 ou au contraire...

00:53:47 J'ai cité un débat sur la densité organisée par l'IDEAL mardi.

00:53:50 L'IDEAL, c'est l'Institut du développement

00:53:52 des hautes études pour le logement.

00:53:54 Il me manque un mot, mais c'est pas très grave.

00:53:56 Et il y avait Mathilde Chaboch, ancienne vice-présidente

00:54:02 adjointe à l'urbanisme de la ville de Marseille,

00:54:04 qui est maintenant juste conseillère.

00:54:05 Et elle disait "Je ne crois pas que la décentralisation

00:54:07 "du logement soit une réponse au développement du logement,

00:54:09 "parce qu'à l'échelle de la métropole ex-Marseille-Provence,

00:54:12 "si on donne les clés aux maires des petits villages provenceaux,

00:54:17 "on n'arrivera pas à remplir les objectifs de la loi SRU,

00:54:20 "on ne construira pas de logement."

00:54:21 Est-ce que, justement, renforcer la décentralisation du logement

00:54:26 aux collectivités, est-ce qu'on arrivera à remplir

00:54:29 ce défi de mettre le logement là où il en faut,

00:54:32 à côté des gigafactories de Dunkerque,

00:54:33 pour reprendre votre exemple ?

00:54:34 -Nous n'avons pas le choix.

00:54:36 Il va bien falloir y arriver.

00:54:38 Je pense que ce sont les élus locaux

00:54:39 qui sont les mieux à même à répondre à cette question-là.

00:54:42 Après, c'est une question d'organisation,

00:54:43 c'est une question de gouvernance, de pouvoir

00:54:45 entre communes, intercommunalités, etc.

00:54:48 Mais je pense que nous n'aurons pas le choix.

00:54:50 Donc je n'ai pas d'autre réponse à vous donner à ça.

00:54:53 Quand vous citez l'exemple de Marseille,

00:54:55 moi, je le connais pas très, très bien,

00:54:56 mais que les petits élus des villages provosceaux

00:54:59 refusent la densité, tout le monde l'imagine.

00:55:01 Et si vous habitez là-bas,

00:55:03 vous n'accepteriez pas la densité.

00:55:05 Donc, politiquement, tout le monde va être coincé.

00:55:07 Donc il va bien falloir trouver un équilibre.

00:55:10 Je pense que c'est au niveau des bassins d'emploi,

00:55:11 au niveau des intercommunalités qu'on va pouvoir y arriver.

00:55:15 Moi, je suis élu d'une petite commune rurale

00:55:17 qui est à l'intérieur d'une métropole.

00:55:20 Je peux vous garantir que la compréhension

00:55:24 de ces sujets-là est complètement nulle.

00:55:27 Donc on en est où, la réflexion, les PLU, les PLUI,

00:55:31 et comment on intègre tous ces sujets-là.

00:55:33 Donc moi, je suis persuadé

00:55:35 que c'est au niveau local qu'on y arrivera.

00:55:37 Si on part sur des politiques nationales comptables,

00:55:42 avec des grandes données, des grandes chiffres,

00:55:44 des grandes actions, des grandes orientations,

00:55:46 mais qu'on s'en arrête là, on n'y arrivera pas.

00:55:48 Et le rôle des aménageurs derrière tout ça est fondamental.

00:55:51 -Et de faire atterrer des politiques nationales.

00:55:53 Anne, vous voulez souhaiter réagir ?

00:55:54 -Oui, merci.

00:55:56 Peut-être qu'en fait, l'enjeu qui est devant nous,

00:55:58 c'est la qualité de nos projets.

00:56:01 On peut essayer de dire qu'il faut que ce soit désirable.

00:56:04 D'une certaine façon,

00:56:06 les choses ne sont pas simples ni faciles.

00:56:10 Il va falloir accepter des choses qu'on est...

00:56:13 individuellement, qu'aujourd'hui,

00:56:15 on n'est pas forcément en capacité d'accepter.

00:56:17 Et ça, je pense que ça revient...

00:56:20 Enfin, il y a 2 éléments.

00:56:22 Il y a la question de continuer à faire du projet

00:56:24 et à le faire de façon... avec beaucoup de qualité.

00:56:27 Parce qu'on peut espérer construire de façon très dense, etc.,

00:56:32 mais si en même temps, on n'y met pas de la qualité d'accès,

00:56:36 de la qualité de service,

00:56:39 de la qualité d'usage au sens très large du terme,

00:56:42 voilà, c'est difficile.

00:56:44 Et on est face à des défis extrêmement importants.

00:56:47 Les relever va nécessiter qu'on soit encore plus intelligents

00:56:51 et qu'on mette encore plus de qualité dans nos projets.

00:56:53 Et je pense que pour le coup, l'aménagement,

00:56:55 il a aussi cette capacité-là

00:56:57 à faire monter en qualité les projets.

00:57:00 C'est ça, notre défi.

00:57:02 Et justement, je reviens un peu sur...

00:57:03 Je rebondis sur ce que vous dites, mais en même temps,

00:57:05 je reviens un peu sur ce pour quoi on est là,

00:57:07 c'est-à-dire faire un bilan de ces 2 ans,

00:57:09 en quoi ce qu'on a exploré,

00:57:12 en quoi ce qui a été exploré ces 2 dernières années

00:57:15 sur ce cycle "Ose-on l'aménagement"

00:57:16 vous donne des outils pour relever ces défis

00:57:20 que vous venez de souligner, Anne.

00:57:22 -Justement, je voulais peut-être revenir

00:57:25 sur un des ateliers qu'on a fait,

00:57:27 qui consistait à examiner les 4 scénarios de l'ADEME

00:57:31 sur les transitions 2050.

00:57:35 Et en fait, on a été confrontés, là, dans les 4 scénarios.

00:57:38 En gros, c'est du plus frugal jusqu'au plus techno,

00:57:41 qui montre que la technologie peut venir au secours

00:57:47 ou en tout cas nous permettre d'atteindre tous les objectifs

00:57:50 et de résoudre tous nos problèmes.

00:57:52 Mais très concrètement, on a essayé de les décliner

00:57:55 sur des opérations à imaginer,

00:57:59 et là, d'un seul coup, on s'est retrouvés confrontés à...

00:58:03 Oui, un mur, c'est sûrement pas le bon mot,

00:58:05 mais en tout cas, à se dire "On va pas y arriver."

00:58:07 Et faire cet exercice, justement, de comparaison

00:58:12 de l'application de différents scénarios à un même site

00:58:17 et de prendre en compte toutes les contraintes

00:58:20 ou tous les avantages que vont apporter tel ou tel scénario.

00:58:24 Je prends un exemple. On se dit "Une bulle construite

00:58:28 "au-dessus d'un quartier va nous permettre

00:58:30 "de plus subir le réchauffement climatique, etc."

00:58:33 Et puis, pour construire cette bulle,

00:58:35 il faut, évidemment, dépenser plein de carbone,

00:58:37 consommer plein de carbone.

00:58:39 Et donc, être confrontés très concrètement

00:58:41 à la façon dont les choses peuvent se résoudre,

00:58:44 quelle voie on va trouver pour mettre en place

00:58:47 ce qui, encore une fois, donne le plus de qualité possible

00:58:51 au projet.

00:58:52 Je pense que ça, ça fait partie typiquement

00:58:55 de la façon dont il faut qu'on continue à travailler.

00:58:58 Et le RNA est là aussi pour réussir à mettre en place

00:59:03 ce type d'atelier, ce type de travail, de réflexion amont

00:59:07 pour imaginer nos projets de demain.

00:59:09 Et l'ADEME avait parlé, d'ailleurs,

00:59:10 dans un de ses scénarios,

00:59:12 du nouvel esprit haussmanien à mettre en place,

00:59:14 c'est-à-dire de la densité,

00:59:15 mais l'haussmanie n'est pas si qualitative que ça,

00:59:18 notamment en termes d'isolation phonique,

00:59:19 mais de l'attractivité, en tout cas, de l'habitat,

00:59:22 couplée à une grande densité

00:59:24 et une volonté de faire des grands projets.

00:59:25 J'avais noté ça, je trouvais ça intéressant.

00:59:28 Benoît, sur les outils,

00:59:30 enfin, les forces révélées

00:59:34 par ces deux ans de réflexion

00:59:36 pour adresser, justement, les défis à venir,

00:59:38 notamment sur les risques financiers, etc.,

00:59:42 comment vous allez vous servir de ces outils à l'avenir ?

00:59:46 -Alors, peut-être pour travailler sur un autre adage

00:59:50 qui vient de me venir, il n'est pas très installé,

00:59:52 mais moi, j'aurais bien dit, c'est la crise accélérant.

00:59:56 En fait, je trouve que ce qui est intéressant,

00:59:59 c'est que c'est le changement de notre rapport au temps.

01:00:01 En fait, on sort de 10 années presque un peu paresseuses

01:00:04 où l'argent était de moins en moins cher,

01:00:07 le marché de plus en plus haussier,

01:00:08 donc plus on était en retard, plus ça se passait bien,

01:00:10 ce qui était plutôt sympathique,

01:00:12 puisque comme on était tout le temps en retard,

01:00:15 finalement, ça se passait bien.

01:00:16 Ça, en fait, ça a eu quand même un avantage,

01:00:19 c'est que ça nous a permis, là, depuis deux ans,

01:00:21 de pivoter, c'est ce que j'évoquais tout à l'heure,

01:00:23 dans des conditions qui étaient quand même relativement confortables.

01:00:26 Maintenant, le rapport au temps change un peu.

01:00:28 Il faudra voir qu'on s'habitue à ça,

01:00:30 c'est-à-dire, pour le coup, le temps joue contre nous.

01:00:34 Bon, voilà, et donc, du coup, j'ai envie de conclure,

01:00:36 ben, dans ce cas-là, accélérons,

01:00:38 et puis appelons à un nouveau choc de simplification.

01:00:40 Toutes les 2, 3 législatures, il y en a un qui sort,

01:00:43 ce serait intéressant, je ne sais pas si les gens du ministère

01:00:45 sont là, qu'on en fabrique encore un autre

01:00:47 pour permettre cette accélération.

01:00:50 -Donc ne plus être en retard, parce que ça serait pas mal.

01:00:54 Justement, sur les outils, Stéphane,

01:00:57 est-ce que vous souhaitez réagir ?

01:00:59 Ou sur les perspectives ?

01:01:01 -Il y a un sujet qu'on n'a pas forcément encore trop abordé,

01:01:06 même si ça a été pas mal abordé sur le cycle de 2 ans,

01:01:09 c'est les questions foncières.

01:01:12 Moi, je considère vraiment que c'était déjà un enjeu

01:01:15 très important, ça va l'être encore plus,

01:01:17 et on sait très bien que la crise qu'on connaît aujourd'hui,

01:01:19 elle est aussi consécutive,

01:01:21 a une hausse ininterrompue des valeurs foncières

01:01:23 sur l'ensemble des territoires.

01:01:26 Et je trouve que là, il y a une vraie responsabilité,

01:01:29 il me semble, de l'ensemble des acteurs publics,

01:01:31 collectivités, Etats, aménageurs,

01:01:34 à faire en sorte aussi qu'il y ait des valeurs de référence

01:01:37 qui se développent, qui soient beaucoup plus raisonnables

01:01:40 par rapport au marché.

01:01:43 Surtout pour des métropoles comme Bordeaux,

01:01:45 qui n'ont pas eu vraiment de stratégie foncière

01:01:48 sur le long terme, qui commencent à le faire.

01:01:50 Mais on a de moins en moins de fonciers disponibles,

01:01:52 il va falloir en acheter,

01:01:53 mais le coût du foncier, il est extrêmement important.

01:01:56 Et quand je parlais de responsabilité,

01:01:59 je faisais aussi allusion à des consultations

01:02:02 d'opérateurs qui se font par des acteurs publics.

01:02:05 Je trouve quand même, je permets de le dire,

01:02:07 anormal que le critère de jugement

01:02:12 de certaines consultations d'acteurs publics

01:02:14 soit encore le mieux-disant.

01:02:16 -C'est-à-dire l'encherre.

01:02:17 -C'est-à-dire l'offre financière la plus importante.

01:02:20 -C'est ce qui a fait Paris jusqu'en 2014, cela dit.

01:02:23 2014, c'était il y a 10 ans.

01:02:24 -J'en parle là parce qu'il y a encore des consultations

01:02:26 qui sortent aujourd'hui et qui considèrent

01:02:28 que l'offre financière est la plus importante.

01:02:30 Alors évidemment que les acteurs publics

01:02:33 ont besoin de recettes,

01:02:35 ça, j'en dis ce qui ne convient pas,

01:02:36 c'est évidemment important,

01:02:37 mais je me dis que vu la situation foncière aujourd'hui

01:02:41 et au regard de l'intérêt général,

01:02:42 je pense que pour tous les acteurs publics,

01:02:44 on ne peut pas forcément se comporter

01:02:45 comme n'importe quel propriétaire.

01:02:47 Donc je pense que là, il y a un vrai enjeu, à mon avis,

01:02:50 à travailler sur ces questions de valeur

01:02:52 et des valeurs foncières.

01:02:54 Et je pense qu'au sein des opérations d'aménagement,

01:02:56 quelque part, plus on en fera aussi,

01:02:57 plus on arrivera à réguler ces questions-là.

01:03:00 Ca me semble être un sujet vraiment important.

01:03:01 -Oui, après, la régulation des valeurs foncières

01:03:04 sont aussi définies par des références.

01:03:08 Donc là-dessus, malheureusement,

01:03:09 souvent, c'est le juge d'expropriation

01:03:11 qui décide du montant qu'il faut pour exproprier

01:03:15 le montant nécessaire.

01:03:16 -Les valeurs, elles sont faites par des éléments de comparaison.

01:03:19 -Evidemment, en vendant aux enchères un foncier...

01:03:21 -On aura finalement des valeurs...

01:03:22 C'est pour ça que je disais valeurs de référence.

01:03:23 Plus on aura des valeurs sur l'ensemble de notre territoire,

01:03:25 plus c'est raisonnable par une vraie action publique

01:03:28 aussi sur les questions foncières,

01:03:30 peut-être que les valeurs aussi qu'on mettra

01:03:32 auront des niveaux plus raisonnables.

01:03:35 -Merci.

01:03:36 Il me semble qu'on a prévu un petit échange avec la salle,

01:03:39 rapidement, s'il y a des questions.

01:03:41 Sinon, on peut continuer.

01:03:42 Moi, j'ai d'autres questions, donc on peut...

01:03:45 Ah, une question, là.

01:03:48 Je sais pas qui fait passer les micros.

01:03:51 J'ai pas été tenu dans le secret des lieux.

01:03:53 Est-ce qu'il y a un micro ?

01:03:54 Moi, j'en ai un, sinon, cela dit.

01:03:56 Mais je suis pas sûr qu'il marche.

01:03:58 Il marche pas.

01:04:00 Non, derrière moi.

01:04:02 -Bonjour. Valérie Pigniterre.

01:04:06 Je fais des opérations d'aménagement urbain

01:04:09 à la ville de Paris en rénovation urbaine,

01:04:10 des opérations en rue.

01:04:12 Et en fait, je me demande si le débat densité,

01:04:14 qui est assez prégnant à Paris aussi,

01:04:17 ne serait pas sur...

01:04:18 Ou s'il faut pas, du coup, écrire une histoire,

01:04:20 mais pas une histoire où on emmène tout le monde

01:04:23 avec un récit pour les faire rêver,

01:04:26 et puis c'est du marketing,

01:04:27 mais sur la question d'intensité et de sécurité.

01:04:30 Et donc, du coup, je pense que c'est en analyse de la valeur,

01:04:34 rez-de-chaussée actif,

01:04:36 tout ce qui est prévention situationnelle,

01:04:38 Jane Jacobs, c'est, je pense, une façon de peut-être lever.

01:04:42 Et la politique du tableur

01:04:44 où on regarde que les mètres carrés d'espace vert,

01:04:46 que le nombre d'arbres,

01:04:48 en fait, ça crée pas une intelligence d'opération.

01:04:51 Donc ça, je pense qu'effectivement,

01:04:52 moi, j'ai beaucoup aimé votre double analyse,

01:04:53 bilan carbone et bilan financier.

01:04:56 Mais nous, on a aussi des tableaux

01:04:57 avec le nombre d'arbres, de machins,

01:04:59 et il y a pas que ça, en fait, pour faire une ville qui marche.

01:05:02 -Alors comment quantifier... Merci.

01:05:07 "Lies on the street" de Jane Jacobs, ça, c'est pas facile.

01:05:10 Est-ce que vous souhaitez réagir à ce que...

01:05:15 -Moi, je soustris, tout ne se quantifie pas.

01:05:17 On est d'accord ? Donc on peut quantifier des mètres carrés,

01:05:21 du carbone, du nombre d'arbres au mètre carré, etc.

01:05:25 Tout ne se quantifie pas, et le lien social

01:05:27 et la vie qu'on apporte dans nos quartiers,

01:05:29 l'essentiel, il est là.

01:05:31 Donc ça, c'est le débat de fond qu'on doit avoir

01:05:34 au démarrage de nos opérations avec nos donneurs d'ordre,

01:05:38 avec les populations, avec les riverains,

01:05:40 pour concevoir des quartiers

01:05:43 où on vit bien, bien-être,

01:05:46 même si je n'aime pas ce mot,

01:05:48 mais ça résume bien les choses.

01:05:49 Donc, évidemment, tout ne se quantifie pas,

01:05:51 mais on doit appréhender tous ces sujets

01:05:53 et, au cas par cas, faire en sorte

01:05:55 qu'on puisse trouver les meilleures solutions

01:05:57 pour faire vivre nos quartiers sur le long terme.

01:06:01 -On a d'autres questions ?

01:06:04 -C'est un petit peu tout pour notre groupe de travail

01:06:07 de cet après-midi, puisque c'est ça, le sujet.

01:06:10 C'est comment...

01:06:12 bilan carbone et biodiversité, etc., etc.,

01:06:16 et si on parlait un peu chiffre.

01:06:18 Donc je vous invite à rejoindre notre OGT cet après-midi.

01:06:23 -Avant de conclure, peut-être, pour introduire justement...

01:06:26 Ah, j'ai pas vu, parce que j'ai un peu de lumière dans les yeux.

01:06:30 Ah oui, là, pardon.

01:06:31 Mais attendez, c'est moi qui ai mis.

01:06:33 -Je me permets juste... Il y a plein de places assises devant,

01:06:43 s'il y en a qui cherchent un siège.

01:06:46 -Bonjour à tous. Clément Leraud, de la DDTM de La Manche.

01:06:51 J'avais juste une petite question un peu sémantique

01:06:53 et qui peut peut-être porter à confusion

01:06:55 voire même poser des difficultés

01:06:56 lorsqu'il s'agit de communiquer, même de porter le récit,

01:07:00 lorsqu'il s'agit de parler du zéro artificialisation nette

01:07:03 ou d'autres thématiques liées.

01:07:05 C'est notamment le terme de désirabilité,

01:07:07 qui peut être parfaitement changeant

01:07:10 d'une personne à une autre.

01:07:11 On attaque vraiment à la subjectivité.

01:07:14 Et donc je me demandais justement,

01:07:15 est-ce que vous auriez des suggestions

01:07:17 sur comment on peut communiquer sur ce terme de désirabilité,

01:07:20 est-ce qu'on peut le définir objectivement,

01:07:22 est-ce qu'on peut même porter un discours là-dessus

01:07:25 et est-ce qu'on ne pourrait pas se rapprocher

01:07:27 plus généralement des termes d'acceptation sociale ?

01:07:30 Il y a un livre de Fabrice Sablin là-dessus,

01:07:31 donc s'il y en a qui veulent se renseigner un peu.

01:07:34 Merci.

01:07:35 -Désirabilité, ça me rappelle un peu la ville pas chiante

01:07:37 dont tu avais parlé à Ariadna Masbounji il y a quelques années.

