- 04/06/2025
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00:00L'expertise, c'est le savoir, la méthode, mais c'est aussi le discernement.
00:07A ma gauche, Christian Roussel, expert immobilier.
00:11A ma droite, l'IA, expert en tout ou pas.
00:17Vous êtes dans les bureaux du point, l'émission éco-produite par Mediastart.
00:20Des idées dans l'actu, c'est parti.
00:30Évaluer un bien immobilier, ce n'est pas seulement coller un prix à son mur.
00:37C'est le replacer dans un marché, comprendre ses singularités,
00:42anticiper son potentiel, en mesurer la valeur économique, juridique et parfois même affective.
00:48C'est un métier de précision, un métier d'équilibre,
00:51qui exige autant de rigueur technique que de sens du contexte.
00:55Mon invité, Christian Roussel, en est l'illustration vivante.
00:59Il est expert immobilier, mais pas seulement.
01:03Il est aussi expert de justice, casquette qui m'intéresse tout particulièrement,
01:06puisque les tribunaux le sollicitent pour trancher un différent sur des bases solides.
01:10Mon invité est une interface entre le droit, l'économie et les réalités du terrain.
01:15Une expertise avérée donc, mais que je voudrais tout de même discuter,
01:18car l'IA, et je l'évoquais en propos liminaires,
01:21promet aujourd'hui des évaluations en quelques clics.
01:25Alors Christian Roussel, bienvenue.
01:27Bonjour à vous.
01:27Est-ce que nous pourrions commencer par rappeler la différence entre un expert immobilier,
01:31ce que vous êtes, et un agent immobilier, ce que vous n'êtes pas ?
01:36Un expert immobilier, c'est un professionnel de l'immobilier
01:39qui a des compétences, de grandes compétences dans différents sujets,
01:47qui va rédiger des rapports d'expertise qui sont très complets,
01:51qui va allier à la fois du technique, du juridique, de l'économique, du fiscal, parfois du comptable.
01:59Et nous faisons notre activité à 100% sur l'activité d'expertise immobilière.
02:07Ça, c'est le premier point.
02:10Alors du coup, en quoi n'êtes-vous pas agent immobilier ?
02:12Alors, en quoi on n'est pas agent immobilier ?
02:14Un agent immobilier, lui, exerce son activité dans le cadre d'une transaction,
02:19des transactions plutôt, en valeur sur tout type d'actifs, comme nous d'ailleurs.
02:25Mais, s'il est amené à donner un avis de valeur,
02:33celui-ci n'est pas de la même hauteur, de la même qualité,
02:36de ce que nous on produit en expertise immobilière.
02:39D'ailleurs, les avis de valeur locative contiennent des réserves,
02:47et notamment celles soulignant que ce n'est pas un rapport d'expertise immobilière,
02:53et que, pour compléter cet avis, il y a lieu de faire appel à un expert indépendant
03:00pour fouiller l'évaluation.
03:04C'est une différence, mais ce n'est pas la seule.
03:07Expertise qui, dans votre cas, se double d'une expertise de justice auprès des tribunaux,
03:13si je ne m'abuse.
03:14Exactement.
03:15Est-ce que vous pourriez en dire un mot ?
03:16Oui.
03:16Alors, l'expert de justice est un professionnel qui vient apporter son concours à la justice.
03:23D'accord.
03:23C'est l'article 10 du Code civil.
03:27Chacun doit apporter son concours à la justice pour faire ressortir la vérité.
03:33Le Code de procédure civile, le Code de procédure pénale,
03:35le Code de procédure administrative,
03:37ont prévu effectivement ces modalités de pouvoir désigner des experts de justice.
03:41Être expert de justice, ça suppose aussi d'avoir un certain nombre de compétences.
03:47Et donc, on est inscrit auprès des tribunaux,
03:51cours, exactement.
03:53On est inscrit sur cours d'appel, cours de cassation,
03:55pour ceux qui sont en cours de cassation.
04:00On a une période probatoire de trois années.
04:03Et ensuite, on renouvelle notre inscription tous les cinq ans.
04:07Ce renouvellement se fait sur la base d'une analyse des compétences,
04:16des qualifications, des formations que l'on suit,
04:20et aussi bien dans notre branche d'activité militaire que dans l'environnement judiciaire.
04:25L'environnement judiciaire, c'est connaître les modalités d'une procédure judiciaire,
04:30c'est connaître l'organisation de la justice en France,
04:33c'est connaître les principes qui gouvernent la procédure,
04:39et notamment le principe du contradictoire,
04:41qui va conduire nos opérations d'expertise lorsqu'on est expert judiciaire.
