Achat immobilier : la fin de la crise en 2025 ou une embellie passagère ?

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00:00:00Le Grand Rendez-Vous de l'Immobilier par Radio-Immo et Capitale, une émission présentée par Christine Lejoux et Sylvain Lévy-Valency.

00:00:09Bonjour les amis, merci d'être avec nous. Vous nous rejoignez pour ce 65e numéro du Grand Rendez-Vous de l'Immobilier que nous avons produit avec nos amis de Capitale.

00:00:23On va se retrouver bien sûr comme chaque mois avec les informations immobilières.

00:00:28On vous a promis pour ce mois-ci de faire un spécial prix immobilière avec ma complice du Grand Rendez-Vous de l'Immobilier.

00:00:36Bonjour Christine Lejoux. Alors ce mois-ci, nous avons un programme assez chargé.

00:00:41Oui, on va parler des prix de l'immobilier parce qu'on est en plein printemps de l'immobilier.

00:00:46C'est la saison fiant où les Français achètent le plus d'immobiliers pendant l'année.

00:00:52Évidemment, le premier critère qu'ils vont regarder, c'est les prix.

00:00:55Or, après avoir baissé ces deux dernières années, on va dire grâce à la crise immobilière, les prix repartent déjà à la hausse.

00:01:03Pourquoi ? Avec quelles conséquences ? Nous en parlerons avec notre invité Charles-Marie Nattis, le patron de Century 21.

00:01:10Vous allez voir, c'est plutôt pas mal. Il a un avis très tranché sur les sujets.

00:01:14Et Christine, bien évidemment, comme chaque mois, nous recevons nos experts.

00:01:18Ils sont agents immobiliers. Ils sont experts comptables. Ils sont avocats notaires.

00:01:23Et ils répondent à vos questions, les questions que vous posez sur le Club des Proprios, géré par Capital sur Facebook.

00:01:30Voilà au sommaire de l'émission. On va parler de prix et c'est tout de suite après ça.

00:01:40De retour sur le plateau, on va parler de l'actu de l'immobilier.

00:01:43On vous l'a dit, on va parler des prix. Un point complet sur l'actualité du monde de l'immo avec vous, Christine.

00:01:48A priori, les agents immobiliers perviendraient à raisonner les vendeurs.

00:01:53Oui, donc on l'a dit, les prix ont commencé à remonter dès le début de l'année 2025, janvier, février, mars.

00:02:01Et puis là, en avril, quand on regarde les statistiques de ce loger, on observe une accalmie.

00:02:06C'est-à-dire que dans les 50 plus grandes villes de France, en avril, les prix ont arrêté de monter.

00:02:11Ils ont stagné en moyenne. Et dans le détail, dans un peu plus de la moitié de ces 50 villes, les prix ont baissé.

00:02:18Et ils ont même baissé de 1%, voire davantage, dans des villes comme Caen, La Rochelle, Bourges, Brest, Nîmes, Nantes, Tourcoing, Colmar, Le Havre, Poitiers et Limoges.

00:02:29Et même à Antibes, Cannes et Nice, qui constituent un marché assez particulier, où les prix n'avaient pas baissé en deux ans et demi de crise immobilière.

00:02:39Eh bien là, en avril, ils ont reculé de 0,7% à 0,8%.

00:02:43Et quand on parle avec des patrons de réseaux immobiliers, là, en l'occurrence, j'ai échangé il n'y a pas longtemps avec Guillaume Martineau,

00:02:51qui est le président de la coopérative d'agences immobilières Orpi, qui disait, eh bien oui, on arrive de nouveau à faire entendre raison aux vendeurs.

00:02:59On leur dit que si leur bien ne se vend pas dans un délai d'un mois, de deux mois, c'est qu'a priori, il y a un problème de prix.

00:03:08Il n'y a pas à chercher loin.

00:03:09– Quand c'est au prix, ça se vend. – Exactement.

00:03:11– Alors, une pédagogie nécessaire, parce que beaucoup de vendeurs ont cru que la baisse quasi continue,

00:03:16des taux de crédit depuis l'Orpi, qui a plus de 4% l'automne d'hiver.

00:03:19Allez, effectivement, on peut le comprendre, quand ils ont bu 4, ils ont dit, bon, on va attendre un peu avant de vendre.

00:03:27Là, ils ont vu que ça baisse, et là, du coup, ils essaient de remonter.

00:03:30Ça ne marche pas trop, quand même.

00:03:31Ça ne marche pas trop parce qu'on n'est pas, et on ne reviendra sans doute jamais, au taux de 1% qu'on a connu en 2020-2021.

00:03:39Même si les taux ont baissé d'environ un point en un an, ils restent quand même un peu supérieurs à 3%.

00:03:45À titre d'exemple, sur la durée de crédit la plus courante, c'est-à-dire 20 ans, on est en moyenne à 3,20%.

00:03:50Donc, les acquéreurs immobiliers…

00:03:52– Ce qui reste tout à fait absorbable.

00:03:55– Oui, c'est absorbable, mais ils n'ont pas retrouvé, les acquéreurs immobiliers, en un an, une capacité d'emprunt phénoménale.

00:04:02Et puis surtout, a priori, quand on parle avec des courtiers, avec d'autres professionnels de l'immobilier,

00:04:08il n'est pas évident que les taux baissent encore beaucoup.

00:04:12Ils devraient plutôt se stabiliser autour des 3% dans les prochains mois.

00:04:17Et c'est pourquoi, je cite de nouveau le patron d'Orpi, il disait, on va continuer à dire aux vendeurs,

00:04:24attention, attention, gare à la tentation de remonter vos prix.

00:04:28Quand on parle à son confrère, Yann Jéannot, qui lui, est à la tête de la forêt,

00:04:32il dit, on ne sait pas dans un an à quel taux les acquéreurs pourront emprunter.

00:04:36Donc, vendeurs, là, vous avez en ce moment des acquéreurs qui sont redevenus finançables,

00:04:41profitez-en, s'ils vous proposent tel prix, si évidemment, ce n'est pas délirant, acceptez.

00:04:46Et d'ailleurs, Charles-Marie Nakis, le président de Centuri 21 France,

00:04:51C'est ce qu'il disait en tout début d'année.

00:04:55Vraiment, il exhortait les agents immobiliers à maîtriser les prétentions des vendeurs.

00:05:00Et tout simplement parce qu'en début d'année, on verra ce qu'il nous dira tout à l'heure,

00:05:04il nous disait, il n'est pas du tout exclu que les prix remontent déjà de 2% à 3% cette année,

00:05:10dans l'immobilier ancien. Et attention, s'ils augmentent de plus de 3%,

00:05:14les acquéreurs n'auront pas les moyens financiers de suivre ce rythme.

00:05:18Et ça bloquera de nouveau le marché immobilier.

00:05:22C'est mécanique. Merci beaucoup, Christine.

00:05:25On va retrouver dans quelques instants, justement, notre invité Charles-Marie Nakis,

00:05:29avec qui on va décrypter ce spécial prix de l'immobilier. On se retrouve tout de suite après.

00:05:34La grande interview.

00:05:37Eh bien voilà, les amis, vous êtes de retour sur le plateau du grand rendez-vous de l'immobilier.

00:05:41Comme chaque mois, nous décryptons l'actualité avec un programme professionnel de l'immobilier

00:05:46qui nous donne les clés de lisibilité. Bonjour, Charles-Marie Nakis.

00:05:50Bonjour, Sylvain. Vous êtes le patron de Century 21. On est très heureux de vous accueillir.

00:05:55On va parler des prix de l'immobilier dans ce 65e numéro.

00:05:58Et nous avons une tradition, mon cher Charles. Comme chaque mois,

00:06:02la première question vous est posée par Christine Lejoux.

00:06:06Bonjour, Monsieur Marie Nakis.

00:06:08Au tout début janvier, vous préveniez qu'après un recul de 4 à 5% des prix des logements anciens

00:06:14ces deux dernières années, en raison de la crise immobilière,

00:06:18eh bien la baisse des prix, a priori, ce serait déjà terminé en 2025.

00:06:22Vous nous aviez même dit que les prix pourraient augmenter de 2% à 3% cette année.

00:06:28Là, on est presque à la fin du premier semestre.

00:06:31Est-ce que vous maintenez cette prédiction d'une remontée des prix de 2 à 3% en 2025 ?

00:06:36Vous n'étiez pas très nombreux à le dire.

00:06:38Non, mais hélas, oui, c'est une prédiction dont je me serais volontiers dispensé.

00:06:43Bien sûr.

00:06:44Vous le savez, les taux de crédit, on va bien sûr revenir sur ce sujet-là.

00:06:48Mais d'abord, je crois que le plus important, c'est de rappeler aux Français

00:06:52que les prix ont beaucoup baissé sur les deux dernières années,

00:06:54ce qui était ce que moi, j'appelais de méveux, mais qui était une nécessité absolue

00:06:58pour arriver à décrisper ce marché.

00:06:59Ils n'ont pas autant baissé que vous le vouliez, parce que vous, vous disiez

00:07:02que pour relancer le marché, il faudrait une baisse des prix de 10 à 12%.

00:07:05Et en fait, finalement, dans les statistiques que Centuri 21 nous a données en début d'année,

00:07:09on est plus sur des baisses de 4 à 5%.

00:07:12Oui, sur une année.

00:07:13Mais si vous prenez, en fait, versus le premier trimestre 2022,

00:07:17ça va avoir baissé entre 8 et 12%, si vous voulez.

00:07:20Vous prenez le cas de Paris, qui est un bon exemple.

00:07:23On est à moins 10 sur Paris, si vous voulez.

00:07:25En deux ans.

00:07:26Donc les prix ont vraiment bien baissé en deux ans.

00:07:28Parce qu'en fait, le temps passe vite.

00:07:30On a oublié aujourd'hui que notre zone de repère, c'est pas l'année dernière.

00:07:34C'est les deux dernières années.

00:07:35En fait, le marché a commencé à se crisper à la fin du premier trimestre 2022.

00:07:39Avec l'inflation qui a commencé à galoper, elle a embarqué,

00:07:42elle a entraîné avec elle, si vous voulez, les taux d'intérêt.

00:07:45Et le marché a commencé à se crisper à ce moment-là.

00:07:49Pour en revenir à la hausse des prix, je pense que malheureusement,

00:07:51oui, c'est fini à quelques ajustements près.

00:07:54La baisse des prix est finie.

00:07:56C'est la hausse qui...

00:07:57Oui, voilà.

00:07:58Maintenant, les prix, ce qui devait baisser, a baissé.

00:08:00À quelques régions près, il y a quelques correctifs qui devront encore s'opérer.

00:08:04Mais que globalement, malheureusement, les prix vont très légèrement monter.

00:08:07Effectivement, entre 1 et 3%.

00:08:09Il ne faudrait pas qu'ils aillent au-delà de ça.

00:08:11Parce que ça gommerait, si vous voulez, l'économie et le pouvoir d'achat

00:08:15que les Franchais ont récupéré par la baisse des taux.

00:08:17Donc, si jamais ce pouvoir d'achat était de nouveau aspiré par les vendeurs,

00:08:21on reviendrait à une situation de blocage.

00:08:24Alors, justement, est-ce que ça veut dire que ce plateau attend,

00:08:31avec une hausse, comme vous l'indiquez, de 2 à 3%,

00:08:34est-ce qu'on ne va pas repartir encore une fois dans un cycle haussier ?

