- 2025. 6. 12.
심상치 않은 서울 집값…강남도 외곽도 '들썩'
토허제 약발 끝?…강남3구 아파트 거래량 '반등'
"내 집 마련 멀어지네"…서울 집값 평균 10억 돌파
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뉴스트랜스크립트
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02:10지금 강남권의 평균 가격은 화면에서 보시는 것처럼 16억 7천만 원 정도 하고 있고요.
02:17강북은 9억 7천만 원 정도 하면서 두 지역의 격차가 대략 7억 가까이 벌어지고 있습니다.
02:23이것도 현재 지금 역대 최대 격차가 벌어지고 있는 상황이라고 말씀드릴 수 있겠습니다.
02:29아니 그러니까 잠깐 보면 김인만 소장 특히 강남 3구 거래량이 늘었다는 말이죠.
02:36이거 보면 사실 3월에 토지 거래 허가 구역 이거 확대 지정했었잖아요.
02:42그런데 그러면 이거 효과가 약해졌다 이렇게 봐야 되는 거예요?
02:45제가 볼 때는 한 달 정도 간 것 같습니다.
02:473월 24일에 토지 거래 허가 구역 강남 상구 용산구 확대 지정을 하고 거래량을 보게 되면 3월에 이제 2월에 풀고 3월에 절정을 이뤘을 때 서울 아파트 거래량이 만 건이 넘었거든요.
02:595년 만에 최고 기록을 했는데 확대 지정 3월 24일하고 4월 거래량이 5,300건 정도 반토막 정도는 왔는데 사실 5,300건도 적은 건 아니고요.
03:11작년 9월부터 올해 1월까지 평균으로 따지면 3,000건 정도밖에 되지 않습니다.
03:16그러니까 5,000건도 많지만 안건보다는 좀 줄어들었으니까 시장에서는 그러면 5월 되면 4,000건데 더 줄지 않을까 생각했는데 지금 그렇지 않습니다.
03:27아직 직계가 끝나지 않았고요. 직계 기간이 계약하고 30일이니까 6월 30일까지 기다려야 5월 통계가 나오는데 아직 시간이 남아 있잖아요.
03:38벌써 6,000건이 넘었습니다. 그러면 지금 같은 추세라면 하루에 한 2,300건씩 늘고 있으니까 8,000건은 저는 그땐이 넘어갈 수 있다.
03:47아니 그런데 지금 서초동 아파트 그래픽 저희 사례 보여드리고 있는데 지금 보면 한 석 달 만에 거의 9억 가까이 오는 거거든요.
03:54그렇습니다.
03:54그럼 이거 효과가 별로 없다 이렇게 봐야 되는 거예요?
03:58실질적으로 그렇게 개의치 않은 것 같습니다.
04:00토지거래가 구역이라는 게 실이 커주지 않으면 전세 끼고 못 사게 하는 규제인데요.
04:07불안합니다. 지금 아니면 집을 못 살 것 같습니다.
04:10사야 된다고 생각하면 어떤 선택을 할까요? 내가 입주합니다.
04:14그래서 불편함을 감수하면서까지 지금 구입을 하고 있는데 많은 분들한테 제가 여쭤보면 왜 이러냐고 하면 불안하다고 합니다.
04:21지금 아니면 못 살 것 같은 그런 두려운 마음, 포모 현상이라고 하는데 너도 나도 뛰어들게 되면서 연일 매주 신고가 행진들이 나오고 있기 때문에 제 생각에는 약간 제어불렁 상태로 빠지지 않았나 굉장히 걱정되는 상황입니다.
04:37전문가의 개인 의견이라는 점을 좀 짚어드리면서 그렇다면 새 정부에서 집값은 도대체 어떻게 될까요?
04:44또 전세나 월세 물량이 좀 늘어날지 아주 정말 새 정부가 들어섰기 때문에 궁금한 게 너무 많아요.
04:51저희가 2025년 부동산을 크게 한 번 세 가지로 나눠서 전망을 해보려고 합니다.
04:57먼저 첫 번째 하반기 부동산 매매 시장입니다.
05:02아니 그러니까 아파트 매매 시장이 앞으로 어떻게 바뀔지 정말 많이들 궁금해 하세요.
05:07이재명 대통령이 대선 후보 시절에 직접 비슷한 관련된 이야기를 한 게 있습니다.
05:12일단 듣고 이야기 나눠보겠습니다.
05:13그러니까 쉽게 말해서 세금으로 수요를 억압해서 가격을 관리하는 게 아니라 공급을 확대해서 가격을 유지해보겠다 이런 생각인 것 같아요.