01:07:40 Comment rendre un peu la ville dans "sexy" ?

01:07:45 Benoît ?

01:07:46 -Je ne sais pas si c'est moi qui ai employé ce mot,

01:07:49 mais effectivement, dans mon esprit,

01:07:50 il était synonyme d'acceptation sociale.

01:07:54 La désirabilité du carbone, en fait, le carbone, pour moi,

01:07:56 était un sujet plutôt assez enquiquinant,

01:08:00 avec lequel on ne fait pas beaucoup bouger les foules,

01:08:03 si ce n'est par la peur, c'est ce que j'évoquais tout à l'heure.

01:08:08 Donc la question qui, à mon avis, reste pendante sur le carbone,

01:08:11 mais aussi sur le ZAN,

01:08:12 c'est comment rendre ces exigences acceptables.

01:08:16 Donc effectivement, dans mon esprit,

01:08:17 il n'y avait pas de différence entre la désirabilité

01:08:20 et l'acceptabilité.

01:08:22 -Florian Dupont de Zefco, je ne sais pas s'il est présent,

01:08:28 s'est exprimé sur ce sujet, justement,

01:08:31 au colloque de l'Idéal, en disant que, voilà,

01:08:33 il ne fallait peut-être pas trop rêver

01:08:35 sur la question de désirabilité,

01:08:37 parce que finalement, ce n'était pas si simple que ça.

01:08:39 Il y a ce sujet de vision très individuelle.

01:08:44 Et je pense encore une fois qu'effectivement,

01:08:46 il faudrait plutôt qu'on utilise le mot "acceptabilité"

01:08:49 et, encore une fois, "qualité de nos projets".

01:08:51 -Merci à tous.

01:08:54 Je crois qu'on a...

01:08:57 On devait finir à 10h50. On a quelques minutes de retard.

01:09:00 Merci pour cette première table ronde. On enchaîne...

01:09:02 (Applaudissements)

01:09:04 (...)

01:09:10 On devait avoir M. Jean-Baptiste Butelaine,

01:09:12 qui nous fait son traditionnel point d'actualité du ministère,

01:09:16 qui n'a pas pu venir. Je ne sais pas pourquoi.

01:09:19 Et donc, il a été remplacé par une vidéo, je crois.

01:09:23 Emilie ?

01:09:25 -Un film.

01:09:26 -Oui, une vidéo, un film. Voilà. Voilà Jean-Baptiste.

01:09:30 Donc, je laisse la parole, je laisse le plateau à Jean-Baptiste.

01:09:34 -Bonjour à toutes et tous. Bonjour, Nicolas.

01:09:36 Bonjour, Sarah.

01:09:38 Je vous présente toutes les excuses du ministre et de la DHUP.

01:09:41 Nous ne pouvons malheureusement pas être présents aujourd'hui

01:09:43 pour le séminaire du Réseau national des aménageurs,

01:09:46 comme nous sommes tous retenus

01:09:47 pour un séminaire sur la politique du logement.

01:09:50 Cette journée, néanmoins, est très importante pour le RNA

01:09:53 et donc très importante pour le ministère,

01:09:55 puisque vous clôturez un cycle sur le thème "Osez l'aménagement"

01:09:59 et vous préfigurez un nouveau cycle pour l'an prochain

01:10:03 sur le thème des valeurs de l'aménagement.

01:10:05 Ce questionnement sur les valeurs de l'aménagement

01:10:07 est essentiel dans le contexte actuel

01:10:10 avec la crise que traverse le secteur,

01:10:13 crise en amont avec l'augmentation des prix du foncier,

01:10:16 l'augmentation des prix de la construction

01:10:19 et difficulté aussi de commercialisation en aval

01:10:22 avec l'augmentation des taux

01:10:24 qui conduit à une forme de désolvabilisation des ménages.

01:10:28 Le gouvernement a complètement pris la mesure de la situation.

01:10:32 C'est la raison pour laquelle la Première ministre

01:10:34 a annoncé une série de mesures pour amortir la crise du logement

01:10:38 lors de son déplacement à Dunkerque le 16 novembre dernier.

01:10:42 Lors de ce déplacement, la Première ministre

01:10:44 a notamment annoncé des mesures

01:10:46 pour soutenir la production de logements

01:10:48 et notamment de logements sociaux

01:10:50 et de logements locatifs intermédiaires.

01:10:53 Elle a également souhaité confirmer les financements

01:10:56 en faveur de la rénovation énergétique

01:10:58 des logements et des bâtiments.

01:11:00 Elle a également souhaité avancer sur la révision du zonage,

01:11:04 notamment avec une augmentation des zones tendues.

01:11:07 Et elle a d'ores et déjà annoncé des programmes

01:11:11 de rachat de programmes immobiliers

01:11:13 ou des programmes pour accélérer les opérations d'aménagement

01:11:17 sur des territoires intitulés "territoires engagés pour le logement".

01:11:21 À ce sujet, une instruction devrait être envoyée

01:11:25 par le gouvernement au préfet pour identifier sur les territoires

01:11:29 de l'ordre de une à cinq opérations d'aménagement

01:11:33 qui produisent massivement du logement,

01:11:35 de l'ordre de 1 000 à 1 500 logements.

01:11:38 Ces opérations feront ensuite l'objet

01:11:41 d'un accompagnement privilégié et renforcé de l'Etat,

01:11:45 et en particulier un accompagnement des aménageurs.

01:11:47 Donc je vous encourage à vous rapprocher de vos préfets

01:11:50 pour le cas échéant, candidater à ce nouveau programme

01:11:53 "territoires engagés pour le logement".

01:11:55 Au-delà de la politique du logement,

01:11:56 le gouvernement poursuit ses autres priorités.

01:11:59 J'en citerai deux.

01:12:01 D'une part, la réindustrialisation du pays,

01:12:03 et d'autre part, l'accélération de la transition écologique.

01:12:06 Sur le volet de la réindustrialisation,

01:12:09 depuis le dernier réseau national des aménageurs,

01:12:11 la loi Industrie verte a été publiée.

01:12:14 Les lauréats de territoire d'industrie sont également connus,

01:12:17 et désormais s'engage une identification

01:12:20 des sites dits "sites clés en main"

01:12:22 dans la suite du rapport remis par le préfet Roland Boucher-Blaiseau.

01:12:26 Et encore une fois, une instruction est envoyée au préfet

01:12:30 de sorte qu'ils identifient ces sites clés en main

01:12:32 sur leur territoire, et je sais qu'un certain nombre d'entre vous

01:12:35 avez des sites avec un potentiel foncier

01:12:38 ou déjà préaménagés pour l'accueil d'industrie

01:12:40 sur notre territoire.

01:12:43 Je vous invite donc à vous rapprocher de vos préfets.

01:12:45 En matière de transition écologique,

01:12:48 nous l'avions évoqué la dernière fois,

01:12:50 il s'agit de mettre en oeuvre la planification écologique,

01:12:54 notamment sa territorialisation.

01:12:56 Les premières COP ont eu lieu

01:12:58 sous l'égide du couple préfet-président de région,

01:13:01 et je vous invite effectivement à participer,

01:13:05 à ces réunions, si vous y êtes associés,

01:13:06 puisque bien évidemment l'aménagement a toute sa place

01:13:10 et tout son rôle à jouer en matière d'accélération

01:13:12 de la transition écologique.

01:13:14 Le sujet évidemment qui nous intéresse

01:13:16 pour cette fin d'année et ces prochains mois,

01:13:19 c'est la mise en oeuvre de la réforme du chantier

01:13:22 de zéro artificialisation nette des sols.

01:13:25 La loi du 20 juillet 2023 est désormais publiée.

01:13:28 Plusieurs décrets d'application sont à la signature des ministres

01:13:32 sur la définition de l'artificialisation,

01:13:34 sur la territorialisation de la trajectoire,

01:13:36 sur la définition des friches,

01:13:38 sur la consommation induite par les panneaux photovoltaïques

01:13:41 ou encore sur le fonctionnement des commissions de conciliation.

01:13:47 Ces textes, désormais, devraient être publiés

01:13:50 et entrer en vigueur dans quelques jours.

01:13:52 Reste une concertation qui sera engagée d'ici la fin de l'année

01:13:56 sur l'arrêté listant les projets d'envergure nationale et européenne

01:13:59 dont la consommation induite, vous le savez,

01:14:02 doit être décomptée au niveau national

01:14:04 dans le cadre d'un forfait national fixé par la loi.

01:14:07 C'est un chantier qui est devant nous

01:14:10 et qui s'inscrit complètement dans le calendrier de révision

01:14:13 ou d'élaboration des schémas régionaux,

01:14:15 puisque les stradethes, le strif, les sarres ou le paduc

01:14:18 doivent évoluer avant le 22 novembre 2024.

01:14:21 Il ne s'agit pas d'en rester qu'aux questions de textes et de chiffres.

01:14:27 La mise en oeuvre de la réforme

01:14:29 vers le zéro artificialisation des sols

01:14:31 passe aussi par l'accompagnement des territoires.

01:14:34 A cet égard, le projet de loi de finances

01:14:37 prévoit bien la pérennisation du fonds vert

01:14:39 et notamment des mesures sur le recyclage foncier d'une part

01:14:42 et sur la rémunération des villes et des villages d'autre part.

01:14:46 Par ailleurs, vous le savez, vous avez été nombreux à candidater

01:14:49 à l'appel à manifestation d'intérêt

01:14:51 pour la requalification des entrées de villes,

01:14:54 notamment des entrées de villes commerciales.

01:14:56 Nous sommes en train d'instruire la centaine de dossiers

01:14:59 pour pouvoir annoncer les différents lauréats.

01:15:01 Et puis, bien évidemment, la sobriété foncière

01:15:05 appelle aussi des réflexions sur la lutte contre la spéculation foncière.

01:15:09 Et à cet égard, dans les suites des conclusions

01:15:12 du Conseil national de la refondation sur le logement,

01:15:15 le gouvernement et l'ensemble des parties prenantes

01:15:17 réfléchissent à des mesures pour mieux réguler le prix du foncier

01:15:22 et en tout cas pour lutter contre certaines formes de spéculation.

01:15:26 Vous l'avez compris, le programme est chargé

01:15:28 tant sur les politiques du logement,

01:15:30 sur les politiques de dynamisme économique de nos territoires

01:15:34 et notamment de leur réindustrialisation,

01:15:35 sur l'accélération de la transition écologique.

01:15:38 Tous ces thèmes sont bien évidemment abordés

01:15:41 dans le réseau national des aménageurs.

01:15:42 Il me reste vraiment à vous souhaiter un très bon travail aujourd'hui

01:15:48 et de bonnes réflexions également dans le cadre du prochain cycle

01:15:52 sur les valeurs de l'aménagement.

01:15:57 Merci à Jean-Baptiste pour cette intervention

01:16:01 et ce petit point d'actualité.

01:16:03 Avec Sarah, on se disait qu'il nous a un peu spoilés.

01:16:06 Bon, voilà, c'est comme ça.

01:16:08 Donc on va appeler la deuxième table ronde,

01:16:12 toujours animée par Arnaud Payard,

01:16:16 sur la thématique "Nouveau lieu, nouvelle pratique,

01:16:18 "nouveaux modèles économiques", un thème assez généraliste.

01:16:22 Et donc je vais demander...

01:16:23 Je ne sais pas s'ils sont tous là, j'espère.

01:16:26 Stéphane Defeil, directeur général de Grand Arrêt Aménagement,

01:16:29 de nous rejoindre. Il est là-bas.

01:16:32 Hervé Guillard, maire de Saint-Brieuc.

01:16:35 Merci d'être venu.

01:16:37 Karine Mottier, directrice administreuse urbaine

01:16:39 du groupe Réalité.

01:16:41 Là-bas.

01:16:43 Baptiste Lebrun, directeur général

01:16:45 à la transformation des territoires de Next City.

01:16:47 Et enfin, Yoann Demas, directeur à la transition urbaine

01:16:49 de Carrefour Properties.

01:16:51 Qui est là-bas. Arnaud, ça vous.

01:16:54 Merci, Nicolas.

01:16:55 Merci.

01:16:56 Merci.

01:16:57 Merci.

01:16:58 Merci.

01:17:00 Merci.

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01:26:51 Merci.

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01:26:53 Merci.

01:26:55 Merci.

01:26:56 Merci.

01:26:57 Merci.

01:26:58 Merci.

01:26:59 Merci.

01:27:00 Merci.

01:27:02 Merci.

01:27:03 Merci.

01:27:04 -Déjà, j'aimerais remercier M. Guillard,

01:27:06 Mme Aline Loubouedek,

01:27:08 parce que justement, ce qui a été dit est très juste.

01:27:10 Ils ont porté une vision politique

01:27:13 dans la continuité de la mandature précédente.

01:27:15 Il n'y a pas eu cette rupture avec un dialogue permanent.

01:27:18 Et en fait, toute cette continuité dans le projet

01:27:21 a permis une relation apaisée.

01:27:24 Vous êtes aussi, merci.

01:27:29 Une relation apaisée.

01:27:30 Et du coup, ça a été bénéfique aussi pour le projet.

01:27:33 Pour répondre à la question,

01:27:36 réalité, maîtrise d'ouvrage, maîtrise d'usage,

01:27:39 typiquement dans ce projet des Villes dorées,

01:27:41 a embarqué un certain nombre d'usages du groupe, des filiales,

01:27:46 puisqu'on a différentes casquettes,

01:27:49 maîtrise d'ouvrage, promotion immobilière,

01:27:50 mais aussi maîtrise d'usage avec l'hospitalité,

01:27:53 avec la restauration, avec la santé, le divertissement.

01:27:57 Et donc, on met au bénéfice de ces territoires.

01:28:00 Il faut resituer le contexte.

01:28:02 On est en 2018.

01:28:03 A l'époque, peu de promoteurs s'installaient

01:28:06 ou venaient rencontrer les élus de Saint-Brieuc

01:28:10 pour venir s'y implanter.

01:28:12 Mais ça correspondait aussi à une époque où, réalité,

01:28:15 développeurs territoriales qui s'affirment de plus en plus,

01:28:18 premiers promoteurs à être entreprises à mission

01:28:21 voulaient aussi se démarquer

01:28:22 sur des territoires hors des grandes métropoles.

01:28:24 Donc c'était aussi une stratégie de groupe, clairement.

01:28:27 Et on voit aussi que maintenant, ça apporte ses fruits

01:28:29 parce que d'une part, ça permet d'embarquer

01:28:31 toutes ces filiales d'usage,

01:28:32 et d'autre part, on voit bien qu'aujourd'hui,

01:28:35 dans un marché tendu de crise,

01:28:38 les villes où ça dévise le plus, ce sont les grandes métropoles.

01:28:42 Donc ça a réellement porté ses fruits.

01:28:45 -Vous n'êtes pas présent qu'à Saint-Brieuc.

01:28:46 Vous avez d'autres projets.

01:28:47 Je me souviens d'un projet à Arran, au nord d'Orléans,

01:28:49 où vous réhabilitez une ancienne grosse usine logistique.

01:28:53 C'est pas votre coup d'essai, c'est ça que je veux dire,

01:28:55 la ville dorée.

01:28:56 -On va pouvoir présenter quelques opérations

01:28:58 qui illustrent.

01:29:00 Juste quelques éléments clés quand même

01:29:01 sur l'opération "Les villes dorées".

01:29:04 -Je vais pas vouloir vous couper.

01:29:05 Je vais passer votre présentation.

01:29:07 Vous pouvez passer la présentation de madame Mottier.

01:29:09 Ah, super.

01:29:11 Ah, non.

01:29:12 Voilà, on y est.

01:29:14 -Saint-Brieuc, donc, "Les villes dorées",

01:29:16 c'était un site d'une ancienne clinique du littoral.

01:29:19 Il y avait un peu plus de 15 000 m2 de bâtiments.

01:29:22 On peut défiler.

01:29:23 Voilà. Une opération...

01:29:27 On voit l'image finale du plan MAS.

01:29:30 Une construction des années 70 avec de l'amiante

01:29:33 qu'il a fallu complètement démolir

01:29:36 pour un programme avec des logements,

01:29:38 mais aussi une résidence personne âgée,

01:29:40 une résidence-service gérée par le CRUS d'étudiants,

01:29:44 un centre médical et des commerces

01:29:48 sur presque 16 000 m2 de constructibilité.

01:29:52 Le site représente 2 hectares.

01:29:53 Ce qui est très intéressant aussi, les marqueurs de ce projet,

01:29:57 c'est qu'on fait beaucoup de réemplois

01:29:59 issus de la déconstruction du projet.

01:30:02 On peut le voir d'ailleurs sur les images,

01:30:04 notamment sur les granites de façade qu'on réutilise,

01:30:08 sur le concassage qui a été effectué sur site.

01:30:11 J'en parlerai tout à l'heure.

01:30:13 Et puis une large place aussi à la végétalisation.

01:30:16 Ce site était imperméabilisé à pratiquement 100 %.

01:30:19 On vient d'écrouter, désimperméabiliser,

01:30:22 retrouver plus de 45 % d'espace vert

01:30:25 avec une gestion aérienne des eaux pluviales à 100 %.

01:30:28 D'ailleurs, l'Agence de l'eau nous a accompagnés sur ce principe.

01:30:32 Donc c'est une opération qui se démarque

01:30:34 par l'équipe pluridisciplinaire côté réalité,

01:30:39 mais aussi maîtrise d'oeuvre, CITU, Zephyr,

01:30:42 Adésia Infra, qui nous ont accompagnés

01:30:44 pour apporter cette vision de mixité de quartier,

01:30:47 de mixité intergénérationnelle

01:30:49 et de tenue dans le temps de la qualité architecturale paysagère.

01:30:52 Ca, c'est très important.

01:30:53 Et l'autre spécificité, c'est sur la mobilité.

01:30:55 Clairement, il y a eu un parti pris fort

01:30:57 de dire qu'on ne fait pas de sous-sol.

01:31:00 On fait un parking silo pour plusieurs actifs,

01:31:02 donc 155 places dans ce parking silo.

01:31:05 Et du coup, on crée du stationnement déporté,

01:31:09 ce qui amène aussi à créer du lien avec les habitants,

01:31:12 une gestion différente, clairement, sur le quartier

01:31:16 où la place de la voiture est minimisée.

01:31:19 Ca veut dire aussi une optimisation des voiries,

01:31:21 mais on en parlera aussi dans les leviers économiques.

01:31:24 D'autres friches, on peut effectivement en parler,

01:31:27 puisque Réalité intervient vraiment

01:31:30 dans une écoute des territoires.

01:31:32 Il n'y a pas de solution calquée d'un territoire à l'autre.

01:31:35 On est sur des projets sur mesure

01:31:37 avec des expériences et des priorités

01:31:40 de territoires différents.

01:31:41 Sur Saint-Malo, par exemple, un site de 5 hectares,

01:31:44 sur 2 sites distincts traversés par une entrée de ville,

01:31:47 l'avenue générale de Gaulle,

01:31:49 avec une partie, un site occupé,

01:31:54 en centre commercial, donc toujours en activité,

01:31:57 et une autre friche, dont d'ailleurs on a bénéficié

01:32:00 du fonds de friche dans la 1re édition.

01:32:04 Le site de Saint-Malo a la spécificité,

01:32:08 j'en reviendrai tout à l'heure,

01:32:10 c'est vraiment le caractère social,

01:32:12 puisqu'une partie de ce site est en rue

01:32:13 et qu'on requalifie l'entrée de ville

01:32:16 pour recréer une nouvelle destination,

01:32:19 avec, bien sûr, une mixité de programmatiques,

01:32:21 mais aussi une verticalité,

01:32:23 on va aller chercher de la densité, évidemment,

01:32:25 pour recréer des espaces publics,

01:32:26 notamment des parvis végétalisés

01:32:28 pour accompagner la requalification de ville.

01:32:31 Autre expérience de grands projets urbains,

01:32:34 les ateliers Quelles à Saran, à côté d'Orléans,

01:32:37 donc un foncier qui a été acquis auprès d'Orléans Métropole,

01:32:41 sur à peu près 7 hectares.