04:44Tout ceci pour mener à la vérité, disiez-vous ?
04:46Le terme me semble ambitieux, pour le moins.
04:49Alors, ce n'est pas moi, c'est le code.
04:51C'est pour faire ressortir la vérité.
04:54On est bien là, pas sur une vérité, on va tendre vers la vérité.
05:02Voilà, c'est à cet égard que je souhaitais vous demander si c'est une science exacte que vous pratiquez,
05:06ou si c'est une discipline qui laisse davantage place à la subjectivité ou à la tartestation.
05:09C'est une discipline qui laisse place, effectivement, à la subjectivité.
05:12Pourquoi ?
05:13Chaque expert que vous allez interroger sur un même produit ne vont pas arriver tout à fait à la même valeur.
05:20On va essayer.
05:22L'idéal, ce serait que l'on soit très proche les uns des autres.
05:25Mais, effectivement, chacun a ses compétences, ses connaissances.
05:33L'analyse du marché qu'il en fait, chacun va l'approfondir à sa manière.
05:40Très important aussi, quand on fait un rapport d'expertise, on a un certain nombre de documents.
05:44Quand moi, je vais faire mon expertise sur ce bien, j'aurai un certain nombre de documents.
05:47Je ne suis pas sûr que mon confrère ait les mêmes outils entre les mains.
05:50Donc, le rendu ne sera pas forcément tout à fait le même.
05:53D'où une part de subjectivité qui est inévitable.
05:56Et je dirais, heureusement, aussi.
05:58Heureusement, dites-vous, parce que j'enviens au match que j'annonçais avec l'IA.
06:02Pour le coup, elle n'a pas de subjectivité et elle prétend tout de même vous remplacer.
06:06Est-ce que ce sont de sérieuses prétentions ?
06:08Alors, prétendre de nous remplacer, je pense que c'est un grand mot.
06:12On va mettre ça dans le tempo et le rythme que l'on connaît aujourd'hui.
06:18À savoir qu'effectivement, l'IA, et notamment l'IA générative, je pense aux supports comme ChatGPT ou encore Claudia,
06:29qui sont effectivement, voilà, vous rentrez des données sur le prompt, vous l'interrogez,
06:37il est capable de vous donner un certain nombre d'analyses, de synthèses.
06:40Bon, c'est quasi miraculeux.
06:42Mais ça doit rester un outil, un assistant.
06:46L'idéal, c'est qu'on ait une activité aujourd'hui qui emploie à la fois nos compétences humaines et ses compétences technologiques.
06:58Mais il ne faut pas que ces compétences technologiques viennent prendre la place de l'humain.
07:02L'humain, dans l'expertise judiciaire ou pas, doit être l'axe qu'il faut contrôler, ce A à Z.
07:11Je sorge, pardon, à la question affective pour le coup. Vous êtes amené à intervenir dans le cadre de conflits, parfois rudes, pour ce que j'ai cru en saisir.
07:18Alors oui.
07:19Il est question de dosage, d'autorité en particulier ?
07:21Il est question de dosage et d'autorité. Les conflits ne sont pas tout à fait toujours les mêmes, de même intensité.
07:27Quand on est entre professionnels, qu'on négocie, qu'on est sur le terrain de l'estimation de la valeur locative commerciale, par exemple, pour un bail, un commerce en pied d'immeuble,
07:38ou sur le calcul d'une indemnité d'éviction, un sujet un peu plus complexe, bon, on est entre professionnels. On n'a pas la même sensation.
07:51Par contre, quand on est sur des conflits où des particuliers y mettent énormément d'affectifs, je pense au sujet de liquidation partage suite à un divorce.
08:01Je pense à des successions qui sont compliquées, qui durent des années, des années. C'est aussi des sujets qui amènent de la tension.
08:14Alors comment le résoudre ? Il y a quelques règles de principe à avoir. Déjà, il ne faut effectivement pas oublier qu'on représente une autorité,
08:24puisqu'on a été missionné par le magistrat pour l'aider à l'éclairer sur un sujet technique que lui n'a pas forcément compétence.
08:33D'où l'intérêt des experts de justice dans tous les domaines. On ne l'a pas évoqué, mais tous les domaines sont balayés.
08:39On est tous classés. Nous, sur la liste des experts immobiliers, c'est les rubriques C18, 01 à 04, sur les listes de toutes les cours.
08:50Et on est là pour représenter cette autorité, avoir une attitude qui amène les partis à respecter cette autorité.