05:42네 그렇습니다. 여러 가지 방법들이 있는데 기존에 문재인 정부에서는 세금을 통해서 주택을 보유하는 것 자체에 따른 세금을 부과하다 보니까 수요를 억제하는 그런 정책들을 펼쳐왔었다라고 말씀드릴 수 있겠습니다.
05:57하지만 이재명 대통령은 이와 반대되는 개념으로 임기 내에 250만 가구를 공급하겠다라는 공약을 내세우는 상태이거든요.
06:06그러니까 특히 우리가 여기서 250만 가구가 초고가 중심이 아니라 중산층하고 저소득층이 살 수 있는 이러한 부분들에 대한 주거에 대한 공급 확대를 통해서 주거 정책을 집중하겠다라고 밝히고 있는 상황입니다.
06:21따라서 거듭 얘기하지만 세금으로 집값을 잡는 데는 분명 한계가 존재한다라는 측면에 있어서는 보통 가격의 안정은 수요와 공급에 의해서 결정되는 거 아니겠습니까?
06:32경제에 있어서 가장 기본적인 원칙인데 공급을 늘리면 어떠한 수요가 늘어난다 하더라도 특히 우리가 현재 지금 일부 초고가 부분에 올라간다 하더라도
06:41실질적인 수요가 있는 부분에 공급이 늘어나게 된다라면 전반적인 집값을 안정시킬 수 있지 않겠는가.
06:48이게 현재 이재명 대통령의 생각이 아니겠나 이렇게 말씀드릴 수 있겠습니다.
06:52그러니까 후보 시절의 공약이고 아직 부동산 대책은 구체적으로 나오지는 않았지만.
06:56아니 한문도 교수 그렇다면 과연 세금 규제 없는 공급만으로 집값이 잡힐 수 있을까.
07:03그런데 아까 설명해 주신 걸로는 토어제도 이거 강남 집값 잘 못 잡고 있다 이렇게 설명을 해 주셨거든요.
07:09앞서 말씀 주신 분들은 맞는 내용이고 시장에서 펼쳐지고 있고 일단 대선 공약 때 나온 워딩을 우리가 잘 파악할 게
07:17모 유튜브에 나가서 집값이 비싸다는 얘기는 분명 하셨습니다.
07:21그리고 세금으로 집값을 잡지 않겠다는 얘기는 문재인 정부 때 조금 실패하지 않았습니까.
07:27너무 과도한 징벌적 과세 때문에.
07:30이 부분을 선거에서 이겨야 되다 보니까 그것을 던져놓은 거죠.
07:34편안하게 시장에다가 충격을 주지 않기 위해서.
07:37중요한 것은 1년 뒤를 우리가 예측해 봐야 될 것 같습니다.
07:40평소에 하던 말씀 중에 보유세를 늘리고 OECD 수준에.
07:44그리고 거래세를 낮춰서 서민들이 집을 마련하기에 유리하게 해 줘야 된다.
07:49이런 표현을 한 적이 있어요.
07:50우리가 이걸 두 개 같이 보셔야 되지.
07:53거기다 말씀 주신 대로 공급이 늘어나면 당연히 가격은 조정을 받지 않습니까.
07:57수요 공급 이론에 의해서.
07:59그렇죠.
07:59그 두 가지를 지금은 정치적인 개념의 어떤 상황들이 너무 많이 펼쳐지다 보니까
08:04이걸 우선 정리하고 제가 볼 때 한 50일이나 100일 뒤에.
08:08그리고 아시는 것처럼 재건축 초과 이익 환수제도 진성준이죠.
08:14정책본부장이 선거 때 1년 동안 보겠다 그랬어요.
08:18그러니까 1년 뒤 정도의 어떤 색깔이 변할 수도 있다는 걸 우리 시청자분들이 예측하시고
08:22일단은 세금에서는 자유롭다는 것은 완벽한 것은 아니다라고 인지를 하시고 대처하시는 게 좋을 것 같습니다.
08:29어떻게 좀 들으셔요?
08:31일단 정책 기조를 아직 공식적으로 밝히지는 않았고요.
08:35국토부 장관 인선이 되지 않았는데 예상을 하자면 문재인 정부 시절에 여러 가지 세금 규제를 했음에도 불구하고
08:41부작용이 생겼기 때문에 공급 위주로 풀겠다는 건데 맞습니다.
08:45원칙적으로는 맞는데 공급이 이게 하루아침에 일어나는 건 아니고요.
08:49지금 열심히 해도 5년? 10년 후에 공급 물량이 나오기 때문에 시장의 수요자들이 기다려줄지는 좀 의문이고요.