00:08:38Puisque le marché est en train de repartir timidement, légèrement.

00:08:43Est-ce qu'on va reconnaître encore cette période ?

00:08:45Est-ce que finalement, d'une manière structurelle et de manière endémique,

00:08:50ce marché, de toute façon, il ne fluctue que de cette façon-là ?

00:08:53Alors, malheureusement, il ne fluctue que de cette manière-là.

00:08:56Moi, je le dis de manière un peu plus positive en disant qu'il s'autorégule, Sylvain.

00:08:59Vous savez, ce marché des transactions dans l'ancien, il a cette faculté à s'autoréguler.

00:09:03Sur un paramètre, c'est une équation à trois inconnues,

00:09:07dont l'une, que nous ne maîtrisons pas du tout, qui est l'inflation.

00:09:09Et des autres, on les connaît parfaitement.

00:09:11C'est la maîtrise des prix et la maîtrise des taux d'intérêt.

00:09:14Or, pour l'instant, profitons-en.

00:09:17Ces trois planètes sont parfaitement alignées.

00:09:20Ça fait longtemps qu'on n'avait pas retrouvé une configuration aussi favorable que ça,

00:09:24parce qu'on a eu des prix relativement bas avec une inflation relativement forte.

00:09:28On a eu des prix très hauts avec une inflation très basse.

00:09:31Et là, on est revenu à quelque chose qui est beaucoup plus équilibré,

00:09:34ce qui explique la tonicité du marché en ce moment.

00:09:37Donc, je crois que si on est attentifs les uns et les autres,

00:09:43et je crois que de ce point de vue-là, la crise, elle a été aussi salvatrice

00:09:46pour les agents immobiliers parce qu'on a repris nos fondamentaux,

00:09:49on a réexpliqué aux clients qu'à un moment donné, il y avait un prix de marché

00:09:53et qu'à chaque fois qu'il serait au-dessus du prix de marché, ils ne vendraient pas.

00:09:56Et c'est ce qui s'est passé.

00:09:57Donc, c'est vrai qu'on a un risque incontestablement que les prix recommencent à monter.

00:10:01Mais là, pour le coup, il faut qu'à la fois les Français retiennent la leçon

00:10:04de ce qui vient de se passer les deux dernières années

00:10:06et que nous, les agents immobiliers, tous les agents immobiliers,

00:10:09fassions ce travail de proximité et de pédagogie en expliquant aux Français

00:10:14qu'à chaque fois qu'ils vont augmenter leurs prix,

00:10:16ils vont enlever du pouvoir d'achat.

00:10:19En tout cas, ils vont se priver d'un certain nombre de clients

00:10:21qui ne pourront plus acheter leurs biens.

00:10:23Tout à l'heure, vous nous dites... Pardon, Sylvain.

00:10:25Oui, je veux juste compléter.

00:10:27Sur le premier semestre, on a une évolution du prix des appartements, des maisons.

00:10:32Et justement, je voudrais juste qu'on parle un peu des maisons individuelles.

00:10:35Il semblerait peut-être à cause du coup de pouce du PTZ

00:10:39que la vente de maisons individuelles retrouve également des couleurs.

00:10:43Est-ce que vous confirmez cette tendance ?

00:10:44Oui, mais c'est plus 1,4%.

00:10:47C'est marginal.

00:10:48Premier trimestre, plus 1,4% sur les maisons.

00:10:51Les maisons, vous savez, il ne faut pas oublier l'histoire.

00:10:54Les maisons, c'est ce qui a fait flamber le prix de l'immobilier.

00:10:56Concrètement, c'est comme ça que ça s'est passé dans la vraie vie.

00:10:58Vous voulez dire avec la reprise post-Covid ?

00:11:01Exactement.

00:11:02Parce que tout le monde voulait sa maison avec un jardin, etc.

00:11:05C'est exactement ça.

00:11:06Ça peut paraître un peu simpliste comme chemin,

00:11:08mais pourtant, c'est comme ça que ça s'est passé.

00:11:10Et donc, les Français se sont rués vers la maison individuelle, si vous voulez.

00:11:14Et donc, ça a fait mécaniquement flamber le prix des pavillons

00:11:18et de la maison individuelle.

00:11:19Ça a beaucoup rebaissé depuis.

00:11:21Parce que d'abord, ceux qui devaient migrer l'ont fait.

00:11:23Ceux qui ont fait leurs acquisitions l'ont fait.

00:11:24Donc, ça a tari un peu cette source.

00:11:26Et la demande, c'est vraiment tassé.

00:11:29Mais là, il y a une nouvelle appétence.

00:11:31Alors, est-ce que c'est lié à l'extension du prêt à taux zéro ?

00:11:34Pourquoi pas ?

00:11:35C'est pour le neuf en même temps.

00:11:36Peut-être pour le neuf.

00:11:38Mais bon, 1,4%, ce n'est pas une donnée de marché extravagante, si vous voulez.

00:11:42C'est peut-être une donnée de circonstances.

00:11:44Il faudra attendre vraiment la fin du premier semestre

00:11:46pour voir si ça s'inscrit dans une tendance longue

00:11:48ou si c'est juste l'observation d'un trimestre qui est comme ça.

00:11:50Et les appartements, ça donne quoi, du coup ?

00:11:52Les appartements, c'est moins 1%.

00:11:54C'est moins 1%, d'accord.

00:11:56De transaction ?

00:11:57Non, de prix.

00:11:58De prix, pardon. D'accord.

00:11:59Plus 1,4% sur la maison et moins 1% sur les appartements.

00:12:02Exactement.

00:12:03Et donc, c'est ça qui est intéressant.

00:12:05Les maisons ont repris un petit peu du poil de la bête, si vous voulez,

00:12:08notamment sur France Entière à plus 1,4%,

00:12:10et les appartements sont à moins 1%.

00:12:12D'accord.

00:12:13Et tout à l'heure, vous nous disiez que,

00:12:16même si vous vous attendez à ce que les prix quand même remontent

00:12:19sur l'ensemble de l'année 2025,

00:12:21il y a des endroits où on attend encore des corrections.

00:12:26Et où, justement, dans quelle ville,

00:12:28on peut se dire que là, les prix ne vont pas remonter ?

00:12:32Dans quelles villes ou dans quelles régions ?

00:12:33Ou sur quel type de biens, peut-être ?

00:12:35Ou alors même des villes qui avaient beaucoup augmenté,

00:12:37d'une manière, on va dire, un peu spéculative.

00:12:39Je prends, par exemple, le cas de Bordeaux, qui a beaucoup baissé.

00:12:42Alors, c'est typiquement ça, en fait, Sylvain,

00:12:44c'est qu'il y a deux choses.

00:12:46Toutes les régions qui ont artificiellement,

00:12:48qui ont vu leur prix d'immobilier grimper

00:12:50de manière brutale et artificielle,

00:12:52en fait, ces zones-là ou ces villes-là,

00:12:55elles doivent opérer deux correctifs.

00:12:57Le premier correctif, c'est un correctif désinflationniste.

00:13:00C'est-à-dire, d'accord, enlever cette plus-value artificielle

00:13:03qui a été affectée à leur bien

00:13:05pour cause d'une demande qui était trop abondante,

00:13:08si vous voulez, trop circonstancielle et abondante.

00:13:11Ça, c'est la première chose.

00:13:12Donc, il y a déjà une première phase de désinflation du prix.

00:13:14Et ensuite, il y a une phase d'ajustement du prix.

00:13:17Donc, elles ont toutes régulé la partie désinflation.

00:13:20Quand je dis désinflation, quand vous avez, par exemple,

00:13:22en Normandie, où les prix avaient monté de 25 %,

00:13:24c'est typiquement inflationniste, si vous voulez,

00:13:27parce qu'il n'y a rien qui puisse prendre 25 % en un an.

00:13:29Ça n'existe pas.

00:13:30C'est pour ça que vous dites que c'est artificiel, en fait.

00:13:32Non, mais ce n'est pas un peu.

00:13:34C'est totalement artificiel.

00:13:35C'est-à-dire la même maison avec la même surface,

00:13:37la même exposition.

00:13:38Et ça a encouragé un mouvement.

00:13:39Voilà, le même terrain, tout d'un coup,

00:13:41valait 25 % de plus sans cause.

00:13:43C'est sans cause réelle, en tout cas.

00:13:46Si on avait fait des travaux, augmenté la surface...

00:13:48Et sur une durée très courte, finalement.

00:13:50Sur une durée très courte.

00:13:51Donc là, ça a fait un effet, une traînée de poudre,

00:13:54si vous voulez.

00:13:55Les prix se sont enflammés dans certaines régions.

00:13:57Tout ce qui est, grosso modo, à une heure de TGV de Paris,

00:14:01tout ce qui est zone de marché secondaire...

00:14:03Nantes, c'est le cas.

00:14:04C'est le cas de Nantes, c'est deux heures de TGV, typiquement.

00:14:07Mais c'est le cas de Bordeaux.

00:14:08Aujourd'hui, Bordeaux, c'est deux heures dix de TGV.

00:14:10Sans parler du bassin d'Arcachon, mais qui a un marché un peu particulier.

00:14:13Mais Bordeaux, typiquement, une ville où les prix se sont,

00:14:16si vous voulez, enflammés.

00:14:18Et que dire, que dire de la côte du Sud-Ouest ?

00:14:20Parlez du Staritz, Biarritz, Saint-Jean-de-Luz.

00:14:23Aujourd'hui, certains appartements dans le centre-ville de Biarritz

00:14:25valent plus cher qu'à Paris.

00:14:27Voilà.

00:14:28Donc là, il y a eu une inflation totalement artificielle.

00:14:31Voilà.

00:14:32Et je crois qu'il faut d'abord que ces régions-là

00:14:35entament le chemin de la désinflation.

00:14:38Et ensuite, ils auront à réguler le marché,

00:14:42mais cette fois-ci de manière moins marquée,

00:14:44entre 1 et 3 ou entre 1 et 5 %,

00:14:47pour revenir à des prix de marché.

00:14:48Voilà.

00:14:49Parce que là, vous savez, à un moment donné,

00:14:51je le dis souvent de manière un peu simpliste,

00:14:53mais quand c'est trop cher, c'est trop cher.

00:14:55Une question sur les taux de crédit.

00:14:57On l'a vu, on le voit souvent.

00:14:59Est-ce qu'il y a une corrélation directe

00:15:02avec la baisse des taux de crédit et la remontée du marché ?

00:15:05Oui, c'est mécanique.

00:15:07Donc en fait, on est d'accord qu'il y a deux composantes,

00:15:09donc finalement ?

00:15:10Oui, il n'y a que deux composantes.

00:15:11Le composant de prix, la composante de crédit.

00:15:13En fait, ce n'est pas vrai.

00:15:14Il n'y a plus que deux composantes

00:15:16parce qu'il y en a une qui a été capée par le gouvernement.

00:15:19Laquelle ?

00:15:20C'est le Haut conseil à la stabilité financière.

00:15:23Sur le taux d'effort des crédits immobiliers, 35 % maximum.

00:15:29Exactement.

00:15:30Ça, c'est l'axiome de base.

00:15:32C'est-à-dire, si vous avez 5 000 euros de revenus nets,

00:15:38votre foyer a 5 000 euros de revenus,

00:15:40vous ne pourrez emprunter qu'à due concurrence

00:15:43de 35 % de vos revenus nets.

