- 07/07/2025
Dans un contexte économique incertain, comment investir au mieux dans les SCPI (Société civile de placement immobilier). Bilan, perspectives, tendances, conseils pratiques...Jonathan Dhiver (meilleurescpi.com) et Daniel While (Euryale), livrent leurs analyses dans l'émission Figaro Immo, animée par Olivier Marin sur Figaro TV.
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00:00Dans l'immobilier, il n'y a pas que le résidentiel pour placer son argent, il y a aussi les SCPI, la pierre-papier nouvelle génération.
00:08Comment faire les meilleurs choix ? Comment réaliser les meilleurs placements ? Figaro Imo, c'est parti !
00:15Deux invités dans cette émission, Figaro Imo, pour parler, alors non pas résidentiel, mais pour parler, SCPI, Société Civile de Placement Immobilier.
00:28Comment bien investir ? On va découvrir les SCPI, on va vous guider, vous aider à faire les meilleurs choix.
00:35Jonathan Diver, bonjour. Bonjour Olivier. Fondateur de MeilleursCPI.com, Daniel Weil, bonjour. Bonjour Olivier.
00:43Directeur Recherche et Stratégie chez Urial. Alors peut-être en introduction à tous les deux, dans un contexte, on va dire, politique, économique, compliqué, voire géopolitique, bien sûr.
00:53En quoi ça a du sens pour vous aujourd'hui d'investir dans l'immobilier, Jonathan ?
01:00Alors ça a du sens, déjà rappeler la SCPI, et la SCPI c'est un véhicule.
01:04Ça on verra après, de façon générale.
01:06Voilà, donc ça a du sens clairement parce que, mine de rien, on est sur de l'épargne circulaire qui irrigue l'économie.
01:14C'est-à-dire que, mine de rien, quand on investit en immobilier, 10% du PIB français est géré, comment dire, est généré par l'immobilier.
01:24On a un immobilier qui est complètement, à travers les SCPI désormais, qui est pan-européen.
01:30Donc on va pouvoir se positionner sur différentes classes d'actifs, différents secteurs.
01:35On va pouvoir se créer des portefeuilles de SCPI.
01:37Donc on ne va pas être sur une seule localisation, un seul emplacement, un seul gérant.
01:41Donc ça c'est vraiment hyper positif, et puis surtout, c'est que j'allais dire, on a un peu de l'épargne clé en main.
01:47On investit, et puis après on n'a pas à s'occuper de ses locataires, de la relocation, de l'amélioration des bâtiments.
01:53Et la rentabilité, elle est comprise entre 4 et 6% pour ces fonds-là.
01:57Bon, déjà pas mal de choses qu'on va bien sûr évoquer.
02:01Le sens de placer son argent aujourd'hui dans l'immobilier, de façon générale.
02:04Je crois que la première indication à donner, c'est quand même que la durée de placement de l'immobilier,
02:09est de l'ordre de 10 ans, de 12 ans, donc c'est ce qu'on appellerait un placement long.
02:13On peut se permettre d'être court sur des classes d'actifs de type actions, etc.
02:18Mais il faut pouvoir être long sur quelque chose, et il faut pouvoir avoir une récurrence,
02:22ce qu'on appelle un fonds de portefeuille, quelque chose qui va vous distribuer du revenu régulièrement,
02:27et qui finalement va évidemment vous donner un peu plus de rendement,
02:30mais également, je dirais, lester un peu le risque de la totalité de votre allocation.
02:35Donc tout le monde doit en avoir un peu.
02:37D'accord. Alors concrètement, pour expliquer aux téléspectateurs de Figaro,
02:43qui regardent régulièrement l'émission, alors tout d'abord, qu'est-ce que c'est qu'une SCPI ?
02:47Qu'est-ce que c'est, Jonathan ?
02:49Alors une SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, donc c'est de l'épargne immobilière.
02:54Ça permet à un épargnant d'investir à partir de quelques centaines d'euros dans un portefeuille immobilier.
03:00Ce portefeuille immobilier, il est constitué de dizaines, voire de centaines d'actifs immobiliers.
03:05Ces actifs immobiliers, ils sont de différentes natures, bureaux, commerce, santé, logistique, hôtellerie,
03:11situés partout en Europe et maintenant un peu même dans le monde entier.
03:16Ces locataires, ils payent des loyers.
03:18Ces loyers, ils sont encaissés et puis après, ils sont reversés par le gérant sous forme de dividendes,
03:24des revenus réguliers.
03:26Et donc, c'est vraiment de ce qu'on appelait historiquement la pierre-papier.
03:28Maintenant, on appelle ça beaucoup plus l'épargne immobilière.
03:30On ne dit plus pierre-papier.
03:31On dit plutôt épargne immobilière.
03:32C'est vraiment le fait d'épargner dans l'immobilier qui va vous générer un revenu potentiel de manière régulière.
03:40Sachant qu'il y a de plus en plus de SCPI qui distribuent chaque mois.
03:43Donc, c'est un peu comme si on investissait dans des milliers de studios ou des milliers d'actifs immobiliers
03:48qui, chaque mois, vous versent régulièrement.