08:58그러면 규제 카드라고 한다면 대출 규제, 금융 규제 카드가 있고요.
09:02또 하나는 세금 규제 카드가 있는데 지금 세금 규제 카드는 좀 자제하겠다.
09:07그 의미를 우리가 잘 살펴야 되는데 세금 규제를 다 풀고 안 한다는 게 아니라
09:11추가 규제를 좀 자제하겠다는 의미로 우리가 좀 받아들여야 될 것 같고요.
09:15집값이 올라간다, 상승세가 확산이 된다면 당연히 규제 지역, 조정 대상 지역 지정을 할 것이고요.
09:22물론 강남은 지정돼 있습니다만 나머지 마포, 성동은 지정돼 있지 않습니다.
09:26계속 올라가죠? 7월에 스트레스 디에스할 3단계 시행을 보고
09:29그래도 집값이 올라간다고 하면 추가 대출 규제, 15억 이상 대출을 막는다든지
09:35이런 규제 나올 수 있을 것 같고요.
09:37그래도 확산이 돼서 이제 노동원까지 상승이 번졌다.
09:41굉장히 위험한 상황이죠.
09:42이렇게 된다면 한 교수님 말씀하신 것처럼 세금 규제 카드 나옵니다.
09:46종합부동산세 올리고 양도세, 중과세가 내년 5월 9일까지 한시적으로 유예를 하고 있거든요.
09:53아마 유예를 안 하는 방향으로 해서 그때까지 8호, 안 팔면 중과세대, 매물이 나올 수 있는
09:59그런 정책들도 아마 고려가 될 것으로 예상이 됩니다.
10:03그런데요. 공급 체계에 한번 초점을 맞춰서 조금 더 얘기를 해보면
10:06이런 얘기를 했었단 말이죠.
10:07주택 250만 호 공급이 얘기가 나왔었어요, 당시에.
10:12그런데 그러면 이게 어느 지역에 구체적으로 어떻게 하겠다, 이건 아직 윤곽은 안 나온 상태인데
10:18어느 지역에 공급이 이루어져야 된다고 보세요?
10:20가장 필요한 건 서울인데요.
10:23서울은 재건축, 재개발 아니면 또 공급이 안 되는 지역이기 때문에
10:26현실적으로는 공공이 좀 주도해서 공급 물량을 늘리겠다는 건데
10:30우리가 250만 호를 잘못 해석하게 되면 정말 주택 숫자가 250만 호냐
10:35윤석열 정부는 270만 호라고 했는데 저는 상징적인 의미로 우리가 좀 받아들여야 될 것 같고요.
10:41진짜 몇 만 호야? 100만 호면 괜찮고 150만 호는 안 되느냐?
10:46그런 의미로 우리가 보면 안 될 것 같고요.
10:48가장 빠르고 쉬운 방법이 신도시 개발입니다.
10:513기 신도시는 하던 대로 일관성 있게 진행이 되고
10:54이제 4기 신도시를 하겠다라고 최종 공약집에서는 빠졌습니다만
10:58그런 멘트를 언급을 했는데요.
11:00결국에는 신도시 카드밖에 없을 것 같습니다.
11:03문제는 4기 신도시 지금 해도 10년 이상 걸리기 때문에
11:06지금 불안한 시장의 수요자들이 당장 내 집 마련을 못해서
11:11굉장히 좀 불안한 마음을 가지고 있는데
11:1310년 후에 나오는 4기 신도시 카드가
11:15얼마나 불안한 마음을 잠재울 수 있을지가 관건이 될 것 같습니다.
11:18아니 그러니까 신도시 얘기를 해주셔서 조금 더 신도시 얘기를 짚어보면
11:21이렇게 신도시 언급을 했었어요. 4기 신도시.
11:25그런데 3기 신도시도 지금 지연 상태잖아요.
11:27그럼 추진이 가능할까요? 어떻게 보세요?
11:30일단 저 표현은 조금 앞서가신 것 같습니다.
11:32제가 볼 때 평소에 가지고 있는 스마트 신도시라고 되어 있잖아요.
11:35그런데 요즘 스마트 신도시가 아닌 게 있네요.
11:383기 신도시는 다 스마트 도시거든요.
11:40그럼 우리 청년이나 신혼부부나 무주택자분들이
11:43예전 정부, 전 정부죠. 벌써 전 정부죠.
11:47문재인 정부 때 공급 대책에 나왔던 3기 신도시를 많이 기다렸습니다.
11:51세월이 많이 흘렀죠.
11:52그럼에도 불구하고 지금 공급의 제가 알기론 10%도 안 됩니다.