00:15:45Si vous faites le calcul, ça fait à peu près 1 750 euros par mois.

00:15:49Ça, si vous voulez, c'est fixé.

00:15:51Vous ne pourrez pas, la banque ne pourra pas,

00:15:54vous financer un bien qui vous imposerait

00:15:56d'avoir un remboursement supérieur à 35 % de vos revenus.

00:15:59À partir du moment où vous avez cette ligne de flottaison,

00:16:01vous avez un budget de 1 750 euros.

00:16:04C'est simple, ce que vous donnez au vendeur,

00:16:06vous ne pouvez pas le donner à la banque.

00:16:07Et inversement, ce que vous donnez à la banque,

00:16:08vous ne pouvez pas le donner au vendeur.

00:16:10C'est aussi simple que ça.

00:16:11Vous, vous avez 1 750 euros à consacrer

00:16:14à l'acquisition d'un logement.

00:16:16Si les taux sont à 3 %,

00:16:18votre enveloppe d'acquisition va baisser.

00:16:20Si les taux sont à 1,5 %,

00:16:22votre enveloppe va en venir à baisser.

00:16:23La seule chose qui ne bougera pas,

00:16:25c'est votre mensualité,

00:16:26parce qu'elle ne peut pas bouger, votre mensualité.

00:16:28Bien sûr.

00:16:29C'est pour ça qu'il ne reste que deux paramètres,

00:16:30si vous voulez.

00:16:31Bien sûr, vous avez raison.

00:16:32C'est très intéressant,

00:16:33parce que souvent, on ne le prend pas de cette façon-là.

00:16:35Mais finalement, celui qui donne le là,

00:16:37c'est l'État.

00:16:38Parce qu'il détermine votre capacité d'emprunt.

00:16:40Si demain, l'État disait,

00:16:42c'est 45 % ou c'est free,

00:16:47là, du coup, on aurait...

00:16:49Est-ce que ça déclencherait quelque chose ?

00:16:51Alors moi, je suis farouchement contre ça.

00:16:54Et pourquoi ?

00:16:55Parce que vous prenez le contre-pied

00:16:57de pas mal de professionnels du secteur

00:17:00qui militent depuis des années

00:17:02pour un assouplissement des règles HHSF.

00:17:04Je prends surtout le contre-pied des courtiers en crédit,

00:17:06que ça arrangerait bien,

00:17:07que tout ça soit totalement débloqué.

00:17:08Évidemment, parce qu'il y aurait plus de dossiers de crédit

00:17:10qui passeraient.

00:17:11Évidemment, oui.

00:17:12Je vais vous expliquer,

00:17:13il y a deux raisons pour lesquelles je suis contre.

00:17:14La première, c'est qu'on ne peut pas

00:17:16jeter le bébé avec l'eau du bain.

00:17:18On ne peut pas considérer que cette mesure protractrice

00:17:20a été excellente pendant des années.

00:17:22Oui.

00:17:23Elle nous a quand même permis de faire 1,2 million de ventes

00:17:25dans l'année 2021.

00:17:27Et c'était pour protéger les Français

00:17:28d'un taux d'endettement trop élevé.

00:17:30Et tout d'un coup dire,

00:17:31finalement, cette mesure, elle ne nous arrange plus,

00:17:32on va la mettre à la poubelle.

00:17:34Ça, c'est le premier point.

00:17:36Deuxième point,

00:17:37quand on achète une résidence principale,

00:17:39c'est dans la joie et la bonne humeur.

00:17:40Ce n'est pas pour se mettre dans la difficulté.

00:17:42D'accord ?

00:17:43Donc, si vous achetez un bien

00:17:44que vous n'avez pas les moyens de payer,

00:17:46c'est pire que tout.

00:17:47Et même nous, les agents et bubliers,

00:17:48ce n'est pas notre vocation.

00:17:50Notre vocation, c'est d'installer les familles

00:17:52dans de bonnes conditions.

00:17:54Et malheureusement,

00:17:56si cette mesure disparaissait

00:17:59et qu'on puisse emprunter à volo,

00:18:01eh bien, forcément,

00:18:02si vous voulez que certains couples

00:18:04ou certains ménages

00:18:05iraient au-delà du raisonnable financièrement

00:18:07et se retrouveraient très vite,

00:18:08dès qu'il y aurait le moindre accident de la vie

00:18:10ou le moindre grain de sable dans la vie,

00:18:11ils se retrouveraient en grande difficulté.

00:18:13Et ce n'est pas la vocation

00:18:14de l'acquisition d'une résidence principale.

00:18:16Et puis, il y a un troisième sujet,

00:18:17qui est un problème purement financier.

00:18:20Si vous faites ça,

00:18:21vous allez augmenter la sinistralité,

00:18:23mécaniquement.

00:18:24C'est-à-dire que là...

00:18:25C'est-à-dire le non-remboursement de...

00:18:27Évidemment.

00:18:28Et le non-remboursement va engendrer quoi ?

00:18:30Vous pensez que les banques,

00:18:31elles ne vont pas intégrer cette problématique

00:18:33dans leur quotité de financement ?

00:18:34Oui, c'est clair.

00:18:35Donc, elles vont avoir deux réactions.

00:18:36Ou elles vont couper les robinets en disant

00:18:38la sinistralité est trop élevée,

00:18:40donc je coupe les robinets.

00:18:41Ou alors,

00:18:42elles vont impacter la sinistralité

00:18:44dans le taux de base.

00:18:46Oui, qui sera plus élevé.

00:18:47Donc, au lieu de vous prêter à 3 ou à 2,5,

00:18:49elles vont vous reprêter à 3,5 plus cher

00:18:51parce qu'elles vont intégrer

00:18:53cette nouvelle sinistralité

00:18:55dans le taux qu'elle va vous accorder.

00:18:56D'accord.

00:18:57Donc, je n'y vois que des effets pervers,

00:18:58à la fois professionnels,

00:19:00psychologiques et économiques.

00:19:02Alors, je comprends bien

00:19:03que ça arrangerait nos amis courtiers

00:19:04et qu'on puisse faire n'importe quoi.

00:19:06Moi, je considère que c'est une bonne mesure.

00:19:08C'est une mesure salvatrice

00:19:10qui a permis à la France

00:19:11de ne pas souffrir autant

00:19:13que nos confrères anglo-saxons

00:19:15et en particulier américains

00:19:16de la crise des subprimes,

00:19:17que c'est la raison qui doit l'emporter.

00:19:19Et d'ailleurs, je félicite de ce point de vue-là

00:19:21le gouverneur de la Banque de France

00:19:22qui n'a pas cédé à la pression.

00:19:24Alors, ça, c'est intéressant

00:19:26parce que c'est vraiment une voix dissonante

00:19:28par rapport à l'ensemble du marché.

00:19:29Vous restez avec nous, Charles-Marie Nakis,

00:19:31pour la deuxième partie de l'entretien.

00:19:33On va se retrouver avec nos amis, les experts,

00:19:35comme vous le savez,

00:19:36dans le Grand Rendez-Vous de l'Immobilier.

00:19:37Chaque mois, vous posez vos questions

00:19:39sur le club Facebook Les Proprios

00:19:41et nos experts vous y répondent.

00:19:42À tout de suite.

00:19:49Merci d'être avec nous

00:19:50pour ce 65e Grand Rendez-Vous de l'Immobilier.

00:19:52C'est le moment de retrouver vos experts,

00:19:54vos questions, nos réponses

00:19:56et les réponses, là maintenant, de Jérémy.

00:19:59Bonjour, Jérémy.

00:20:00Bonjour.

00:20:01Expert immo, Jérémy Souris,

00:20:03et on a des questions pour lui, Christine.

00:20:05Première question de Fabien, à Lyon.

00:20:07Oui, alors, Fabien est propriétaire

00:20:09d'un appartement qu'il loue meublé.

00:20:12Le problème, c'est que son locataire,

00:20:14dans les lieux depuis plus d'un an,

00:20:16évoque des dysfonctionnements du frigo

00:20:19et lui demande de le changer.

00:20:21Est-ce à moi ou à mon locataire

00:20:23de payer la facture du nouveau frigo,

00:20:25vous demande Fabien, Jérémy ?

00:20:27Alors, Fabien, pas facile comme question, en effet.

00:20:30Pour répondre à la question,

00:20:32on a deux décrets qui vont vous aider.

00:20:34Un décret du mois d'août 87

00:20:37qui, lui, indique que le locataire

00:20:39est tenu de faire tout ce qui est

00:20:41menu réparation et entretien

00:20:43du matériel inclus dans la location meublée.

00:20:45Et un deuxième décret

00:20:47qui, lui, indique en 2015

00:20:49que le propriétaire est tenu

00:20:51de tenir une certaine liste

00:20:53de mobilier dans l'appartement meublé

00:20:55et de le remplacer en cas de vétusté.

00:20:57Alors, la première chose à faire,

00:20:59c'est de regarder l'état des lieux d'entrée

00:21:01déjà, et de voir s'il y avait

00:21:03un problème à ce moment-là

00:21:05sur l'état des lieux au niveau du réfrigérateur.

00:21:07De prendre rendez-vous avec le locataire,

00:21:09d'aller voir l'état du frigo,

00:21:11s'il a été entretenu.

00:21:13Et s'il n'a pas été entretenu,

00:21:15que, clairement, c'est un manque d'entretien

00:21:17du locataire, c'est à sa charge.

00:21:19Par contre, si c'est de la vétusté,

00:21:21ça sera au propriétaire de le remplacer.

00:21:23Du coup, il va y avoir conflit, forcément,

00:21:25parce que le locataire risque de dire

00:21:27que le frigo est trop vieux, et le propriétaire

00:21:29dire que le frigo...

00:21:31C'est vrai que ça peut arriver.

00:21:33Je comprends totalement. Après, il faut regarder

00:21:35aussi la facture. Si c'est un frigo

00:21:37qui a 10 ans, on le sait. Un réfrigérateur

00:21:39se change à peu près tous les 9-10 ans.

00:21:41Et après,

00:21:43il suffit aussi d'avoir

00:21:45de la médiation avec son locataire.

00:21:47Je pars du principe où plus on prend soin

00:21:49de son locataire et de ce qu'il y a dans l'appartement,

00:21:51plus le locataire va rester plus longtemps.

00:21:53Donc, je recommande quand même au propriétaire

00:21:55de se faire violence.

00:21:57Et d'acheter un nouveau frigo, du coup.

00:22:01Une deuxième question maintenant pour vous,

00:22:03Jérémie Souris. C'est Anne, qui est en région parisienne.

00:22:05Absolument.

00:22:07Alors, Anne souhaite acheter

00:22:09une maison,

00:22:11mais celle-ci est occupée par une locataire,

00:22:13et attention, qui n'a pas

00:22:15de bail.

00:22:17L'agent immobilier a dit à Anne

00:22:19qu'il n'y avait pas de problème,

00:22:21d'autant que cette locataire sans bail,

00:22:23c'est sa propre sœur à l'agent immobilier.

00:22:27Mais quand même, Anne se demande

00:22:29quelles précautions elle doit prendre.