01:32:43 Peut-être que certains d'entre vous connaissent,

01:32:45 c'est les ancêtres de 3 fils à redoutes,

01:32:48 les Catalogue Quelles,

01:32:50 qui avaient cet entrepôt de logistique,

01:32:52 on l'appelait le paquebot,

01:32:53 ça représente plus de 45 000 m2 de construction

01:32:58 déjà existante sur site,

01:32:59 et tous ces abords qui, au final,

01:33:01 représentent une somme de 7 hectares.

01:33:03 Le parti pris était de dire,

01:33:05 on ne démoulit pas complètement ce bâtiment,

01:33:08 on le détourne, on le réutilise.

01:33:10 Une grande partie de ce bâtiment, donc, qui va être curé,

01:33:14 donc le curage est en cours,

01:33:16 une travée au milieu va être complètement enlevée

01:33:19 pour apporter de la lumière

01:33:21 et séparer en 2 fonctions ce bâtiment.

01:33:24 Une partie va servir de parking,

01:33:26 toujours notre fonction de parking silo,

01:33:29 en laissant la voiture plutôt de côté,

01:33:32 et du coup, des maisons sur toit qui vont venir se plugger au-dessus,

01:33:36 ainsi qu'une mixité programmatique de commerce,

01:33:38 d'hôtellerie également en complément.

01:33:41 -Donc l'entrepôt logistique, le paquebot, comme vous le dites,

01:33:44 va être transformé moitié-moitié en foncier et parking silo.

01:33:49 -Exactement.

01:33:51 Et tous les abords, bien sûr, en fonction d'habitat,

01:33:53 avec une grande place aussi aux espaces verts.

01:33:56 Autre exemple qu'on peut citer,

01:33:58 l'attisserie, manufacture de veau lourd,

01:34:01 ce qu'on appelle le site Cossera,

01:34:04 qui appartenait à M. Cossera,

01:34:05 qui date du début du 19e siècle,

01:34:08 sur à peu près 6 hectares.

01:34:10 Ce qui est intéressant, c'est que ce site a une histoire.

01:34:13 D'ailleurs, on y reviendra beaucoup.

01:34:15 Chaque lieu, chaque contexte, on est dans la personnalisation,

01:34:17 dans un apport de dialogue, mais aussi de solutions concrètes

01:34:21 pour chaque territoire très, très différent.

01:34:22 On ne calque pas d'un territoire à l'autre.

01:34:25 C'est très important de le souligner.

01:34:26 Quand on arrive dans ce site, il y a une certaine humilité

01:34:29 parce qu'il y a toute la mémoire des lieux, en fait,

01:34:31 qu'il faut respecter, évidemment,

01:34:33 avec une grande part de réhabilitation,

01:34:35 d'ailleurs, avec l'agence Raytheon-Robert,

01:34:39 où on va activer le site

01:34:42 avec de la préfiguration économique.

01:34:44 -Je voulais bien rebondir sur ce que vous avez dit juste avant.

01:34:49 Quand on voit les opérations que vous faites,

01:34:51 elles sont très mixtes.

01:34:52 Il y a de l'économie, du service, beaucoup de choses.

01:34:55 Et vous demandiez quelle était l'importance pour nous,

01:34:57 politiques et ville, des outils.

01:34:59 Et là, typiquement, c'est le permis d'aménager,

01:35:02 puisque à un moment donné, on a besoin d'un outil

01:35:05 qui nous garantit dans le temps

01:35:07 que ce que vous avez pensé comme étant un plot,

01:35:09 par exemple, de serviciel, santé,

01:35:11 si économiquement, vous n'arrivez pas à l'équilibrer,

01:35:15 il peut se transformer en autre chose.

01:35:16 Et nous, on a besoin de conserver sur ce temps long

01:35:19 une maîtrise quand même globale de l'ensemble du projet.

01:35:23 Et donc le fait de poser un permis d'aménager,

01:35:24 le fait de travailler dans cette condition-là

01:35:27 avec nous, la ville,

01:35:29 et parce qu'on a des relations intelligentes,

01:35:31 fait qu'on arrive à bien cadrer et à conserver

01:35:35 l'essentiel des plots tels que vous les avez imaginés

01:35:38 dans leur modèle économique initial.

01:35:40 -C'est-à-dire que la programmation, le fait qu'elle soit stable,

01:35:43 c'est important pour un élu, le fait qu'on dise

01:35:44 "La crèche, ce sera une boîte de nuit,

01:35:47 "ça vous plaît pas."

01:35:49 -Au même âge.

01:35:51 -C'était une blague, mais oui,

01:35:53 la stabilité de la programmation dans le temps,

01:35:56 malgré, bien que parfois, on soit tenté en tant qu'aménageur

01:36:00 de faire évoluer cette programmation

01:36:01 pour s'adapter au temps court

01:36:04 à proportion au temps long de l'aménagement.

01:36:05 -Disons que le permis d'aménager fait qu'on va devoir en parler.

01:36:09 On comprend parfaitement qu'un modèle économique doit changer.

01:36:11 On est d'accord avec ça, il n'y a pas de souci.

01:36:13 Mais on ne peut pas le subir.

01:36:14 Il faut que ce soit bien discuté,

01:36:16 il faut qu'on ait cette transparence.

01:36:18 Et donc ce cadre réglementaire-là nous aide.

01:36:20 -Le permis d'aménager.

01:36:22 -Je voulais juste rebondir sur ce que disait M. Leclerc.

01:36:24 Il faut trouver ensemble le juste équilibre.

01:36:26 Le juste équilibre, c'est à travers le cadre réglementaire,

01:36:29 législatif, les outils opérationnels,

01:36:33 et puis la programmation.

01:36:35 Et cet équilibre-là, il se dialogue.

01:36:38 On ne peut pas décider seul.

01:36:39 A chaque fois, il faut associer effectivement les services

01:36:42 à toutes les étapes de réalisation du projet.

01:36:44 A aucun moment, on ne peut dérouler un projet de cette envergure seul.

01:36:47 D'ailleurs, il faut effectivement travailler en amont.

01:36:51 Je veux juste terminer mon propos par 2 choses.

01:36:54 Le choix de techniques innovantes et programmatiques.

01:36:58 Sur les villes dorées,

01:37:01 si on revient quand même sur cet exemple-là,

01:37:04 sur les villes dorées, l'intérêt quand même,

01:37:06 ça a été aussi de réutiliser, le réemploi.

01:37:09 Quelque part, tous les granites des façades

01:37:12 qu'on a pu conserver ont été réutilisés

01:37:14 pour faire le pavage des espaces communs.

01:37:17 Donc ça, c'était une innovation en soi,

01:37:19 mais aussi un développement de filières,

01:37:21 de savoir-faire auprès des compagnons.

01:37:23 Et puis le fait de concasser plus de 24 000 tonnes,

01:37:26 ainsi que des 50 m3 d'enrochement sur site

01:37:29 pour la structure des voiries.

01:37:30 Quelque part, on a économisé des kilos de CO2

01:37:34 et divisé par 2 les rotations de véhicules de poids lourd.

01:37:37 Donc ça, c'est très important d'y penser en amont.

01:37:40 Et je finirai juste mon propos pour dire que,

01:37:43 tout à l'heure, on parlait de récits, c'est vrai,

01:37:45 il faut créer des destinations.

01:37:47 Il faut se dire que des friches qui sont restées en friche

01:37:49 pendant plus de 10 ans, voire 15 ans et plus,

01:37:52 il faut redonner envie aux habitants d'y habiter

01:37:55 et aux visiteurs d'y passer, d'y traîner, d'y flâner.

01:38:00 Et pour ça, il faut vraiment créer la préfiguration de sites

01:38:04 sur COSRA, qu'on a vu tout à l'heure, la manufacture de velours.

01:38:07 Le parti pris, c'était de réhabiliter d'emblée

01:38:09 3 bâtiments, dont Réalité et Propriétaire,

01:38:12 et de faire venir des activités artisanales

01:38:15 plus un brasseur de bière

01:38:18 pour attirer des gens dès la phase en amont,

01:38:22 avant même la réalisation du projet.

01:38:25 Autre exemple, à Saint-Malo,

01:38:26 sur le lien social Parc des Découvertes,

01:38:29 on a répondu à un appel de la sous-préfecture de Saint-Malo

01:38:31 qui était de dire "Aidez-nous, aujourd'hui,

01:38:34 "on a des enfants qui habitent le quartier de la Découverte

01:38:37 "qui n'ont jamais vu la mer.

01:38:38 "Aidez-nous à faire quelque chose, c'est juste pas possible."

01:38:40 Nous, à notre niveau, c'était les accompagner

01:38:43 en mettant en lien avec les associations locales

01:38:45 avec qui on travaille dans le cadre de la politique de la ville,

01:38:48 avec qui ils sont également en contact,

01:38:50 pour être prescripteurs et emmener les familles

01:38:52 sur des bassins mobiles.

01:38:54 Donc 2 étés de suite, on l'a réalisé

01:38:56 sur le foncier dont on est propriétaire, en Friche,

01:38:59 en attendant que le projet se réalise.

01:39:01 C'est autant, en fait, d'action,

01:39:03 que ce soit économique ou sociale,

01:39:05 qui nous permet de nous ancrer sur le territoire

01:39:07 et donner à voir aussi au projet.

01:39:10 -Oui, parce que vous êtes en zone en rue, là,

01:39:13 sur ce projet de Saint-Malo, vous n'êtes pas intra-muros.

01:39:16 Vous en êtes où sur les villes dorées, là, aujourd'hui,

01:39:18 opérationnellement ? Le projet, on est où ?

01:39:21 -Le projet avance bien, on est en phase travaux.

01:39:24 La résidence étudiante a été livrée en septembre dernier

01:39:27 pour la rentrée scolaire.

01:39:29 La résidence personne âgée, service senior eurusse

01:39:33 va être livrée début d'année prochaine.

01:39:34 Et les logements ont été livrés cette semaine.

01:39:38 -Ah oui, donc on a...

01:39:39 -Et donc les travaux d'aménagement, en fait,

01:39:42 on va en parler dans les leviers économiques,

01:39:44 mais la force, c'était de réaliser tous les travaux en même temps.

01:39:46 Donc un vrai casse-tête, clairement,

01:39:49 parce qu'il a fallu, nous, en aménagement,

01:39:51 venir s'insérer en parallèle des constructions.

01:39:54 Donc c'était un vrai tour de force

01:39:56 pour ne pas se gêner en coactivité.

01:39:58 Mais ça, je développerai un petit peu plus tout à l'heure.

01:40:01 -Ils ont le même problème sur le village olympique,

01:40:02 j'ai cru comprendre aussi, de tout faire en coactivité.

01:40:05 C'est pas facile.

01:40:07 Au-delà des friches, Stéphane,

01:40:09 il y a d'autres fonciers un peu compliqués à trouver.

01:40:14 Moi, ça me fait penser un peu, notamment dans le diffus,

01:40:18 et ça me fait un peu penser aux gaz de schiste

01:40:20 par rapport au pétrole.

01:40:21 C'est beaucoup plus compliqué de le faire,

01:40:22 mais il en reste, il faut aller le chercher.

01:40:24 Et c'est un peu ce dont vous vouliez nous parler,

01:40:28 notamment dans l'eutissement.

01:40:29 Donc travail...

01:40:30 J'imagine que vous faites pas de fracturation hydraulique

01:40:32 dans les lotissements, mais on pourrait y arriver un jour,

01:40:35 pour aller trouver ce foncier qui reste,

01:40:36 qui est caché, qui est planqué, mais qui est là

01:40:40 et qu'il faut aller le chercher. Comment ça se passe, concrètement ?

01:40:42 -Tout d'abord, je voudrais rebondir

01:40:44 sur ce que vous disiez, monsieur Gmer,

01:40:46 en disant que XAN, c'est une vraie opportunité.

01:40:48 Et je pense que même si ça perturbe un peu

01:40:52 un certain nombre de pratiques, c'est très juste,

01:40:55 parce que la question, c'est l'intensité de nos centres-villes,

01:40:59 c'est leur fonctionnement, c'est tout ça.

01:41:02 Et c'est vrai à toutes les échelles de villes, en réalité,

01:41:05 même s'il y a des endroits où c'est plus visible qu'ailleurs.

01:41:08 Oui, je veux bien. Merci beaucoup.

01:41:12 Peut-être, avant d'entrer sur un exemple pavillonnaire,

01:41:16 parce que ce n'est qu'un exemple,

01:41:18 en travaillant ces dernières années

01:41:24 à l'évolution du métier d'aménageur,

01:41:27 on a été amené à constater un petit peu aussi

01:41:31 les dérives qu'on pouvait nous-mêmes avoir.

01:41:33 Je parle de nous, Grand Paris Aménagement,

01:41:35 donc Grand Paris Aménagement, aménageur de l'Etat,

01:41:38 existant depuis 61 ans maintenant,

01:41:41 anciennement AFTRP

01:41:43 et d'autres établissements publics d'aménagement.

01:41:46 Et on s'est rendu compte que parfois,

01:41:48 on avait une petite tendance

01:41:49 non pas à nous tourner vers le besoin

01:41:54 du territoire,

01:41:55 mais plutôt à se dire, voilà, il y a un outil,

01:41:58 c'est l'ASAC, le permis d'aménager en fait partie,

01:42:02 on fait de la rénovation urbaine,

01:42:04 c'est des choses qu'on maîtrise,

01:42:05 et on va utiliser l'outil,

01:42:07 on confond l'outil et la finalité.

01:42:09 Et je pense que c'est important

01:42:11 de revenir un peu à des fondamentaux

01:42:13 qu'on connaît tous,

01:42:14 j'en fonce quelques portes ouvertes,

01:42:15 mais parfois, c'est bien de le faire,

01:42:17 c'est que fondamentalement, l'aménagement,

01:42:19 c'est d'abord la mise en oeuvre d'un projet politique.

01:42:22 Vous l'avez dit tout à l'heure,

01:42:24 et c'est très important,

01:42:25 y compris parce que nous n'avons aucune légitimité,

01:42:28 et c'est pas qu'une question juridique,

01:42:31 par rapport aux citoyens,

01:42:32 d'abord qu'on s'écarte de ce projet politique,

01:42:35 et un projet politique qui est porté

01:42:36 par des maires légitimement aigus sur un territoire.

01:42:40 C'est le fondement de notre démocratie,

01:42:42 ni plus ni moins.

01:42:43 Derrière, c'est une question de coordination,

01:42:46 c'est l'opposé en fait du développement dans le diffus,

01:42:50 spontané, et qui est une part de la construction

01:42:53 de logements ou d'autres types d'activités,

01:42:55 et c'est pas mauvais.

01:42:58 Quand on dit coordination, c'est depuis la conception initiale,

01:43:02 mais jusqu'à la garantie de la bonne réalisation,

01:43:05 parce que concrètement,

01:43:06 et là aussi, ça fait écho à des éléments

01:43:08 qui ont été dits avant,

01:43:09 c'est bien ça qui est l'essentiel,

01:43:11 et quelque part qui est aussi la valeur ajoutée

01:43:13 de l'aménageur, c'est d'être en capacité,

01:43:16 non pas simplement à un moment donné

01:43:17 d'accompagner sur la vente d'un terrain,

01:43:20 mais de s'assurer que 2 ans après la livraison,

01:43:23 les engagements qui ont été pris fonctionnent,

01:43:25 et éventuellement, avoir les moyens,

01:43:27 y compris parfois juridiques et coercitifs,

01:43:29 pour pouvoir faire en sorte que la promesse

01:43:32 soit tenue jusqu'au bout.

01:43:34 Ce qui n'enlève rien de la nécessité du dialogue,

01:43:38 il s'agit d'être partenaire sans angélisme.

01:43:42 On a un enjeu de transformation physique, bien sûr,

01:43:46 des territoires, mais pas que, et vous l'avez évoqué aussi,

01:43:49 c'est la question d'usage, de fonctionnement,

01:43:52 de peuplement, alors quand je dis peuplement,

01:43:54 c'est à prendre dans toute la largeur

01:43:57 de l'acception de ce terme,

01:43:58 c'est aussi bien en termes de peuplement économique

01:44:01 que peuplement d'habitat,

01:44:03 c'est finalement, tout ça, c'est se mettre au service

01:44:06 du projet politique. En fait, quand on prend

01:44:07 les choses comme ça et qu'on interroge les maires

01:44:10 tout simplement sur leurs besoins, on se rend compte

01:44:11 qu'il y a plein de besoins qui, aujourd'hui,

01:44:12 ne sont pas satisfaits par rapport à ça.

01:44:15 J'en prends ici quelques-uns,

01:44:17 la revitalisation des centres-villes,

01:44:20 qui nécessitent une action coordonnée,

01:44:23 la requalification de l'habitat indigne.

01:44:24 Alors il y a beaucoup d'acteurs, et certainement parmi vous,

01:44:27 qui interviennent sur ces questions-là,

01:44:30 on a des outils, mais on sait à quel point c'est compliqué.

01:44:33 Ca peut être la production de la nature en ville.

01:44:37 Aujourd'hui, nous avons des opérations

01:44:39 où la seule finalité de l'opération

01:44:42 est de produire 10 hectares d'espaces naturels sensibles

01:44:45 en démolissant un quartier.

01:44:47 Je ne vous fais pas le dessin sur le bigand économique

01:44:50 de l'opération, elle n'est pas autofinancée par ses recettes,

01:44:53 mais cela dit, c'est une nécessité,

01:44:56 et quand on parle de projet politique,

01:44:58 à l'échelle de territoire, c'est ça aussi,

01:45:01 c'est comment est-ce qu'on outille la collectivité

01:45:03 pour faire ça,

01:45:05 les relations avec parfois de grands acteurs économiques,

01:45:08 quand ils arrivent ou quand ils partent.

01:45:11 C'est des vrais enjeux aussi pour créer les conditions

01:45:14 d'un projet, à la fin, qui est dans le bon sens, etc.

01:45:19 Je voudrais en particulier évoquer et montrer un petit peu

01:45:23 notre réflexion, ce qu'elle nous a apporté,

01:45:25 sur les tissus pavillonnaires.

01:45:27 Sur les tissus pavillonnaires,

01:45:28 pourquoi on s'est intéressé à ces tissus pavillonnaires ?

01:45:30 D'abord, parce que les tissus pavillonnaires,

01:45:34 c'est pas sur la slide, c'est quand même...

01:45:35 80 % des Français veulent vivre en habitat individuel.

01:45:39 Alors on se dit, c'est pas bien, ils sont pas bien,

01:45:42 ils ont pas raison, bon, c'est sympa,

01:45:44 mais en démocratie, en fait, c'est pas très ajusté.

01:45:48 C'est une vision très techno.

01:45:50 Bien sûr, il y a des enjeux derrière,

01:45:52 mais c'est une réalité, il faut partir du réel.

01:45:57 Néanmoins, même quand on part de ça,

01:46:01 d'abord, il y a un potentiel urbain extrêmement important.

01:46:05 Quand je dis urbain, c'est pas uniquement de construire plus,

01:46:08 c'est aussi d'augmenter les qualités d'usage de ces tissus.

01:46:12 Il y a une pression foncière extrêmement forte,

01:46:16 parce que, comme ce sont...

01:46:18 Egozan ne va faire qu'accentuer cette pression.

01:46:23 Je vous fais pas de dessin.

01:46:24 On constate, en Ile-de-France, on a travaillé l'année dernière

01:46:26 avec la PURE, un niveau de sous-occupation

01:46:29 qui est assez gigantesque,

01:46:33 sans compter un vieillissement des populations.

01:46:35 En France, plus de... En Ile-de-France,

01:46:38 plus de 2/3 des pavillons et des maisons individuelles

01:46:43 sont occupés par des personnes ou des couples

01:46:46 de plus de 55 ans.