11:57여기에는 우리가 아시는 것처럼 PF 문제로 인해서
12:003기 신도시 공급이 가속화되면 대체 효과가 있기 때문에
12:05그런 조정하는 국면이 좀 있었습니다.
12:07어떤 건설회사의 분양 문제를 위해서.
12:09그 부분이 가속화되면 늦어졌죠.
12:11그리고 언론들에서 이런 얘기를 하지 않습니까?
12:14이거 10년, 20년 걸릴 수도 있다.
12:15이런 얘기들이 조금 팽배했었어요.
12:17실제 상황을 제가 말씀드리면
12:18엊그제 제가 3기 신도시 토지보상본부 직원하고 통화를 했습니다.
12:24지금 광명 신도시가 마지막이 됐지 않습니까?
12:26그거 빼고 나머지 전에 지정됐던 것들은 다 이미 거의 100% 두 군데하고
12:3199% 토지보상 끝났고 지작물 철거 얘기가 가끔 나오잖아요.
12:35지작물 철거도 다 95% 이상 수준이 다 달았습니다.
12:38그 얘기는 뭐냐면 의지만 있다면 정확하게 이것을 추진한다고 하면
12:42이거는 미리 사전 청약 제도를 다시 활용해서 간다고 하더라도
12:47충분히 5년 안에 공급이 됩니다.
12:49입주까지 제가 볼 때.
12:50의지만 있으면.
12:51네, 이 부분을 갖다가 지금 정책본부나 대선 준비할 때
12:54그걸 돌아볼 새가 없었던 것 같아요.
12:56그냥 이제 대안들 중에서 어떤 워딩을 페이스북에 얹으셨기 때문에
13:00저건 좀 실수한 발언 같고
13:02그 얘기는 제가 알고 있습니다.
13:044기 신도시 개념이 미니 신도시 형태로
13:07전 정부에서 그린벨트 좀 풀었잖아요.
13:09그 지역의 콤팩트시티 형태로
13:11고밀도 복합 개발 지하철역이나 전철역을
13:15또 일반 기차역 있지 않습니까?
13:17주 1회에서 용역률을 고밀도로 복합을 개발할 때
13:20스마트 콤팩트시 형태의 이런 얘기를 보고를 받으셨을 것 같아요.
13:24그게 이제 페이스북에 잘못 워딩이 나온 걸로 저는 보고 있습니다.
13:27그래서 3기 신도시부터 먼저 하는 게 이재명 정부가 해야 될 일이고
13:304기 신도시는 뒤에 놔두는 게 낫겠다라고 좀 말씀드리고 싶습니다.
13:34공급책 신도시 아직 다 윤곽에 나오지 않았기 때문에
13:37전문가 분들의 사견으로 지금 추정이 되고 있는 건데
13:40그러면 결국 이 부분이 핵심일 것 같아요.
13:44집 매매, 지금 계획이 있으신 분들을 위해서 저희가 한번 제일 궁금한 거 여쭤볼게요.
13:50이 퀴즈와도 연결이 되어 있습니다.
13:52저희가 보여드렸던 퀴즈인데요.
13:54퀴즈 띄워주시죠.
13:54올해 집을 사고 싶다면 언제 하면 될까요?
13:59그러니까 이거 정답은 아닙니다.
14:00물론 전문가 분들의 사견이라는 점을 짚어드리면서
14:03그러면 내 집 마련, 일단 한문두 교수님 언제 하면 좋습니까?
14:07우리가 여러분 보도에서 많이 보셨잖아요.
14:097월 이후에 스트레스 DSR이 적용된다.
14:12그러면 당연히 일단 심리적으로 효과가 있을 것이고
14:14답부터 말씀해 주시면 언제?
14:168월 이후 시장을 좀 보시고 나서 8월 이후에 결정하시고
14:203기 신도시 정책이 나오는 걸 보시고
14:23내 집 마련 전략을 세우시면 제일 좋을 것 같습니다.
14:25우리 김민만 수장은 어떻게 보십니까?
14:28저는 서울 수도권 지역과 지방을 좀 구분하고 싶은데요.
14:31서울 수도권 지역은 저스트 나우라고 얘기하고 싶습니다.
14:35지금 사셔야 됩니다.
14:35지금?
14:36전제 조건은 영끌이 아니고요.
14:38가금이 되고 필요하신 분들이라면 지금 내 집 마련을 하는 게 좋겠다.
14:42왜?
14:42예상을 하고 떨어질 때까지 기다리고 어떤 정책이 나오고
14:47기다리는 동안 집값이 올라갈 가능성도 있고요.
