Segundo capítulo de Luis Alberto Iglesias para saber monetizar y sacar rentabilidad a la propiedad inmobiliaria
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00:00¿Qué tal Luis Alberto Iglesias? Buenos días, ¿cómo estás?
00:03¿Qué tal Manu? Muy bien, encantado de estar aquí.
00:04Bueno, pues aquí estamos en la defensa de la trinchera para hablar de dinerito, para hablar de ahorro, para hablar de inversión.
00:11Y estamos hablando de activos inmobiliarios en el anterior programa de esta sección.
00:18Analizamos en detalle la propiedad inmobiliaria en España, sus características, sus condiciones.
00:23La inmensa mayoría de españoles son propietarios de viviendas, sus ventajas, inconvenientes.
00:27Pero muchos no rentabilizan este activo, Luis.
00:31No, no lo rentabilizan. La palabra técnica que se utiliza es la monetización, convertirlo en moneda, en dinero.
00:39Y esta es una solución que no está al alcance de todos.
00:42Vamos a explicar quién puede apelar a este, o acudir a los expertos y a los productos disponibles que irán incrementando.
00:50Porque Manu, si algo se va a desarrollar en España en los últimos años, y ojalá se desarrolle bien, va a ser esto.
00:54Porque va a haber muchísimos pensionistas, somos un pueblo muy longevo, que además poseen vivienda en propiedad.
01:00Con lo cual, este mercado que ahora está todavía, es un poquito pequeño y para desarrollar, vamos a decir, va a ser un boom.
01:07Nota para quienes quieran buscar trabajo o oportunidades de negocio, esto va a poder ser una de ellas.
01:12Es cierto, interesante por lo tanto.
01:13La monetización previsional, que así es como se adjetiva este proceso, no es una solución a la que puede acceder todo el mundo.
01:20Hay varias condiciones personales, patrimoniales y legales que limitan quién puede utilizar este tipo de productos.
01:26Vamos a ir con los requisitos básicos para que a quien esto pueda interesar sepa si puede participar de ello o no.
01:31Primero, hay que ser propietario de la vivienda.
01:34Ni inquilinos, ni usufructuarios, ni otras figuras.
01:39Eres el propietario, pues entonces sí puedes plantearte hacer dinero de ese activo.
01:43Dos, tienes que tener una edad, como dicen en los estudios, que todo esto es un estudio de Santa Lucía, que ya comentábamos en la anterior sección, ¿no?
01:49En la anterior, hace un par de semanas.
01:52Tienes que tener por lo menos 65 años o más.
01:56¿De acuerdo?
01:57Porque además, cuanto mayor es uno, más eficiente es el proceso de monetización, por lo que se conoce como menor riesgo de longevidad y hay una mayor renta potencial.
02:06Es decir, hay que ser 65 años o más.
02:08La vivienda debe estar libre de cargas o tener un bajo endeudamiento.
02:13Muchos productos, la mayoría, requieren que la vivienda no tenga hipotecas pendientes, ¿de acuerdo?
02:17O que se puedan cancelar.
02:19Después, el inmueble que tú vayas a monetizar tiene que ser interesante.
02:24Una ubicación, un valor adecuado, ¿no?
02:27No te van a dar un producto bueno, no te lo van a ofrecer directamente si son viviendas con baja tasación,
02:33en zonas rurales o poco líquidas, porque tienen una menor demanda y son malas.
02:38Son viviendas en perros condiciones generalmente.
02:40Y luego hay una cosa muy importante que es la situación familiar clara.
02:43Si existen herederos, esto influye mucho en la decisión desde el punto de vista emocional como patrimonial.
02:49¿Qué va a pasar después de la casa, cuando el propietario se muera, etcétera?
02:54Muchos productos van a requerir, ojo, que los herederos estén al tanto.
02:58Y en muchos casos, incluso hasta que participen, para que no se hagan cosas que luego provoquen problemas
03:03o vayan a hacer peligrar la vida del producto durante todavía la vida del propietario.
03:08Importante esto.
03:10Otras condiciones que van a preguntar en el banco o en la aseguradora, pues, si usted es dependiente
03:15o cómo es su salud, ¿vale?