00:22:31Est-ce que dans le compromis

00:22:33de vente de la maison,

00:22:35il ne faut pas insérer une clause

00:22:37suspensive, qui finalement

00:22:39mettrait fin à l'acquisition

00:22:41au cas où la locataire sans bail

00:22:43de cette maison, sœur de l'agent immobilier,

00:22:45refuserait de partir, finalement.

00:22:47C'est compliqué.

00:22:49C'est très compliqué, en effet.

00:22:51Prudence sur ce sujet-là.

00:22:53C'est un sujet qui peut arriver pas mal de fois,

00:22:55d'ailleurs, dernièrement.

00:22:57La première chose à faire, vous me l'avez dit, il n'y a pas de bail.

00:22:59C'est vérifier s'il y a

00:23:01un paiement des loyers tous les mois.

00:23:03S'il y a un paiement des loyers tous les mois

00:23:05et que ça termine en procédure,

00:23:07que la locataire ne veut pas partir,

00:23:09un juge, tout simplement, pourrait considérer qu'il y a un bail

00:23:11verbal. Il faut savoir que c'est quelque chose

00:23:13qui existe. Un bail verbal, tout simplement,

00:23:15parce que les loyers sont payés, en fait.

00:23:17Parce qu'il y a un loyer de versée tous les mois, donc c'est comme s'il y avait

00:23:19un bail existant.

00:23:21Donc ça pourrait engendrer une procédure

00:23:23qui pourrait durer longtemps.

00:23:25S'assurer qu'il n'y ait pas

00:23:27de paiement des loyers.

00:23:29S'il y a un paiement des loyers,

00:23:31s'assurer qu'un congé pour vendre ait été donné,

00:23:33quand même, même s'il n'y a pas de bail écrit.

00:23:35S'assurer qu'il y en ait eu un donné

00:23:37ou alors qu'il y ait un congé

00:23:39de la personne qui occupe le bien.

00:23:41Parce que la personne peut faire

00:23:43un courrier en attestant

00:23:45qu'elle libérale les lieux à telle date

00:23:47pour la vente du bien.

00:23:49Donc ça, c'est possible.

00:23:51Ensuite, même si on a ce courrier-là,

00:23:53il faut se protéger, donc bien sûr, dans le compromis.

00:23:55On insère une condition suspensive.

00:23:57On insère la condition que le bien

00:23:59devra être libre de toute occupation

00:24:01le jour de la signature

00:24:03et que s'il ne l'est pas,

00:24:05il n'y aura aucune indemnité

00:24:07et que le compromis sera caduque.

00:24:09Comme ça, au moins, il y a cette protection-là.

00:24:11On fait une visite une semaine

00:24:13ou quelques jours avant la signature authentique.

00:24:15Comme ça, on s'assure que le bien est bien libéré

00:24:17et qu'il n'y a plus de meubles, que tout est vide.

00:24:19D'accord. Effectivement, c'est ça.

00:24:21Anne avait une bonne intuition.

00:24:23Il faut insérer une clause suspensive

00:24:25dans le compromis de vente.

00:24:27Exactement. Je recommande même

00:24:29de le signer chez un notaire.

00:24:31Comme ça, c'est vraiment le notaire

00:24:33qui va s'assurer de protéger Anne

00:24:35correctement.

00:24:37L'agent immobilier, pour le coup,

00:24:39ne protège pas. Il présente un bien

00:24:41qui est un petit peu...

00:24:43Oui, c'est ça. C'est un peu borderline.

00:24:45Non seulement, il n'y a pas de bail, mais en plus,

00:24:47c'est sa sœur. Donc, on comprend que lui

00:24:49dit que c'est sa sœur. Il la connaît.

00:24:51Il peut lui faire confiance.

00:24:53Mais on ne connaît pas l'agent immobilier.

00:24:55T'inquiètes mon copain, comme on dit.

00:24:57Il faut se méfier quand même.

00:24:59Faites appel à des professionnels.

00:25:01Merci beaucoup. Je vous en prie. Merci à vous de m'avoir reçu.

00:25:03À très bientôt sur le plateau du Grand Rendez-vous de l'Immobilier.

00:25:05Dans un instant, notre expert

00:25:07avocate-notaire

00:25:09Nathalie Cousigout.

00:25:11Ce sera avec nous dans le Grand Rendez-vous

00:25:13de l'Immobilier. Vous restez là.

00:25:15Vos questions,

00:25:17nos réponses.

00:25:19Dans le Grand Rendez-vous

00:25:21de l'Immobilier, on aime répondre à vos

00:25:23questions, puisque nos experts

00:25:25ont les réponses. Et en l'occurrence,

00:25:27notre experte-notaire Nathalie

00:25:29Cousigout-Suas. Bonjour. Bonjour.

00:25:31Bonjour à tous. Bienvenue sur le plateau du Grand Rendez-vous

00:25:33de l'Immobilier. On vous retrouve régulièrement

00:25:35avec plaisir. On a des questions pour vous.

00:25:37La première est d'Alain à Grenoble.

00:25:39Alors absolument.

00:25:41Alain souhaite acheter

00:25:43sa résidence principale

00:25:45pour obtenir un prêt, pour faire

00:25:47présenter la meilleure figure

00:25:49possible à la banque. Alain se

00:25:51demande s'il vaut mieux vendre

00:25:53son investissement

00:25:55locatif afin de

00:25:57gonfler son apport

00:25:59ou est-ce qu'au contraire, il vaut mieux

00:26:01le garder puisque cet investissement

00:26:03locatif lui procure

00:26:05900 euros de revenus,

00:26:07de loyer par mois.

00:26:09Nathalie, quelle est la meilleure stratégie pour Alain ?

00:26:11Alors là, c'est vraiment de l'arbitrage. Moi, j'aurais

00:26:13tendance à conseiller à Alain

00:26:15de conserver cet investissement

00:26:17locatif puisque effectivement,

00:26:19on ne voit pas la rentabilité

00:26:21et Alain ne nous dit pas combien il a payé,

00:26:23combien il doit régler de crédit. Mais manifestement,

00:26:25c'est un bon rendement locatif

00:26:27d'après ce que je vois. En fait,

00:26:29j'ai envie de vous dire que ce n'est pas Alain qui va décider,

00:26:31c'est la banque. Parce que vous savez qu'en France,

00:26:33il y a des recommandations du Haut Conseil

00:26:35de la stabilité financière.

00:26:37Ce n'est pas inscrit

00:26:39dans la loi, mais ce sont des recommandations pour

00:26:41les banques, lesquelles ne peuvent pas

00:26:43prêter au-delà normalement

00:26:45de 35% des revenus

00:26:47nets de l'emprunteur.

00:26:49Donc, tout dépendra

00:26:51effectivement de l'endettement d'Alain.

00:26:53Donc, il faut qu'il aille voir sa banque.

00:26:55Si sa banque accepte, moi, je ne saurais

00:26:57trop lui recommander de conserver cet

00:26:59investissement locatif. Et oui, parce qu'avec

00:27:01ces 900 euros de loyer

00:27:03par mois, effectivement,

00:27:05ça peut baisser son taux.

00:27:07Bien sûr, et puis j'ai l'impression

00:27:09qu'il peut aussi s'autofinancer.

00:27:11Alors, notons que vous savez qu'il y a eu

00:27:13récemment une augmentation de ce

00:27:15qu'on appelle à tort les frais de notaire,

00:27:17les frais de mutation. Certains départements

00:27:19ont augmenté

00:27:21les taxes que l'on paye à l'occasion

00:27:23d'un achat. Si c'est sa première

00:27:25fois, si c'est la première résidence principale

00:27:27d'Alain, il va pouvoir bénéficier du

00:27:29taux d'avant. Bien qu'il soit

00:27:31propriétaire d'un logement locatif,

00:27:33c'est toujours sa prix, mais il devra quand même

00:27:35payer des frais de mutation, mais il

00:27:37bénéficiera quand même de l'ancien tarif.

00:27:39Et pourquoi, Nathalie ? Parce qu'en fait,

00:27:41vous êtes sûrement informée qu'il y a

00:27:43eu une augmentation des frais de mutation

00:27:45qui est rentrée en vigueur,

00:27:47qui ne s'applique pas au

00:27:49primo accédant.

00:27:51Du coup, Alain pourra conserver l'ancien

00:27:53taux, ce qui n'a rien à voir avec notre

00:27:55question, mais je le dis quand même. Mais pour

00:27:57la question d'Alain, j'ai envie de vous dire, tout dépend

00:27:59de ce que décide la banque. Mais moi, j'aurais

00:28:01tendance à dire que, en plus, c'est

00:28:03dommage de vendre un bien qui est loué

00:28:05parce que, partant, il va le vendre

00:28:07avec une diminution de prix

00:28:09puisqu'effectivement, il ne sera pas occupé.

00:28:11Moi, j'aurais tendance à

00:28:13conseiller Alain que si la banque le

00:28:15suit, bien sûr qu'il conserve son investissement

00:28:17locatif et puis si, malheureusement, un jour

00:28:19il trouve effectivement que

00:28:21les échéances de mener de

00:28:23deux fronts ces deux projets

00:28:25et que le locataire s'en va,

00:28:27eh bien qu'il vende le bien. Mais aujourd'hui,

00:28:29si ça passe, j'aurais tendance à

00:28:31considérer qu'à conseiller Alain

00:28:33de conserver cet investissement locatif.

00:28:35Tout dépend en fait de son taux d'endettement.

00:28:37D'accord. Les premiers réflexes,

00:28:39donc, la banque. Une autre question

00:28:41pour vous, maître Cousigou-Suas,

00:28:43c'est Béatrice qui est à

00:28:45Fontenay-sous-Bois. Alors,

00:28:47accrochons-nous.

00:28:49Béatrice est mariée sous le

00:28:51régime de la séparation des

00:28:53biens avec Société

00:28:55d'Aquet. Vous allez nous définir ça,

00:28:57Nathalie, parce que moi j'avoue que j'ai découvert à l'occasion

00:28:59de cette question la Société d'Aquet.

00:29:01Société d'Aquet dont l'objet

00:29:03est la résidence

00:29:05principale qu'elle a avec son mari.

00:29:07Tous deux souhaitent l'affaire

00:29:09agrandir, mais Béatrice

00:29:11sera la seule à financer

00:29:13ses travaux d'agrandissement. On ne sait pas pourquoi,

00:29:15mais son mari ne participera pas au financement.

00:29:17Du coup,

00:29:19Béatrice se dit qu'en cas de séparation

00:29:21avec son mari,

00:29:23elle aimerait bien récupérer

00:29:25cet investissement

00:29:27dans les travaux.

00:29:29Et comment faire ? Par exemple,

00:29:31est-ce qu'il faut qu'elle crée une société civile immobilière

00:29:33avec leurs enfants, mais pas le mari,

00:29:35pour investir dans les travaux ?

00:29:37C'est un peu compliqué.

00:29:39La Société d'Aquet,

00:29:41qu'est-ce que c'est ? En fait, les époux

00:29:43ont établi un contrat de mariage,

00:29:45donc ça suppose une démarche volontaire.

00:29:47Ils ont établi un contrat de mariage

00:29:49qu'on appelle hybride.

00:29:51C'est-à-dire que c'est un contrat

00:29:53de séparation de biens, donc chacun

00:29:55est totalement indépendant, il fait ce qu'il veut

00:29:57sur ses biens. En revanche, on met

00:29:59une sorte de bulle de communauté

00:30:01qu'on définit chez le notaire.