03:51Et ça, c'est un élément qui est vraiment agréable.
03:54Et ce qui est un point aussi important, je pense, de la SCPI, c'est qu'on peut investir à différents moments de marché.
03:59Quand vous placez de l'argent sur un studio à un instant T,
04:03vous placez dans un emplacement spécifique avec un locataire qui est généralement unique
04:08à un momentum de marché qui est unique.
04:10Alors qu'en SCPI, vous allez pouvoir placer à différents moments de marché.
04:14Et c'est très important parce qu'en fait, des opportunités, il y en a à différents moments de marché.
04:18Et là, on est un peu dans un moment très intéressant de ce point de vue-là.
04:22Alors, moment très intéressant.
04:23Puis, en complément, Daniel.
04:25C'est important aussi de préciser qu'on parle de montant.
04:28Il y a des parts de SCPI à 50 euros.
04:30On peut démarrer à 50 euros.
04:32On peut démarrer très bas.
04:34Et donc, pour toute une partie de la population qui, si elle voulait acheter un appartement en direct,
04:41devrait placer 200 000, 300 000 euros et donc phagociter toute son épargne.
04:47Là, on est sur un placement vraiment financier complètement différent et beaucoup plus modulable.
04:52Donc, c'est un peu une réponse aussi aux gens qui ne voudraient pas consacrer toute leur épargne
04:56à l'achat d'une résidence principale ou secondaire.
04:59Le profil investisseur et les risques associés.
05:02Jonathan.
05:03Alors, le profil investisseur, quelque part, avant de parler de profil investisseur,
05:06il faut parler d'objectifs.
05:07Quels sont les objectifs ?
05:09Donc, les objectifs, c'est peut-être avoir des revenus complémentaires immédiats.
05:12Je suis à la retraite, j'ai besoin d'avoir des revenus complémentaires,
05:15j'ai un capital à investir, je vais pouvoir répondre à cet objectif-là.
05:19Je peux avoir un objectif de me constituer des revenus complémentaires à terme.
05:23Donc là, il y a plusieurs options.
05:24Je peux le faire à crédit.
05:25Donc, je peux acheter des parts de SCPI à crédit comme j'achèterais un studio.
05:29Je peux le faire aussi en démembrement.
05:31Alors, ça, c'est...
05:32J'achète de la nuit propriété.
05:33J'abandonne les loyers pendant une période déterminée, y compris entre 3 et 20 ans.
05:37Donc, par exemple, si je dis, voilà, je ne veux pas avoir de revenus pendant 5 ans.
05:40Je n'ai pas de revenus pendant 5 ans.
05:42En contrepartie, je paye moins cher.
05:43Donc, ça, ça peut avoir de l'intérêt.
05:46Je peux aussi utiliser...
05:47Donc, on a dit utiliser l'effet de levier.
05:49On peut aussi utiliser l'effet de levier du versement programmé.
05:52Et moi, je le dis souvent, le plus gros effet de levier qu'on oublie, que les épargnants oublient,
05:58c'est celui de placer 50 euros, 100 euros par mois de côté.
06:01Parce qu'en fait, sur 25, 30 ans, 40 ans, ça fait des sommes qui sont conséquentes.
06:06Donc, on voit bien que la SCPI, elle répond à différents objectifs de placement.
06:14Et quelque part, elle s'adresse à toute la population de 18 à 80 ans, même 90 ans.
06:19On peut investir en part de SCPI, mais on peut investir en fonction de certains objectifs.
06:24Il y a un dernier point qui me paraît très important.
06:26Je donne cet exemple très régulièrement.
06:29Voilà, vous prenez quelqu'un qui a la retraite, qui est plutôt dans la dernière partie de sa vie,
06:32qui a pas mal d'immobilier locatif, qui ne veut plus gérer l'immobilier locatif en résidentiel,
06:38qui sait que ses enfants ne seront pas capables ou son conjoint ne sera pas capable de gérer cet immobilier locatif,
06:44eh bien, progressivement, se délester de son immobilier locatif au profit de part de SCPI,
06:49dont on va pouvoir donner la propriété, dont on va pouvoir finalement organiser les choses intelligemment.
06:54Moi, j'ai des clients, des dizaines de clients qui ont mis ça en place
06:56parce qu'ils ne voulaient pas laisser une forme de fardeau à leurs enfants.
07:00Voilà, donc il y a plein de choses à faire.
07:03Et quelque part, ce qu'il faut prendre en première question, c'est quel est mon objectif ?
07:07Et la SCPI répond à beaucoup d'objectifs.
07:10En inconvénient, c'est quoi ?
07:11C'est que, comme l'immobilier, le capital n'est pas garanti,
07:13les revenus peuvent varier à la hausse comme à la baisse,
07:16et la liquidité, la revente n'est pas garantie non plus.
07:18Voilà.
07:19Part de risque, effectivement.
07:20Produit moderne, la SCPI ?
07:22Alors, produit moderne parce que produit maniable, parce que produit flexible.
07:25C'est ce que disait Jonathan.
07:27Il y a la SCPI et ses qualités et ses défauts,
07:29mais il y a un bon usage de la SCPI.