01:46:48 Et on est régulièrement sur des surfaces

01:46:50 qui sont supérieures à 120, 130 mètres carrés.

01:46:53 Donc on a cette sous-occupation qui est une réalité.

01:46:57 Un tissu qui est souvent très pauvre en service,

01:47:00 des difficultés...

01:47:01 Et face à ça, notamment dans cette logique

01:47:03 de la coordination de l'évolution de ces tissus,

01:47:06 pour que ça soit pas juste le Far West,

01:47:10 il y a un vrai enjeu pour les collectivités

01:47:12 d'avoir un regard qui est un regard à la parcelle.

01:47:15 Parce que la spécificité aussi de ces tissus,

01:47:17 c'est que les dessins, au fur et à mesure du temps...

01:47:20 Et quand on commence à appliquer des règles de prospect généralisées

01:47:22 sur ces tissus-là,

01:47:25 il y a des fois où on ne peut plus rien faire,

01:47:28 alors qu'on pourrait très bien faire des choses intelligentes

01:47:31 qui contribuent à la préservation, voire au renforcement

01:47:34 des qualités intrinsèques de ces tissus.

01:47:36 -Et comment agir à la parcelle ?

01:47:38 Parce que le PLU, c'est pas les outils...

01:47:40 Il me semble que c'est un peu surdimensionné

01:47:41 pour agir à la parcelle.

01:47:43 Est-ce que la ZAC est indiquée pour faire ça ?

01:47:45 -Alors, nous, aujourd'hui,

01:47:47 on a développé une méthode

01:47:50 qu'on est en train de commencer à tester,

01:47:53 précisément sur comment est-ce qu'on fait là-dessus.

01:47:57 Cette méthode, elle est assez simple et compliquée à la fois.

01:48:01 Simple, d'abord, parce qu'il s'agit de regarder les tissus

01:48:03 et de bien clarifier quels sont les projets politiques

01:48:06 sur ce tissu.

01:48:07 Qu'est-ce qu'on veut faire ?

01:48:08 Et je donnerai une image juste après

01:48:11 sur ce que rend possible une étude de gisement

01:48:14 réalisée sur une commune en Ile-de-France

01:48:16 qu'on a accompagnée, qu'on accompagne encore.

01:48:20 Ensuite, c'est mettre en place un outil dédié

01:48:24 qu'on a appelé le secteur de renouvellement pavillonnaire.

01:48:26 Pour être très concret, en attendant mieux,

01:48:29 la ZAC fait le job.

01:48:31 La ZAC un peu détournée de ses finalités habituelles.

01:48:35 Une ZAC, bien évidemment, sans maîtrise foncière.

01:48:37 Qui joue sur les articles L311-4 et L311-5

01:48:41 du code de l'urbanisme

01:48:43 pour à la fois contraindre les PC,

01:48:47 les faire financer modérément,

01:48:49 mais aussi définir des finalités à la parcelle précisément.

01:48:55 Donc qui passe aussi par un allègement du PLU

01:48:57 en contrepartie avec quand même des OAP

01:48:59 qui définissent un cadre,

01:49:01 les hauteurs de fêtage, la préservation de pleine terre, etc.

01:49:05 Et ensuite, on entre dans un accompagnement

01:49:07 individualisé des propriétaires.

01:49:10 Pour être très concret, cet accompagnement personnalisé,

01:49:13 si on veut une opération totalement autofinancée,

01:49:15 c'est-à-dire qui ne pèse pas sur les finances de la collectivité,

01:49:19 on est arrivé à calculer qu'il faut pouvoir

01:49:24 accompagner un particulier propriétaire

01:49:27 pour lui faire voir les potentiels de constructibilité,

01:49:32 le coût-travaux que ça représente, en tout cas une estimation,

01:49:35 et son plan de financement produit par une banque

01:49:39 en moins de 5 000 euros par dossier.

01:49:42 -C'est un reste à charge pour le propriétaire

01:49:43 de moins de 5 000 euros ?

01:49:44 -C'est 5 000 euros.

01:49:46 -Ou un coût pour l'aménageur de 5 000 euros.

01:49:48 -Non, non.

01:49:49 Si on veut pouvoir avoir une opération

01:49:51 vraiment sans aucune subvention,

01:49:53 il faut qu'on puisse produire ce conseil au particulier

01:49:57 en moins de 5 000 euros.

01:49:58 -Oui, c'est pour l'aménageur.

01:50:00 -Et c'est gratuit, bien évidemment, pour le propriétaire,

01:50:02 parce que sinon, il ne va pas payer avant de se poser cette question.

01:50:06 -Donc c'est rendre viable, économiquement,

01:50:08 la densification douce

01:50:11 pour reprendre une expression un peu à la mode.

01:50:13 -Oui, et c'est aussi s'appuyer très concrètement

01:50:15 sur des outils, des technologies d'IA

01:50:17 pour pouvoir produire, en tout cas, des préfaisabilités.

01:50:20 Après, ça ne fait pas un projet.

01:50:21 Après, il y aura un architecte, il y a tout un travail,

01:50:24 mais c'est quand même arrêter un cahier des charges

01:50:26 et donner à voir le champ du possible.

01:50:30 Ca ne sert à rien de faire rêver à un propriétaire en lui disant

01:50:33 "Vous allez pouvoir doubler la surface de votre maison,

01:50:36 "éventuellement, faire une maison à côté

01:50:39 "s'il n'en a pas les moyens financiers."

01:50:41 C'est aussi d'être assez concret,

01:50:43 parce que sinon, on fait perdre du temps à tout le monde

01:50:45 et on ne va pas provoquer la décision de faire.

01:50:48 Et bien évidemment, il y a un enjeu de densification des services.

01:50:51 Alors vous avez ici quelques images des formes

01:50:54 que peuvent prendre des interventions

01:50:56 sur les tissus pavillonnaires.

01:50:58 L'idée étant bien sûr d'être plutôt sur le haut

01:51:01 et la gauche du diagramme.

01:51:07 Je précise un point qui n'est pas complètement neutre,

01:51:10 c'est qu'en réalité, intervenir sur le pavillonnaire,

01:51:12 c'est essentiellement intervenir de façon désintermédiaire

01:51:15 par rapport au rôle des promoteurs.

01:51:17 Il n'y a pas d'équilibre économique à un promoteur

01:51:20 pour intervenir sur un logement ou deux logements,

01:51:23 ou plutôt les équilibres économiques

01:51:24 qui ne sont trouvés que quand on commence à faire du collectif.

01:51:28 Et c'est là que se joue d'ailleurs l'enjeu

01:51:30 de pouvoir densifier en préservant.

01:51:33 Et je finis par ça, parce que ça, c'est assez intéressant,

01:51:35 c'est l'étude de gisements qu'on a réalisée

01:51:37 sur une commune de l'Île-de-France.

01:51:39 Vous avez dans les différents codes couleurs

01:51:41 à la fois des surélévations

01:51:43 de la construction en interstice pavillonnaire,

01:51:45 de l'extension neuf sur la même parcelle

01:51:47 et des parcelles mutables.

01:51:49 On est sur 60 hectares.

01:51:51 Le potentiel est de 2 800 logements.

01:51:55 184 000 m2.

01:51:57 Alors ça veut pas dire que tout ça va être construit,

01:52:00 parce qu'accepter de construire sur le pavillonnaire,

01:52:03 c'est accepter de construire au rythme des particuliers.

01:52:09 C'est ne pas être coercitif, enfin, petite parenthèse,

01:52:12 sauf quand on est aussi dans des logiques

01:52:14 de lutte contre de la paupérisation,

01:52:16 marchand de sommeil ou usage illicite,

01:52:18 parce qu'il y a aussi des territoires

01:52:20 qui sont confrontés à ça.

01:52:21 On peut aussi déclencher des outils de type DUP.

01:52:25 Mais c'est juste pour dire quand même

01:52:27 qu'il y a un potentiel absolument gigantesque de ces tissus

01:52:31 pour répondre aux besoins de production de logements.

01:52:34 Mais derrière ça, c'est pas uniquement répondre

01:52:37 à un besoin de la nation en production de logements,

01:52:40 c'est aussi que derrière ça, quand on arrive

01:52:42 à créer autant de logements en plus,

01:52:43 ou même un quart de ça,

01:52:45 un boulanger, c'est 800 habitants.

01:52:49 Donc...

01:52:52 -C'est ramener une forme d'intensité urbaine.

01:52:56 C'est à un moment donné, comment est-ce qu'on ramène

01:52:58 cette intensité urbaine,

01:52:59 comment est-ce qu'on ramène du service de proximité

01:53:01 pour aussi rendre moins dépendant

01:53:04 de l'usage subi de la voiture,

01:53:06 ces territoires.

01:53:09 Et nous sommes convaincus que ces modes de fer,

01:53:12 là, on les évoque sur ces tissus pavionnaires,

01:53:15 en fait, c'est exactement la même chose

01:53:17 sur les zones d'activité économique

01:53:19 qui sont caractérisées par cette même chose,

01:53:21 c'est-à-dire des propriétaires individuels non sachants

01:53:25 qui sont les propriétaires de ces logements.

01:53:27 Et donc, c'est une manière de concevoir

01:53:29 le rôle de l'aménageur,

01:53:31 qui est le rôle, finalement, de coordonnateur

01:53:34 aux côtés du maire

01:53:36 pour faire émerger une dynamique d'acteurs de territoire

01:53:41 respectueuse de l'usage de ces logements

01:53:45 et de ces logements,

01:53:46 et qui, finalement, est un acteur de territoire

01:53:49 qui est un acteur de territoire

01:53:50 qui est un acteur de territoire

01:53:52 respectueuse du rythme

01:53:56 et du projet de vie

01:53:58 ou du projet économique de chacun aussi,

01:54:01 mais tout en ayant vraiment une vision coordonnée

01:54:03 pour qu'à la fin, petit à petit, sur le temps long,

01:54:07 on arrive à produire une amélioration de la qualité.

01:54:11 Je vais rester vague sur ce mot "qualité"

01:54:13 parce qu'elle est multifactorielle de ces territoires.

01:54:17 -Et là, vous parliez d'activité économique à la fin.

01:54:20 Et est-ce que...

01:54:22 Comment on fait pour densifier ces zones d'activité économique ?

01:54:26 Est-ce que c'est possible

01:54:27 ou est-ce que c'est une peine perdue,

01:54:30 on s'en désintéresse et on fait autre chose ?

01:54:31 -Si on veut avoir une réponse à cette question,

01:54:35 je vous invite tous à aller à Genève

01:54:37 et dans les zones d'activité économique

01:54:39 du canton de Genève,

01:54:42 regarder le niveau de densité de ces zones,

01:54:46 et puis ça mérite de se poser la question

01:54:49 sur comment ils y sont arrivés

01:54:50 et comment ils ont fait en sorte que ces zones ne se paupérisent pas.

01:54:53 Bien sûr, on peut se dire que c'est un territoire très riche,

01:54:55 mais c'est un peu une histoire de poulet d'oeuf.

01:54:57 Il est riche aussi parce qu'il a su

01:54:59 concentrer de l'activité économique.

01:55:01 Grosso modo, la ville de Genève

01:55:03 n'a jamais vendu son foncier économique.

01:55:06 Nous avons d'ailleurs, nous-mêmes, Grand Paris Aménagement,

01:55:08 et la Banque des Territoires, créé une foncière

01:55:10 pour arrêter de vendre nos fonciers économiques.

01:55:12 Désormais, on a des 7 cambods à construction

01:55:15 sur du 40 à 70 ans,

01:55:17 c'est-à-dire plusieurs cycles de vie de l'immobilier,

01:55:20 parce qu'il s'agit quand même aussi d'accompagner

01:55:22 parfois des patrons de PME ou TPE

01:55:25 qui ont aussi une logique patrimoniale.

01:55:26 Donc c'est un équilibre un petit peu subtil à faire.

01:55:29 Donc de préparer finalement le recyclage futur

01:55:33 et l'optimisation au fur et à mesure des évolutions de projets.

01:55:35 Donc c'est associé le foncier du bâti par le bail à construction.

01:55:38 Tout à fait. Sachant qu'aujourd'hui,

01:55:40 il faut avoir... En tout cas, on regarde en Ile-de-France,

01:55:43 il peut y avoir des équations un peu différentes

01:55:45 sur d'autres territoires, mais en Ile-de-France,

01:55:47 quand on intervient sur une zone d'activité économique

01:55:50 en densification, si on passe par une expropriation

01:55:53 ou une acquisition amiable

01:55:55 et une production de foncier économique,

01:55:59 en fait, on est déficitaire de l'équivalent du coût du foncier.

01:56:03 -Oui. -Parce qu'il faut à la fois évincer

01:56:05 et parce qu'il faut à la fois acquérir le foncier.

01:56:08 -Il n'y a pas une défiance des acteurs économiques

01:56:10 de "Ah non, mais moi, je vais acheter le terrain,

01:56:13 "c'est une valeur sûre, le foncier, la terre."

01:56:16 Il me semblait un peu, mais peut-être pas à Paris.

01:56:18 -Oui, là-dessus, il faut avoir conscience

01:56:20 de ce qu'on a fait en décret Tangzhan.

01:56:22 -Peut-être pas en Suisse.

01:56:24 -En décret Tangzhan, on a décidé qu'un bien qui était abondant,

01:56:29 que ce soit réel ou fantasmé, devenait rare.

01:56:33 Allez poser la question à nos amis néerlandais

01:56:37 sur la rareté foncière.

01:56:40 Et ce qu'on voit aujourd'hui,

01:56:41 c'est que parce que je prends l'exemple de Genève,

01:56:44 mais regardez ce qui se fait à Annecy, à Chambéry,

01:56:47 à Grenoble depuis déjà des années.

01:56:49 -Vous en avez parlé au cours du cycle, d'ailleurs.

01:56:52 -En fait, ça marche très bien.

01:56:54 Il y a une question d'acculturation,

01:56:56 de pédagogie, de formation.

01:57:01 Et de toute manière, la réalité, c'est que la rareté du foncier

01:57:04 va nous obliger les uns et les autres,

01:57:05 y compris d'ailleurs les acteurs privés,

01:57:07 c'est pas que les acteurs publics, à entrer dans ces modèles-là.

01:57:11 N'oublions pas aussi que si on prend une région

01:57:12 comme Ligue de France,

01:57:13 on a à minima 2 acteurs majeurs

01:57:16 qui font ça depuis plus de 60 ans.

01:57:19 Ils s'appellent AROPA et ADP.

01:57:21 Et ça marche très bien.

01:57:25 Donc c'est quelque chose,

01:57:26 il faut rentrer dans les paramètres économiques,

01:57:29 mais c'est aussi un levier,

01:57:30 y compris dans le recyclage des zones actuelles.

01:57:33 C'est pas que prévoir l'avenir.

01:57:35 On a des mécanismes aujourd'hui

01:57:37 qu'on va tester d'équivalent de "second is back",

01:57:39 c'est-à-dire on achète le foncier,

01:57:41 on consente un bail à construction

01:57:43 pour venir donner de l'argent frais à l'entreprise

01:57:47 pour ses propres besoins de capitalisation.

01:57:51 Et ça, ce sont des vrais leviers

01:57:53 pour préparer le coup d'après qui est le recyclage

01:57:56 et le contrôle aussi de destination,

01:57:58 quand même, un minimum, de ce qui se passe.

01:58:00 -Paul.

01:58:02 -Je vais me dire là-dessus,

01:58:03 parce que dans le cadre du SCOT,

01:58:05 on sait exactement la situation qu'on a vécue,

01:58:07 c'est-à-dire qu'on a 95 parcs zone d'activité.

01:58:10 On s'est aperçu que...

01:58:12 On a fait l'étude comme vous, dans Creuse et ainsi de suite.

01:58:14 On s'est aperçu que 80% de l'espace nécessaire,

01:58:17 autorisé en termes d'augmentation

01:58:20 de l'activité immobilière d'entreprise,

01:58:22 était à l'intérieur de nos parcs.

01:58:24 Partant de ce principe, on a changé le métier

01:58:25 du développement économique.

01:58:27 Le métier, c'est plus de mettre une entreprise sur un terrain,

01:58:31 c'est de faire de l'architecture et du urbanisme

01:58:33 et d'aider des chefs d'entreprise,

01:58:35 dès qu'ils ont besoin d'évoluer,

01:58:37 à améliorer, amplifier là où ils se trouvent

01:58:40 voire à travailler en coopération, mutualisation

01:58:42 avec les entreprises qui sont juste autour

01:58:44 pour trouver des surfaces.

01:58:46 Et ces 80% de surfaces, on les a.

01:58:48 Donc il n'y a plus de stress économique par rapport au territoire.

01:58:51 Il n'y a plus cette angoisse de dire

01:58:52 "Est-ce que je vais pouvoir changer ?"

01:58:54 C'est vraiment un métier d'accompagnement

01:58:55 qui change totalement.

01:58:57 -Et c'est là où la collectivité peut jouer un rôle.

01:59:00 Donc c'est compliqué de racheter du foncier économique,

01:59:02 c'est compliqué de racheter du foncier commercial.

01:59:04 On est tous d'accord.

01:59:06 Et là-dessus, pourquoi s'embêter à l'acheter

01:59:08 si les acteurs du commerce peuvent muter tout seuls

01:59:12 comme des grands ?

01:59:13 Donc Johan Demas, vous êtes directeur

01:59:14 de la transition urbaine à Carrefour-Property.

01:59:17 Et justement,

01:59:20 depuis Action Coeur de Ville 2,

01:59:23 on parle beaucoup de réinvestir ces sites,

01:59:24 de changer un peu les entrées de ville.

01:59:26 Pour l'instant, peu de collectivités y sont parvenues.

01:59:28 Je pense à la FAB à Bordeaux

01:59:30 qui a réussi à faire une action un peu exemplaire

01:59:32 sur Médec-Soleil.

01:59:33 Mais du point de vue de l'opérateur commercial,

01:59:35 comment ça se passe ?

01:59:36 Votre groupe a pas mal de fonciers commerciaux en France,

01:59:39 et c'est un euphémisme.

01:59:41 Et désormais, vous avez une filiale

01:59:42 pour faire muter ces fonciers.

01:59:43 Alors concrètement, quelle est la stratégie

01:59:46 pour un peu agir sur ces morceaux de ville

01:59:49 un peu pas comme les autres ?

01:59:50 Ca marche ?

01:59:53 -Vous m'entendez ?

01:59:57 Oui, très bien. Merci, Arnaud.

01:59:59 Peut-être déjà un premier feedback

02:00:03 sur le patrimoine des distributeurs alimentaires

02:00:06 depuis leur création, il y a à peu près 60 ans.

02:00:09 L'objectif, ça a été d'accumuler

02:00:10 le plus de patrimoine possible,

02:00:13 à la fois pour justement capter les parts de marché,

02:00:16 c'est un petit peu le fil directeur de nos grands groupes,

02:00:19 et puis, on a également acheté beaucoup de terrain

02:00:22 pour faire de la réserve,

02:00:23 tout simplement parce qu'on voulait pas que nos concurrents

02:00:25 s'installent à proximité ou sur nos territoires.

02:00:29 Pendant très longtemps, il y a eu une logique

02:00:31 vraiment de rétention du patrimoine

02:00:33 des distributeurs alimentaires

02:00:34 qui a complètement changé depuis le milieu des années 2010,

02:00:38 et notamment chez Carrefour,

02:00:40 on possède un patrimoine qui est très important

02:00:43 dans le monde, mais principalement en France.

02:00:46 On a à peu près 7 milliards d'euros d'actifs,

02:00:48 ce qui représente à peu près 4 millions de mètres carrés

02:00:51 bâtis sur 1 000 sites.

02:00:53 C'est juste la partie propriétaire,

02:00:55 et on a l'équivalent en gestion également.

02:00:58 Chez Carrefour Properties,

02:01:01 donc la foncière du groupe étonnime,

02:01:03 notre objectif, ça a été d'avoir une gestion agile

02:01:07 de notre patrimoine à partir du milieu des années 2010,

02:01:10 avec notamment un plan de cession.