00:30:03On va dire qu'on est en séparation de biens,

00:30:05mais on décide de mettre une bulle

00:30:07où on va considérer qu'on est moitié-moitié

00:30:09pour la résidence principale,

00:30:11qu'elle soit détenue soit en direct

00:30:13ou par la forme d'une SCI,

00:30:15soit pour les conjoints.

00:30:17J'attire votre attention que ce sont des contrats

00:30:19un peu complexes parce que

00:30:21la rédaction chez le notaire doit être

00:30:23extrêmement précise.

00:30:25Dans ce cas, il faudra vraisemblablement

00:30:27dire qu'on fait une société d'acquis

00:30:29pour la résidence principale,

00:30:31ce que notre auditrice

00:30:33a dû faire, mais on dit que

00:30:35les revenus, les gains et salaires

00:30:37participeront, qu'on mettra pour

00:30:39acquérir ce bien, participeront

00:30:41de cette société d'acquis. Concrètement,

00:30:43le financement de ce bien,

00:30:45normalement, ça va être commun.

00:30:47Donc, tout dépend du contrat.

00:30:49Donc, si notre lectrice,

00:30:51ses gains et salaires, ses revenus

00:30:53concrètement, qu'elle met

00:30:55pour améliorer le bien,

00:30:57manifestement, tout dépend des clauses

00:30:59du contrat, mais ça participe

00:31:01de la société d'acquis, tout dépend.

00:31:03Voyez ce qu'on a mis dans le contrat,

00:31:05parce que la société d'acquis, le bien,

00:31:07il n'arrive pas ex nihilo, il faut bien le financer.

00:31:09Donc, souvent, le notaire aura pris soin

00:31:11de mettre, ça sera, par exemple,

00:31:13la résidence principale, financée

00:31:15à l'occasion des

00:31:17gains et salaires, concrètement, des revenus,

00:31:19des revenus du travail ou des revenus

00:31:21des biens propres ou personnels.

00:31:23Tout dépend, donc, du contrat.

00:31:25Admettons que le contrat n'ait pas prévu

00:31:27ça. De deux

00:31:29choses, l'une, c'est un peu complexe,

00:31:31mais soit c'est des revenus

00:31:33au mois, le mois,

00:31:35qui sont payés, parce qu'en fait, il y a un prêt

00:31:37qui sera remboursé au mois, le mois. Ce qu'il faut

00:31:39savoir, c'est que la jurisprudence

00:31:41de la Cour de cassation considère que

00:31:43de rembourser un prêt au mois,

00:31:45le mois, à destination

00:31:47de la résidence principale, on considère que c'est

00:31:49ce qu'on appelle une contribution aux charges

00:31:51du mariage. C'est normal, quoi. C'est comme si on payait

00:31:53un loyer. Du coup, il n'y a pas de

00:31:55compensation. En revanche, si

00:31:57notre auditrice, si notre lectrice,

00:31:59c'est un capital qu'elle apporte

00:32:01à qui, par exemple,

00:32:03non pas avec les revenus de son travail,

00:32:05mais parce qu'elle l'avait avant de se marier ou parce

00:32:07que c'est une donation, dans ces

00:32:09cas-là, effectivement, il faut qu'elle conserve

00:32:11la preuve de cet apport

00:32:13dans cette bulle de communauté

00:32:15et en cas de séparation

00:32:17ou de décès,

00:32:19elle aura la possibilité

00:32:21de le récupérer parce que le droit

00:32:23prévoit un système de compensation

00:32:25qui s'appelle les récompenses.

00:32:27Ça ne s'invente pas, c'est le terme.

00:32:29Et dans ce cas-là, elle récupérera

00:32:31la plus-value

00:32:33apportée au bien par ses travaux.

00:32:35Donc, ce n'est pas facile.

00:32:37Ce n'est pas facile parce que je ne vous cache pas

00:32:39que lorsqu'on se sépare,

00:32:41concrètement, on va se disputer

00:32:43sur la plus-value. Déjà, on va dire

00:32:45mais non, je considère que

00:32:47le bien, grâce à ses travaux, il a augmenté

00:32:49de 10%. L'autre va dire, celui

00:32:51qui a apporté, il a augmenté de 25%.

00:32:53Parce qu'on récupérera

00:32:55la plus-value qu'on a apportée

00:32:57avant de se partager la différence.

00:32:59J'ai l'impression que le premier conseil

00:33:01que vous donnez à Béatrice, c'est de bien relire

00:33:03son contrat et peut-être

00:33:05aux côtés de son notaire.

00:33:07Qu'elle aille voir, et pourquoi pas

00:33:09avec son mari, que ce soit très clair.

00:33:11Il faut absolument, parce que ce sont des clauses

00:33:13du contrat qui doivent vraiment être

00:33:15très claires. Parce que sinon, que va-t-il se passer ?

00:33:17En cas de conflit, alors le conflit

00:33:19peut arriver quand ? Soit quand on se sépare,

00:33:21soit qu'on décède et qu'on est

00:33:23confronté à des enfants d'union différente

00:33:25de la sienne. Parce que du coup,

00:33:27les clauses, ce sont des clauses qui doivent

00:33:29être maniées avec précaution. Personnellement,

00:33:31je trouve que ce sont des contrats un peu

00:33:33difficiles à manier, justement parce que les clauses

00:33:35sont difficiles à rédiger. Parfois,

00:33:37on fait plus des contrats de séparation

00:33:39de biens avec ce que j'appelle des clauses adoucissantes

00:33:41ou d'autres contrats. Mais il faut

00:33:43vraiment que Béatrice relise clairement

00:33:45les clauses de son contrat parce que c'est

00:33:47ce qui fait l'économie. Mais n'oublions

00:33:49pas qu'il y a toute une tendance jurisprudentielle

00:33:51bien acquise qui dit que lorsqu'on

00:33:53rembourse un crédit en séparation

00:33:55de biens ou pour la résidence

00:33:57principale, on considère que ça participe

00:33:59des charges de la vie courante

00:34:01pour lesquelles, en principe, il n'y a pas

00:34:03de compte.

00:34:05Et donc la SCI, tout ça...

00:34:07Ah non, pour la résidence principale, je vous

00:34:09déconseille de faire une SCI, et surtout

00:34:11pas avec des enfants mineurs.

00:34:13Parce qu'après, le remède est pire que le mal.

00:34:15On pourrait plus vendre sans l'accord

00:34:17du juge des tutelles, mais surtout

00:34:19pas de SCI.

00:34:21Ça, c'est pas du tout. C'est pas la solution.

00:34:23Pour être claire, concrètement,

00:34:25si Béatrice, si c'est de l'argent qui lui vient

00:34:27de sa famille ou qu'elle avait avant le mariage

00:34:29ou ses économies selon le contrat,

00:34:31qu'elle garde la preuve.

00:34:33Concrètement, pourquoi pas le faire écrire

00:34:35par son mari qui reconnaît bien volontiers

00:34:37qu'elle a investi 50 000 euros

00:34:39dans, je sais pas, l'agrandissement

00:34:41de la maison ? Au moins, il y aura cette preuve

00:34:43avec la preuve des virements.

00:34:45C'est très pratique, oui.

00:34:47Merci à vous.

00:34:49Merci, Nathalie Cousigou-Suas. On vous retrouve

00:34:51votre étude dans le cinquième à Paris.

00:34:53Voltaire à Paris et experte, vous revenez

00:34:55quand vous voulez, bien sûr.

00:34:57A suivre dans le grand rendez-vous de l'immobilier,

00:34:59suite de notre entretien avec Charles-Marie Nakis,

00:35:01le président du réseau Centuri 21.

00:35:03On parle prix, spécial prix, ce mois-ci.

00:35:11Les amis, de retour sur le grand rendez-vous

00:35:13de l'immobilier pour la seconde partie de l'entretien

00:35:15spécial prix immobilier.

00:35:17On ne pouvait pas faire mieux que d'avoir

00:35:19avec nous le président de Centuri

00:35:2121. Merci, Charles-Marie Nakis,

00:35:23de rester sur notre plateau.

00:35:25On va toujours

00:35:27parler prix, parce que les prix,

00:35:29c'est un peu le curseur,

00:35:31Christine, du marché de l'immobilier.

00:35:33On va parler

00:35:35des conseils qu'on peut donner.

00:35:37Évidemment, on ne va pas se mentir.

00:35:39Un acheteur immobilier,

00:35:41son premier critère, c'est quand même celui du prix.

00:35:43On en a parlé tout à l'heure.

00:35:45Les prix remontent

00:35:47déjà un petit peu après deux ans et demi

00:35:49de crise immobilière.

00:35:51Charles-Marie Nakis,

00:35:53quel conseil vous donneriez

00:35:55aux vendeurs

00:35:57qui nous écoutent et qui se disent

00:35:59aujourd'hui, je lis

00:36:01sur Capital.fr,

00:36:03que les taux de crédit

00:36:05ont baissé régulièrement

00:36:07depuis plus d'un an. Ils ont baissé

00:36:09d'un point environ.

00:36:11Du coup, ça redonne

00:36:13de la marge de manœuvre financière aux acquérants.

00:36:15Les banques prêtent plus facilement.

00:36:17Du coup, je veux bien, mon agent

00:36:19immobilier, depuis des mois, il me disait

00:36:21attention au prix, les taux d'intérêt sont élevés.

00:36:23Là, ils baissent.

00:36:25Moi, je n'ai aucune envie de faire une moins-value.

00:36:27Je n'ai pas envie de faire une opération blanche.

00:36:29J'ai envie de faire une plus-value.

00:36:31Du coup, je vais monter mon prix.

00:36:33Les agents immobiliers,

00:36:35aujourd'hui, en mai 2025,

00:36:37qu'est-ce que vous conseilleriez

00:36:39à ces vendeurs

00:36:41qui souhaitent augmenter leur prix ?

00:36:43Surtout, pas de bol pour ceux qui avaient acheté un peu

00:36:45haut et qui voudraient revendre maintenant.

00:36:47Oui, alors,

00:36:49ça, c'est l'éternel sujet.

00:36:51Le traitement de cette objection, en fait,

00:36:53il est assez simple, en réalité.

00:36:55Le grand axiome de base,

00:36:57c'est que, je vous l'ai dit tout à l'heure,

00:36:59de manière la plus simpliste qu'il soit,

00:37:01ce que je donne aux vendeurs, je ne peux pas

00:37:03le donner à la banque et ce que je donne à la banque,

00:37:05je ne peux pas le donner aux vendeurs.

00:37:07C'est une mécanique implacable.

00:37:09À chaque fois que vous montez le prix,

00:37:11vous réduisez mécaniquement

00:37:13le nombre d'acquéreurs potentiels pour

00:37:15votre bien, mécaniquement.

00:37:17C'est mathématique.

00:37:19En fait, ça va dépendre de votre statut de vendeur.

00:37:21Est-ce que vous êtes un vendeur

00:37:23contraint, incertain ou opportun ?

00:37:25Contraint, c'est-à-dire

00:37:27je divorce malheureusement,

00:37:29il faut qu'on vende la maison.

00:37:31Contraint, là, on parle de ça,

00:37:33c'est le printemps de l'immobilier. Vous savez, en printemps,

00:37:35il y a beaucoup de mutations parce qu'en fait, on prépare la rentrée.

00:37:37Contraint, alors ça peut être contraint pour

00:37:39des raisons positives.