07:31Nous, on le voit bien, il y a plus de 500 000 personnes
07:35qui détiennent des parts de SCPI, en tout cas en direct.
07:38Il y a des gens très différents.
07:40Des gens qui sont dans une logique de succession,
07:42d'autres qui sont dans une logique de capitalisation,
07:44d'autres qui sont dans une logique de préparation de la retraite.
07:46Le profil a évolué au fil du temps, ou c'est à peu près toujours le même ?
07:49Le profil, je dirais que le profil s'est un peu rajeuni.
07:53Ça reste un instrument de préparation de la retraite, évidemment.
07:58Il y a eu toute une vague de souscriptions à crédit.
08:02Tu en parlais.
08:03Aujourd'hui, les banques prêtent un peu moins pour acheter des parts de SCPI.
08:08On espère que ça va revenir parce que ça va être une des conditions de la relance du marché.
08:13Pareil pour l'assurance-vie.
08:14Donc, en vérité, on pourrait dire qu'il n'y a pas l'excuse pour ne pas faire de la SCPI.
08:18Pour le dire autrement, tout le monde a une raison d'en faire,
08:21mais pas n'importe comment. C'est pourquoi c'est un produit qui est nécessairement intermédié.
08:25Ça, c'est aussi un point important.
08:27On ne peut pas acheter une part de SCPI sans passer par un conseiller dûment formé pour ça.
08:35Et ça, c'est absolument nécessaire.
08:36Très bien. Alors, une fois qu'on a dit tout ça,
08:39vous allez nous éclairer sur les tendances actuelles du marché des SCPI en France.
08:45Jonathan, où en est-on ?
08:46On a connu, on va dire, pendant presque 15 ans, on a connu un seul marché des SCPI.
08:52Un marché qui était unique, où le rendement était compris entre 4 et 5,5 % de rendement.
08:57Les revalorisations, toutes les SCPI revalorisées progressivement.
09:02Et en fait, là, on est passé d'un marché à des marchés des SCPI.
09:07Ça, c'est très important d'avoir cette lecture-là,
09:09parce qu'il ne faut pas avoir une lecture qui soit trop rapide en se disant
09:11« le marché des SCPI va mal ».
09:13Non, ce n'est pas le marché des SCPI qui va mal.
09:16C'est certains sous-marchés au niveau des SCPI qui ne vont pas bien.
09:19Et ça, c'est clair qu'il y en a qui ne vont pas bien.
09:22Donc, il y a celles qui ne vont pas bien, qui ont détruit la valeur.
09:24Alors, lesquelles, par exemple ?
09:25On a pas mal de SCPI bancaires qui se sont faites complètement cartonner.
09:30Désolé.
09:30Qui sont toujours sur le marché, qui existent encore ?
09:32Ou d'une autre forme ?
09:33Elles existent toujours.
09:35Elles ont des parts en attente.
09:36Elles ont baissé leurs dividendes.
09:37Elles ont baissé leurs valeurs.
09:39Concrètement, si on est un peu rapide, c'est ce qui s'est passé.
09:41Et celles qui marchent, alors ?
09:42Alors, après, il y a celles qui végètent.
09:44Oui.
09:44Parce qu'il y en a qui végètent, qui ne collectent pas,
09:46qui sont dans un peu un scope où elles continuent de distribuer.
09:51Alors, toutes les SCPI continuent de distribuer des dividendes.
09:53Je veux dire, ça, c'est un point qui est important.
09:55Donc, il y en a certaines qui végètent, qui ne collectent pas.
09:57Donc, si elles ne collectent pas,
09:58elles ne sont pas capables de saisir les opportunités du marché.
10:02C'est important de rappeler que le gérant,
10:04quand il achète un actif immobilier dans la période actuelle,
10:07il fait une offre sans conditions suspensives de financement.
10:12C'est-à-dire qu'il va voir un vendeur, il lui dit,
10:13« Cher monsieur le vendeur, je suis capable d'acheter votre immeuble
10:16qui fait 10 millions, 15 millions, 50 millions, 100 millions d'euros
10:18sans faire appel à la dette. »
10:21Dans le contexte actuel où la dette est compliquée à obtenir,
10:24vous comprenez qu'on a un effet de négociation vis-à-vis des vendeurs
10:29qui est quand même assez intéressant.
10:31Et donc, une fois qu'on a dit ça, il y a celles qui collectent.
10:35Et parmi celles qui collectent, il y a des véhicules qui sont historiques
10:38et qui collectent et qui continuent de collecter de façon très dynamique.
10:41Et il y a beaucoup de nouvelles SCPI.
10:44Je mets un petit point de vigilance sur le fait
10:47qu'il n'y a pas que les nouvelles SCPI qui collectent.
10:50Il y a des véhicules qui sont très importants,
10:53qui collectent et qui continuent de collecter.
10:55Les valeurs sûres ?
10:56Voilà, des valeurs, oui, des valeurs, alors on ne peut pas dire sûres,
10:59mais on peut dire en tout cas des valeurs régulièrement citées.
11:04Là-dessus, il y a quand même beaucoup de structures.