02:01:12 On avait racheté le groupe Dia,

02:01:13 on avait à peu près 80 magasins

02:01:15 qui faisaient doublon sur le territoire,

02:01:17 qu'on avait fermés,

02:01:18 et on a souhaité céder ces terrains.

02:01:20 On a cédé une partie aux collectivités,

02:01:23 d'autres qu'on a cédées à des investisseurs commerciaux

02:01:26 qu'on connaissait très bien,

02:01:27 et puis sur d'autres sites, il y a des promoteurs

02:01:29 qui sont venus nous voir pour nous proposer

02:01:31 et développer d'autres programmes que du commerce sur nos sites.

02:01:34 A partir de ce moment-là, on a vu vraiment les vertus

02:01:37 des projets qu'on appelle chez Carrefour

02:01:40 de transition urbaine, de mixité,

02:01:43 dans un 1er temps, bien entendu, de création de valeur,

02:01:46 mais pas que. Pour nous, ça a énormément de vertus

02:01:48 de travailler la transformation de nos actifs.

02:01:51 C'est parce que depuis 10 ans,

02:01:54 les évolutions des modes de consommation

02:01:56 nous amènent à nous re-questionner également sur l'immobilier,

02:02:00 comment on accompagne l'évolution des comportements,

02:02:03 ce qu'on appelle chez nous le comportement omnicanal

02:02:05 de nos clientèles, qui nous amène sur nos grands magasins

02:02:08 à revoir la taille de nos surfaces de vente,

02:02:12 mais également la question des mobilités,

02:02:14 qui est un point également très important,

02:02:17 qui va bien évidemment dans un objectif

02:02:19 de redimensionnement à l'avance de nos nappes de parking.

02:02:24 Donc ça, c'est la 1re vertu.

02:02:26 La 2e vertu, c'est une vertu purement immobilière.

02:02:30 Les projets permettent de faire de la régénération

02:02:32 de notre patrimoine immobilier,

02:02:34 de les réintégrer dans la ville,

02:02:36 mais également de répondre à de nouvelles ambitions,

02:02:40 à la fois environnementales, énergétiques,

02:02:42 voire acoustiques, liées à nos activités.

02:02:45 Et puis, un point qui est extrêmement important

02:02:47 pour développer nos projets,

02:02:49 on s'est rendu compte qu'on était des grands propriétaires,

02:02:52 qu'il y avait des lois qui tapaient à la porte de chacun

02:02:55 et des collectivités, principalement la question du ZAN.

02:02:59 Et donc, on est de plus en plus sollicités

02:03:01 par les collectivités pour qu'on puisse faire évoluer

02:03:04 pour des raisons esthétiques

02:03:06 ou tout simplement de volonté de développer leur territoire

02:03:09 et pour qu'on puisse être accompagnés

02:03:11 dans le développement de ces projets.

02:03:13 Sur les 1 000 sites que l'on a en propriété,

02:03:15 on a identifié une centaine de sites

02:03:17 qui nous semblent être éligibles à des projets de transformation.

02:03:20 Ils ont tous 3 caractéristiques.

02:03:24 La 1re, c'est qu'on travaille pas sur des fonciers

02:03:27 en périphérie, voire dans les champs,

02:03:29 donc pour nous, il faut que les projets

02:03:31 qui seront visibles demain

02:03:33 seront des projets qui sont déjà intégrés dans la ville aujourd'hui,

02:03:37 qui ont été rattrapés par la ville.

02:03:39 2e point qui est extrêmement important pour nous,

02:03:42 c'est de dire qu'on n'est pas là

02:03:43 pour contraindre une activité qui fonctionne bien,

02:03:48 donc on travaille uniquement

02:03:50 lorsque les performances commerciales de nos magasins

02:03:52 sont à la baisse.

02:03:54 Et parce que nos projets sont extrêmement compliqués

02:03:57 à mettre en place, complexes,

02:03:59 eh bien on intervient uniquement

02:04:01 lorsque les collectivités sont désireuses

02:04:03 de nous accompagner dans la transformation de nos actifs.

02:04:07 -Vous ne prenez pas l'initiative tout seul.

02:04:10 A chaque fois, c'est sur des fonciers

02:04:12 où il y a une volonté politique

02:04:14 de transformer une entrée de ville,

02:04:16 un site un peu en perte de vitesse.

02:04:18 Vous ne faites pas ça tout seul dans votre coin.

02:04:21 -Exactement. On travaille systématiquement.

02:04:24 D'ailleurs, la 1re action que l'on mène,

02:04:25 c'est d'aller rencontrer les élus des territoires

02:04:27 que l'on connaît généralement très bien

02:04:29 parce qu'on est souvent le plus grand employeur

02:04:31 après les services des collectivités.

02:04:34 -Et quelles...

02:04:38 Quelles sont les conditions, justement, pour que ça marche ?

02:04:41 Vous avez donné un peu les conditions pour vous,

02:04:44 pour, on va dire, peut-être pas céder,

02:04:46 mais en tout cas faire muter un foncier.

02:04:48 Quelles sont les conditions pour que ça fonctionne ?

02:04:50 Est-ce que... J'imagine que vous n'avez pas encore

02:04:52 de retour d'expérience ou peut-être que vous en avez.

02:04:54 Mais justement, voilà, est-ce qu'on a abordé le sujet

02:04:57 très brièvement ? Est-ce que vous pouvez aller plus en détail

02:04:59 là-dedans sur les conditions du succès de ces opérations ?

02:05:01 -Alors, pour que les projets puissent se mettre en place,

02:05:07 il faut souvent lever des freins,

02:05:09 des freins au développement de ces opérations.

02:05:12 Le 1er frein, c'est la question du foncier.

02:05:15 C'est un sujet qui est récurrent au RNA, j'imagine.

02:05:19 Malheureusement, malgré la décompression des taux

02:05:21 du marché immobilier commercial ces 10 dernières années,

02:05:24 le marché immobilier commercial reste très cher.

02:05:28 La moindre opération, on parait qu'un déficit

02:05:30 de 10 millions à 50 millions d'euros d'acquisition de terrain.

02:05:33 Voilà, donc c'est un 1er sujet.

02:05:35 -Les aménageurs sont familiers à ce genre de débit ?

02:05:37 -Oui, assez problématique.

02:05:39 La 2e contrainte, le 2e frein,

02:05:42 pour le coup, c'est une particularité de nos activités,

02:05:44 c'est qu'on travaille sur des activités qui sont vivantes.

02:05:47 -Qui sont, pardon ? -Vivantes.

02:05:50 Pour donner un peu des chiffres, un hypermarché,

02:05:52 c'est à peu près...

02:05:54 Un hypermarché moyen en France,

02:05:56 c'est 100 millions d'euros de chiffre d'affaires annuel.

02:05:59 Pour arriver à cette performance et une machine,

02:06:01 il faut qu'il y ait à peu près 400 collaborateurs

02:06:03 qui travaillent tous les jours.

02:06:05 Et il y a entre 2 millions et 3 millions de visiteurs

02:06:07 sur une année.

02:06:08 Donc vous comprenez, en fait, de travailler sur ce type d'actifs,

02:06:12 il y a un enjeu social.

02:06:14 Vous doutez bien, en fait,

02:06:15 qu'on peut pas, chez Carrefour, fermer le magasin.

02:06:17 Il y a une question d'emploi.

02:06:19 Et puis également, pour les territoires,

02:06:21 les collectivités,

02:06:22 une de leurs avariances est l'interdiction

02:06:24 à toutes les étapes du projet de fermer le magasin,

02:06:27 tout simplement parce qu'on reste quand même

02:06:29 un service pour les territoires.

02:06:32 -Oui, donc on peut fermer la Ine 14, mais pas le Carrefour.

02:06:34 Non, mais je comprends.

02:06:35 (Rires)

02:06:37 Non, mais c'est vrai.

02:06:39 Après, j'habite sur l'Ine 14,

02:06:42 et les 2 semaines de fermeture étaient un peu relou.

02:06:46 Mais c'est vrai que dans l'espace ruraux,

02:06:48 s'il n'y a plus de supermarché, c'est l'enfer.

02:06:50 Je l'ai vécu aussi.

02:06:52 Non, mais j'aimerais que vous reveniez, pour nous,

02:06:57 sur le partenariat que vous avez signé avec Nexity, justement.

02:07:00 Et pourquoi avoir...

02:07:01 Alors, c'est 76 sites, vous avez annoncé ça il y a quelques mois.

02:07:05 Je ne sais plus exactement quand.

02:07:06 Et pourquoi ces 66 sites-là, vous avez décidé,

02:07:09 "Allez, on va les développer avec un promoteur immobilier."

02:07:13 -Donc je vais vous donner un petit peu déjà la genèse

02:07:17 de notre réflexion et puis un petit peu les grands principes

02:07:20 du montage et en quoi le montage avec Nexity

02:07:23 est un levier, justement, pour permettre

02:07:25 le développement de ces opérations.

02:07:27 La genèse de cette vision,

02:07:30 on a travaillé chez Carrefour Property

02:07:31 pendant 3 ans au développement des opérations.

02:07:34 Il y a eu une adhésion à toutes les échelles du groupe

02:07:37 sur la nécessité d'intervenir de manière significative.

02:07:41 Et on a voulu, en fait, que l'activité de transition urbaine

02:07:44 soit démonstrateur sur l'ensemble du territoire national.

02:07:48 Donc volontairement, à l'intérieur des 100 sites

02:07:50 que j'évoquais tout à l'heure, on a identifié 76 sites

02:07:54 qui, pour le coup, étaient très hétérogènes.

02:07:56 Toute France, sur des communes très attractives,

02:07:58 sur des communes moins attractives,

02:08:01 sur tous les formats de nos magasins,

02:08:02 des très grands fonciers de plus de 10 hectares,

02:08:04 des supermarchés, voire des magasins de proximité

02:08:07 de quelques centaines de mètres carrés.

02:08:10 Puis avec également des réflexions de dire

02:08:13 "Est-ce que sur certains sites,

02:08:15 "on va peut-être déplacer l'activité ?

02:08:19 "Peut-être sur d'autres sites, on va la maintenir sur site,

02:08:21 "mais en tout cas, on va la reconfigurer,

02:08:23 "puis sur d'autres sites, on va plutôt travailler

02:08:25 "sur les pourtours et sur les places de parking, notamment."

02:08:29 Donc ça, ça a été le point d'entrée, les 76 sites.

02:08:34 Voilà. Et sur cette base-là, on a étudié.

02:08:38 On a vu qu'il y avait un potentiel de développement

02:08:40 d'à peu près 800 000 mètres carrés.

02:08:42 -Mais qu'est-ce qu'ils ont en commun, ces sites ?

02:08:44 C'est d'avoir ce potentiel de développement ?

02:08:45 -Exactement. D'avoir les 3 critères précédents,

02:08:49 le contact politique,

02:08:51 la performance commerciale,

02:08:53 et puis la question d'être intégré dans la ville.

02:08:58 Ces 76 sites, on avait confiance

02:09:02 sur sa capacité à accueillir du projet.

02:09:05 On savait qu'on n'allait pas faire 800 000 mètres carrés

02:09:07 de commerce, ça n'avait pas de sens.

02:09:08 Ca, c'était de notre expertise.

02:09:10 On sentait que pour faire de la ville,

02:09:12 il faut avoir les pieds d'immeuble,

02:09:14 on en parlait tout à l'heure,

02:09:16 mais l'activité commerciale,

02:09:17 ça représente dans les opérations entre 15 et 20 %,

02:09:21 et donc les 80 % restants,

02:09:22 il fallait qu'on parte chercher un sachant.

02:09:24 Donc on a lancé une consultation.

02:09:27 On a shortlisté les majors de la promotion immobilière

02:09:31 et de l'aménagement, parce qu'il fallait avoir

02:09:33 bien entendu ces 2 casquettes

02:09:36 pour pouvoir répondre à cette consultation.

02:09:38 Et puis c'était au mois de juillet, le 15 juillet,

02:09:42 qu'on a annoncé le partenariat avec Next City.

02:09:45 -Et justement, du coup,

02:09:47 ça tombe bien parce qu'on a Next City avec nous,

02:09:48 Baptiste Lebrun.

02:09:51 Justement, vous avez été sélectionné par Carrefour

02:09:54 pour faire muter ces 66...

02:09:57 Enfin, peut-être pas tous ces sites, mais une partie, en tout cas.

02:09:59 Quelle problématique vous avez là-dessus ?

02:10:01 Parce que j'imagine que ça détonne un peu

02:10:03 des sites que vous avez d'habitude.

02:10:06 Vous aviez déjà travaillé sur ce genre de foncier,

02:10:09 où c'est une première, et comment vous allez faire justement

02:10:11 pour faire muter ces sites ?

02:10:12 Vous allez péter tous les parkings et faire du logement ?

02:10:14 Comment ça va se passer ?

02:10:16 -Simplement pour débuter un petit rappel

02:10:21 et qui est important dans le contexte que donnait Yohan,

02:10:24 Next City, Transformation des Territoires,

02:10:25 c'est le pôle aménagement de Next City.

02:10:27 -Oui, c'est pas le promoteur.

02:10:28 -Moi, clairement, je suis aménageur, je suis pas promoteur.

02:10:32 -Je rappelle, vous êtes directeur général délégué

02:10:33 à la Transformation des Territoires.

02:10:35 C'est ça, votre titre ? -C'est un peu dans l'autre sens.

02:10:36 Next City, Transformation des Territoires,

02:10:38 qui est une société.

02:10:40 Il y a 2 filiales dedans. Villes et Projets,

02:10:41 qui est une société que certains connaissent, évidemment,

02:10:44 et l'autre, c'est Foncier Conseil.

02:10:45 Donc on a un aménageur urbain qui fait des projets

02:10:48 de renouvellement,

02:10:50 qui a l'habitude de travailler sur des friches,

02:10:51 comme le terrain PSA à Angers,

02:10:54 comme les docks de Saint-Ouen,

02:10:56 comme des friches Renault à Saint-Priest,

02:10:58 à Saint-Jean-de-la-Ruelle, à côté d'Orléans,

02:11:00 à Aéroville-Saint-Clair, à côté de Caen.

02:11:03 Donc il y a ce métier d'aménageur qui fait souvent de l'ASAC,

02:11:06 qui travaille parfois avec le promoteur Next City,

02:11:09 mais qui très souvent vend des charges foncières

02:11:10 à d'autres acteurs économiques.

02:11:11 Il y a ce métier d'aménageur classique.

02:11:13 Et il y a l'hôteisseur Foncier Conseil,

02:11:16 dont le métier est de faire du terrain à bâtir,

02:11:19 et qui connaît quelques troubles en ce moment

02:11:23 avec le ZAN, le prêt au zéro,

02:11:25 qui va disparaître sur les maisons,

02:11:27 et tous ces sujets-là.

02:11:28 Donc un hôteisseur qui doit renouveler son métier

02:11:32 pour aller sur des foncières d'entrepiser,

02:11:33 pour continuer à faire des maisons individuelles.

02:11:35 Stéphane en parlait tout à l'heure.

02:11:37 Mais en consommant moins de terrain, en étant plus dense.

02:11:41 Donc voilà, je disais que Next City,

02:11:44 en ce moment, c'est un aménageur

02:11:45 qui a l'habitude de travailler sur les friches.

02:11:48 Et ici, on parle justement pas de friches.

02:11:51 Johan l'a dit, on a un actif commercial.

02:11:54 On a un déjà-là qui a vocation à rester,

02:11:57 qui a vocation à être mis en valeur idéalement.

02:12:01 On a vocation à augmenter la fréquentation

02:12:02 des actifs commerciaux de carrefour par le projet.

02:12:06 Et la grande différence qu'on connaît

02:12:10 par rapport aux opérations qu'on mène actuellement,

02:12:12 c'est justement ce déjà-là,

02:12:15 comment on le maintient en activité,

02:12:17 comment on ne trouble pas son exploitation,

02:12:19 comment on construit une opération d'aménagement

02:12:21 ou une opération de promotion mobilière

02:12:22 en gênant le moins possible l'activité.

02:12:25 Un peu comme quand on veut bosser sur les fonciers SNCF.

02:12:28 On évite de perturber l'activité.

02:12:31 Il y a un sujet assez commun avec les opérations SNCF,

02:12:35 qui est celui des reconstitutions.

02:12:36 Pour ceux qui ont travaillé sur les fonciers SNCF,

02:12:38 on paie des reconstitutions à SNCF

02:12:40 pour qu'ils refassent son patrimoine ailleurs.

02:12:42 Le sujet...

02:12:45 Le sujet avec Carrefour, il est quelque part le même,

02:12:47 mais il est absolument légitime.

02:12:50 C'est que Carrefour a besoin de son parking pour travailler,

02:12:52 Carrefour a besoin de la station essence,

02:12:54 et donc on vient sur site,

02:12:56 plutôt que d'avoir une grande nappe de parking

02:12:58 qui fait 500, 1 000, 1 500 places,

02:13:00 on vient refaire du parking silo pour gagner de la surface au sol

02:13:03 et libérer de l'espace pour le projet urbain.

02:13:05 -Est-ce qu'on garde le même nombre de places de parking

02:13:07 tout au long de l'opération ?

02:13:09 -Pas forcément. Ca peut diminuer.

02:13:10 Parfois, il y a des besoins qui datent des années 70,

02:13:12 par exemple, des années 80, qui ont pu évoluer

02:13:14 parce que les sites ont été rattrapés par la ville,

02:13:16 par des transports en commun, par d'autres usages.

02:13:19 Donc il n'y a pas systématiquement une reconstitution à l'identique,

02:13:22 mais il y a toujours un besoin de stationnement, évidemment.

02:13:26 Donc on...

02:13:28 Voilà. Le défi de ces opérations,

02:13:30 c'est de maintenir l'activité de Carrefour

02:13:32 tout en apportant une mixité avec du logement,

02:13:35 avec du bureau, de l'hôtellerie,

02:13:37 tout type de programme qui vont faire un quartier.

02:13:39 On vient aussi désimperméabiliser.

02:13:41 On vient apporter des espaces verts.

02:13:42 Donc ça, c'est un aspect important de ces opérations

02:13:45 à l'heure d'Uzan.

02:13:48 Et comme je le disais tout à l'heure,

02:13:49 idéalement, on vient augmenter la fréquentation des magasins.

02:13:53 Et la grosse nouveauté dans ces opérations,

02:13:56 c'est la reconstitution,

02:13:57 mais c'est aussi les troubles d'exploitation qu'on génère.

02:14:01 Quand on vient construire un magasin en activité,

02:14:04 on doit intégrer dans nos bilans

02:14:05 des indignités de troubles d'exploitation

02:14:07 qui se chiffrent sur l'ensemble du portefeuille

02:14:10 à plusieurs dizaines de millions d'euros.

02:14:12 Donc ça, c'est des choses qu'on doit absorber dans les bilans.

02:14:16 Et on a identifié un certain nombre de leviers

02:14:18 pour y parvenir.

02:14:20 Je voudrais insister sur deux préalables

02:14:23 pour relever le défi.

02:14:25 Premièrement, c'est d'avoir un opérateur commercial

02:14:26 qui est moteur

02:14:28 et qui connaît aussi idéalement le métier du promoteur

02:14:30 et qui sait le comprendre.

02:14:32 Et je crois que, sans faire de mauvais jugements,

02:14:35 avec Carrefour, on est à bon enseigne là-dessus.

02:14:38 -Pas mal.

02:14:41 -Donc voilà, préalable.

02:14:42 Et l'autre préalable que signait le Yuan,

02:14:44 c'est la collectivité.

02:14:46 Alors, il y a certaines collectivités

02:14:49 qui nous accueillent les bras ouverts,

02:14:50 qui sont ravies que Carrefour fasse muter son portefeuille,

02:14:53 son patrimoine.

02:14:54 Et d'ailleurs,

02:14:57 ces collectivités parfois menaient des opérations d'aménagement.

