Tercer capítulo de Luis Alberto Iglesias para sacar rentabilidad a los activos inmobiliarios y en esta ocasión abordamos los costes
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00:00¿Qué tal, Luis Alberto Iglesias?
00:06Buenos días, ¿cómo estás?
00:07Buenos días, ¿qué tal?
00:08Todo muy bien por mi parte.
00:09Bueno, pues aquí estamos en la defensa de la trinchera
00:11para hablar de dinerito, de ahorro, de inversión
00:13y estamos, ya llevamos varios programas hablando
00:16de uno de los principales activos
00:18que tienen en propiedad los españoles
00:19pero que no siempre saben
00:21rentabilizar o saben monetizar
00:24estamos hablando de la vivienda
00:26del ladrillo, de la propiedad
00:28inmobiliaria y de cómo
00:30rentabilizarlo al margen
00:32del alquiler tradicional
00:34de convertirte en casero
00:36hay productos específicos diseñados
00:38para complementar
00:40tu pensión pública cuando llegas a la jubilación
00:42aprovechando que eres propietario
00:44y por lo tanto poniendo a trabajar
00:46tu vivienda. Hemos hablado
00:48de la nuda propiedad
00:50y nos hemos quedado
00:52en el anterior capítulo, en la anterior sección
00:54con las características
00:55de otro producto muy importante que es la
00:58hipoteca inversa, la rehipoteca, Luigi
00:59Vamos a ver, es un préstamo garantizado
01:01por la vivienda del titular
01:02la vivienda habitual del titular
01:04debe haber vivido en ella
01:05tres años consecutivos
01:06generalmente para personas mayores
01:08de 65 años
01:09y lo que le pague la entidad financiera
01:12va a ser una renta mensual
01:14se puede elegir como renta mensual
01:15de complemento a la jubilación
01:16o un pago único, todo de golpe
01:18o una combinación de ambas fórmulas
01:20la deuda no se devuelve en vida
01:22del titular, de la operación
01:23sino se paga el fallecimiento
01:25de esta persona que se conoce como el prestatario
01:27el que recibe el préstamo
01:29entonces las ventajas de la hipoteca inversa
01:31o la rehipoteca es que conservas la propiedad
01:32te permite seguir viviendo en ella
01:34en la propiedad hasta el fallecimiento
01:36es decir, tienes el uso y disfrute de la propiedad
01:38no hay que devolver nada en vida
01:40ni el capital ni intereses
01:42esto es para los herederos
01:44para los que quedan después
01:45la liquidez es flexible
01:46lo que quiere uno es convertirlo en un flujo de rentas
01:48pues es flexible
01:49mes a mes una renta
01:50un tanto alzado de golpe
01:51una fórmula combinada
01:52y además es compatible con que la persona
01:54el jubilado en este caso
01:55pueda tener otros activos o rentas
01:57que también le complementen su jubilación
02:00¿cómo funciona esta operación?
02:01pues vamos a ver
02:02se empieza por establecer un valor de tasación
02:04siempre es para inmuebles
02:05que tengan cierto interés en el mercado
02:07evidentemente
02:07se determina un porcentaje máximo
02:09de deuda admisible
02:10según la edad
02:12y el valor de ese inmueble
02:13el valor que se ha estimado con la tasación
02:15y el beneficiario
02:17la persona que contrata la hipoteca inversa
02:18empieza a recibir los ingresos
02:20mensuales
02:21o todo de golpe
02:22o de forma combinada
02:23en una de las dos
02:24una combinación de ambas fórmulas
02:26y tras el fallecimiento
02:27los herederos
02:28pueden pagar la deuda
02:30y conservar la vivienda
02:31de forma que la
02:32no digamos que la hipoteca inversa
02:34te condena a perder la vivienda
02:35no, no
02:35la pueden comprar tus herederos
02:37si saldan la deuda
02:37evidentemente
02:38pueden vender la vivienda
02:40y saldar la deuda
02:41con el producto de la venta
02:42es decir
02:42no se quedarían ellos la vivienda
02:43o pueden renunciar a la herencia
02:45si no les compensa
02:47bien
02:48requisitos habituales de la hipoteca inversa
02:50mínima edad
02:51normalmente 65 años
02:53¿por qué?