03:17Para acelerar quizás esta necesidad de monetización, especialmente si hay que cubrir quizá el coste de una residencia,
03:23que se va a ver que, más adelante explicaremos que hay productos que están pensados para que la renta que se genere
03:28se destine al pago de la residencia del propietario en su ancianidad.
03:33Y después, el objetivo del uso del dinero.
03:34Pero, monetizamos el activo, el bien para recibir una renta, que tiene sentido que sea como complemento de pensión
03:41o para cubrir necesidades de la previsión de la vejez de uno mismo.
03:45Si el objetivo es, por ejemplo, reinvertir en otro activo, fondo de inversión u otra vivienda, no.
03:50Lo mejor es, le van a decir que no y le van a derivar a otros productos de monetización de activos más ordinarios.
03:57¿De acuerdo?
03:58O sea, esto es importante.
03:59Estas son las condiciones básicas que tienen que tener los propietarios que quieran monetizar su activo con este mecanismo de previsión.
04:07Vamos allá.
04:08Vamos a ver entonces las situaciones en las que está indicado esto de monetizar la vivienda.
04:13El primer caso es la insuficiencia de la pensión pública.
04:16Cuando la pensión y los ingresos complementarios de la persona no le permiten mantener un nivel de vida digno de jubilado.
04:23¿De acuerdo?
04:24Una vez que ya ha dejado de trabajar y es clase pasiva.
04:27Dos, cuando hay ausencia de herederos.
04:30Si no existen descendientes a los que uno lega la vivienda y, mano, como vemos en España hoy que la gente no tiene críos,
04:36pues bueno, pues no habrá a quién legarla.
04:38Pues bueno, hay un incentivo muy grande a utilizar ese patrimonio inmobiliario y monetizarlo durante la vida de quien lo tiene.
04:45No lo va a heredar, no lo va a legar a nadie.
04:47Pues oye, mira, vamos a decirlo así a bote pronto, cómetelo.
04:49Bueno, el tercer requisito o la conveniencia la van a dar la existencia de incentivos fiscales o regulatorios.
04:57Por ejemplo, la exención en el IRPF por reinversión en renta vitalicia de hasta 240.000 euros para mayores de 65 años
05:06puede hacer muy atractiva esta venta de una segunda vivienda.
05:08Es decir, tú puedes, el dinero que te den, pues puede tener exenciones fiscales porque lo conviertas en una renta vitalicia.
05:16Pasar de tu vivienda a renta vitalicia hasta que te mueras.
05:19Es un producto que te va a pagar una renta hasta que tú fallezcas.
05:24Después, cuando sea necesario, por ejemplo, financiar, como he dicho antes, cuidados de larga duración,
05:28el ingreso en una residencia, pues monetizar la vivienda del abuelo o del papá,
05:32pues puede ser la única vía viable que permita obtener la liquidez suficiente.
05:37¿De acuerdo?
05:37Cuando uno quiera, por ejemplo, monetizar la segunda vivienda que no utiliza.
05:42Es el chalet al que ya no van los nietos, no van los hijos.
05:46Todos estos casos son muy buenos para que una persona se plantee,
05:50oye, este activo en vez de dejarlo aquí cogiendo telarañas, ¿por qué no lo convierte en un flujo de rentas?
05:54Esto es importante porque en muchos casos son muchas las familias que tienen un activo,
05:59como bien comentas, Luigi, que no usan o que está infrautilizado,
06:03y que, sin embargo, al no rentabilizarlo, al no monetizarlo, como bien dices,
06:07en lugar de ser un activo se convierte en un pasivo,
06:10porque para mantenerlo hay que pagar dinero.
06:12Claro, claro.
06:12Entonces, lo que no hay que hacer es encima, si ando con una pensión un poquito ajustadita,
06:15encima tener ahí una casa que está pidiéndome pan cuando yo lo que quiero es comerme el pan.
06:19Bien, ¿a quién acudir entonces?
06:21Si alguien está interesado, vamos a ver qué tipo de figuras en el mercado
06:25son la primera línea de atención para ese tipo de productos.