09:03Et nous, on l'obtient en posant des règles dès le début des opérations, en leur expliquant qu'on est là pour les écouter, pour échanger,
09:15mais que cet échange doit se faire dans le respect et que si cela est amené à déborder, on pourrait prendre des attitudes beaucoup plus virulentes.
09:26Malheureusement, ce n'est pas le souhait, puisque nous, notre but, c'est vraiment d'accompagner jusqu'au bout toutes les opérations.
09:33Il arrive que ce soit une nécessité.
09:34Et il arrive que ça peut être une nécessité, auquel cas c'est une situation de conflit dont on doit remonter l'information auprès du magistrat,
09:43qui est notre intermédiaire. Dans notre mission, c'est clairement établi.
09:48L'expert désigné devra indiquer au magistrat toute situation conflictuelle ou qui donne lieu à ce que le magistrat soit saisi pour sortir d'une situation un peu compliquée.
10:02Ça m'est arrivé.
10:02Alors là, vous évoquiez votre relation aux gens, aux êtres de chair.
10:07Je songe soudain que je serais curieux de connaître un bien étrange, insolite, curieux, que vous avez été amené à travailler.
10:17Alors un bien insolite ? J'en ai plusieurs dans la tête, parce que j'en ai fait pas mal.
10:23Mais on va axer sur un sujet. Il s'agit d'une demeure d'exception.
10:29Une demeure d'exception, c'est quoi ? C'est un bien qui n'est pas dans le format habituel d'une habitation classique,
10:36c'est-à-dire au moins 500 m² de surface de plancher, des dépendances, des surfaces d'hectares autour d'un parc, une piscine, etc.
10:47Et le sujet est dans mon secteur. Et j'ai eu l'occasion de faire cette expertise dans le cadre d'une mission de valorisation interne au sein de la famille,
11:05session de part.
11:06Voilà. Et cet actif présentait les particularités suivantes.
11:13C'est qu'il y avait une historicité sur cet actif auquel je ne m'attendais pas.
11:18C'est-à-dire que j'ai traversé les millénaires.
11:20Quand je dis les millénaires, oui.
11:23Les sous-sols étaient constitués d'anciens termes romains.
11:28Je ne dis pas la vérité.
11:31C'était des anciens termes romains avec le système de chauffage.
11:35Alors, c'est un peu technique, mais à l'époque, on chauffait les sols dans les termes par le système de l'hypocoste.
11:42L'hypocoste, le chauffage passe par le sol.
11:44C'est des empilements de pierres en briques et des dalles au-dessus.
11:49Les évacuations sont au mur.
11:51On n'a rien inventé.
11:53Les Romains ont tout fait pour nous.
11:55On n'a plus qu'à suivre.
11:57Ici comme ailleurs.
11:58Ici comme ailleurs.
11:59Exactement.
12:00Et du coup, j'ai commencé par cette strate qui était effectivement du niveau du bien très enfoncé dans le sol.
12:10C'est-à-dire que je suis descendu quasiment 1,50 m.
12:11En fait, les escaliers qui descendaient, il y avait de l'épaisseur de terre, de sol très importante.
12:16Ensuite, le bien, il a vécu.
12:19Il a suivi les siècles.
12:20Donc, j'ai un rez-de-chaussée qui a épousé l'époque moyenâgeuse,
12:25attenant à cette bâtisse.
12:29Nous avions une chapelle du XVe siècle avec des fresques aux murs, voilà, tout en couleurs extraordinaires.
12:36Et puis, plus je montais dans les étages, plus j'avançais dans les siècles,
12:39jusqu'à atteindre un niveau de peinture au pochoir de tout l'ensemble des chambres,
12:46dans les étages d'époque napoléonienne, extraordinaire.
12:51C'est un produit pour moi d'exception.
12:56Je ne pense pas que je vais en faire beaucoup dans ma vie.
12:59C'est assez exceptionnel.
13:01Écoutez, j'ai eu affaire aux psychologues.
13:05Je viens d'avoir affaire à l'archéologue, à l'historien de l'art, presque.
13:08Et si nous finissions par l'observateur,
13:10est-ce que vous auriez quelques mots à nous donner sur les tendances actuelles du marché immobilier ?
13:14Alors, vous dire en quelques mots les tendances du marché immobilier, c'est un peu compliqué.
13:18J'imagine, mais c'est pour ça que je vous pose la question rapidement.
13:21C'est complexe.
13:24On n'est pas dans une bonne situation.