00:37:41Ma famille s'agrandit, je suis muté

00:37:43professionnellement, j'ai choisi

00:37:45de changer de vie et je veux aller en province,

00:37:47etc. Tout ça, c'est des bonnes raisons.

00:37:49Puis il y a des contraintes moins

00:37:51sympas, du type

00:37:53je me sépare ou l'un des deux est

00:37:55tombé malade ou l'un des deux est décédé, etc.

00:37:57Donc voilà, il y a des contraintes moins sympathiques

00:37:59que d'autres. Mais en tout cas, vous êtes contraint,

00:38:01quand je dis contraint, vous êtes pris

00:38:03dans un délai de réalisation qui est fixé,

00:38:05qui est connu. Et qui est combien ?

00:38:07Ça dépend, ça peut être 3 mois, 6 mois,

00:38:09il y a des gens qui sont plus ou moins prudents, qui s'y prennent très longtemps.

00:38:11En moyenne, c'est quoi, entre 3 et 6 mois ?

00:38:13Non, c'est plus que 6 mois.

00:38:15C'est plutôt entre 6 mois et un an qu'il faut s'y prendre.

00:38:17Voilà, parce qu'il y a déjà un délai de réitération

00:38:19qui s'est allongé pour cause d'encombrement

00:38:21chez les notaires. Donc voilà, il faut vraiment

00:38:23s'y prendre à minima 6 mois à l'avance. Mais en tout cas,

00:38:25vous avez une échéance qui est connue.

00:38:27Donc si vous avez une échéance qui est connue,

00:38:29forcément, si vous n'êtes pas au prix du marché,

00:38:31vous ne vendrez pas.

00:38:33Ça, c'est mécanique. Après, vous avez les vendeurs

00:38:35incertains. Ou plutôt,

00:38:37on va éliminer les opportuns. Les opportuns, c'est

00:38:39qu'ils utilisent de nombreux portails

00:38:41qui sont à leur disposition aujourd'hui,

00:38:43où ils peuvent déposer leur bien

00:38:45gentiment. Ils prennent 3 photos,

00:38:475 photos. Ils le mettent sur un portail.

00:38:49Ils le mettent à 1,5 fois

00:38:51le prix, la valeur de marché.

00:38:53Et puis, ils disent, il y aura bien.

00:38:55Je n'ai pas donné le mot.

00:38:57Ils voient si ça mord. Mais en fait,

00:38:59il n'est pas vraiment vendeur. Il est prêt à vendre

00:39:01à 1,5 fois du prix. Mais en fait, il n'est pas vendeur.

00:39:03Cette population-là,

00:39:05elle va végéter jusqu'à ce qu'il change de tranche.

00:39:07Reste une partie

00:39:09des Français qui sont incertains.

00:39:11C'est ceux dont vous me parlez qui se grattent la tête

00:39:13en disant, bon, alors, je vends, je ne vends pas.

00:39:15Est-ce que c'est le bon

00:39:17moment ou pas le bon moment ?

00:39:19Mais ça, c'est l'affaire de chacun. C'est tellement

00:39:21intuitif, personnel.

00:39:23Est-ce que vous avez acheté une période où vous avez

00:39:25acheté relativement haut ? Auquel cas, c'est difficile

00:39:27pour vous. Vous avez perdu de l'argent.

00:39:29A contrario, vous avez acheté il y a 20 ans ou 25 ans.

00:39:31Vous avez déjà réalisé

00:39:33une grosse plus-value sur la vente de

00:39:35votre bien. Est-ce que c'est très grave

00:39:37de faire 1 ou 3 % de moins sur votre

00:39:39plus-value dont je vous rappelle quand même

00:39:41qu'elle est entièrement défiscalisée ?

00:39:43Oui, sur la résidence principale, effectivement.

00:39:45Les Français ont un peu la mémoire courte

00:39:47sur ce sujet-là, que c'est quand même la plus-value

00:39:49qu'ils empochent

00:39:51de manière défiscalisée et c'est tant mieux comme ça.

00:39:53Mais là, c'est l'affaire de chacun.

00:39:55Chacun devra, en fonction de la

00:39:57situation et du contexte dans lequel il est,

00:39:59dire, bon, je vais mettre en vente parce que

00:40:01moi, c'est ce que je ferai parce que, comme je l'ai dit

00:40:03tout à l'heure à Sylvain et je vous le redis,

00:40:05ça fait très longtemps que les planètes n'ont pas été

00:40:07aussi bien alignées. Voilà. Les prix

00:40:09sont redevenus raisonnables, mais vous

00:40:11ne perdrez pas... Ça va durer combien de temps ?

00:40:13Ah, ça, c'est un bon débat.

00:40:15Non, mais avec l'expérience que vous avez...

00:40:17Non, ça peut durer. Moi, je pense que ça peut durer.

00:40:19On ne va quand même pas raser gratis à nouveau

00:40:21pendant... Non, non, non, on ne va pas raser

00:40:23gratis. Non, mais moi, je pense que ça peut durer et c'est

00:40:25intéressant d'ailleurs parce que ça peut durer

00:40:27de manière structurée et intelligente. Voilà.

00:40:29Ah bon ? Oui, ça veut dire que si les taux se maintiennent

00:40:31autour de 3 %, ce qui a l'air d'être le cas

00:40:33aujourd'hui, ça nourrit tout le monde.

00:40:35Ce n'est pas incohérent d'emprunter à 3 %.

00:40:37Je suis désolé de le dire. Ça, c'est déjà vu.

00:40:39Voilà, ça, c'est déjà vu. Il n'y a pas d'incohérence.

00:40:41Voilà. Et puis, la banque gagne sa vie

00:40:43à 3,5, entre 3 et 3,5.

00:40:45Donc, chacun, il trouve son affaire.

00:40:47C'est pour ça que ça peut durer.

00:40:49Si les prix n'augmentent pas de manière brutale...

00:40:51Pas au-delà de 3 % que vous nous disiez tout à l'heure.

00:40:53Si chacun reste extrêmement raisonnable dans ses

00:40:55exigences financières, eh bien, on peut avoir

00:40:57au contraire un marché qui va retrouver des

00:40:59couleurs et une tonicité qui

00:41:01va revenir sur un gabarit que moi, je considère

00:41:03comme étant le gabarit du marché français.

00:41:05C'est aux alentours de 850 000

00:41:07ventes à l'année. Voilà. Et là, ça, ça peut durer.

00:41:09Ah oui, quand même. OK. Donc, à 1 million d'euros,

00:41:11on était vraiment dans l'exceptionnel.

00:41:13Oui, mais évidemment, tout ça était totalement artificiel.

00:41:15On était dans le sur-spéculatif.

00:41:17850 000 ventes en 2025,

00:41:19c'est une belle amélioration par rapport à

00:41:212025, déjà. Bien sûr, s'il y a

00:41:23778 000 ventes l'année dernière,

00:41:25ça fait un bon 10 % de croissance.

00:41:27À démographie constante, on est d'accord.

00:41:29À démographie constante et

00:41:31surtout à structure

00:41:33de foyers constants. Ah d'accord, OK.

00:41:35En fait, si vous voulez, moi, je partage

00:41:37cette analyse, on a déjà eu l'occasion d'évoquer ce sujet-là.

00:41:39C'est la démographie et la structure

00:41:41des ménages français. La décohabitation

00:41:43qui a fait exploser

00:41:45les séparations. Exactement.

00:41:47Alors, un mot sur les villes où on trouve

00:41:49encore des prix en baisse. On a parlé

00:41:51de Bordeaux, où ça a baissé.

00:41:53On parle de Bordeaux, on peut parler de la Normandie.

00:41:55Quand vous dites Normandie...

00:41:57C'est très déprimé,

00:41:59Nantes. Il y a quelque

00:42:01chose au-delà du fait que les prix avaient

00:42:03monté ?

00:42:05À Nantes, ce qui

00:42:07est déprimant, c'est la sécurité. Alors voilà,

00:42:09c'est ça. Parce que

00:42:11là, je peux vous dire que ça s'est quand même

00:42:13sévèrement dégradé. Vous confirmez

00:42:15ça ? Oui. Alors moi, je ne sais pas dire

00:42:17si la sécurité s'est dégradée à Nantes.

00:42:19Je lis comme vous que la sécurité

00:42:21s'est dégradée à Nantes.

00:42:23Après, là aussi, les prix sur cette

00:42:25partie-là de la France avaient beaucoup augmenté.

00:42:27Ils ont beaucoup, beaucoup baissé

00:42:29ces derniers temps. Mais ça continue.

00:42:31Ça continue de baisser, mais pour le coup,

00:42:33je vois que le marché sur les pays de la Loire,

00:42:35typiquement, le volume de transactions a quand même

00:42:37augmenté de 25 %.

00:42:39Sur quelle période ?

00:42:41Au premier trimestre ? Oui, au premier trimestre.

00:42:43C'est vraiment redynamisé.

00:42:45Vous avez parlé des villes. C'était un marché qui était

00:42:47à Thônes, qui était devenu vraiment...

00:42:49On va donner le nom des villes

00:42:51si vous les avez en tête. Quand vous dites

00:42:53la Normandie, quelle ville en particulier ?

00:42:55Je pense à Caen, par exemple,

00:42:57ou la Côte-Fleurie, typiquement.

00:42:59D'autres régions impactées ?

00:43:01Beaucoup l'ouest de la France.

00:43:03Finalement, la Bretagne...

00:43:05L'Arc-Atlantique ?

00:43:07L'Arc-Atlantique, en partant de Brest

00:43:09jusqu'à Hendaye. Les villes de Bretagne,

00:43:11par exemple, qui étaient un peu balnéaires,

00:43:13comme les Côtes-Arments, Finistère...

00:43:15Finistère Nord, c'est autre chose.

00:43:17Ou Gaule-du-Morbihan, par exemple.

00:43:19Gaule-du-Morbihan, extrêmement prisée encore.

00:43:21Ça reste, malgré les destinations privilégiées.

00:43:23On voit bien que ceux qui sont sur les façades

00:43:25de mer, ceux qui sont en bord de mer,

00:43:27n'ont pas trop souffert.

00:43:29Si, ils ont souffert.

00:43:31À part Nice...

00:43:33C'est toujours la même histoire.

00:43:35Ils achètent cash.

00:43:37C'est un marché particulier.

00:43:39Oui, c'est un marché particulier.

00:43:41Il y a beaucoup d'étrangers qui investissent

00:43:43dans cette région-là de la France.

00:43:45Mais je pense que la Côte-Ouest,

00:43:47c'est sans doute celle qui a été

00:43:49le plus impactée par cette inflation

00:43:51soudaine des prix

00:43:53et qui lui a été profitable

00:43:55pendant quelques mois,

00:43:57mais qui l'a desservie

00:43:59sur les deux dernières années, clairement.

00:44:01Nous avons encore deux sujets

00:44:03pour cette deuxième partie d'émission.

00:44:05Un sujet, Christine, sur les résidences secondaires.

00:44:07Oui, justement, cette saison,

00:44:09les résidences secondaires.

00:44:11Je voudrais avoir votre analyse de ce marché.

00:44:13Moi, ce que j'entends dire,

00:44:15c'est que le marché des résidences secondaires,

00:44:17c'est un marché qui, pour le moment,

00:44:19est assez figé,

00:44:21assez grippé.