06:28Son productos inmobiliarios especializados, ¿de acuerdo?
06:31Hay que ir, por ejemplo, número uno, a bancos, entidades financieras que conocen de este tipo de productos,
06:36rentas vitalicias asociadas a viviendas o directamente monetización de activos inmobiliarios.
06:43Compañías aseguradoras.
06:44Para productos, ojo especialmente, y aquí voy a nombrar dos,
06:47como la nuda propiedad, nuda propiedad, como si fuese un nudo, nuda propiedad o las rentas vitalicias.
06:55Son productos muy populares en el sector asegurador.
06:59Después, a proveedores especializados, a inmobiliarias, a veces, también pueden tener idea de ese tipo de productos,
07:05y si no, que vaya uno, por ejemplo, a su notario de confianza.
07:08Porque son, muchas veces, notarios son la última figura del proceso.
07:12Donde se firman los documentos, pues ellos les pueden perfectamente aconsejar de a qué aseguradora o banco acudir.
07:20Un ejemplo muy típico de operación puede ser que una persona contacta con un mediador o un proveedor,
07:25la persona de su sucursal bancaria, por ejemplo,
07:27ahí le indican, el siguiente estadio que va a tener que hacer es una tasación y una viabilidad de la operación.
07:35Después, también, a lo mejor puede informarse con algún agente inmobiliario,
07:39que le haga ver si esa tasación es correcta o puede, quizá, pedir más.
07:43Después, al final, como digo, se va a firmar antenotario, se va a registrar la operación.
07:46Son operaciones serias, vamos a decirlo así.
07:49Y luego va a haber un producto que va a darle a la persona unas rentas, en fin.
07:54Va a haber, como vemos, muchas fases, ¿de acuerdo?
07:56Hasta que uno ya vea que tiene esa vivienda garantizándole un flujo de dinero mensual.
08:03No se trata simplemente de vender o alquilar, ¿vale?
08:05Es una operación financiera con implicaciones, hay que hacer las cosas muy bien, jurídicas, fiscales y, ojo, sucesorias.
08:12Por eso es importante saber a quién acudes, a profesionales, y que todo esté clarísimo.
08:18Porque luego, el día de mañana, sobre todo si hay sucesores, herederos, no quieres problemas.
08:23Anda, que no crean, generan problemas y disputas internas, familiares, el tema de las herencias.
08:28Madre mía, caldo cultivo de conflictos importante.
08:31Por lo tanto, eso hay que tenerlo muy en cuenta.
08:34Pero, como bien estás comentando, Luigi, estamos hablando de monetizar la vivienda
08:39al margen de las vías tradicionales que conoce todo el mundo, como alquilar,
08:42que tú alquiles tu vivienda directamente a un tercero, o vender.
08:45Estamos hablando de productos financieros específicamente pensados para complementar la pensión
08:51utilizando el activo inmobiliario.
08:53De acuerdo, voy a repasar también.
08:55No se admite, ojo, esto que lo exija o que lo quiera una persona de menos de 65 años.
09:00La edad es una variable importante.
09:03Después, la existencia de herederos.
09:05Si no hay herederos, todo se facilita muchísimo más.
09:07Si los hay, deben estar informados.
09:10De acuerdo.
09:11Y luego, pues bueno, el deseo de participar y de implicarse realmente en este tipo de productos
09:16que, como vemos, es con un poquito, un grado de complejidad.
09:19De acuerdo.
09:20Es decir, que esta decisión de monetizar la vivienda no se debe tomar de forma aislada,
09:24sin una planificación financiera y patrimonial,
09:26y incluso con asesoramiento legal por parte de un profesional.
09:31Y, de nuevo, si hay herederos, deben estar presentes.
09:34Es muy conveniente porque tiene implicaciones patrimoniales directas.
09:39Vamos a explicar unos motivos por los que hay que hacer partícipes a los herederos de ese tipo de cosas.
09:44En productos como la hipoteca inversa, de los que se escuchan anuncios en la radio por las mañanas,
09:49la deuda que se genera va a tener que ser asumida o saldada por los herederos.