14:49막상 떨어지면 또 불안해서 또 못 삽니다.
14:52그래서 타이밍을 놓치기 때문에 살 수 있는 사람은 사고
14:55사고 나서 집값이 올라가면 고마운 일이고
14:58떨어지더라도 잘 살고 있다 보면 또 시간이 지나면 충분히 우상향하기 때문에
15:03서울 수도권 지역들 지금도 집값이 올라가고 있습니다만
15:06내년에 입주 물량도 많이 부족하기 때문에
15:09필요하고 자금이 되시는 분들이라면
15:11저스트 나우 지금이라도 준비해서 사시면 좋을 것 같습니다.
15:14물론 전문가 분들의 개인적인 의견이고
15:16투자는 또 개개인의 책임과 판단에 따라 달려있다는 점 짚어드리겠습니다.
15:21일단 아까 계속 스트레스 DSR 얘기를 해주셔서
15:24이 얘기를 조금 더 해보면
15:25다음 달에 어쨌든 이게 시행이 된다는 말이죠.
15:28그래서 사람들이 대출 한도가 좀 줄어들기 전에
15:31나 집부터 빨리 사야 되는 거 아니냐
15:34그러니까 소위 말하는 막차 타야 되는 거 아니냐
15:36이런 분위기가 있는 것 같아요.
15:37실제로 있죠.
15:39그래서 거래량을 보게 되면
15:40지금 6월 거래량이 당연히 7월 말까지 집계가 됩니다만
15:44현장 상황을 모니터링 해보면
15:465월보다는 지금 거래가 더 활발합니다.
15:49그러면 저는 6월 거래량은 또다시 3월과 같이
15:52만 건이 넘을 가능성 상당히 높다고 생각이 됩니다.
15:56서울 이야기입니다.
15:57지방은 그렇지 않습니다.
15:58관건은 이제 7월입니다.
15:59스트레스 DSR 3단계가 시행이 되고 나서
16:02거래량이 안정이 되고
16:04서울 집값 상승률이 안정이 된다면
16:06이재명 정부도 한숨 돌리고
16:08중장기적으로 공급 대책들도 점검을 하고
16:11이렇게 진행할 수는 있는데
16:13스트레스 DSR 3단계가 7월에 시행이 되고
16:15한 달 정도 지나서 다시 집값이 확산이 된다면
16:19그때는 어떤 규제 카드가 나올지가
16:21지금 굉장히 고민에 빠져 있는 것 같습니다.
16:24스트레스 DSR을 조금 쉽게 설명을 해주시면
16:26대출에 어떤 규제들이 좀 생긴다는 거예요?
16:29우리가 DSR이라고 한다면 소득 대비 대출 한도를 정하는 겁니다.
16:34그래서 내 소득이 많으면 대출 한도를 늘리는 거고요.
16:36소득이 적으면 대출 한도가 줄어드는데
16:392022년에 금리가 이제 급격히 올라갔잖아요.
16:42아 소득만 가지고는 안 되겠다.
16:44미리 미래 변동 가능성이 있는 금리를
16:47스트레스 금리를 적용을 해서 한도를 미리 좀 더 줄이는 정책입니다.
16:511단계, 2단계, 3단계가 시행이 되는데요.
16:54작년 2단계, 9월에 아마 2단계가 시행이 됐고
16:58올 7월에 3단계가 시행이 되면
17:002단계보다 연봉 1억 정도 되시는 분들은
17:03변동형 대출을 받을 때 2, 3천만 원 정도 대출 한도가 더 줄어듭니다.
17:08그러니까 줄어들기 전에 미리 대출을 받자라고 해서
17:116월에 거래량이 많이 늘어났고요.
17:137월에 시행되고 나면 시장에서 어떤 반응을 보일지가
17:17지금 가장 관건이 될 것 같습니다.
17:18시장의 반응도 관건이지만 사실 정부 바뀌고
17:21대출 규제가 강화되니까 매매가 계속 분위기가 고조되면서
17:25상대적인 박탈감이라도 해야 될까요?
17:28그런 걸 느끼시는 분들도 적지 않은 것 같아요.
17:30지금 그게 문제죠.
17:31불안감이 문제라고 했잖아요.
17:33그러면 강남 집값만 올라가면 솔직히 우리하고
17:35수십억 하는 집이 무슨 상관이 있겠습니까?
17:38연예인이 집 사는 거하고 같은 개념이기 때문에
17:40무시할 수가 있는데 우리가 걱정되는 거는
17:43강 건너 강남 불길이 언제 우리 집 근처로 오느냐가
17:48굉장히 불안한 마음이고요.