02:15:00 Parfois, on est en zack sur des opérations

02:15:02 d'aménagement existantes

02:15:03 qui ont vocation à faire muter ce patrimoine.

02:15:06 D'autres collectivités, on doit les convaincre, quand même.

02:15:09 Certains n'imaginent pas forcément

02:15:11 qu'on apporte du logement ou une mixité

02:15:13 sur des sites qui sont, aujourd'hui, purement commerciaux.

02:15:18 C'est pas une évidence pour tous les élus.

02:15:20 Donc il y a ce travail-là à mener

02:15:21 et travail aussi essentiel,

02:15:23 puisque la plupart du temps,

02:15:25 on a des PLU qui n'autorisent pas le logement sur les sites.

02:15:28 Donc il faut de toute façon une mise en compétibilité du PLU

02:15:30 avant de lancer des opérations sur ce genre de site.

02:15:34 -Absolument. -C'est rare qu'on soit en zone...

02:15:37 Enfin, en zone logement.

02:15:39 Sur les petits actifs qui sont de centre-ville,

02:15:41 on a moins le cas,

02:15:43 mais sur les hypermarchés de périphérie,

02:15:44 évidemment, on est souvent...

02:15:47 Il y a un Louran-Merlin à côté,

02:15:49 il y a un Castorama, il y a d'autres enseignes...

02:15:52 On n'est pas au milieu du logement.

02:15:57 Et comment vous arrivez...

02:15:59 On arrive à notre 2e thématique de la table ronde.

02:16:02 On est un peu de retard, mais c'est pas grave.

02:16:05 Comment vous équilibrez ces opérations-là ?

02:16:08 Est-ce que c'est possible ?

02:16:09 On a parlé de reconstitution, d'unémunité d'exploitation.

02:16:13 Tout ça, ça fait des frais.

02:16:15 Est-ce qu'aujourd'hui...

02:16:16 Vous avez signé votre partenariat en juillet,

02:16:18 on est en novembre, c'est récent.

02:16:19 Est-ce que les bilans tournent aujourd'hui ?

02:16:21 -Aujourd'hui, les bilans tournent sur le papier.

02:16:24 Je reviendrai peut-être dans 5 ans

02:16:25 pour un premier point d'épargne.

02:16:27 -C'est une mauvaise idée, on le fera plus.

02:16:29 -On a identifié plusieurs leviers.

02:16:32 Premièrement, le levier de montage,

02:16:34 qui est celui qui était prévu par Carrefour.

02:16:37 C'est de créer un effet de masse par ces 76 sites.

02:16:41 On a 66 sites à aborder.

02:16:43 On met en place une certaine industrialisation

02:16:47 de nos process.

02:16:48 On réinvente pas à chaque fois ce qu'on va faire.

02:16:50 Donc on essaie d'être au maximum optimisé

02:16:54 sur le temps passé sur les opérations

02:16:55 pour maîtriser ce premier élément.

02:16:59 On a un 2e élément,

02:17:02 qui est celui du montage.

02:17:04 Carrefour crée une foncière dans laquelle Next City prend départ.

02:17:07 -Oui.

02:17:08 -C'est important de le dire.

02:17:10 Et il y a un portage de long terme sur ces sites.

02:17:13 Les sites vont rentrer dans une foncière,

02:17:15 ils vont être développés par la foncière,

02:17:17 et dans un 2e temps, au niveau du permis de construire,

02:17:19 ils vont être cédés à des SCCV

02:17:23 entre Next City et ce véhicule.

02:17:25 Donc Carrefour reste tout au long de l'opération

02:17:29 dans le dispositif avec Next City.

02:17:31 Et on a une forme aussi d'industrialisation,

02:17:35 de ce portage par cette grande foncière

02:17:37 avec des actifs qui, pour certains, ont un loyer,

02:17:39 ce qui permet d'avoir des recettes dans la foncière.

02:17:42 Et on arrive à trouver une forme d'équilibre comme ça.

02:17:44 -C'est-à-dire que cette foncière porte le don du projet

02:17:47 sur les 76 sites ?

02:17:49 Peut-être pas sur tous, mais en tout cas,

02:17:50 le but de cette foncière, c'est de porter le foncier

02:17:52 et donc elle a des revenus, cette foncière,

02:17:55 pendant que les choses sont en mutation.

02:17:58 Elle a des loyers.

02:17:59 -En effet, cette foncière, ce véhicule,

02:18:01 aura des revenus pendant toute sa durée de vie,

02:18:04 plus d'une dizaine d'années.

02:18:06 L'objectif, c'est pas de créer de la valeur via les loyers,

02:18:09 mais c'est justement que cette foncière

02:18:11 ait sa propre autonomie

02:18:12 et que les loyers puissent servir à financer les études

02:18:16 des collaborateurs qui vont travailler

02:18:17 dans le développement du projet.

02:18:19 -C'est un mini-EPF consacré à la mutation.

02:18:22 -C'est exactement ça.

02:18:23 Et puis le deuxième point, en complément sur la question

02:18:27 des indemnités troubles.

02:18:29 La grosse difficulté, c'est que si on devait traiter

02:18:31 les indemnités en site à site, au réel,

02:18:37 pour le coup, on aurait globalement 50 % des sites

02:18:39 qui ne seraient économiquement pas viables.

02:18:42 Et donc, finalement, c'est le business plan global

02:18:46 pour Carrefour sur les 76 sites

02:18:48 qui permet de lisser ces indemnités...

02:18:50 -Une forme de péréquation des indemnités.

02:18:52 -Et de permettre que toutes les opérations deviennent viables.

02:18:54 -C'est assez malin.

02:18:55 Avant de quitter...

02:18:58 -Il y a encore 3 leviers.

02:18:59 -Ah, pardon. Allez-y.

02:19:01 C'est juste qu'on est un peu en retard, mais allez-y.

02:19:02 -Je vais très vite.

02:19:03 Premièrement, on profite aussi de l'effet portefeuille

02:19:06 pour recréer quelque part des sous-portefeuilles

02:19:08 en termes de commercialisation.

02:19:10 Par exemple, sur un certain type de résidence,

02:19:12 l'étudiant, on va aller voir des investisseurs, des exploitants

02:19:15 qui vont s'engager avec nous sur un grand nombre de sites.

02:19:17 Donc on industrialise aussi ce process

02:19:19 avec les investisseurs, les exploitants.

02:19:22 Et puis on a 2 leviers techniques,

02:19:25 un levier technique de conception, on va dire,

02:19:27 qui relève toujours de l'industrialisation,

02:19:30 c'est-à-dire que, par exemple, sur un produit type

02:19:32 comme l'étudiant, on va créer 2, 3 modèles de chambres

02:19:37 qu'on va pouvoir répéter,

02:19:39 qu'on soit à Lille, qu'on soit à Montpellier,

02:19:42 et les architectes vont venir composer avec ces modèles.

02:19:45 Ca, on va essayer de le faire pour toutes les résidences gérées.

02:19:47 -C'est une construction modulaire, du coup ?

02:19:49 -Alors, et ça, ça va se faire aussi en construction modulaire.

02:19:52 On a noué en joint un partenariat

02:19:55 avec un leader européen de la construction modulaire 3D

02:19:59 qu'on va venir implanter en France.

02:20:00 C'est un acteur anglais qu'on va implanter

02:20:02 avec une usine en France qui va servir

02:20:04 à créer les modules qu'on va mettre en oeuvre.

02:20:07 Et on va massifier cette idée de construction modulaire 3D,

02:20:10 donc à la fois dans la conception modulaire,

02:20:12 mais aussi dans la mise en oeuvre.

02:20:13 Et ça a un aspect extrêmement important sur nos bilans,

02:20:16 outre que le chantier en lui-même coûte moins cher

02:20:18 puisqu'on a des durées de chantier

02:20:19 qui vont être de 6 mois au lieu de 2 ans.

02:20:21 On va infiniment moins gêner les exploitants en activité

02:20:25 et on va minimiser les annuités de troubles d'exploitation.

02:20:27 -C'est ça. Plus c'est court, moins il y a des déminutés d'exploitation

02:20:29 à payer, ce qui est pas mal.

02:20:32 -Et puis enfin, on a un petit levier sur le bilan aussi.

02:20:35 Simplement, sur les grosses opérations,

02:20:37 on a un bilan unique d'aménageurs et de promoteurs.

02:20:40 Et du fait de l'industrialisation de nos process,

02:20:44 de nos façons de faire,

02:20:46 on arrive à ne marger que sur la promotion.

02:20:48 Donc il n'y a pas de marge aménageur proprement dite.

02:20:51 Et c'est un bilan unique.

02:20:53 -Oui, c'est jamais facile de faire une marge aménageur.

02:20:55 Enfin, ça dépend des endroits.

02:20:57 -Ni honoraire, pardon. Ni marge, ni honoraire d'aménageur.

02:20:59 -Ni marge, ni... Pardon ? -Ni honoraire.

02:21:01 -D'accord. Ah oui.

02:21:02 Il n'y a pas de... OK.

02:21:04 Juste avant d'aller plus avant sur ce modèle

02:21:07 et sur les modèles économiques de ces nouveaux types de fonciers,

02:21:11 Stéphane, c'est possible de faire muter du foncier commercial

02:21:15 des grandes tainements comme ça sans passer par ce modèle-là

02:21:17 ou c'est possible en tant qu'acteur public

02:21:19 de se dire "Allez, je fais une ZAC, je change tout

02:21:21 ou ça, on laisse tomber, c'est fini ?"

02:21:24 -Alors, la réponse est à la fois oui,

02:21:27 mais en même temps avec quelques fondamentaux

02:21:28 qui sont aussi présents ici.

02:21:31 Le premier fondamental...

02:21:33 Je parle pas du site économique commercial

02:21:37 totalement puanté, à trois quarts vide, etc.

02:21:39 Ca, ça s'appelle une friche, c'est pas le sujet.

02:21:42 Mais en tout cas, quand on a un site vivant,

02:21:44 je reprends cette expression,

02:21:45 c'est les chiffres de Montfrey, c'est une réalité des territoires

02:21:49 et indispensable au quotidien des habitants actuels.

02:21:53 Le premier fondamental, c'est, à un moment donné,

02:21:57 ne pas toucher le quotidien

02:22:01 au moins de la locomotive commerciale.

02:22:03 Dans les galeries, c'est une autre question.

02:22:05 Il peut y avoir des choses plus ou moins indispensables,

02:22:08 mais sinon, concrètement, il y a ni modèle économique

02:22:11 ni acceptabilité, qu'elle soit politique ou sociale.

02:22:14 Ca, ça veut dire quand même un travail assez étroit

02:22:17 avec un minimal exploitant ou propriétaire.

02:22:21 Ca dépend vraiment des situations.

02:22:23 Deuxièmement, nous, la conviction qu'on a acquise,

02:22:25 et on est en train de travailler sur un site majeur dans ce domaine,

02:22:29 qui, pour l'instant, est encore confidentiel,

02:22:31 mais c'est que, pour y arriver,

02:22:34 il faut acquérir le site.

02:22:37 Travailler avec des acteurs

02:22:40 dont le seul objectif,

02:22:43 et je ne parle pas nécessairement de carrefour ou de carrefour

02:22:46 propriétaires et exploitants,

02:22:48 mais on a aussi des acteurs qui sont des propriétaires de murs.

02:22:53 En fait, la logique de l'activité d'aménagement

02:22:57 est tellement radicalement différente

02:22:59 de leur quotidien et de leur modèle économique

02:23:02 qu'en réalité, on dilapide une énergie folle à ça.

02:23:08 Donc, à un moment donné, ça pose une vraie question,

02:23:10 c'est la capacité d'assumer un risque.

02:23:13 Sur certains sites qu'on regarde,

02:23:15 on parle quand même de 30, 50 millions d'euros d'acquisition,

02:23:18 certes, avec des revenus, mais...

02:23:21 -La collectivité doit acquérir intégralement le...

02:23:24 -La collectivité, l'aménageur...

02:23:27 -La puissance publique. -En partenariat

02:23:28 avec l'établissement public foncier,

02:23:29 puisque c'est aussi la force des établissements publics fonciers.

02:23:34 D'égard qu'il y a une sortie à peu près certaine,

02:23:38 ça renvoie à l'autre critère majeur,

02:23:41 qui est la cohérence avec la vision politique.

02:23:44 Alors, ça tombe bien, c'est l'ADN de l'aménageur public.

02:23:48 Moi, je sais pas faire et j'ai pas envie de savoir faire

02:23:51 un projet autrement qu'en déclinaison

02:23:54 de la vision politique.

02:23:55 Et c'est une condition sine qua non

02:23:57 parce que ce sont des projets longs.

02:23:59 J'entendais 10 ans.

02:24:01 Très honnêtement, je pense qu'il faut multiplier

02:24:03 par deux minimum.

02:24:06 Il peut y avoir des petites choses qui sortent avant,

02:24:08 mais en tout cas sur les projets vraiment complexes,

02:24:10 le temps de l'aménagement, y compris réglementaire,

02:24:12 parce que c'est quand même pas des sujets simples.

02:24:15 Donc oui, c'est possible, oui, c'est nécessaire.

02:24:17 Il y a d'ailleurs la loi Industrie verte

02:24:19 a quand même amélioré un point majeur sur ce sujet,

02:24:25 c'est la question de la transférabilité des AEC

02:24:27 ou plutôt de l'exonération des autorisations

02:24:28 d'exploitation commerciale dans des projets de ce type-là

02:24:31 sous respect d'un certain nombre de critères.

02:24:33 C'est majeur. Nous, c'était quelque chose...

02:24:35 Et on n'était pas les seuls à le réclamer.

02:24:38 On avait fait une mission pour le préfet de région

02:24:40 et de France sur ce sujet il y a quelques mois,

02:24:43 années maintenant, sur le sujet.

02:24:46 Et c'est un des éléments de sécurisation du process,

02:24:50 parce que malheureusement, on sait que l'AEC est parfois attaquée

02:24:52 pas toujours pour les raisons les plus dures qui soient.

02:24:57 (Rires)

02:24:58 Mais en tout cas, c'est indispensable

02:25:02 parce que ça fait partie aussi...

02:25:04 Réintégrer ces plaques qui, souvent, ont été rattrapées par la ville.

02:25:08 C'est aussi recréer une urbanité désirable et souhaitable

02:25:13 dans des territoires,

02:25:14 tout en réservant cette équation du ZAN,

02:25:18 qui est aussi recréée de la qualité urbaine de l'espace vert,

02:25:22 parce que quand même, c'est des sites

02:25:24 massivement anthropisés, imperméabilisés,

02:25:27 tout ce qu'on veut, parce que c'était le modèle...

02:25:29 -C'était le modèle de développement des AEC.

02:25:31 Avec des grandes nappes de parking

02:25:32 pour qu'on puisse se garer facilement.

02:25:35 -Mais juste quand même, je signale un danger mortel

02:25:37 quand même sur ça, sur ces modèles.

02:25:40 C'est la loi qui favorise le développement

02:25:44 des énergies renouvelables,

02:25:47 parce que sous une bonne intention

02:25:49 de développer le photovoltaïque sur les surfaces de parking...

02:25:54 -Les canopées.

02:25:55 -Concrètement, le jour où un acteur a cédé pour 30 ans

02:25:59 à un opérateur de photovoltaïque

02:26:02 ses parkings pour faire des canopées solaires,

02:26:04 au moins, on est sûr que pendant 30 ans,

02:26:06 il ne se passera rien sur ces parkings.

02:26:07 Or, ces parkings sont absolument stratégiques

02:26:11 dans la capacité de gérer la coactivité,

02:26:14 le développement, etc.

02:26:16 -Et sachant que cette loi oblige

02:26:17 les exploitants de parking d'une certaine taille,

02:26:20 je ne sais plus la taille exactement,

02:26:22 à installer soit des canopées, soit des systèmes de végétalisation.

02:26:25 -Tout à fait. Il y a quelques exceptions

02:26:28 dans la loi, mais elles sont ténues,

02:26:31 elles sont soumises quand même à une appréciation souveraine

02:26:33 du préfet pour certaines d'entre elles.

02:26:37 Donc, c'est pas impossible de les contourner.

02:26:41 Sous réserve, notamment, les OAP permettent,

02:26:45 ce qui renvoie à la question

02:26:46 que les collectivités doivent s'en saisir vite.

02:26:50 Et ça, c'est peut-être un petit point d'alerte

02:26:52 pour absolument tout le monde dans cette salle et au-delà.

02:26:56 C'est que si dans les 5 ans, si mes souvenirs sont bons,

02:26:59 il n'y a pas d'intention de projet urbain

02:27:03 qui est matérialisé sur ces territoires-là,

02:27:06 c'est trop tard.

02:27:07 -Ce sera l'obligation de mettre des canopées sur les rues.

02:27:09 -Pour vous donner une illustration,

02:27:10 on a été missionné par les mousquetaires

02:27:13 pour regarder leur patrimoine immobilier

02:27:15 sur 650 sites en France en ce moment.

02:27:17 Parce que la loi déclenchée par l'OANR,

02:27:20 et ils n'avaient pas envie de se voir...

02:27:24 -Leur foncier bloqué pendant 30 ans, comme le disait Stéphane.

02:27:26 -Ah oui, donc c'est un sujet...

02:27:27 J'imagine qu'ils ont les moyens d'avoir de la veille juridique

02:27:29 et qu'on leur a dit que c'était un sujet

02:27:31 sur lequel il fallait être vigilant.

02:27:33 Pour continuer sur le modèle économique,

02:27:34 je vais revenir vers vous, Karim.

02:27:37 On a beaucoup parlé du foncier commercial à réaménager.

02:27:42 Aujourd'hui, le marché étant ce qu'il est,

02:27:45 c'est pas moi qui le dis, c'est Jean-Baptiste Butelaine

02:27:47 qui dit qu'on est en crise.

02:27:49 Je lui laisse la responsabilité de ses propos.

02:27:51 Comment on fait pour équilibrer une opération

02:27:53 aujourd'hui sur une friche dans une ville à taille humaine

02:27:57 avec des taux qui empêchent les gens d'acheter un logement ?

02:28:03 Comment ça marche ?

02:28:05 -Je vais quand même centrer mon propos

02:28:06 sur un thème phare qui me paraît crucial,

02:28:10 c'est le rapport au temps.

02:28:12 On parle de temps long depuis ce matin,

02:28:14 mais pour moi, la clé, elle est là.

02:28:17 Travaillons sur des plannings optimisés.

02:28:20 Tout revient finalement à ce temps.

02:28:22 Le rapport au temps, c'est dans la conception,

02:28:25 aller plus vite, dans la réalisation de travaux,

02:28:28 allons plus vite.

02:28:29 Comment on y parvient ?

02:28:31 En travaillant en temps masqué

02:28:32 dans le cas des autorisations d'urbanisme,

02:28:34 également en réalisant des travaux d'aménagement

02:28:38 en parallèle des travaux de co-construction,

02:28:40 et comme on le fait sur les villes dorées,

02:28:42 sur la découverte à Saint-Malo,

02:28:44 où également il y a un centre commercial

02:28:46 qu'on va venir déconstruire au fur et à mesure.

02:28:49 En maintenant l'activité sur site,

02:28:53 c'est en parallèle commencer à travailler

02:28:55 les travaux de viabilisation et préparer les terrains

02:28:58 pour la construction des nouveaux programmes

02:28:59 dans le cas du renouvellement urbain.

02:29:01 Donc tout ramène à ce temps.

02:29:03 Et pour rebondir sur les propos aussi

02:29:06 qui ont été tenus par le confrère,

02:29:08 on n'est pas dans une industrialisation,

02:29:10 on est sur une réponse adaptée à chaque territoire.

02:29:13 La seule industrialisation, c'est le hors-site

02:29:16 qu'on développe, notamment avec Meyers Industries,

02:29:19 qui est une filiale du groupe Réalité,

02:29:21 où on réalise à côté de Rennes, sur le secteur de la Janais,

02:29:25 en industrialisation bois, préfabrication, hors-site.