11:07On peut prendre chez Atlan Voisin, Épargne-Pierre, Épargne-Pierre Europe.
11:11On peut prendre chez Aldéran, on a Active Imo et puis leur dernier SCPI Comet.
11:16Chez Corum, il y a pas mal de fonds aussi.
11:19Voilà, donc il y a des fonds qui sont capables de continuer de collecter
11:23et qui ont des fonds historiques et qui saisissent des bonnes opportunités.
11:26Il y a les nouvelles SCPI qui sont lancées,
11:29qui affichent des niveaux de performance l'année dernière jusqu'à plus de 10%.
11:31Donc on se dit, c'est super intéressant.
11:33C'est important d'avoir en tête qu'on est dans un rendement moyen de la SCPI
11:37aux alentours de 5,5%.
11:39On ne va pas avoir du 10% par an pendant 20 ans.
11:41Non, ce n'est pas possible.
11:42Voilà, donc il faut vraiment rester assez prudent.
11:44Donc on voit qu'il y a trois marchés.
11:46Et surtout, ce qu'il faut vraiment avoir en tête,
11:49c'est que le marché immobilier regorge d'opportunités
11:52et le momentum, il est encore là.
11:57Mais si on continue d'avoir des baisses de taux de la BCE, de la Banque Centrale,
12:01là, il y aura moins d'opportunités.
12:02On parle aussi sur les perspectives et tout ça,
12:04mais déjà, le bilan, le classement de ce qui fonctionne, ce qui marche.
12:07Daniel ?
12:08Oui, parce qu'il faut, par rapport à ce que dit Jonathan,
12:10il faut quand même dézoomer pour dire qu'il y a eu cette pression à la baisse,
12:15y compris sur le marché résidentiel, sur tous les marchés immobiliers,
12:17du fait de la hausse des taux.
12:18Les SCPI donc affectés également, comme les autres.
12:21Oui, les SCPI, c'est un sous-jacent, c'est un parc immobilier, les SCPI.
12:25Et donc, quand les taux d'intérêt augmentent,
12:28il faut emprunter plus cher pour acheter quelque chose.
12:31Et donc, les valeurs sont plutôt orientées à la baisse
12:34parce que ça coûte plus cher de les acheter.
12:36Donc, aujourd'hui, on a un marché des SCPI qui, à mon sens, est convalescent, d'accord,
12:42est en train de revenir après, puisqu'aujourd'hui, on est reparti à la baisse sur les taux,
12:46comme tu le disais, et avec des niveaux de collecte, c'est ça qui est intéressant,
12:51qui sont passés de à peu près 10 milliards par an de collecte de capitaux sur le marché des SCPI
12:56dans les années, les très grandes années 2021-2022,
13:01à 4 à 5 milliards d'euros aujourd'hui.
13:04Ces 4 à 5 milliards d'euros, c'était en fait le niveau qu'il y avait en 2014-2015,
13:09où on pensait que c'était d'excellentes années.
13:11Donc, ça veut dire quoi ?
13:12Ça veut dire que les SCPI sont quand même rentrés dans les mœurs,
13:15dans les mœurs des épargnants,
13:17et il y a quelque part cet étiage de 4 à 5 milliards qui est presque incompressible,
13:22enfin, qui est l'attractivité du marché.
13:25Donc, en fait, on a un produit immobilier qui a quand même,
13:29qui a fait son trou, si j'ose dire, chez les conseillers en gestion de patrimoine,
13:34chez les épargnants, et puis après, comme tu le disais,
13:37il y a ce rebattage des cartes entre nouveaux gérants, anciens gérants,
13:42gérants bancaires, gérants indépendants, SCPI thématiques, SCPI diversifiés,
13:46parce que c'est aussi ça le clivage.
13:49Les SCPI qui investissent dans un type d'immobilier
13:52et d'autres SCPI qui se donnent le droit d'investir où elles veulent,
13:57sur quoi elles veulent.
13:59Ça, c'est une grosse distinction dans le marché, à mon sens.
14:02Et donc, il y a beaucoup plus de produits, ça aussi, il faut le dire.
14:05Il y a aujourd'hui plus de 200 SCPI sur le marché, ce qui est beaucoup.
14:09Il n'y en a pas 200 qui collectent,
14:10mais il y a beaucoup de SCPI sur l'étagère,
14:14d'où, là encore, la nécessité du conseil.
14:16Alors, justement, quelles sont celles, pour le particulier qui écoute
14:20et qui a envie de vous suivre, celles qui ont le plus performé ?
14:23Il y a bien des bilans, des classements.
14:25Jonathan ?
14:26Alors, il y a un point qui est très important.
14:28J'ai envie de rebondir.
14:29Vous pouvez répondre.
14:29Oui, je vais répondre avec plaisir.
14:32Ce qu'il faut se dire, c'est que, par exemple,
14:33le premier trimestre, la collecte, elle s'est concentrée
14:36sur 5 véhicules à 50%.
14:38Donc, il y a 50% de la collecte qui a été effectuée sur 5 véhicules.
14:42Alors, véhicules, expliquez-vous.
14:43Donc, 5 SCPI, pardon, sur 5 SCPI.
