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00:00Une question pour commencer d'Hélène, elle est à Montpellier.
00:02Oui, Hélène. Alors, Romain, Hélène a investi en Pinel il y a six ans.
00:08Donc le Pinel, on le rappelle, c'était cet avantage fiscal, enfin un avantage fiscal.
00:15Et alors, elle se dit au bout de six ans de location, mon investissement locatif arrive en fin de Pinel.
00:20Comment passer à un loyer non plafonné, puisque dans le cadre du Pinel,
00:25on loue à des personnes qui sont sous condition de revenu à un loyer plafonné.
00:30Donc au bout de six ans, comment passer à un loyer non plafonné dans la mesure où mon locataire ne change pas ?
00:36Il reste le même. Est-ce que je peux augmenter mon loyer plus que l'IRL, c'est-à-dire l'indice de référence des loyers ?
00:43Je suis content que vous posiez cette question, parce qu'on me la pose très régulièrement aussi.
00:46Et les gens font souvent un amalgame entre ce que leur permet, effectivement, le plafonnement,
00:50qui est un avantage fiscal prévu par la loi Pinel, effectivement, vous vous êtes engagé à plafonner le loyer.
00:55En six ans, neuf ans ou douze ans, selon le dispositif.
00:58Mais par contre, vous avez un contrat de location avec votre locataire.
01:01Et votre contrat de location, malheureusement, vous interdit expressément de déplafonner comme ça au bout de six ans.
01:07Ce n'est pas possible.
01:08Donc il y a une dichotomie entre la fin du dispositif Pinel, la fin de l'avantage fiscal,
01:13et effectivement, ce que vous prévoit la loi de 89 sur les baux d'habitation.
01:17Ce qui veut dire que concrètement, sans changement de locataire, vous êtes soumis à la loi de 89,
01:23peu importe que le dispositif fiscal est pris fin.
01:26Et donc vous ne pouvez pas augmenter le loyer, vous restez plafonné.
01:29Alors vous pouvez l'augmenter chaque année avec l'IRL, bien sûr.
01:32Encore facile que le bail est prévu, parce qu'il y a aussi beaucoup de baux qui ne prévoient pas la révision annuelle.
01:37Mais sinon, vous êtes coincés.
01:38Et c'est souvent des gens qui ont investi dans le Pinel en pensant à acheter d'abord un avantage fiscal.
01:42Ils oublient qu'avant l'avantage fiscal, ils sont bailleurs et qu'ils louent un contrat de location avec un locataire.
01:49Donc pour cette personne, il n'y a pas de solution.
01:52Soit changer de locataire, attendre que le locataire donne congé.
01:54Parce qu'aussi, il faut rappeler, et ça aussi, on me le pose toujours.
01:57Oui, mais je vais donner congé pour pouvoir augmenter le loyer ?
01:59Absolument pas.
02:01On n'a pas le droit de donner congé pour augmenter un loyer.
02:03On ne peut donner congé que pour habiter ou pour vendre.
02:06Donc ça limite beaucoup la possibilité.
02:09Alors, il y a reste quand même une possibilité pour le bailleur.
02:13C'est quand le loyer est manifestement sous-évalué.
02:16Ce qui peut arriver, parce que Pinel, c'est souvent en zone tendue.
02:19Et effectivement, souvent, on est en dessous des prix du marché.
02:22Alors, il y a une procédure qui est prévue par la vote 89 pour les loyers manifestement sous-évalués.
02:26C'est extrêmement compliqué pour le bailleur.
02:28Il faut prévenir, je vous le fais rapidement, six mois avant l'échéance du bail,
02:31fournir six références, mais des références extrêmement précises, détaillées,
02:35avec le détail, ventilation, loyer charge, l'étage, l'ascenseur.
02:39Enfin, etc.
02:40Donc ça va très, très loin.
02:41Et si le locataire n'est pas d'accord, alors qu'on lui fournit tous les justificatifs,
02:45il faut encore aller par la case commission de conciliation et ensuite par la case tribunale.
02:48Et ça peut durer deux ans.
02:50Concrètement, moi, mes clients, on laisse tomber.
02:52Personne ne se lance là-dedans.
02:53C'est une disposition qui existe, qui n'est jamais utilisée.
02:55Je vais le faire deux fois, moi, dans ma carrière.
02:57Donc les gens préfèrent attendre que le locataire parte pour pouvoir relouer au prix du marché.
03:02D'accord.
03:02Donc là, concrètement, au bout de six ans, si le locataire d'Hélène ne change pas,
03:07elle perd son avantage fiscal Pinel et elle ne peut pas augmenter le loyer.
03:14Voilà.
03:14Elle perd son avantage fiscal et elle continue à louer un loyer plafonné, puisque c'est le même locataire.
03:19D'accord.
03:19Dans le même, là, je m'élanais un peu, mais j'ai eu des dossiers aussi.
03:21C'était du Pinel.
03:22Et les gens achetaient l'avantage fiscal Pinel sans vérifier ce qu'ils allaient visiter.
03:27Ils ont acheté, moi, j'ai eu un cas à Annemasse.
03:30Il s'est dit, c'est super, c'est à côté de la Suisse.
03:31Il a acheté à Annemasse.
03:32Il n'a jamais pu louer son appartement.
03:34C'était une zone sinistrée.
03:35Il n'y avait pas de locataire.
03:36Ça n'intéressait personne.
03:37Donc il n'a jamais eu non seulement l'avantage fiscal, mais en plus, il n'a pas loué l'appartement.
03:40Donc voilà, quand on achète, effectivement, quand on investit, il ne faut pas oublier qu'on investit dans l'immobilier.
03:45Et donc là-bas, c'est vérifier qu'on pourra louer l'appartement.
03:48Et là, elle ne peut plus le prolonger sur le Pinel 6912.
03:52Ça, ce n'est plus possible.
03:53Normalement, c'est terminé.
03:53C'est terminé.