00:44:23C'est ce qu'on m'a dit, parce que

00:44:25les gens ne sont pas pressés, finalement,

00:44:27que ce soit du côté vendeur ou du côté acheteur.

00:44:29Ce n'est pas, justement, des ventes contraintes

00:44:31ni des achats contraints.

00:44:33Dans la résidence secondaire,

00:44:35on est plutôt dans l'achat plaisir.

00:44:37Et du côté des vendeurs,

00:44:39si on ne leur propose pas le prix qu'ils souhaitent,

00:44:41ce n'est pas très grave.

00:44:43Ils ne sont pas forcément obligés de vendre.

00:44:45Quelle est votre analyse, aujourd'hui,

00:44:47du marché de la résidence secondaire ?

00:44:49Des marchés des résidences secondaires, sans doute.

00:44:51C'est difficile de parler d'un marché uniforme en français.

00:44:53Non, il ne l'est vraiment pas,

00:44:55surtout sur la résidence secondaire.

00:44:57D'abord, je voudrais relativiser

00:44:59l'impact de la résidence secondaire

00:45:01sur le marché français.

00:45:03Souvent, on a dit que les Français

00:45:05ont des résidences secondaires,

00:45:07donc ils vont acheter des maisons, c'est inflationniste.

00:45:09La résidence secondaire, c'est 10%

00:45:11du parc des logements en France.

00:45:13Factuellement, c'est 10%.

00:45:15En fait, en France, c'est 82%

00:45:17de résidences principales, 10%

00:45:19de résidences secondaires et 8%

00:45:21de logements vacants.

00:45:23Si vous voulez trouver un scandale là-dedans,

00:45:25c'est dans le logement vacant qu'il faut aller le chercher,

00:45:27pas dans la résidence secondaire.

00:45:29C'est intéressant.

00:45:31C'est un faux sujet.

00:45:33Fiscalement, effectivement.

00:45:35Je vous vois arriver, je pense.

00:45:37Moi, je pense qu'il y a un ralentissement,

00:45:39aujourd'hui, sur l'investissement dans la résidence secondaire.

00:45:41Il y a plusieurs phénomènes

00:45:43défavorables.

00:45:45Premièrement, il y a une fiscalité

00:45:47qui demeure incertaine.

00:45:49La tentative du gouvernement, c'est d'aller fiscaliser

00:45:51à outrance la résidence secondaire.

00:45:53On le rappelle, elle reste soumise

00:45:55à la taxe d'habitation, ce qui n'est plus le cas

00:45:57de la résidence principale.

00:45:59En plus, dans près de 4000 communes,

00:46:01on peut majorer

00:46:03la taxe d'habitation

00:46:05sur les résidences secondaires, de 5 à 60%.

00:46:07C'est assimilé à des logements vacants, ce qui est faux

00:46:09au demeurant, mais c'est assimilé.

00:46:11Il y a une espèce de crispation fiscale autour

00:46:13de la résidence secondaire. Taxe foncière,

00:46:15taxe d'habitation, surtaxe

00:46:17d'habitation, le cas échéant.

00:46:19Deuxième réglementation qui vient

00:46:21contrarier un peu ça, c'est la modification

00:46:23de l'aménagement fiscal

00:46:25de l'allocation meublée professionnelle ou non professionnelle.

00:46:27C'est-à-dire que vous ne pouvez pas la louer.

00:46:29Et puis, vous avez l'aménagement, maintenant,

00:46:31de la loi Le Meur, qui a

00:46:33bouleversé les conditions dans lesquelles

00:46:35vous pouvez relouer, à titre

00:46:37accessoire, cette maison-là.

00:46:39C'est-à-dire que les revenus additionnels

00:46:41sur lesquels vous pouviez éventuellement vous adosser

00:46:43pour acheter une résidence secondaire en disant

00:46:45je vais acheter sur la côte atlantique

00:46:47mais je vais pouvoir le louer

00:46:495 ou 10 fois dans l'année ou 15 fois dans l'année

00:46:51ou 20 fois dans l'année avec des revenus

00:46:53substantiels qui vont me permettre d'assurer

00:46:55le financement de ce que j'ai acquis,

00:46:57vous ne pourrez plus l'avoir.

00:46:59Il y a aussi un contexte, si vous voulez,

00:47:01tout un contexte juridico-fiscal autour

00:47:03de la résidence secondaire qui n'incite

00:47:05pas aujourd'hui les Français, si vous voulez,

00:47:07à faire ce type

00:47:09d'acquisition.

00:47:11Après, les prix, moi je n'y crois pas

00:47:13trop parce que ça a bien servi, je vais les appeler

00:47:15comme ça, les autochtones quand les bons

00:47:17parisiens venaient avec beaucoup de sous

00:47:19parce qu'ils avaient vendu des appartements ou des maisons

00:47:21dans la région parisienne et

00:47:23qu'ils achetaient 1,2 fois

00:47:25ou 1,3 fois ou 1,5 fois le prix,

00:47:27ça a bien arrangé tout le monde aussi.

00:47:29Donc à un moment donné, là aussi

00:47:31il ne faut pas cracher dans la soupe, c'est comme ça

00:47:33que ça s'est passé. Ce marché,

00:47:35cette source, elle s'est tarie aujourd'hui

00:47:37donc vous avez raison, c'est redevenu un marché

00:47:39naturel d'offres et de demandes.

00:47:41Et la raison pour laquelle je vous dis que ça a baissé

00:47:43c'est que cette demande, elle s'est

00:47:45fragilisée pour les raisons juridico-fiscales.

00:47:47D'accord.

00:47:49Une toute dernière question avant de nous quitter,

00:47:51qui est une question d'actualité

00:47:53parce qu'effectivement, enfin peut-être,

00:47:55depuis le nombre d'années que vous êtes dans le métier,

00:47:57également d'ailleurs,

00:47:59c'est la première fois

00:48:01que l'on voit que la commission

00:48:03a été constituée par le groupe du

00:48:05sénateur Dobress et de Michael Causson,

00:48:07député

00:48:09et donc Sénat et Assemblée.

00:48:11La copie a été

00:48:13rédigée, on a à peu près les grands axes.

00:48:15On a une réunion demain à 17h, enfin non,

00:48:17pas moi, mais il y a une réunion

00:48:19chez la ministre du Logement sur le statut du bailleur

00:48:21privé. Voilà, sur le statut du bailleur

00:48:23privé, enfin que l'on va voir le jour.

00:48:25La question est très simple, il est très

00:48:27tout à fait probable, d'après les sources du ministère,

00:48:29que le statut du bailleur privé soit

00:48:31adopté cette année.

00:48:33Question, est-ce que vous êtes favorable,

00:48:35vous en tant que professionnel, à un système d'amortissement

00:48:37ou plutôt à une déduction

00:48:39forfaitaire ?

00:48:41Alors d'abord, la vraie bonne nouvelle, c'est que ce sujet-là

00:48:43ne soit plus un sujet tabou et que ce soit un sujet

00:48:45d'actualité. Donc c'est effectivement confirmé,

00:48:47d'après les informations que j'ai...

00:48:49Ce serait le seul dispositif d'aide à la pierre

00:48:51qui permettrait de relancer l'investissement immobilier.

00:48:53Oui, mais c'est un dispositif

00:48:55qui est absolument nécessaire.

00:48:57Je ne traîne pas dans les couloirs du ministère du

00:48:59logement, mais pour autant,

00:49:01j'écoute un peu ce qui

00:49:03remonte du marché. Effectivement,

00:49:05il est prévu que ce statut soit

00:49:07inscrit dans le projet de loi de finances 2026.

00:49:09Donc ça veut dire que quelque chose va être mécaniquement

00:49:11arbitré pour la rentrée de septembre.

00:49:13Le sujet de l'amortissement

00:49:15ou de la déductibilité fiscale,

00:49:17c'est le sempiternel sujet

00:49:19de la plus-value à terme.

00:49:21En fait, l'amortissement,

00:49:23moi, je trouverais ça plus logique si vous voulez

00:49:25que les biens soient amortissables.

00:49:27Sauf que quand ils sont amortissables,

00:49:29le sujet, c'est qu'une fois que vous avez amorti pendant 10 ans,

00:49:31votre plus-value, elle est calculée

00:49:33sur la valeur nette comptable et non plus

00:49:35sur la valeur d'acquisition. Donc ça veut dire

00:49:37que ça augmente votre assiette de la plus-value.

00:49:39Et donc l'impôt que vous allez payer en cas de rente ?

00:49:41Et donc l'impôt que vous allez payer le jour où vous décidez de le vendre.

00:49:43Parce que la logique d'une chose,

00:49:45c'est que quand elle est usée, c'est de l'amortir.

00:49:47Sauf aménagement qui permettrait, par exemple,

00:49:49si vous vous engagez à le louer

00:49:51à un prix correct

00:49:53ou un prix plafonné,

00:49:55il pourrait y avoir

00:49:57soit une exonération totale, soit une exonération partielle.

00:49:59Voilà, c'est ça qu'il faut réfléchir.

00:50:01Ce que je crois, c'est que la philosophie du texte,

00:50:03elle doit intégrer une chose

00:50:05qui, à mon avis, est essentielle.

00:50:07Parce que finalement,

00:50:09il faut reconnaître aux bailleurs privés,

00:50:11parce que quand on dit un bailleur privé,

00:50:13c'est presque un gros mot.

00:50:15Moi, je veux qu'on sorte de ce carton-là.

00:50:17Là, on dit que c'est le méchant bailleur

00:50:19qui va louer à un prix délirant

00:50:21le rentier aux gentils locataires.

00:50:23C'est plutôt de petits propriétaires

00:50:25qui ont besoin de ça pour vivre.

00:50:27C'est des compléments de retraite,

00:50:29c'est des choses qui sont factuelles, etc.

00:50:31Moi, je crois que ce qui est intéressant,

00:50:33c'est de redonner à l'engagement dans l'immobilier

00:50:35et à l'investissement immobilier

00:50:37une valeur sociale et sociétale qu'il a perdue.

00:50:39Je m'explique.

00:50:41Est-ce que c'est plus civique

00:50:43d'acheter des actions du 440

00:50:45qui ne bénéficie qu'à son seul propriétaire

00:50:47et qui n'a pas d'autre vertu

00:50:49que d'alimenter les marchés financiers

00:50:51ou est-ce que c'est plus vertueux

00:50:53d'acheter un studio ou un appartement

00:50:55dans la ville de votre choix

00:50:57et le mettre à disposition des Françaises

00:50:59et des Français qui en ont besoin pour se louer ?

00:51:01Des étudiants, par exemple.

00:51:03Il y a bien d'autres gens

00:51:05qui ne sont pas étudiants.

00:51:07Les étudiants, de manière un peu crue,

00:51:09ils se démerdent toujours.

00:51:11Ils sont étudiants, ils sont jeunes.

00:51:13Mais pour des familles, c'est compliqué.

00:51:15La situation est dramatique pour des gens

00:51:17qui sont en situation de famille,

00:51:19qui sont en situation de famille monoparentale

00:51:21et qui ne peuvent pas se loger.

00:51:23Qu'est-ce qui est le plus civil

00:51:25ou civique ?

00:51:27D'acheter un appartement,

00:51:29de faire cet investissement-là,

00:51:31de le mettre à la disposition

00:51:33dans des loyers contrôlés

00:51:35et sous engagement de délivrance.