14:46Et des SCPI de rendement, vous en avez 135.
14:49Le reste, ce sont des SCPI fiscales.
14:51Donc, on voit bien qu'il y a une concentration qui a été très forte.
14:54Sur ces SCPI, concrètement, il y a un peu les gagnants.
14:58Les gagnants qui sont Irocosen, qui est une SCPI sans frais de souscription,
15:03mais avec des frais de gestion qui sont plus importants
15:05et d'autres frais qui sont attachés.
15:06C'est important.
15:07Avec des rendements de ?
15:08Plus de 7% sur l'année dernière.
15:107% de rendement ?
15:11Plus de 7% sur l'année dernière.
15:12Ça, c'est la première.
15:13Ensuite.
15:13Voilà, on a Coram Origin qui a aussi très bien collecté
15:16au cours du premier trimestre plus de 6% l'année dernière.
15:19On a également, comment dire, la SCPI Comet
15:25qui a très bien collecté, géré par Alderan.
15:28L'année dernière, ils ont affiché un niveau de performance supérieur à 10%
15:31parce qu'ils se sont arrivés à investir avant le déduissance.
15:35Alors, c'est-à-dire quoi le déduissance ?
15:36C'est la période pendant laquelle on n'a pas le droit au dividende
15:39qui permet aux gérants d'acheter son actif immobilier.
15:42Voilà, on a Épargne-Pierre Europe qui a aussi très bien collecté.
15:46Combien de rendements ?
15:47Plus de 6,5%.
15:48Plus de 6,5% l'année dernière.
15:50Et on a aussi Remake Live qui est une SCPI sans frais de souscription.
15:54Donc, il faut savoir que les SCPI sans frais de souscription,
15:55elles étaient inexistantes il y a 10 ans.
15:59Depuis 5 ans, elles captent aujourd'hui 20% de la collecte.
16:02Pourquoi cette tendance, justement ?
16:04Parce qu'en fait, tout simplement, c'est que quand vous investissez 100 euros
16:10sur une SCPI sans frais de souscription,
16:12l'affichage de votre valorisation, c'est 100.
16:15Psychologiquement, c'est un point qui est important.
16:16Quand vous investissez sur une SCPI avec frais de souscription,
16:19admettons qu'elle soit à 100 euros, tout frais compris,
16:22dès le lendemain, elle est affichée sur votre valorisation à 90.
16:26D'accord.
16:26Donc, forcément, quand on est épargné, on se dit, j'ai payé 10, c'est cher.
16:30Sauf qu'il n'y a pas de magie.
16:33Donc, je ne suis pas en train de dire d'opposer les SCPI avec frais de souscription
16:37et sans frais de souscription.
16:39Mais les SCPI sans frais de souscription,
16:41elles ont des frais d'acquisition qui sont intégrés.
16:43Elles ont des frais de gestion qui sont plus importants.
16:45Je veux dire, il y a des assets majeurs.
16:47Il y a des équipes qui travaillent.
16:48Il faut bien qu'elles soient payées, ces équipes, ce n'est pas une association.
16:50Juste, Daniel, peut-être pour compléter sur les plus performantes, là aussi, des choses.
16:56Et puis, celles qui sont décotées, il y a peut-être des opportunités, justement.
16:58Alors, moi, travaillant pour une société de gestion,
17:01ce ne serait pas approprié de commenter ce que font nos amis concurrents.
17:07Par contre, on peut revenir peut-être sur la typologie que tu exprimais
17:10entre, finalement, les grandes SCPI que tu appelais bancaires,
17:17les indépendantes, les néo-SCPI, etc.
17:18Je crois qu'il ne faut pas oublier une chose,
17:21c'est que c'est toujours plus facile d'être performant
17:24dans les premières années du lancement d'un fonds.
17:27Ça, c'est toujours vérifié ?
17:28Ça, c'est strictement toujours vérifié, parce qu'évidemment…
17:31Encore faut-il le savoir.
17:32Sauf certaines SCPI bancaires qui sont quand même arrivées
17:34à faire des niveaux de performance catastrophiques les premières années.
17:37Mais c'est…
17:38Parenthèse fermée.
17:39Parenthèse fermée.
17:40Mais en tout cas, pour des raisons techniques,
17:42c'est plus facile de faire de la performance,
17:44parce qu'effectivement, vos locataires ne vont pas partir tout de suite.
17:46Et en fait, la vraie épreuve du feu pour un géant,
17:50quel qu'il soit, c'est quand même d'être parvenu
17:52à maintenir un taux d'occupation pendant 10 ans,
17:55une régularité de rendement pendant 10 ans.
17:58Et donc, je reviens un peu à mon propos initial,
18:00qui est qu'il faut toujours prendre en compte
18:02le fait qu'on parle d'un produit
18:04qui a une durée recommandée minimale d'une dizaine d'années.
18:06Parce que le fait d'avoir cet horizon-là en tête
18:09implique une sélection qui est différente.
18:12On n'est pas dans la consommation d'un produit.
18:14Effectivement, on n'est pas dans un produit
18:16qu'on peut acheter un jour et arbitrer le lendemain.