13:26Très clairement, on est dans un état critique,
13:30tant au niveau du marché de l'immobilier résidentiel que du marché professionnel.
13:35Marché résidentiel, en gros, les dernières données transactions de 2024,
13:41on les connaît, sont à hauteur de 800 000 transactions.
13:43alors qu'il y a deux ans, on faisait plus d'un million, presque un million cent.
13:48Les ventes dans le neuf, on est passé de 59 000,
13:52alors qu'on faisait le double il y a deux ans.
13:56L'immobilier professionnel, malheureusement, ça ne va pas forcément mieux.
14:02Si on parle de l'immobilier bureau, par exemple, sur la région parisienne au sens large,
14:07on compte jusqu'à, c'est une estimation, mais 9 millions de mètres carrés
14:11qui seraient plus ou moins disponibles, soit à la location, soit à la vente,
14:16dont 2 millions qui sont dans un état critique.
14:19Quand je dis critique, en gros, nous avons entre 8 et 9 années pour les écouler.
14:23Donc ça fait long, c'est quasiment la durée d'un bail commercial.
14:27Donc on est dans un sujet inquiétant.
14:30Le sujet de l'immobilier commercial, les valeurs locatives tentent à baisser,
14:36à se corriger, forcément, pouvoir d'achat baisse,
14:39l'environnement n'est pas très porteur actuellement.
14:42Et donc, du coup, on se positionne avec des valeurs
14:46qui écrasent certaines valorisations qu'on pouvait faire avant,
14:50notamment le droit au bail.
14:52C'est une valorisation immatérielle qui fait partie des compétences,
14:58de l'une de mes compétences.
15:01Jusqu'à ce que, ici, on est sur Paris,
15:04donc l'artère la plus connue mondialement, les Champs-Elysées,
15:09ne connaît plus de cession de droit au bail depuis quasiment 3 ans,
15:14ce qui est un signe aussi fort que ça ne va pas très bien.
15:17Après, tout n'est pas à la même hauteur au niveau du marché immobilier.
15:21Nous avons le marché de l'hôtellerie
15:23qui apparemment semble mieux s'en sortir
15:27et rebondit par rapport à la période du Covid
15:30où ils ont été très, très en difficulté.
15:34Et puis, pour terminer, je vais parler un petit peu du marché des Hautes-Alpes
15:37puisque je viens de Briançon,
15:41qui, quelques mots,
15:44on a cette situation un peu ambiguë
15:46où on a un marché par rapport au reste de la France,
15:51globalement,
15:52mais sur certains secteurs comme sur Cerchevalier,
15:55puisque c'est Cerchevalier-Briançon,
15:57en station, on a des valeurs qui se maintiennent,
16:00voire même qui continuent un peu à augmenter.
16:02Alors, je ne sais pas si je vais me faire comprendre.
16:05Ceci dit, dans la hausse, on a une baisse.
16:08C'est un peu technique.
16:10Donc, ça commence à ralentir.
16:15Ceci dit, cela alimente deux marchés distincts.
16:19Premièrement, des personnes qui viennent de l'extérieur des Hautes-Alpes
16:24qui, par l'effet post-Covid,
16:28veulent télétravailler dans un cadre magnifique.
16:33Je fais ma publicité.
16:37Au calme, au vert.
16:40Et nous avons aussi les gens qui, potentiellement,
16:43se projettent et anticipent l'achat d'actifs pour leur retraite,
16:48par exemple.
16:48Et ils se disent, on va se mettre au vert.
16:50Très bien.
16:52Problème.
16:53Deuxième branche, deuxième acteur qui, pour le coup, souffre,
16:59ce sont les autochtones qui, eux, voient le marché
17:02se maintenir à des valeurs hautes,
17:04voire même continuent à augmenter,
17:05et qui n'arrivent pas à se loger.
17:07Qu'est-ce que l'organisation des Jeux Olympiques 2030
17:12va atténuer ce phénomène ?
17:15Je ne le pense pas.
17:16Ça va plutôt, je pense, maintenir cette pression
17:21sur notre marché local.
17:23Après, on n'accueille pas tous les jours les JO.
17:26C'est un vrai bonheur d'accueillir ces manifestations mondiales.
17:30Merci beaucoup, Christian Roussel,
17:32pour ce voyage autour de la pierre, si je puis dire.
17:35Merci à vous de vous avoir suivi.
17:37Et à très bientôt pour de nouvelles idées dans l'actu.
17:39Sous-titrage Société Radio-Canada
17:50Sous-titrage Société Radio-Canada
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