17:50과거 사례를 보게 되면 결국 강남 집값 올라가게 되면
17:53마용성 집값 강북 수도권으로 확산이 됐기 때문에
17:56이번에도 그런 부분은 많이 걱정을 하시는 것 같고요.
17:59다주택자들이 집을 사는 게 아니라
18:01실수요자들이 지금 갈아타거나 한 채를 사고 있기 때문에
18:05결국에는 이 불안한 마음 저는 그대로 내버려 두게 되면
18:09지금 서울 외곽 수도권 지역으로 확산될 가능성이 더 높지 않나
18:12예상을 하고 있습니다.
18:13매매자의 입장에서 그러면 전문가의 개인적인 사견으로
18:17만약에 지역을 선택해야 한다면
18:20좀 주목해볼 만한 지역이 따로 있을까요?
18:23자금이 된다면 당연히 한강벨트 좋은 곳을 사면 좋겠습니다만
18:27사실 신고가 계속 나오고 있거든요.
18:29그래서 저는 역설적으로 돈이 많은 분들이야 좋은 데 사면
18:32결국에는 올라가겠으나 우리가 일반적으로 서민들은 그렇지 않잖아요.
18:37제한된 자금 범위 내에서 최선의 선택을 해야 되기 때문에
18:39한강벨트를 제외한 나머지 지역들은 아직 2021년
18:43고점 가격 대비 80% 수준에 머물러 있는 곳들이 많이 있습니다.
18:47그래서 너무 신고가 나오는 비싼 집들 쳐다보지 마시고
18:51내 자금에 맞춰서 고점 대비 한 80% 머물러 있는 곳들 사셔서
18:56잘 살고 있다면 결국에는 또 가격은 올라갈 가능성이 높기 때문에
19:00너무 무리한 투자는 하지 않으시면 좋을 것 같습니다.
19:04우리 한문드 교수님이 보시는 지역은 또 있습니까?
19:07지금 어떻게 보면 투자라고 얘기하지만
19:10투기 붐이 이른 상태잖아요 솔직히.
19:12다들 주택가격이 비정상적이고 비싸다는 얘기는 계속 다 해왔고
19:16그럼에도 불구하고 수요가 존재하다 보니까
19:18지금 이런 일이 벌어지고 있잖아요.
19:20그리고 또 정책의 부재도 또 한몫을 했고
19:23저는 이제 우리 시청자분들한테 드릴 말씀은
19:25우리가 기본으로 배우는 게 일자리가 많아지면 고용이 늘어나고
19:29고용이 늘어나면 주택이 필요하지 않습니까?
19:31기본이에요.
19:32거기다 교통이 또 뚫리게 되면 또 편하다 보니까
19:35효용가치가 높아지게 되죠.
19:37그래서 이런 일반적인 원론이지만
19:38아주 원칙적인 이론에 입각하셔서
19:41주택을 마련하시는 것이 좋지
19:43지금의 어떤 상승 분위기에
19:45우리가 연결하셨을 때 집을 사신 분들을 생각하셔야 됩니다.
19:482021년도에 사신 분들 5년 동안 지금 고생하고
19:51인재 회복된 거거든요.
19:525년 동안 이자 부담하시면서 이런 부분도 한번 생각해 보시고
19:57무리해서 쫓아가는 형태보다는
19:59원칙이 좀 입각하셔서
20:01아까 김희만 선생님이 말씀하신 것처럼
20:03능력이 될 때는 가지만 무리하지 마시라고 말씀드리겠습니다.
20:07하나만 더 짚어보면 매매액이 하나만 더 해보면
20:10이런 얘기가 있어요.
20:11강남에 똘똘한 한 채를 선호한다.
20:14이런 분위기가 어떻게 보면 적절한 말은 아니겠지만
20:18소위 대세가 됐다 이런 얘기들도 있고요.
20:20이게 맞다고 보십니까?
20:21지금 트렌드는 그렇습니다.
20:23우리가 맞다 안 맞다를 이야기하기에 앞서서
20:26시장에서 그렇게 받아들이고 있는 거고요.
20:28일단 세제적으로 보더라도 주택을 많이 가지게 되면
20:30취득세만 해도 3주택 이상이면
20:33규제 지역의 12% 취득세 중과세가 적용되기 때문에
20:37요즘 한 채만 가지는 게 트렌드인데
20:39이유를 좀 살펴보게 되면
20:40저성장 장기 침체 또 지방 침체가 이어지고 있기 때문에
20:44불안한 마음에 보다 확실한 안전한 지역
20:47강남을 선호하게 되고요.