18:18Parce que ça aurait un sens de faire des allers-retours
18:21sur ce marché si c'était un produit parfaitement liquide,
18:25sans frais d'entrée, comme je disais.
18:26Une action.
18:27Ça, on peut faire des allers-retours.
18:28Et là, le critère exclusif de la performance faciale
18:31est complètement déterminant.
18:33Ce n'est pas le cas quand on est marié
18:35pendant 10-15 ans avec un fonds.
18:38Les secteurs porteurs, on parle bien sûr des bureaux,
18:41des commerces.
18:41On dit que la santé, c'est aussi le nouvel Eldorado.
18:44Info, Intox, Jonathan, sur la santé.
18:46Alors, bureau, c'est clairement,
18:48ce n'est pas très coté.
18:50En ce moment, ça ne va pas du tout.
18:52Je pense que justement, au contraire,
18:53c'est un momentum pour aller saisir des opportunités
18:56sur le marché du bureau.
18:58Moi, si j'étais gérant,
18:59je lancerais carrément un fonds bureau.
19:02Donc ça, c'est vraiment une explication.
19:05En fait, les gérants répondent à ce que les épargnants souhaitent.
19:08C'est-à-dire qu'ils n'ont investi que 14% en bureau
19:12au cours du premier trimestre.
19:14Il y a cinq ans, quelle était la répartition ?
19:17Oui, j'allais dire les deux tiers, au moins 60%.
19:20Alors qu'en fait, vu que le bureau est massacré
19:24parce que le télétravail, parce que les entreprises, etc.,
19:27les valorisations sont complètement massacrées
19:29au niveau du bureau.
19:31Et moi, je serai gérant de SCPI,
19:33je lancerai une SCPI spécifique sur le bureau
19:34en disant, je vais acheter du bureau
19:35complètement ultra décoté,
19:37puis je vais le retravailler
19:38et on va aller chercher de la valorisation.
19:40Bon, aujourd'hui, le bureau,
19:41il n'est pas du tout, en tout cas,
19:44accueilli positivement.
19:45Ce qu'on voit bien, c'est que quelque part,
19:47l'hôtellerie, le commerce, est très, comment dire,
19:52lébiscité.
19:53Merci de m'aider.
19:55Sur la santé, moi, je suis un petit peu plus mitigé.
19:58Alors, pourquoi ?
19:59Parce qu'en fait, déjà, il y a quand même
20:00pas mal d'acteurs de santé.
20:01Il y a eu une annonce avec la Cour des comptes
20:05qui a refait une sorte de rapport
20:09sur un acteur de santé.
20:10Alors, il y a eu différents acteurs
20:12qui ont eu quand même de grosses problématiques
20:14en France et je pense qu'il faut bien avoir en tête
20:17que quand on investit dans de la santé,
20:20en fait, on investit dans un exploitant,
20:25quelque part.
20:26C'est comme en hôtellerie.
20:28Toutes les histoires qui sont avec les EHPAD,
20:29attention, on dit méfiance, bon.
20:32Alors, ce n'est pas méfiance,
20:34mais c'est attention de travailler avec le gérant
20:37qui connaît bien le métier et qui va être capable.
20:39Encore faut-il le savoir, oui, effectivement.
20:40Donc, Gérard Orial, ce sont des gens sérieux.
20:44qui ont su démontrer beaucoup de choses
20:46au cours du passé.
20:48Maintenant, c'est important pour moi
20:49d'avoir en tête que la SCPI Santé
20:51reste une poche de diversification
20:54dans son portefeuille de plusieurs SCPI.
20:56Et ça ne peut pas être le cœur du réacteur
20:58d'un portefeuille de SCPI.
21:00Pour moi, c'est clair et net.
21:01Parce que si demain, et on l'a déjà vu,
21:04avec Orpéa, le scandale Orpéa, etc.,
21:05forcément, ça irrite.
21:09Et donc, il faut être assez prudent.
21:11Je pense qu'il faut bien avoir en tête
21:14qu'il y a des opportunités un peu partout en France,
21:18également en Europe.
21:21La diversification, elle peut être assez bien menée.
21:25Moi, je pense à une SCPI qui s'appelle
21:26Cap foncière et territoire,
21:27qui est une toute petite SCPI, très peu connue.
21:30Mais en 10 ans, leur taux d'occupation,
21:3110 ans après, tu évoquais le fait d'avoir une gestion
21:34qui soit saine, plus de 98% de taux d'occupation financier.
21:37Alors oui, ça ne fait pas rêver, entre guillemets,
21:39parce que ce n'est pas les très grandes boîtes du CAC 40
21:41qui sont locataires,
21:42mais c'est des TPE, PME, ETI
21:44qui font juste partie du visage économique français
21:48qui sont locataires.
21:50Et elles sont bien accompagnées par le gérant.
21:52Et le gérant, il n'a jamais baissé son prix de part.
21:55Toujours une distribution supérieure à 5,5.
21:57Donc, je pense qu'il faut bien avoir en tête
21:59qu'il y a des opportunités
22:01dans chaque classe d'actifs.