09:54Y tendrán que decidir ellos si quieren liquidar el inmueble o cómo lo van a pagar.
09:58Si quieren que la casa siga en la familia o si quieren desprender de ella, ¿de acuerdo?, para saldar esa deuda.
10:03Hay que involucrarlos también para evitar malentendidos y conflictos sucesarios
10:07tras el fallecimiento del titular de este tipo de producto, ¿no?,
10:10que puedan derivar en enfrentamientos en la familia o en litigios.
10:14También esto va a proporcionar una mayor seguridad jurídica y reputacional.
10:18Algunos proveedores incluso prefieren que los herederos estén informados
10:21e incluso se puede solicitar que firmen en el documento, un documento de conocimiento o de consentimiento.
10:27Porque además esto refuerza la solidez de la operación, solidez jurídica y reputacional,
10:33especialmente cuando se trata de la cesión del derecho de alquiler.
10:37Es otra de las formas que veremos más adelante de convertir en rentas este activo, ¿de acuerdo?,
10:43o también en la nuda propiedad.
10:46Y el hecho de que estén los implicados los herederos va a hacer que se acelere el trámite.
10:51Va a reducir costes y también a la persona mayor interesada van a ayudarla,
10:56van a responderle un montón de dudas.
10:58Imaginémonos cómo voy a estar yo con 70 años, ojalá con mis capacidades plenas,
11:01pero a lo mejor no, va a estar muy bien que mis hijos, que a lo mejor uno es abogado o financiero,
11:05pues me puedan asesorar y asegurar, me lleven de la mano.
11:08Esto es importante, lógicamente, seguridad jurídica, transparencia, información,
11:14porque claro, si hay más personas implicadas, los herederos están implicados,
11:18pues para evitar conflictos futuros, es muy importante que estén informados
11:22e incluso que presten su consentimiento en este tipo de operaciones.
11:27Por prudencia, por responsabilidad y porque al ser activos tan importantes en una familia,
11:32pues tiene esto consecuencias de primer orden, implicaciones familiares de primer orden.
11:37Como digo, cada proveedor verá si exige que firmen documentos los potenciales herederos,
11:42pero vamos, que hay que implicarles desde el principio.
11:44¿Los costes de la monetización de la vivienda?
11:47Bueno, pues conlleva una serie de costes según el producto que se elija.
11:50Ya vamos a empezar a enumerarlos.
11:52Nuda propiedad, hipoteca inversa o cesión del derecho de alquiler son los tres que vamos a ver más adelante.
11:58El coste de tasación va a ser un coste indispensable,
12:01que suele correr a cargo del propietario de la vivienda.
12:03Las comisiones a intermediarios, no bancarios a veces o aseguradoras,
12:08comisiones a agencias inmobiliarias, a notarios, asesores independientes,
12:14también comisiones bancarias o primas por los seguros, por si es un producto de aseguramiento.
12:20Los intereses, por ejemplo, en las hipotecas inversas hay interés que pueden superar a veces el 6% anual compuesto,
12:27lo cual incrementa exponencialmente el hecho de que esa deuda se vaya acumulando a largo tiempo
12:32y luego hay que saldarla, como hemos visto antes.
12:35En fin, que hay un montón de costes que deben tenerse en cuenta
12:38y conviene que todo el mundo, como son operaciones complejas financieras, se informe muy bien.
12:44Pues información, por lo tanto, fundamental, conocimiento, sentido común,
12:50sentido común para hacer este tipo de operaciones
12:53y, como bien comentas, Luis Alberto, las características y condiciones básicas
12:57para poder acceder a este tipo de productos que no puede acceder cualquiera.
13:02Hay que cumplir una serie de requisitos, fundamentalmente ser mayor de 65 años
13:06para poder monetizar tu vivienda, tus activos inmobiliarios, al margen del alquiler tradicional.
13:13Seguiremos informando sobre esta cuestión, ya entrando en productos concretos,
13:17en el próximo programa, Luis Alberto.
13:19Así será.
13:20Hasta la próxima.
13:20Hasta la próxima.
13:20Hasta la próxima.