20:49서울을 선호한다는 거죠.
20:50최근에 또 상가, 꼬마 빌딩, 비아파트 시장이 상당히 어렵습니다.
20:55그러다 보니까 또 아파트 선호 사상이 커지게 되고
20:57입주 물량 부족하고 금리 인하까지 기조가 겹치게 되면서
21:01결국에는 똘똘한 지역, 똘똘한 한 채
21:04안전 자산으로 눈을 돌리고 있습니다.
21:07역설적으로 보면 경기가 안 좋고
21:09저성장 국면으로 들어갔기 때문에
21:11보다 확실한 선택을 하겠다라는
21:13불안 심리가 표출이 되고 있는 것 같습니다.
21:15두 번째 그러면 2025년 하반기 부동산 시장
21:19어떻게 될지 두 번째 이야기 한번 살펴보겠습니다.
21:22무슨 얘기냐면요.
21:23재건축, 바로 재개발 얘기입니다.
21:27이재명 대통령이 20대 대선 때부터
21:29사실 재건축, 재개발 관련 공약을 내세워왔습니다.
21:33한번 들어보겠습니다.
21:34차영주 소장, 그럼 요즘 서울 재건축 단지들 몸값은 어때요?
21:59전반적으로 조금 꿈틀꿈틀되고 있다고 말씀을 드릴 수 있겠습니다.
22:0310일 현지 부동산 업소에 따르면
22:06서울 양천구에 있는 A, 전역 면적 98제곱미터에
22:10호가가 25억 5천만 원까지 올라갔습니다.
22:14기존 4일 날 24억 5천만 원이니까 한 1억 정도 올라갔으니까
22:19전반적으로 재건축에 대한 얘기가 나오면서
22:22목동 지역이 꿈틀되고 있다고 말씀드릴 수 있겠고
22:25영등포 B단지 118제곱미터 같은 경우도
22:28호가가 35억 5천만 원인데
22:30이거는 4일보다 무려 5억 원이나 올라가는
22:33그런 기업을 통했다고 말씀드릴 수 있겠습니다.
22:35강남구 C단지도 125제곱미터도
22:38호가가 1억 높은 42억
22:40송파구 D단지 같은 경우도
22:4282제곱미터가 호가가 32억으로
22:44기존보다 약 3억 정도 올라가면서
22:46전반적으로 좀 꿈틀되고 있는데요.
22:48이러한 부분들은 이재명 대통령이
22:50공약에 들어간 내용들 때문에 그렇습니다.
22:53전반적으로 보면 재건축, 재개발에 대한
22:55용적률을 상향시키고
22:57신속인화가 제도를 도입하겠다.
22:59그리고 부담금을 완화하고
23:01도시분쟁조정위원회 기능을 확대하겠다라는
23:04공약 발표가 있었기 때문에
23:05이러한 영향으로 우리가 재건축 단지들의
23:09집값실이 꿈틀되고 있는 것이 아니겠나
23:11이런 분석들이 나오고 있습니다.
23:13아니 그러면 부담금을 좀 줄이고
23:15용적률 높이고 이러면 재건축, 재개발
23:17활성화가 될까요?
23:18이론적으로는 충분히 가능합니다.
23:20조합원들이 사업성을 따지려면
23:22두 가지를 봐야 되는데
23:24분담금과 부담금은 좀 차이가 있습니다.
23:26우리가 분담금이라고 한다면
23:28사업을 함에 있어서
23:29두꺼봐 두꺼봐 헌집 줄게 새집 다오.
23:31단 저렴하게 공짜처럼
23:33이게 조합원들 마음이기 때문에
23:35분담금은 돈을 최대한 적게 내는 것
23:37공사비를 적게 내는 게 분담금이고요.
23:40부담금은 세금입니다.
23:42초과이익 환수같이.
23:42개발 이익이 많으니까 내가 세금 부과할래 라는 게 부담금입니다.
23:47그러면 사업성이 좋아지려면 부담금, 세금은 내리고
23:50분담금도 내려줘야 되는데
23:52분담금을 내리려면 용적률을 많이 올려서
23:54일반 분양을 좀 많이 할 수 있게 해주고
23:57세금 부담을 내려줘야 되는데
23:58사실 이론적으로는 굉장히 바람직한 방향입니다만
24:02현실적으로는 결국에는 건축비가 올라가고
24:04시공사와의 갈등
24:06용적률을 올려준다고 하지만
24:08또 지자체들은 기부 체납을 받아서
24:10공공임대 아파트들도 늘려야 되기 때문에
24:12또 조합의 갈등
24:13재건축 초과이익 환수 같은 경우도 풀어준다고는 하지만
24:17또 반대 여론들, 부자 감세 논란들도 있기 때문에
24:19산넘어산인 것 같습니다.