22:02Maintenant, il faut être, comment dire,
22:05très vigilant avec qui on travaille,
22:08c'est-à-dire à qui on confie son argent pour le faire.
22:11Il y a une société de gestion qui est spécialisée
22:13sur l'hôtellerie, c'est Atrim,
22:15ils savent faire.
22:16Il y a une société de gestion
22:17qui est spécialisée sur la logistique,
22:19c'est Alderan,
22:19ils savent très bien faire.
22:21Voilà, donc je pense que c'est important
22:23quand on diversifie,
22:25quand on se met sur une SCPI
22:26qui est très spécialisée,
22:29de travailler avec l'opérateur,
22:30l'opérateur du marché,
22:32le bon opérateur du marché.
22:34Bon, Daniel, je pense d'accord,
22:35mais aussi sur le placement de l'épargne
22:36de façon solidaire.
22:38Est-ce qu'il y a des choses en particulier ?
22:39Je vais répondre sans solidaire,
22:41mais je veux quand même rebondir
22:42sur ce que tu as dit, Jonathan.
22:44Je suis tout à fait d'accord sur l'aspect,
22:46nous, en tant que spécialistes de la santé
22:49depuis 13 ans,
22:50on a appris des choses
22:51et en particulier le fait que
22:53quand on investit sur des baux
22:56qui sont de l'ordre de 15 à 20 ans,
22:58donc on n'est pas sur le bail commercial
22:59369 classique, cyclique et très exposé
23:02au départ d'un commerçant,
23:04au départ d'une entreprise de bureau
23:05où on est,
23:06sur un partenariat nécessairement
23:08avec un exploitant
23:09qui effectivement doit être là,
23:11qu'on doit très bien connaître
23:13et ça, c'est la force
23:14de l'immobilier de santé,
23:15c'est qu'on a des revenus
23:16qui sont plus récurrents
23:17parce que les baux sont plus lents,
23:20on a évidemment toute la poussée démographique,
23:22le vieillissement de la population
23:23qui pousse les taux d'occupation
23:25de tous les formats
23:26et la santé,
23:27il ne faut pas tomber
23:28dans le tout EHPAD.
23:29La santé, c'est des EHPAD,
23:30c'est des résidents de services seniors,
23:32c'est des maisons de retraite,
23:32l'habitat partagé,
23:34des cliniques,
23:35des soins de suite,
23:37des laboratoires,
23:37etc.
23:40Donc, votre question,
23:41c'est un espèce solidaire
23:41et durable.
23:43Alors, il y a deux réponses
23:44à ça.
23:44La première,
23:45par rapport à tout ce qu'on appelle
23:47la belle ISR,
23:48ESG, etc.,
23:49donc environnement,
23:50social, gouvernance,
23:51il ne faut pas oublier
23:51qu'en immobilier,
23:52on a quand même une vertu,
23:53c'est que la performance
23:54environnementale,
23:55on doit la créer nous-mêmes.
23:56C'est-à-dire que c'est nous
23:58qui réduisons la consommation
24:00d'énergie,
24:00qui réduisons l'empreinte carbone
24:02de nos actifs.
24:03Ce n'est pas comme
24:03un portefeuille d'action
24:04où il suffirait de vendre
24:05les entreprises
24:06qui ne sont pas vertueuses
24:07pour ennoblir
24:09ou rendre plus vertueux
24:10son portefeuille d'action.
24:11Nous, on a des actifs
24:13pendant plusieurs années
24:14et donc on doit faire
24:15le travail nous-mêmes.
24:17Donc là-dessus,
24:17je pense que l'immobilier
24:18peut plutôt être fier.
24:19L'immobilier a une énorme
24:20empreinte carbone,
24:21mais quand on gère
24:22de l'immobilier,
24:23on doit la réduire
24:24soi-même.
24:25Ça, c'est un premier point.
24:26Le deuxième point,
24:27c'est qu'il y a des secteurs,
24:29et là, je suis obligé
24:30d'approfondir sur la santé,
24:32où le simple fait
24:33d'investir sur ce secteur
24:36répond à un besoin
24:37social, sociétal.
24:38Aujourd'hui,
24:39il y a une offre de santé
24:40qui est très insuffisante
24:42par rapport aux besoins.
24:43Il manque 2 millions de lits
24:43au niveau européen.
24:46Il n'y a plus d'autorisation
24:47pour des nouveaux EHPAD
24:48aujourd'hui.
24:50Donc, il faut des...
24:51Donc, vous dites aussi,
24:51là, c'est une façon
24:52de donner du sens aussi.
24:53Oui, parce qu'en fait,
24:54on contribue à...
24:57Ce n'est pas nous
24:57qui soignons les malades,
24:58mais on contribue
24:59à augmenter
25:01et améliorer,
25:02parce qu'il y a aussi
25:03un enjeu de neuf.
25:04Nous, on fait énormément
25:05de neufs,
25:07à la fois de rénovation,
25:08mais aussi d'achats
25:09de biens,
25:11d'établissements neufs.
25:12Il y a un énorme enjeu
25:13de modernisation
25:14et d'extension
25:15de l'offre de santé,
25:16parce que la santé,
25:17c'est un sujet quantitatif
25:18en grande partie.