02:54porque la tasación y la operación
02:55lo que te van a dar
02:56va a depender de tu esperanza de vida
02:59en fin
02:59el factor vida y esperanza de vida
03:01el factor edad y esperanza de vida
03:03son importantes
03:04la propiedad de la vivienda
03:06tiene que ser tuya
03:06tiene que estar libre de cargas
03:08o con una hipoteca amortizable
03:09con parte del préstamo
03:11que vas a recibir
03:11¿vale?
03:12la vivienda como he dicho antes
03:13tiene que tener un valor elevado
03:14y una buena ubicación
03:15un buen inmueble
03:16y luego tienes que tener tú
03:18una buena salud
03:19y estar en plenitud de facultades
03:20para tomar decisiones
03:21¿vale?
03:21o hacerlo con un representante legal
03:23acreditado
03:24riesgos de este tipo de operación
03:26los riesgos
03:27hay un riesgo que se llama
03:28riesgo de crossover
03:29es un término inglés
03:30lo voy a explicar
03:32el riesgo de este tipo de operación
03:33es que
03:33la deuda que se contrae
03:35puede acabar superando
03:37al valor de la vivienda
03:39si el titular vive mucho tiempo
03:41o si los intereses son altos
03:44claro
03:44esto pasó en la época
03:46de la bruja inmobiliaria en España
03:47donde mucha gente
03:48se encontraba
03:49bueno
03:50teniendo que pagar hipotecas
03:51mucho
03:52muy superiores
03:52a lo que valía
03:53el inmueble
03:54si lo quisieran vender
03:54pediría una hipoteca
03:55de 300.000 euros
03:56por ejemplo
03:57y como se desplomó
03:57el precio de la vivienda
03:58el precio activo
03:59de la vivienda
04:00a lo mejor se situaba
04:01en 150
04:02y se empezó a hablar en España
04:03de la adacción en pago
04:04es decir
04:04yo dejo las llaves
04:05al banco
04:06no funciona así
04:08ni muchísimo menos
04:09ese es un riesgo
04:11costes elevados
04:11bueno es un riesgo
04:12que en todo caso
04:13afectará a los herederos
04:15que tengan que decidir
04:16qué hacer con la deuda
04:17costes elevados
04:18los intereses a menudo
04:19pueden superar
04:20el 6% anual compuesto
04:21¿de acuerdo?
04:22en algunos casos
04:23pueden estar vinculados
04:24a estos productos
04:25primas de seguros
04:26que el banco
04:27le obliga a contratar
04:28que esto encarece
04:29seguro de vida
04:30seguro de hogar
04:31seguro de longevidad
04:32también habrá que pagar
04:34como este tipo de operación
04:35suele requerir
04:36y comportar
04:36tasaciones
04:37cargos en la notaría
04:39y a lo mejor
04:40asesoramiento
04:41de planificadores financieros
04:42etcétera
04:43que nos ayuden
04:43a hacer las cosas bien
04:44¿no?
04:45y después
04:46algo importante
04:46es que se reduce
04:47el patrimonio heredable
04:48porque la vivienda
04:49puede ser vendida
04:51para saldar la deuda
04:52que le dejamos
04:53a los hijos
04:53con lo cual
04:54tengas en cuenta
04:55estas cosas
04:55¿no?