24:21이렇게 재개발, 재건축 현장에
24:23어떻게 보면 기대감이 높아졌다고 본다면요.
24:25반면에 지금 전세 시장은
24:28전혀 좀 다른 분위기라고 합니다.
24:30하반기 부동산 전세 월세 시장은 어떻게 될까?
24:34일단 전세 상황이 어떻길래 그렇죠?
24:36그렇습니다. 아무래도 전세 사기 대란 이후에
24:38전세 시장 같은 경우는
24:40우리가 조금 많이 줄어들었다고 말씀드릴 수 있겠고
24:43오히려 월세 시장이 현재 지금
24:44활성화되고 있다고 말씀드릴 수 있겠습니다.
24:476일 KB 부동산 집계에 따르면
24:49서울 지역 아파트 월세 지수가
24:51124.8로 동월 대비해서 10%나
24:54무려 상승한 그런 모습들이었습니다.
24:56그러면서 전체 임차인 중에
24:58약 60%가 10명 중 6명이
25:00월세로 전환되어 있다.
25:02이렇게 설명을 드릴 수 있겠습니다.
25:03그렇군요.
25:04그러면 이렇게 전세가 사실 부족한 상황인데
25:06아니 설상가상으로 내일부터 전세 대출이
25:09조금 더 까다로워진다.
25:10이런 얘기가 있어요.
25:11네 맞습니다.
25:13기존에는 우리가 공시가격에 대해서
25:15보증금액, 임대 보증금액 80% 수준에서
25:19100%를 보증해 줬어요.
25:21허그에서.
25:22이걸 말씀 주신 것처럼
25:2380에서 100% 적용하던 걸
25:2790%로 10% 낮췄습니다.
25:2910%
25:2910%인데 이게 금액의 차이가 어떻게 되냐면
25:32우리가 3억짜리 집을 계산하시면
25:333억에 100%에서 80%면
25:362억 4천 정도가 나오잖아요.
25:38거기에 100%니까 2억 4천 그대로 나옵니다.
25:41이거를 10% 줄이면 2억 1,600이 대출이 돼요.
25:44그럼 나머지 10%는 누가 부담을 하냐.
25:46은행이 리스크를 받아들인 거로 해서
25:50대출을 해야 됩니다.
25:51은행 입장에서는 대출 심사가
25:52약간 까다로워지밖에 없게 되겠죠.
25:55그러면 대출액 수는 줄고
25:56은행 심사는 까다로워진다는 얘기는
25:58전세 시장에서 전세 유동성이 그만큼 준다는 얘기죠.
26:01그래서 아주 미미하지만
26:02전세 가격에 하방 요인을 제공하고 있다.
26:05그래서 대출도 좀 깐깐해지겠다라는 것을
26:07예측하시고 시장에 대처하시면 좋을 것 같습니다.
26:10아니 그러면 결국 월세가 답이다 이렇게 봐야 되니까.
26:13우리 소민들 입장에서는 월세가 굉장히 부담스럽죠.
26:17은행 대출이자 내는 것보다 부담스럽기 때문에
26:19답이라고 해서 월세로 가야 된다고
26:22제가 말씀을 못 드릴 것 같고요.
26:24피치 못한다면 월세로 가시되
26:25전세의 안정성만 보장이 된다면
26:28전세 대출을 받더라도 전세를 가시는 게 좋을 것 같고요.
26:31그게 힘들다면 반전세가 있죠.
26:34일정 부분 보증금을 올리고
26:35월세를 일정 부분 지불하는 반전세로 가서
26:38그나마 올해가 입증 물량이 좀 많습니다.
26:41내년에는 입증 물량이 줄어들고 전세 가격 올라갈 가능성도 있으니까
26:44올해 전세 계약 하시는 게 좋을 것 같고요.
26:47전세, 반전세, 월세 거주하더라도
26:49우리는 반드시 내 집 마련을 해야 되기 때문에
26:51좋은 청약 물량 나온다면
26:53즉각적으로 청약 도전하시는 게 좋을 것 같습니다.
26:56지금까지 이렇게 2025년 하반기
26:59부동산 전망에 대해서 한번 전문가 분들과 짚어봤습니다.
27:04아직까지는 전문가 분들의 사견이고
27:06앞으로 더 대책이 구체적으로 나올 거라는 점
27:08저희 짚어드리겠습니다.
추천
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다음 순서
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10:47
2:31
1:52
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3:39
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