25:19Très bien.
25:19Le temps file.
25:20L'intelligence artificielle
25:21et les CPI,
25:23Jonathan,
25:24ça bouge de ce côté-là.
25:25Clairement,
25:26ça va faire,
25:28je pense,
25:29bouger du côté
25:30des épargnants
25:31pas mal de choses
25:32parce qu'en fait,
25:33les épargnants,
25:33ils vont pouvoir avoir
25:34un peu leur portefeuille.
25:35Nous, on a un agrégateur
25:36qu'on a lancé
25:37il y a plus d'un an
25:39qui vous permet
25:40en quelques instants
25:41d'avoir la situation
25:42de votre portefeuille
25:43finalement sur votre...
25:44En temps réel.
25:44En temps réel.
25:45On lance l'application
25:46Monujo
25:47d'ici 15 jours
25:48et en fait,
25:49nous, on est assez convaincus
25:50qu'il va y avoir
25:51un peu des outils.
25:52On lancera un robot advisor,
25:54etc.
25:54qui vont permettre
25:55en fait à l'épargnant
25:56déjà de poser
25:57les bases
25:58de ses objectifs.
25:59Sur cette application,
26:00vous pourrez poser
26:01les bases
26:01de vos objectifs.
26:03Mine de rien,
26:04avant de dire
26:05il faut que j'investisse
26:06en SCPI,
26:07mais quels sont
26:07vos objectifs ?
26:09C'est la base
26:09parce que ça vous donne
26:11une feuille de route
26:12et la feuille de route
26:13elle est difficile
26:13dans le monde
26:14de l'épargne
26:14parce que la feuille de route
26:15elle va par la constitution
26:17de capital,
26:18elle va par l'optimisation
26:19peut-être fiscale
26:20par moment
26:21et elle va sur
26:22la transmission
26:23et comment ma descendance,
26:25si j'ai la chance
26:26d'avoir une descendance,
26:27va gérer mon patrimoine.
26:28Et je suis assez convaincu
26:29qu'avec l'IA,
26:31ça va donner finalement
26:32des lunettes
26:33et permettre d'avoir
26:35sa frise un peu chronologique
26:36pour se dire
26:36ok,
26:37où est-ce que j'ai envie d'aller ?
26:39Je suis convaincu
26:40que ça ne restera
26:41qu'un outil
26:42et qu'on a besoin
26:43d'un échange humain
26:44pour finalement
26:46quand on est conseiller
26:47en gestion patrimoine
26:48comme je le suis
26:49au sein de meilleurscp.com
26:51on est un peu
26:52des psychologues
26:52de l'argent.
26:53On a besoin
26:54de parler à nos épargnants,
26:56à nos clients
26:56pour leur permettre
26:57de formuler
26:59leurs objectifs.
27:00Daniel,
27:01oui pour finir.
27:01Je ne crois pas
27:03à l'investissement
27:03par la data.
27:04À un moment donné,
27:05il faut visiter les immeubles,
27:06il faut sentir le quartier,
27:08il faut parler
27:08il faut parler
27:09au propriétaire
27:10et ça,
27:11je ne veux pas
27:11le déléguer à l'IA.
27:12Par contre,
27:13l'IA est un peu
27:14un accélérateur de tout
27:15dans le juridique,
27:16dans la création
27:17de leads,
27:18dans plein de choses
27:19et il y a deux éléments
27:20qui sont très intéressants
27:21techniquement,
27:22c'est la maintenance
27:23prédictive
27:24des immeubles,
27:25c'est-à-dire que typiquement
27:26vous allez avoir
27:26ce qu'on appelle
27:27des objets,
27:27des IOT,
27:28des objets connectés
27:30qui vont calculer
27:33une prime d'assurance
27:34par rapport à un sinistre
27:35qui a eu lieu
27:35en temps réel,
27:36etc.
27:36qui vont maintenir
27:38de façon très agile,
27:39rapide et même prédictive
27:40les immeubles.
27:41Et ce qui est drôle,
27:42c'est qu'il y a également
27:43la médecine prédictive,
27:45c'est-à-dire tous les différents
27:46objets qui permettent justement,
27:47parce que c'est beaucoup
27:48une question de prévention,
27:49de savoir que vous pouvez
27:50avoir une défaillance cardiaque
27:51et donc de prendre
27:53les mesures
27:54qui s'imposent.
27:56Et donc voilà,
27:56moi j'aime bien
27:57le côté prédictif
27:58de l'IA,
27:59mais pas qu'elle décide
28:00à ma place
28:00des choses qui sont
28:01nécessairement
28:01des décisions humaines.
28:03Eh bien,
28:04merci à tous les deux
28:04pour vos éclairages,
28:06émissions passionnantes,
28:07on en refera d'autres.
28:08Jeunette Andiver,
28:09merci beaucoup.
28:10Merci Olivier.
28:11Daniel Weil,
28:12merci infiniment.
28:12Merci à vous.
28:13Et à très bientôt
28:14pour une prochaine émission
28:15de Figaro,
28:17IMO.
28:17Merci à tous.
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