04:55importante todo esto
04:57y bueno
04:57la hipoteca inversa
04:58la hipoteca
04:59es básicamente
05:00que tú tienes un activo
05:01tienes una vivienda
05:02vas al banco
05:03y le pides dinero
05:04al banco
05:05y en lugar de que tú
05:06le pagues al banco
05:07una tradicional hipoteca
05:08donde tú pagas un préstamo
05:09es el banco
05:10el que te paga a ti
05:11y de esa forma
05:12puedes complementar
05:12tu pensión
05:13pero como bien comentas
05:14fundamental
05:15luego se adquiere una deuda
05:17que le gan
05:18tus herederos
05:18eso es
05:19la heredan ellos
05:20vamos a hablar de la fiscalidad
05:21de la hipoteca inversa
05:22para el titular
05:23que es el beneficiario
05:23del préstamo
05:24las cantidades que va a recibir
05:26no tributan como renta
05:27en el IRPF
05:28importante
05:28importantísimo
05:29ya sea las reciba
05:31en forma de pago único
05:32o como renta mensual
05:33dado que se trata
05:34de un préstamo
05:35no de una renta
05:37ni de una ganancia
05:38no son ventas de acciones
05:40ni hay plusvalías
05:41ni hay dividendos
05:42es un préstamo
05:43y los préstamos
05:43no tributan el IRPF
05:44tampoco tributa
05:46por plusvalía municipal
05:47ya que no hay transmisión
05:49de la propiedad
05:49y no se genera tampoco
05:51hecho imponible
05:52en el IVA
05:53ni tampoco
05:54en el ITP
05:55el impuesto
05:56sobre transmisiones patrimoniales
05:57bien
05:57tiene ventajas
05:58ventajas
05:59para los herederos
06:00cosas que ocurren
06:02al fallecimiento
06:02del titular
06:03si quieren conservar
06:05la vivienda
06:06van a tener que liquidar
06:07la deuda acumulada
06:08que eso va a ser
06:09el capital
06:10más los intereses
06:11desvengados
06:11esto puede hacerse
06:13vendiendo
06:13el inmueble
06:14o
06:15con otros activos
06:16que ellos tengan
06:17y que quieran dedicar
06:18a este efecto
06:19si optan
06:21por vender la vivienda
06:22para pagar la deuda
06:23van a tener que tributar
06:24seguramente
06:25por ganancia patrimonial
06:26en el IRPF
06:27si el valor de venta
06:28supera el valor
06:29de adquisición
06:30del inmueble
06:31por plusvalía municipal
06:32según la normativa local
06:34y la evolución
06:35del valor catastral
06:35del inmueble
06:37es decir
06:37que yo me pregunto
06:38si muchas veces
06:38cuando vemos en la televisión
06:40estas noticias
06:41que dicen
06:41no
06:41tienen que
06:42bueno pues en Andalucía
06:43ha sido famoso
06:44la cantidad de herencias
06:45a las que se renuncian
06:46se renuncia
06:47porque tienes que pagar
06:48sucesiones
06:49el impuesto a la muerte
06:50y el IRPF
06:51del valor del inmueble
06:52si resulta que tu pueblo
06:53sea revalorizado
06:54pues a lo mejor
06:54quedarte con la casa familiar
06:55te supone a ti un pago
06:56a que no puedes hacer frente
06:58correcto
06:59si el heredero
06:59renuncia a la herencia
07:00pues nada
07:01no asume ni la propiedad
07:02ni la deuda
07:03que es lo que vemos
07:03que muchas veces
07:04la gente se lamenta
07:05pero bueno
07:05son decisiones
07:06si tú no puedes
07:07hacerte cargo de ese inmueble
07:08pues tienes que renunciar
07:09a él en herencia
07:10vamos a hablar
07:11de otra
07:12de las
07:13el último
07:13de los
07:14de los modos
07:15de monetizar la vivienda
07:17tercer mecanismo
07:18tercer mecanismo
07:18nuda propiedad
07:20hemos hablado
07:20de hipoteca
07:21hipoteca inversa
07:22¿cuál es la tercera?
07:23se llama
07:24cesión del derecho
07:25de alquiler
07:26o el palabra
07:28jurídico
07:29jurídico es
07:30anticresis
07:32ah
07:32este no lo conocía
07:33yo tampoco
07:33yo pensaba que era
07:35un héroe de la helíada
07:36Anticresis
07:36Aquiles
07:37Anticresis
07:38y Hércules
07:38no conocía yo
07:40el palabra
07:41a ver Hércules
07:42no es todo un aliado
07:42pero me entienden
07:43los oyentes
07:44me parecía una
07:44digo este
07:45Anticresis
07:46era un héroe griego
07:47no no no
07:48es la cesión
07:50del derecho
07:51de alquiler
07:51interesante
07:52bien
07:52se conoce como
07:53Anticresis
07:54en términos jurídicos
07:55y es una forma
07:56menos conocida
07:56pero interesante
07:57de monetizar
07:59la vivienda
08:00¿en qué consiste?