02:29:28 Pour revenir à l'histoire du temps, c'est 30 % de temps gagné,

02:29:32 et en plus, on a un chantier beaucoup plus propre.

02:29:35 -C'est du temps d'études en plus, d'après ce que j'ai compris.

02:29:38 C'est du temps d'études en plus ?

02:29:40 C'est du temps de construction en moins,

02:29:41 mais il faut plus d'études, non ?

02:29:43 -Alors, du temps d'études, oui, mais qui est nécessaire

02:29:45 et qui se fait en parallèle.

02:29:47 Et donc, on superpose les différentes couches.

02:29:52 Le travail aussi sur le levier économique,

02:29:55 sur la conception même,

02:29:57 lorsqu'on travaille sur des parkings silos,

02:29:59 sans travailler sur des sous-sols, c'est un gain économique,

02:30:02 puisqu'on sait qu'en superstructure,

02:30:04 on est quand même sur des coûts-travaux

02:30:06 moins onéreux que du parking sous-sol.

02:30:07 Donc encore un levier économique.

02:30:09 Limiter la place de la voirie, c'est aussi faire moins de voiries,

02:30:13 moins de linéaires de voiries, donc moins de coûts d'enrobés,

02:30:15 mais en plus, un impact carbone un peu meilleur.

02:30:18 -Et est-ce que de faire du parking silo,

02:30:19 ça permet par exemple d'éviter des systèmes

02:30:22 de prévention d'incendie qui coûtent très cher en sous-sol ?

02:30:26 Ou est-ce que c'est pareil ? C'est du détail, mais...

02:30:29 -Non, je pense qu'il y a des réglementations,

02:30:30 notamment si c'est un ERP,

02:30:33 on ne coupera pas à certaines réglementations

02:30:36 explicitives en défense d'incendie.

02:30:38 Après, il y a des choses intelligentes,

02:30:39 en concertation, bien sûr, avec les élus,

02:30:41 dans le cadre aussi des révisions de PLU,

02:30:43 c'est de commencer à insuffler du droit d'usage

02:30:46 et du foisonnement sur le stationnement.

02:30:48 Ca, c'est un très bon levier sur des opérations

02:30:50 avec des programmations mixtes, bien sûr, ça fonctionne.

02:30:53 Si c'est un quartier 100 % logement, ça ne fonctionnera pas.

02:30:55 Si par contre, vous avez un équilibre

02:30:57 avec du logement et des bureaux du commerce,

02:30:59 le rapport à ces usages de stationnement,

02:31:02 on travaille du coup sur des temps semaines

02:31:04 et des temps week-end, des temps jours et des temps soirs

02:31:07 pour permettre justement une optimisation

02:31:09 de l'utilisation des parkings.

02:31:12 Le rapport au temps par rapport à la commercialisation,

02:31:15 bien sûr, la vente en bloc, vente en VFA,

02:31:17 tout ça se superpose et doit vraiment s'actionner

02:31:21 dans ce timing, en fait.

02:31:24 Mais sur les leviers économiques,

02:31:26 il y a quand même aussi des leviers qui paraissent se gripper.

02:31:29 On en a parlé aussi ce matin sur le coût du foncier.

02:31:32 Il faut effectivement se dire que sur des zones de friche urbaine,

02:31:37 on a des coûts sur lesquels on ne peut pas minorer.

02:31:41 Le coût d'adaptation terrain,

02:31:43 qu'il soit la démolition, le désalimentage, la dépollution,

02:31:47 à peu près en moyenne, c'est 13 % du coût des dépenses au global.

02:31:52 C'est une moyenne. Il y a des opérations où c'est plus,

02:31:55 d'autres, c'est moins.

02:31:56 Donc il faut le prendre en compte et l'appréhender en amont

02:31:58 dans le cadre des opérations.

02:32:00 Et puis, bien sûr, on en a parlé,

02:32:01 les évictions des commerces ou des occupants,

02:32:04 bien sûr, ça s'appréhende en amont sur les projets

02:32:08 puisque c'est des coûts qui ne sont pas compressibles

02:32:10 et ça s'accompagne.

02:32:12 -Et aujourd'hui, Réalité fait de l'aménagement,

02:32:16 mais est-ce que vous pourriez...

02:32:18 Qu'est-ce qui vous différencie d'une aménageure publique,

02:32:20 d'une SEM ou d'une SPL ?

02:32:22 -Alors, qu'est-ce qui nous différencie

02:32:25 sur le rapport au temps ?

02:32:27 Sinon, comment dire ? La vision, elle est la même.

02:32:31 Je vais vous dire, une opération d'aménagement public ou privé,

02:32:34 je ne sais plus qui ce matin, pareil, en en a parlé,

02:32:36 on travaille dans l'intérêt général,

02:32:40 pour l'action publique.

02:32:42 L'aménageur public ou privé, il a la même vocation,

02:32:44 il est ensemblier, il pilote, il actionne des savoir-faire,

02:32:48 des maîtrises d'oeuvre en lien avec la collectivité.

02:32:51 Donc le métier, pour moi, reste le même.

02:32:53 Après, effectivement, la force de frappe,

02:32:55 c'est tous les usages embarqués que le groupe Réalité

02:32:58 peut proposer dans la programmation des opérations.

02:33:00 Donc ça, c'est une vraie force sur le territoire.

02:33:02 Et puis, bien sûr, tout le lien de maîtrise d'ouvrage

02:33:06 sur la promotion immobilière.

02:33:08 Donc ça va être cette réactivité,

02:33:09 et notamment pour cette optimisation de délai de coût.

02:33:12 -On n'a pas le même maillot, mais on a la même passion.

02:33:15 Hervé Guillard, sur le modèle économique, justement,

02:33:18 vous vouliez intervenir, il me semble,

02:33:20 dans les échanges qu'on a eus avant.

02:33:22 C'est une question qui vous tenait à coeur, justement.

02:33:25 -En fait, moi, ça m'intéresse.

02:33:27 En tant que maire, je suis très intéressé

02:33:30 de m'assurer du modèle économique de l'aménageur

02:33:33 pour m'assurer qu'il est en capacité

02:33:35 de trouver quelque chose qui va fonctionner,

02:33:36 que le projet ne va pas se planter au bout de 5 ans,

02:33:38 que les travaux ne vont pas s'arrêter,

02:33:39 que je ne vais pas me retrouver, finalement,

02:33:41 avec le pari d'un immeuble qui sera vide.

02:33:43 Donc je suis intéressé pour faire ça.

02:33:46 Donc je demande cette forme de transparence

02:33:49 qui est plus ou moins...

02:33:50 On ne travaille pas à livre ouvert avec tous les aménageurs,

02:33:53 mais malgré tout, je pense qu'on a quand même...

02:33:56 On accède à cette donnée-là.

02:33:58 Et notamment parce que nous, on a plusieurs casquettes.

02:34:01 Moi, je suis vice-président en charge

02:34:03 du développement économique et de l'industrie également.

02:34:05 Donc en fonction de ce que vous proposez,

02:34:08 je sais voir sur le territoire...

02:34:10 -Au sein de l'intercoupe.

02:34:11 -Exactement. Si ça s'équilibre, si ça peut fonctionner,

02:34:15 si je peux compléter avec une entreprise qui veut bouger,

02:34:17 si le projet de santé de notre territoire est compatible

02:34:20 avec le plot sur lequel vous allez décider

02:34:22 de faire un projet de santé.

02:34:24 Malgré tout, l'aménageur, malgré toutes les études,

02:34:27 il a une vision relativement étroite.

02:34:30 Malgré tout.

02:34:32 C'est-à-dire que nous, élus, on voit plus large, plus loin.

02:34:35 Et c'est en cela que je dois m'assurer

02:34:38 que le pari économique que vous faites

02:34:41 est un pari sur lequel on valide en disant "oui,

02:34:43 "d'abord, on peut vous aider,

02:34:44 "et puis oui, ça correspond plutôt bien

02:34:46 "à ce qu'il faut pouvoir assurer."

02:34:48 -Si vous permettez,

02:34:53 juste 3 remarques sur des éléments

02:34:55 qui ont été évoqués avant.

02:34:57 D'abord, la question du stationnement.

02:34:59 Parce qu'elle a été évoquée,

02:35:01 et je pense qu'elle est absolument structurante.

02:35:05 Juste pour donner un ordre de grandeur,

02:35:07 sans même parler des questions de foisonnement,

02:35:09 qui sont un levier phénoménal

02:35:12 de...

02:35:13 Alors, à la fois d'augmentation de la qualité de service

02:35:17 et d'économie dans les bilans,

02:35:20 rien que sur la construction,

02:35:22 faire du stationnement sous-sol ou faire en aérien,

02:35:26 on est de l'ordre de 8 000 euros à la place des cars.

02:35:29 -Qu'est-ce que tu appelles le foisonnement ?

02:35:31 -Alors, d'abord, déjà,

02:35:33 sortir du sous-sol, mettre en aérien,

02:35:35 on fait déjà une économie avant même de parler d'autre chose.

02:35:39 Et là, c'est une place pour une place.

02:35:41 Le foisonnement, c'est quoi ?

02:35:42 C'est que la réalité d'un parking,

02:35:43 c'est qu'il n'est jamais complètement plein.

02:35:46 On a fait des études, alors, quand j'étais à Bordeaux,

02:35:50 à la fois avec la SEM municipale de parking,

02:35:54 mais aussi avec Indigo, qui est un opérateur majeur.

02:35:58 On s'est rendu compte que sur un parking,

02:36:01 100 % logement, c'est-à-dire 100 mixités fonctionnelles autour,

02:36:05 donc la pire des manières de foisonner,

02:36:10 chacun de ces opérateurs était capable de garantir

02:36:12 à 100 % des abonnés

02:36:16 que quelle que soit la situation, ils trouveraient une place

02:36:19 en commercialisant 120 % des places du parking

02:36:23 dès lors qu'on était à 250 places ou plus.

02:36:25 Quand on commence à avoir des usages

02:36:28 qui, en plus, ont des défasages dans leur fonctionnement,

02:36:31 un équipement sportif, une clinique, des bureaux, etc.,

02:36:36 là, on arrive sans aucune difficulté à 40 % de place en plus.

02:36:40 Et ça, c'est une vraie économie.

02:36:41 Alors, c'est une économie financière,

02:36:44 c'est une économie environnementale,

02:36:47 parce que c'est aussi du carbone en moins,

02:36:49 c'est aussi se rendre capable

02:36:52 de faire évoluer demain les usages.

02:36:54 Aujourd'hui, la voiture est incontournable.

02:36:57 Est-ce que dans 30 ans, c'est vrai ? J'en sais rien.

02:37:01 Que oui, peut-être que non, c'est pas la question.

02:37:03 -Ca dépend où, surtout. -Et ça dépend où, etc.

02:37:05 Mais toujours est-il qu'on va avoir

02:37:08 un sacré nombre de champignonnaires

02:37:10 pour...

02:37:13 -A développer en sous-sol.

02:37:14 -A reconvertir en sous-sol,

02:37:15 alors qu'on peut avoir une autre destination.

02:37:16 -Ou des endivrées aussi, ça marche.

02:37:18 -Et dernier avantage majeur sur ça,

02:37:21 c'est que le stationnement en cigots,

02:37:24 quand il est bien fait, il demande une intégration urbaine très fine,

02:37:27 qui permet aussi de changer les usages.

02:37:29 Quand je descends de mon fauteuil

02:37:33 à mon siège de voiture par un ascenseur,

02:37:37 et que je révécue moi-même,

02:37:39 je vais avoir plus de mal à me dire

02:37:41 "Tiens, est-ce qu'aujourd'hui, je prendrai mon vélo

02:37:43 "pour faire le même trajet ?"

02:37:46 Et je pense que c'est une manière vertueuse de le faire

02:37:48 dès lors qu'on a quand même la place de livraison

02:37:51 pour déposer les courses à proximité de son logement,

02:37:53 parce que sinon, c'est pas vrai.

02:37:57 Surtout, c'est le 9e arrondissement de Paris,

02:37:58 et c'est compliqué.

02:37:59 -Il y a quelque chose qui est important en modèle économique,

02:38:02 en tout cas pour nous,

02:38:03 c'est qu'il y a 10 ans, quand il pleuvait,

02:38:06 nos collectivités savaient gérer l'eau.

02:38:08 Aujourd'hui, on ne la gère plus.

02:38:10 La densité d'eau qui tombe,

02:38:12 je vois pour Saint-Brieuc sur nos zones commerciales,

02:38:14 nous font déborder absolument nos stations.

02:38:17 En plus, on n'est pas en séparatif,

02:38:19 donc ça veut dire que tout ça, ça va dans la baie.

02:38:22 Et ça me coûte une fortune

02:38:25 de créer de la séparation, de créer des zones tampons.

02:38:27 -De doubler notre réseau de pluie et de sénissement,

02:38:30 c'est hors de portée des finances de la collectivité ?

02:38:33 -Et puis le maire, aujourd'hui,

02:38:34 on veut faire qu'une chose, c'est le pendre,

02:38:35 parce qu'il y a des travaux partout,

02:38:37 parce qu'on circule plus.

02:38:38 Et tout ça, c'est parce qu'on a ces surfaces gigantesques

02:38:40 de parking qui ruissellent,

02:38:42 mais on ne connaissait pas ça il y a 10, 15 ans.

02:38:44 -Oui, parce que le climat change.

02:38:45 -Chez nous, c'est clair,

02:38:46 la densité d'eau qui tombe au mètre carré,

02:38:48 elle est gigantesque et nos réseaux savent pas le faire.

02:38:50 -On a un projet qui gère à la partielle,

02:38:52 qui gère intelligemment,

02:38:54 je suis gagnant économiquement, mais largement.

02:38:56 -Ah oui, ça évite de doubler les réseaux.

02:38:59 Mais vous avez les revenus d'un taxé mapie pour faire ça, non ?

02:39:03 C'est pas lié ?

02:39:04 -Oui, mais j'ai quelle obligation ?

02:39:07 Je le fais à partir du moment où il y a une mutation,

02:39:09 où il y a une transformation.

02:39:10 Donc je mets dans mes documents en ce moment ça,

02:39:13 et à chaque fois que j'ai un aménageur,

02:39:14 je travaille avec lui,

02:39:15 non pas pour cocher la case écolo...

02:39:17 -Pour réduire les risques.

02:39:18 -Mais parce qu'économiquement, ça me coûte une fortune.

02:39:20 Le préfet aujourd'hui bloque tous les permis de construire

02:39:23 sur les territoires sur lesquels il n'y a pas une capacité

02:39:27 à mieux absorber et traiter l'eau.

02:39:28 Sur Saint-Mariou, c'est comme ça.

02:39:30 C'est-à-dire que tous les gens qui achètent

02:39:31 peuvent pas construire, peuvent pas modifier.

02:39:33 J'ai un blocage réglementaire.

02:39:35 Dans mon activité économique sur mon territoire,

02:39:38 j'ai besoin de créer de la valeur, cette valeur, elle est bloquée.

02:39:40 Ensuite, je vous dis, un bassin de tampons,

02:39:42 c'est minimum 6 à 7 millions,

02:39:45 plus les réseaux à faire autour, c'est une vraie complexité.

02:39:48 Ca me coûte un fric.

02:39:49 C'est pas donné.

02:39:51 On avait prévu de finir cette table ronde

02:39:55 avec la transition écologique environnementale

02:39:58 des aménageurs. Ca tombe bien,

02:39:59 parce qu'on vient de parler de changement climatique.

02:40:01 Qu'est-ce que ça influe ?

02:40:03 Est-ce que ça modifie, par exemple, vos bilans ?

02:40:06 Je m'intéresse principalement aux aménageurs,

02:40:09 même si l'Extinti, c'est aussi un aménageur,

02:40:11 mais aux aménageurs du bout de la table.

02:40:12 Comment cette intégration

02:40:14 de la transition écologique environnementale

02:40:17 modifie les bilans économiques ?

02:40:19 -Le constat qu'on fait...

02:40:22 En partant de l'aménagement, l'avantage qu'on a,

02:40:23 c'est qu'aujourd'hui, on pilote une centaine d'opérations

02:40:26 d'aménagement en Ile-de-France,

02:40:27 et on a des datas sur à peu près 400 opérations d'aménagement

02:40:31 réalisées ces dernières décennies.

02:40:34 Et le 1er réflexe qu'on a eu sur cette question,

02:40:38 c'est de nous dire, bien sûr, ça augmente les coûts.

02:40:41 En tout cas, ça dégrade les bilans, etc.

02:40:43 En vrai de vrai, on se rend compte

02:40:47 que c'est pas complètement vrai.

02:40:49 Et d'abord, regarder XAN,

02:40:54 cette année, je clôture, dans quelques semaines,

02:40:57 une opération d'aménagement lancée en 83

02:40:59 en pure extension urbaine.

02:41:01 On a diminué, et c'est de la data,

02:41:07 c'est du regard...

02:41:08 C'était pas une stratégie, c'est un constat.

02:41:12 Chacune des dernières décennies, on a divisé par 2

02:41:14 le niveau d'artificialisation des sols

02:41:16 qu'on réalisait par nos opérations.

02:41:18 Donc on est passé d'opérations en extension urbaine

02:41:20 à des opérations uniquement de renouvellement urbain,

02:41:23 et aujourd'hui, c'est quasiment 100 % de nos opérations.

02:41:26 Et on se rend compte, en réalité,

02:41:28 que notre équilibre économique n'est pas touché.

02:41:32 -Par l'artificialité...

02:41:34 -Par ce changement de nature de projet.

02:41:38 Alors on a un équilibre économique d'aménageurs publics,

02:41:41 c'est-à-dire notre but, c'est pas de gagner de l'argent,

02:41:44 c'est d'être à zéro plus.

02:41:46 -C'est pas d'en perdre non plus.

02:41:47 -Oui, c'est pas d'en perdre non plus,

02:41:49 mais c'est d'être juste à l'équilibre, pour le coup.

02:41:52 Et aujourd'hui, on se rend compte qu'on y arrive bien.

02:41:55 On y arrive bien aussi. Pourquoi ?

02:41:57 Il faut appeler un chat un chat.

02:41:59 Il y a eu... Les collectivités publiques et l'Etat

02:42:01 ont mis aussi en place un certain nombre de dispositifs.

02:42:03 Quand on prend le fonds Fritch, par exemple,

02:42:05 c'est une manière, ou quand l'ANRU intervient,

02:42:07 c'est une manière, finalement, d'absorber ce coût différent.

02:42:11 Deuxièmement, et ça va dans la même direction,

02:42:16 aujourd'hui, on est de plus en plus exigeants

02:42:18 sur les ambitions environnementales,

02:42:20 mais pas que environnementales.

02:42:22 Les questions de santé, qui sont très mal gérées

02:42:24 dans nos sujets en général.

02:42:27 Les questions de bien-être dans son logement, tout simplement.

02:42:33 Les questions d'adaptation au changement climatique,

02:42:35 c'est-à-dire comment est-ce qu'on vit demain

02:42:36 avec des villes soumises à des calicules

02:42:39 à plus de 50 degrés de manière récurrente, etc.

02:42:42 Donc on est tous de plus en plus exigeants,

02:42:43 et c'est indispensable. En fait, on n'a pas vraiment le choix.

02:42:46 C'est pas une question...

02:42:48 Et là aussi, c'est pas une question

02:42:50 d'engagement écologique ou pas.

02:42:52 C'est d'abord se dire, ce qu'on est en train de faire

02:42:54 va résister à des manières de vivre différentes dans 30 ans.

02:42:58 C'est pas plus que ça.

02:43:00 La conviction qu'on a acquise et qu'on commence à constater,

02:43:05 c'est qu'en fait, il y a 2 manières d'aborder ces sujets.

02:43:07 Soit on rajoute de la contrainte à la contrainte

02:43:10 et on dit, voilà, aujourd'hui, on faisait comme ça,

02:43:13 donc il va falloir qu'on épaississe ça,

02:43:15 qu'on rajoute ça, etc.