08:01pues es un contrato
08:02mediante el cual
08:02el propietario
08:03de una vivienda
08:03cede a un tercero
08:05el derecho
08:05alquilarla
08:07durante un tiempo
08:08determinado
08:08a cambio
08:10de un préstamo
08:10mensual vitalicio
08:11o de un pago único
08:14o interesante
08:15servicios
08:16de cuidados
08:17asistenciales
08:18ah para residencias
08:19sí señor
08:20importante
08:20parece que es el producto
08:22hecho con ese fin
08:23la vivienda
08:24entonces
08:25no se pierde
08:25sigue siendo del titular
08:27pero renuncia
08:28a este
08:28a su uso
08:29mientras dure
08:30el contrato de cesión
08:31del derecho
08:32de alquiler
08:33ventajas
08:34primero
08:35se mantiene
08:36la propiedad
08:36del inmueble
08:37segundo
08:38al contrario
08:38que en la hipoteca inversa
08:39no se contrae
08:40una deuda convencional
08:41como en la hipoteca inversa
08:43claro
08:43puede incluir servicios
08:45como pago de residencia
08:46pago de residencia
08:47de ancianos
08:48por ejemplo
08:48o servicios
08:49de asistencia domiciliaria
08:51está pensado para ello
08:52no requiere abandonar
08:53la propiedad
08:54para siempre
08:54solo durante un tiempo
08:55el tiempo necesario
08:56para amortizar el acuerdo
08:57es decir que
08:58esto ya van viendo
08:59los oyentes
09:00que esto está indicado
09:01para segunda residencia
09:02si yo me puedo ir
09:02a mi segunda vivienda
09:03al chalet del pueblo
09:04yo alquilo a una persona
09:06esa primera vivienda
09:07con esta fórmula
09:08de cesión
09:08del derecho de alquiler
09:09menos costes financieros
09:11frente a productos
09:12como los que hemos comentado
09:13en la hipoteca inversa
09:14que al ser un préstamo
09:15tienen un tanto
09:16de interés a pagar
09:16inconvenientes
09:18que hay que tener en cuenta
09:19se pierde el uso
09:20de la vivienda
09:21durante los años
09:22en que el contrato
09:23está vigente
09:24ni el titular
09:24ni los herederos
09:25van a poder vivir en ella
09:26durante el plazo pactado
09:28correcto
09:28los ingresos
09:29que el propietario
09:31perciba
09:31van a estar limitados
09:32al valor potencial
09:33de ese alquiler
09:34si el mercado de alquiler
09:35en la zona
09:36es débil
09:37o está deprimido
09:38el alquiler
09:39que uno vaya a poder
09:40exigir
09:40por esa vivienda
09:42tampoco va a ser
09:43muy alto
09:43este tipo de productos
09:45son un mercado
09:46incipiente en España
09:47fijémonos
09:48que en el estudio
09:48de Santa Lucía
09:49al que me refiero
09:51se plantea
09:53que en el año 23
09:53hace dos años
09:55solamente se cerraron
09:56en España
09:57100 operaciones
09:58de este tipo
09:58solo 100
09:59en todo el país
10:00muy poquitas
10:00por tanto
10:01hay poca competencia
10:02y poca estandarización
10:04pero que sepamos
10:05que esto se puede hacer
10:06y algunos proveedores
10:07ya lo hacen
10:08la gestión compleja
10:09hay ciertos
10:11ante ciertos riesgos
10:12como la ocupación
10:13los impagos
10:14por parte
10:15del inquilino
10:16que alquila
10:16hace que precisamente
10:18estas operaciones
10:19no sean muy populares
10:20evidentemente
10:20si me meto
10:21a un inquilino
10:22que me va a dejar
10:23de pagar
10:23pues tengo
10:24estoy como
10:24hecho un pan
10:25con unas tortas
10:26como se dice
10:27con lo cual
10:27esto debe regularse
10:28muy bien en el contrato
10:29para ver quién asume
10:30los costes
10:31o por ejemplo
10:32los suministros
10:33es decir
10:33todo esto debería
10:34estar en el contrato
10:35porque no vayamos
10:35a pensar encima
10:36que el jubilado
10:37que cede el derecho
10:38al alquiler
10:38si el otro le impaga
10:39encima va a tener
10:40que pagarle la electricidad
10:42el agua
10:43el gas
10:43como vemos en televisión
10:44que ocurre
10:44con tanto fenómeno
10:46de ocupación
10:46ilegal de la vivienda
10:47claro
10:48lo lógico en este caso
10:49si cedes ese derecho
10:50a que un tercero
10:51pueda alquilar tu vivienda
10:52lo lógico
10:52es que
10:53el que gestiona
10:54ese alquiler
10:55se encargue de todo
10:55eso es
10:56y que esté eso
10:57indicado en el contrato
10:58lo habitual es que esto
10:59lo haga el cesionario
11:00con seguro incluido
11:01pero eso va a encarecer
11:02la operación
11:02hay el seguro
11:04digamos
11:04de impagos
11:05evidentemente
11:06hay una renuncia
11:07temporal
11:08al uso
11:09del bien
11:10de la vivienda
11:10por parte del titular
11:11esto es obvio
11:12y evidente
11:12¿cuáles son los elementos
11:14que hay que tener en cuenta
11:15en el contrato?
11:16pues el plazo de la cesión
11:17cuánto tiempo
11:17se va a ceder al alquiler
11:18el importe de ese alquiler
11:20los derechos y deberes
11:21del cesionario
11:22que va a tener que mantener
11:23el inmueble
11:24pagar el IBI
11:25la comunidad
11:25contratar seguros
11:26quizá de impago
11:27las obligaciones
11:28del propietario cedente
11:29hay que informar
11:30de cargas
11:30por ejemplo
11:31y las eventuales cláusulas
11:32que ocurran
11:33con el fallecimiento
11:35del propietario
11:36o si se tiene que cancelar
11:37anticipadamente
11:38ese alquiler
11:39¿de acuerdo?
11:40para acogerse a esta fórmula
11:42hay que ser propietario
11:42de una vivienda
11:43que esté desocupada
11:45¿de acuerdo?
11:46o que se pueda desocupar
11:47voluntariamente
11:48y es ideal
11:49como hemos dicho
11:50en casos de segunda vivienda
11:51donde el propietario
11:52vaya a ser ingresado
11:53en una residencia
11:54y donde los herederos
11:56no tengan un apego especial
11:57a vivir en la casa de papá
11:59ahora que le hemos puesto
12:00en la residencia de ancianos
12:01porque hay que asistirlo
12:03importante
12:04interesante
12:05todas estas características
12:06bueno
12:07hemos analizado en profundidad
12:08en estas últimas secciones
12:10estos últimos programas
12:12cómo monetizar tu vivienda
12:14al margen del alquiler tradicional
12:15el hecho de que tú
12:16te conviertas en casero
12:18y alquiles tú
12:19a un tercero
12:20hay alternativas
12:22pensadas específicamente
12:23para monetizar tu vivienda
12:24cuando llegas
12:25a la edad de jubilación
12:26y cada vez
12:27son más extendidas
12:28¿por qué?
12:28porque los españoles
12:29son propietarios de vivienda
12:30tienen una o dos
12:32o más viviendas
12:33en propiedad
12:34y hemos visto
12:34cuáles son las características
12:36las condiciones
12:36la nuda propiedad
12:38vender de forma anticipada
12:39tu vivienda
12:40pero mantenerte en ella
12:41como su fructuario
12:42la hipoteca
12:44o hipoteca inversa
12:45pedir dinero prestado
12:46al banco
12:47a cambio
12:48de tu activo
12:50de tu inmueble
12:51deuda
12:52que finalmente
12:52van a alegar
12:53tus hijos
12:54y el ceder
12:55el derecho
12:57de alquiler
12:57a un tercero
12:58sobre todo
12:59específicamente pensado
13:00especialmente pensado
13:01para todos aquellos
13:02que quieran mantener
13:04una residencia
13:05o cuidados
13:06de servicio
13:07a domicilio
13:08muy pero que muy interesante
13:09este repaso
13:10que hemos hecho
13:10Luis Alberto
13:11sobre la monetización
13:13de vivienda
13:14ay amigo
13:14lo que aprendo contigo
13:15muchísimas gracias Luigi
13:16a ti por darme en vos
13:17a mi
13:20a e
13:20a
13:21a
13:22a
13:22a