02:43:17 En fait, ça marche pas très, très bien.

02:43:19 Je vous invite à regarder les programmes d'amélioration

02:43:22 de la nutrition des chevaux sous Napoléon

02:43:26 pour améliorer la performance

02:43:29 de l'appareil militaire français.

02:43:32 En fait, c'est pas ces programmes-là

02:43:34 qui, à un moment donné, ont inventé le char d'assaut

02:43:37 ou autre.

02:43:39 C'est-à-dire qu'on est nécessairement dans une rupture.

02:43:41 Et dès lors qu'on accepte

02:43:43 qu'il faille changer notre logiciel

02:43:46 pour aborder la conception des projets,

02:43:49 là, on arrive même à des économies.

02:43:51 On parlait du parking Seagull.

02:43:53 C'est une économie nette, un bilan qui est meilleur.

02:43:57 Leur site, c'est la même chose,

02:43:59 avec quand même un vrai danger

02:44:01 sur la standardisation architecturale.

02:44:03 Et là, faisons très, très attention,

02:44:05 parce que leur site, on l'a déjà fait en France,

02:44:08 ça s'appelait le chemin de Grue.

02:44:09 -Mais on fait plus comme ça. C'est fini.

02:44:11 -Non, et il faut surtout pas faire comme ça.

02:44:13 Il faut être sûr du situé.

02:44:15 Je vais prendre un dernier exemple

02:44:16 pour illustrer les changements de manière.

02:44:19 Aujourd'hui, on impose un nombre maximum

02:44:20 de logements par palier

02:44:22 pour favoriser le vivre-ensemble.

02:44:23 C'est d'abord ça.

02:44:24 -C'est à combien de logements ?

02:44:26 -On essaye de viser 4.

02:44:28 Aussi parce que quand vous êtes à 8 logements par palier

02:44:32 pour que tout soit traversant,

02:44:34 vous faites un dessin, ça va être dur.

02:44:36 Or, le traversant, on en a besoin

02:44:39 pour l'adaptation au changement climatique,

02:44:41 pour pouvoir vivre demain mieux.

02:44:43 On impose des performances en confort d'été

02:44:46 en climat 2050.

02:44:48 Bon, si on prend juste tout ça comme ça,

02:44:51 on se dit que c'est pas possible.

02:44:53 Simplement, sur cette problématique,

02:44:55 si on raisonne avec une externalisation

02:44:58 des circulations verticales et horizontales

02:45:00 en dehors du volume chauffé.

02:45:03 On a pris ça des cursives parfois,

02:45:04 mais regardez simplement l'habitat vernaculaire de Lyon.

02:45:08 -Les ateliers de Cagny ?

02:45:12 -Simplement, les différents immeubles de logement.

02:45:15 Vous avez la circulation verticale,

02:45:16 elle est en dehors du volume chauffé,

02:45:17 elle est à moitié à l'extérieur,

02:45:19 et ça crée un vivre-ensemble qui est fantastique.

02:45:22 Mais il faut changer de logiciel.

02:45:24 Et il faut faire ces sauts dans une autre manière de faire.

02:45:27 C'est ça qui est dur dans la période actuelle.

02:45:29 Ce n'est ni plus ni moins que ce que j'évoque,

02:45:31 et pour reviser Schumpeter,

02:45:34 ce n'est ni plus ni moins que la manière dont se fait le progrès.

02:45:37 -Et Karine ? Après, on prendra quelques questions

02:45:39 si vous avez des questions.

02:45:40 On a prévu un temps d'échange, donc préparez vos questions.

02:45:42 Mais Karine, allez-y.

02:45:43 -Juste pour terminer, je vais pas paraphraser

02:45:47 ce que dit Stéphane,

02:45:48 parce que j'adhère complètement aux propos tenus.

02:45:51 Il faut intégrer en amont de la conception des projets,

02:45:55 bien sûr, l'ensemble des continuités écologiques,

02:45:57 environnementales,

02:45:59 et aussi pour rebondir,

02:46:00 à ce que disait M. le maire, sur l'étroitesse de vision.

02:46:03 Justement, il va falloir sortir du périmètre de l'opération

02:46:08 pour se raccorder au territoire.

02:46:10 Au territoire, sur les continuités écologiques,

02:46:12 ça nous dépasse bien quand on crée des corridors.

02:46:16 Bien sûr, ils vont se raccorder à des boisements existants,

02:46:19 à des parcs naturels.

02:46:20 Il faut aller chercher ces continuités.

02:46:23 Et puis les réseaux de chaleur aussi

02:46:25 sont des leviers importants en transition énergétique

02:46:30 au-delà du mode constructif.

02:46:32 C'est très important qu'il faut dialoguer aussi

02:46:35 avec ces territoires

02:46:36 pour s'intégrer dans ce maillage de dessert énergétique.

02:46:39 Donc c'est vrai que je pense que le bien-vivre, le bien-être

02:46:43 passe aussi par toutes ces aménités urbaines

02:46:45 de proximité à l'échelle aussi du quartier.

02:46:48 Au-delà de la stratégie territoire,

02:46:50 on revient quand même à cette pluralité,

02:46:52 à cette mixité au pied de chez soi.

02:46:55 -Merci, Karine. Est-ce qu'on a des questions dans la salle ?

02:46:58 Ah bah oui, direct.

02:46:59 Est-ce que... Je sais pas qui est chargé de faire passer les micros.

02:47:03 Moi, j'ai plus de micros, cette fois-là,

02:47:04 donc je peux pas le faire.

02:47:05 On va en prendre un sur scène ?

02:47:08 C'était là, au 2e rang.

02:47:11 -Bonjour. Merci.

02:47:17 Bruno Deprel, inspection générale

02:47:19 de l'environnement et du développement durable

02:47:21 et ancien aménageur,

02:47:23 et par ailleurs animateur d'un séminaire

02:47:26 sur le ZAN depuis 2 ans.

02:47:30 Il a été beaucoup question

02:47:31 du zéro artificialisation net ce matin.

02:47:34 Pourquoi est-ce qu'on peut considérer

02:47:37 qu'il a des chances de réussir ?

02:47:38 C'est pas gagné, mais pourquoi est-ce qu'on a des chances

02:47:41 de l'imaginer ?

02:47:42 Pour 2 raisons. Une raison technique

02:47:46 du fait de la fixation d'une limite quantitative,

02:47:48 ce qui n'existait pas à l'époque des CRU.

02:47:51 Voilà. Donc ça, c'est un aspect technique important.

02:47:54 Le 2e aspect, c'est que je pense

02:47:56 de plus en plus d'acteurs publics

02:47:59 au niveau des collectivités locales

02:48:02 et parfois au niveau des acteurs économiques

02:48:06 se rendent compte que non seulement

02:48:08 la surconsommation foncière a été une aberration écologique,

02:48:11 mais qu'en plus, c'était en grande partie

02:48:14 une aberration économique.

02:48:16 Vous avez bien fait d'inviter M. le maire de Saint-Brieuc.

02:48:18 Moi, j'avais essayé aussi, mais j'ai eu moins de succès

02:48:22 dans mon séminaire.

02:48:23 Le...

02:48:25 Il a cité le cas...

02:48:27 Alors, il a cité essentiellement le cas du logement.

02:48:30 Donc, effectivement, je veux dire,

02:48:32 ce qui est intéressant avec Saint-Brieuc,

02:48:34 c'est que c'est totalement emblématique

02:48:36 de ce qui s'est passé depuis 1975

02:48:39 pour les villes de sa catégorie.

02:48:41 Nevers, Mâcon...

02:48:43 -L'exurbanisation des ménages.

02:48:44 -Je pourrais en citer, et je cite celles que je connais le mieux,

02:48:46 mais je pourrais en citer beaucoup d'autres.

02:48:48 C'est-à-dire ce système de...

02:48:49 Alors, dans un cadre également de désindustrialisation,

02:48:53 c'est aussi un élément de contexte,

02:48:55 mais des villes-centres qui se vident

02:48:58 au profit de leurs périphéries.

02:49:00 J'ai encore en tête l'un de ces maires que je viens de citer

02:49:02 qui me disait, lors d'une enquête que j'avais réalisée,

02:49:06 d'une mission que j'avais réalisée,

02:49:07 il m'a dit, en tant que représentant de l'Etat,

02:49:09 "Aidez-moi, aidez-moi à résister contre ça."

02:49:14 Donc, ça, ce qu'il a montré,

02:49:15 c'est effectivement très intéressant sur le logement.

02:49:19 Il n'a pas évoqué...

02:49:20 Enfin, si, il a évoqué un petit peu le cas des cliniques,

02:49:22 mais il a évoqué dans un autre cadre,

02:49:25 dans une interview à la Gazette des communes,

02:49:27 le bilan économique très médiocre

02:49:30 de la création des zones d'activité dans son agglomération.

02:49:34 Donc, voilà. C'est en cela

02:49:37 que n'en déplaise à M. Wauquiez.

02:49:39 Je pense que le ZAN a des chances de l'emporter.

02:49:44 En tout cas, encore une fois, même si ça n'est pas acquis.

02:49:48 Le...

02:49:51 Peut-être 2e point,

02:49:53 sur la rénovation des galettes commerciales,

02:49:55 dont il a été question. Attention, attention.

02:49:58 Il y a eu une étude que connaît bien Stéphane

02:50:00 qui a montré que la grande majorité de ces zones commerciales

02:50:03 étaient totalement dépourvues de qualité urbaine,

02:50:05 même quand elles ont été rattrapées par la ville.

02:50:08 Donc, attention. Moi, je comprends parfaitement.

02:50:10 Si le ZAN l'emporte,

02:50:12 c'est qu'il n'y aura pas trop d'opposition,

02:50:15 et notamment de la part des acteurs économiques

02:50:17 qui ont gagné beaucoup d'argent pendant ces 50 dernières années,

02:50:20 avec ce modèle de la surconsommation foncière.

02:50:24 Bon, c'est sans doute intéressant pour eux

02:50:26 qu'ils continuent à en gagner,

02:50:28 et peut-être important aussi qu'ils n'en perdent pas trop

02:50:31 pour qu'ils ne se mettent pas contre le processus.

02:50:35 Mais encore une fois, sur cette rénovation

02:50:37 des galettes commerciales,

02:50:39 je dis, dans un certain nombre de cas, casse-cou.

02:50:42 -Merci. Donc, est-ce que le ZAN va marcher ?

02:50:47 On peut se poser la question.

02:50:49 -Juste un chiffre par rapport au dernier point

02:50:51 que Bruno évoquait.

02:50:52 Dans l'étude qu'on a faite sur Ligue de France,

02:50:55 sur les zones commerciales

02:50:57 qui avaient un potentiel de mutation,

02:51:00 on s'est rendu compte,

02:51:01 en croisant un certain nombre de critères,

02:51:04 qu'on avait moins de 15 % des zones

02:51:07 qui avaient vraiment un potentiel de transformation urbaine,

02:51:11 c'est-à-dire accessibilité de transport,

02:51:13 proximité d'aménité d'autres natures.

02:51:16 Donc ça va tout à fait dans le sens...

02:51:18 On n'a pas de chiffre, par contre, de notre côté,

02:51:20 hors Ligue de France.

02:51:21 -Il y a aussi un mythe des friches commerciales.

02:51:24 Ca n'existe pas vraiment, les friches commerciales, aujourd'hui.

02:51:27 Ca nous vient des Etats-Unis, mais aujourd'hui, en Ile-de-France,

02:51:29 en tout cas, moi, je n'en ai pas vu...

02:51:30 -Pas en Ile-de-France. En province, ça existe.

02:51:33 C'est pas...

02:51:35 -Peut-être à la pâte d'herbelet. Je ne sais pas.

02:51:37 Est-ce qu'on a d'autres questions ?

02:51:38 Vas-y, Anne.

02:51:40 -Oui. Bonjour.

02:51:41 J'ai une question liée au recyclage foncier,

02:51:45 dont on a parlé tout à l'heure.

02:51:47 On a beaucoup parlé de fonciers commerciaux

02:51:49 et des véhicules, notamment,

02:51:51 qui permettent, les foncières que vous avez évoquées,

02:51:54 l'acquisition dans le cadre des EPA.

02:51:57 Je pense que la question des zones d'activité économique

02:52:00 est un peu différente,

02:52:01 parce que dans ce cadre-là,

02:52:04 on est confronté, d'une part, à une multitude de propriétaires,

02:52:08 et non pas à un propriétaire,

02:52:10 qui est généralement celui de la zone commerciale,

02:52:14 et avec une complexité beaucoup plus forte, finalement,

02:52:18 et des véhicules de portage,

02:52:21 qui sont le sujet pour faire muter ces zones-là,

02:52:26 qui ont quand même des difficultés à émerger.

02:52:29 Donc là, je pense qu'on a un vrai sujet,

02:52:31 d'autant que la question de la valeur est essentielle,

02:52:35 puisque dans le recyclage foncier,

02:52:37 également de ces zones d'activité,

02:52:39 on est évidemment sur des valeurs d'entrée

02:52:41 qui sont de toute façon beaucoup plus fortes,

02:52:43 parce que c'est comme pour les zones commerciales,

02:52:44 des outils de travail, souvent,

02:52:46 pour les entrepreneurs.

02:52:50 -Il y a aussi des indemnités d'occupation.

02:52:51 Est-ce que tu veux répondre ?

02:52:53 -Oui, là-dessus,

02:52:55 je partage complètement le fait que c'est vraiment...

02:52:57 Les sujets commerce et zone d'activité économique

02:53:00 n'ont rien à voir.

02:53:01 Il n'y a pas vraiment de proximité,

02:53:05 même de raisonnement, même de nature des acteurs,

02:53:07 de professionnalisme des acteurs qu'on a en face de nous.

02:53:10 C'est pour ça, d'ailleurs, pour nous,

02:53:13 qu'on a plus de similitudes dans la manière

02:53:14 dont on traite le pavillonnaire

02:53:15 et les zones d'activité économique.

02:53:18 Sur la question des véhicules,

02:53:21 on a préparé l'avenir et le recyclage de dans 40 ans.

02:53:25 Ca, c'est la partie facile, je le dis un peu vite.

02:53:28 C'est le bail à construction, c'est ces politiques-là.

02:53:32 Il y a un traité tout de suite,

02:53:33 parce que la bombe à retardement du décret tertiaire

02:53:37 que la plupart des chefs d'entreprise ne voient pas,

02:53:41 c'est l'étiquette F&G du logement.

02:53:43 Donc c'est la bombe sociale pour cette population

02:53:48 qui explose un tout petit peu après.

02:53:49 Je crois que c'est une ou deux années de plus,

02:53:51 mais c'est pas beaucoup plus que ça.

02:53:53 Là-dessus, notre conviction,

02:53:55 c'est qu'il y a à la fois un changement de paradigme

02:53:59 et l'approche que vous décriviez, monsieur le maire,

02:54:01 sur le changement de métier, du développement économique,

02:54:04 on la partage à 200 %,

02:54:08 il y a aussi la question, à un moment donné,

02:54:09 du portage foncier.

02:54:11 Et nous, aujourd'hui,

02:54:13 un des cas d'usage de la foncière de bois construction

02:54:16 qu'on est en train de constituer,

02:54:18 c'est vraiment de pouvoir venir acheter auprès d'une entreprise

02:54:22 qui a vocation à rester son foncier,

02:54:27 de convertir en bail à construction

02:54:32 ou en bail à réhabilitation, parce que c'est plutôt là-dessus.

02:54:36 Ça permet d'alimenter l'entreprise en capex

02:54:39 à un moment donné où l'argent coûte cher,

02:54:42 c'est vraiment significatif.

02:54:45 Et ça nous permet de créer le cadre du dialogue

02:54:49 sur ces évolutions futures.

02:54:53 Densification, optimisation,

02:54:55 revente peut-être d'un morceau de foncier, de travailler ça.

02:54:58 Ça renvoie aussi à une question même des espaces publics

02:55:00 de façon plus intrinsèque.

02:55:02 Et nous, on a des exemples de zones d'activité économique

02:55:05 qui, pour différentes raisons,

02:55:08 sont restées dans un régime d'ASL

02:55:10 et non pas de maniabilité publique.

02:55:13 Et on voit à quel point ce sont... Et depuis 40 ans.

02:55:16 On voit à quel point ce sont des outils

02:55:18 qui permettent d'avoir une dynamique de ces zones

02:55:21 qui reste maintenue et où on peut avoir des réinterventions

02:55:26 qu'on n'a pas la plupart du temps dans une zone d'activité économique

02:55:28 où ça coûte très cher de réintervenir.

02:55:31 Pour compléter, le métier change.

02:55:34 Et ça, c'est la vision à moyen-long terme.

02:55:37 La vision à court terme, c'est quoi ?

02:55:38 C'est que quand on a besoin de s'équiper d'un observatoire

02:55:41 et quand on le fait, on s'aperçoit qu'une partie de ses locaux

02:55:44 sont vides, ne sont pas utilisés.

02:55:47 Et il faut que le chef d'entreprise en ait conscience.

02:55:49 Il l'assume.

02:55:50 Ensuite, ça veut dire qu'il faut animer

02:55:54 les entreprises les unes avec les autres

02:55:56 pour qu'elles entendent qu'il y a des locaux vides,

02:55:58 qu'il y a des espaces vides, qu'il y a peut-être une mutualisation,

02:56:00 il y a peut-être un petit business à faire

02:56:02 dans l'optimisation de cela.

02:56:04 Ça veut dire que moi, les hôtels d'entreprise,

02:56:05 je vais peut-être arrêter d'en faire

02:56:06 et j'ai peut-être les essais-mets un peu partout dans ces locaux.

02:56:11 Et on y rajoute un 50-50.

02:56:14 Pour que des entrepreneurs se disent

02:56:16 "OK, il faut que je rénove un peu,

02:56:18 "que j'améliore la qualité extérieure au moins de mes bâtiments,

02:56:22 "il faut que je lui donne quelque chose."

02:56:23 Et donc, nous, ce qu'on fait, c'est qu'une partie du budget de la zone,

02:56:26 eh bien, pour rénover de la voirie ou faire des aménagements,

02:56:30 on ne le fait qu'à partir du moment

02:56:32 où le chef d'entreprise nous dit "Moi, je vais aussi faire quelque chose."

02:56:35 Si vous animez, si vous en avez 3, 4,

02:56:37 si nous, on vient refaire la partie accès voirie,

02:56:39 si on met des trucs, des garages à vélo, des choses comme ça,

02:56:42 il y a une sorte de dynamique qui se crée.

02:56:44 On est en train de le tester sur 3 sites,

02:56:46 comme ça, il y a une dynamique qui se crée.

02:56:49 Et l'accès aux locaux vides, on y arrive.

02:56:51 Et du coup, on arrive à réimplanter des entreprises

02:56:54 et à optimiser un peu ces zones-là.

02:56:55 Donc, ça ne règle pas à terme ce que vous dites,

02:56:58 mais ça permet d'activer un autre job,

02:57:00 une autre façon de faire l'optimisation

02:57:03 de nos zones d'activité.

02:57:04 Moi, je crois beaucoup à ça,

02:57:05 parce qu'il y a quand même pas mal d'hypocrisie

02:57:07 dans les chefs d'entreprise par rapport à leurs propres locaux.

02:57:11 -Est-ce qu'on attend pour une dernière question

02:57:13 avant de commencer la pause ?

02:57:15 Est-ce qu'on a encore une question dans la salle ?

02:57:18 Non ?

02:57:19 Je pense qu'on peut dire qu'on a terminé, du coup.

02:57:23 Merci à tous.

02:57:24 (Applaudissements)

02:57:26 (...)

02:57:31 [SILENCE]

RNA 23 novembre 2023 - Matinée - Cycle 2022 - 2023 - Osez l'aménagement ! « Aménager autrement, la place de l’aménageur » - Les Salons Hoche

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