00:51:37Je pense que les bailleurs doivent

00:51:39s'inscrire dans un sujet

00:51:41et s'engager dans de la délivrance

00:51:43technique, énergétique,

00:51:45dans une délivrance économique.

00:51:47Je garantis un loyer,

00:51:49je garantis une compatibilité énergétique.

00:51:51Il y a un engagement en contrepartie du statut du bailleur.

00:51:53Mais ça, c'est vachement

00:51:55plus intéressant que de mettre son argent

00:51:57dans le CAC 40.

00:51:59Et c'est beaucoup plus sociétal et civique

00:52:01que de faire ça.

00:52:03Ça veut dire qu'il faut l'encourager fiscalement

00:52:05et qu'on doit avoir plus d'intérêt

00:52:07à mettre notre argent dans un investissement

00:52:09locatif que de le mettre

00:52:11dans des actions.

00:52:13Ça veut dire qu'il faut que ce soit plus intéressant

00:52:15que ça.

00:52:17C'est un message direct envoyé à Emmanuel Macron,

00:52:19président de la République.

00:52:21Inventeur de la flat tax.

00:52:23À bon entendeur, salut. C'est un vrai plaisir

00:52:25de vous avoir eu sur le plateau, Charles-Marie Néquiste.

00:52:27Je rappelle que vous êtes le président de Centuri21.

00:52:29On peut retrouver sur le site internet

00:52:31www.centuri.fr

00:52:33avec un Y

00:52:3521.fr.

00:52:37Et vous avez tous les biens du marché dans toutes les villes de France.

00:52:39Vous êtes un réseau qui a la plus forte capillarité

00:52:41géographique.

00:52:43Vous pouvez suivre les experts

00:52:45comme d'habitude. Je vous rappelle que vous pouvez

00:52:47écrire sur le club Les Propriétaires

00:52:49gérés par nos amis de Capital

00:52:51sur Facebook. On se retrouve dans quelques instants.

00:52:53Vos questions,

00:52:55nos réponses.

00:52:59Chaque mois, on répond à vos

00:53:01questions, celles que vous posez sur le groupe Facebook

00:53:03Le Club des Propriétaires.

00:53:05Notre expert avocat est avec nous.

00:53:07Maître Romain Rossilandi.

00:53:09Bonjour, bienvenue.

00:53:11Sur le plateau du Grand Rendez-vous de l'Immobilier.

00:53:13Christine, une question pour commencer d'Hélène.

00:53:15Elle est à Montpellier.

00:53:17Romain,

00:53:19Hélène a investi en Pinel

00:53:21il y a six ans. Le Pinel, on le rappelle,

00:53:23c'était cet avantage

00:53:25fiscal.

00:53:29Au bout de six ans de location,

00:53:31mon investissement locatif arrive en fin de Pinel.

00:53:33Comment passer

00:53:35à un loyer non plafonné

00:53:37puisque dans le cadre du Pinel,

00:53:39on loue à des personnes

00:53:41qui sont sous condition de revenus

00:53:43un loyer plafonné. Donc au bout de six ans,

00:53:45comment passer à un loyer non plafonné

00:53:47dans la mesure où mon locataire

00:53:49ne change pas, il reste le même ?

00:53:51Est-ce que je peux augmenter mon loyer

00:53:53plus que l'IRL, c'est-à-dire

00:53:55l'indice de référence des loyers ?

00:53:57Je suis content que vous posiez cette question parce qu'on me la pose

00:53:59très régulièrement aussi. Les gens font

00:54:01souvent un amalgame entre ce que leur permet

00:54:03le plafonnement, qui est un avantage fiscal

00:54:05prévu par la loi Pinel. Vous êtes engagé

00:54:07à plafonner le loyer

00:54:09en six ans, neuf ans ou douze ans selon le dispositif.

00:54:11Mais par contre, vous avez un contrat

00:54:13de location avec votre locataire

00:54:15et votre contrat de location, malheureusement,

00:54:17vous interdit expressément de déplafonner

00:54:19comme ça au bout de six ans. Ce n'est pas possible.

00:54:21Donc il y a une dichotomie entre

00:54:23la fin du dispositif Pinel,

00:54:25de la fin de l'avantage fiscal

00:54:27et effectivement

00:54:29ce que prévoit la loi de 89 sur les baux d'habitation.

00:54:31Ce qui veut dire que concrètement,

00:54:33sans changement de locataire,

00:54:35vous êtes soumis à la loi de 89,

00:54:37peu importe que le dispositif fiscal est

00:54:39pris fin, et donc vous ne pouvez pas

00:54:41augmenter le loyer, vous restez plafonné.

00:54:43Alors vous pouvez l'augmenter avec l'IRL.

00:54:45Encore faut-il que le bail est prévu

00:54:47parce qu'il y a aussi beaucoup de baux qui ne prévoient pas la révision

00:54:49annuelle. Mais sinon,

00:54:51vous êtes coincé. Et c'est souvent

00:54:53des gens qui ont investi dans le Pinel pensant

00:54:55acheter d'abord un avantage fiscal. Ils oublient

00:54:57qu'avant l'avantage fiscal, ils sont bailleurs

00:54:59et qu'ils louent un contrat de location

00:55:01avec un locataire. Donc pour

00:55:03cette personne, il n'y a pas de solution.

00:55:05Soit changer de locataire, attendre que le locataire

00:55:07donne congé. Parce qu'aussi, il faut rappeler

00:55:09et ça aussi, on me le pose toujours,

00:55:11je vais donner congé pour pouvoir augmenter le loyer.

00:55:13Absolument pas. On n'a pas le droit

00:55:15de donner congé pour augmenter un loyer.

00:55:17On ne peut donner congé que pour habiter

00:55:19ou pour vendre.

00:55:21Ça limite beaucoup la possibilité.

00:55:23Alors il reste quand même une possibilité

00:55:25pour le bailleur.

00:55:27C'est quand le loyer est manifestement

00:55:29sous-évalué, ce qui peut arriver parce que

00:55:31finalement, c'est souvent en zone tendue.

00:55:33Effectivement, souvent, on est en dessous des prix du marché.

00:55:35Alors il y a une procédure qui est prévue

00:55:37par la loi de 89 pour les loyers manifestement

00:55:39sous-évalués. C'est extrêmement compliqué

00:55:41pour le bailleur. Il faut prévenir, je vous le fais

00:55:43rapidement, 6 mois avant l'échéance du bail,

00:55:45fournir 6 références, mais des références

00:55:47extrêmement précises, détaillées,

00:55:49avec le détail, ventilation, loyer charge,

00:55:51l'étage, l'ascenseur, etc.

00:55:53Donc ça va très très loin.

00:55:55Et si le locataire n'est pas d'accord,

00:55:57alors qu'on lui fournit tous les justificatifs, il faut encore aller

00:55:59par la case commission de conciliation et ensuite

00:56:01par la case tribunal. Et ça peut durer 2 ans.

00:56:03Concrètement, moi mes clients,

00:56:05personne ne se lance là-dedans. C'est une disposition

00:56:07qui existe, qui n'est jamais utilisée. J'ai dû le faire

00:56:092 fois dans ma carrière.

00:56:11Les gens préfèrent attendre que le locataire

00:56:13parte pour pouvoir relouer au prix

00:56:15du marché. D'accord, donc là concrètement,

00:56:17au bout de 6 ans, si le locataire

00:56:19d'Hélène ne change pas,

00:56:21donc elle perd son avantage fiscal

00:56:23pinel,

00:56:25et elle ne peut pas augmenter

00:56:27le loyer. Voilà, elle perd son avantage fiscal

00:56:29et elle continue à louer un loyer plafonné.

00:56:31Puisque c'est le même locataire.

00:56:33Je m'éloigne un peu, mais j'ai eu des dossiers,

00:56:35c'était du pinel, et les gens achetaient

00:56:37l'avantage fiscal pinel sans vérifier

00:56:39ce qu'ils allaient visiter. Ils ont

00:56:41acheté, moi j'ai eu un cas à Hannemasse,

00:56:43il s'est dit c'est super, c'est à côté de la Suisse,

00:56:45il a acheté à Hannemasse, il n'a jamais pu louer

00:56:47son appartement. C'était une zone sinistrée,

00:56:49il n'y avait pas de locataire, ça n'intéressait personne.

00:56:51Donc il n'a jamais eu non seulement l'avantage fiscal, mais en plus il n'a pas loué

00:56:53l'appartement. Donc voilà,

00:56:55quand on achète, effectivement, quand on investit,

00:56:57il ne faut pas oublier qu'on investit dans l'immobilier,

00:56:59donc là-bas c'est vérifier qu'on pourra

00:57:01louer l'appartement. Et là, elle ne peut plus

00:57:03le prolonger sur le pinel 6912,

00:57:05ça ce n'est plus possible. Normalement, c'est terminé.

00:57:07C'est terminé, c'est ça.

00:57:09Voilà pour la réponse à Hélène.

00:57:11Maintenant, une question

00:57:13de Michel à Issy-les-Moulineaux

00:57:15pour notre avocat, maître Romain

00:57:17Roussilandy. Absolument,

00:57:19donc Michel a reçu la convocation

00:57:21à sa prochaine Assemblée Générale de Copropriétés

00:57:23et dans la liste

00:57:25des résolutions figure

00:57:27la suivante. Eh bien,

00:57:29il y a une résolution pour interdire

00:57:31la location de meublés

00:57:33de tourisme dans la copropriété.

00:57:35Alors, eh bien,

00:57:37notre auditeur, ça l'embête beaucoup parce que

00:57:39lui, dans cette copropriété, il a

00:57:41un appartement qui n'est pas

00:57:43sa résidence principale, qui est

00:57:45un investissement locatif

00:57:47et qu'il loue en Airbnb.

00:57:49Donc, est-ce que,

00:57:51il se dit, mais est-ce que

00:57:53on peut mettre cette résolution ?

00:57:55Est-ce qu'on a le droit de mettre cette résolution

00:57:57au menu, à l'ordre du jour de

00:57:59l'Assemblée Générale ? Alors, question très

00:58:01intéressante et d'actualité aussi, parce qu'effectivement

00:58:03je vois de plus en plus ces consultations.

00:58:05J'ai beaucoup de clients qui viennent me voir.

00:58:07Pourquoi ? Parce que vous avez dû entendre parler de la loi

00:58:09Le Meur du 19 novembre... La loi dite anti-Airbnb.

00:58:11Voilà, effectivement, du 19 novembre

00:58:132024, qui prévoit

00:58:15la possibilité pour les

00:58:17copropriétés...

00:58:19Alors, c'est ça qui est un peu délicat à comprendre.

00:58:21Ce n'est pas d'interdire, c'est de modifier

00:58:23le règlement de copropriété

00:58:25à la majorité des deux tiers, et non pas

00:58:27à l'unanimité. Avant, pour interdire

00:58:29la location de mobiles de tourisme, il fallait obligatoirement

00:58:31l'unanimité. Donc, ce qui veut dire que...

00:58:33100% des copropriétaires... Evidemment. Ce qui veut dire que celui qui

00:58:35joue sur Airbnb votait contre. Donc, c'était très difficile,

00:58:37très compliqué pour les copropriétés de le faire.

00:58:39Aujourd'hui, la loi vous dit

00:58:41OK, vous pouvez le faire à la majorité

00:58:43des deux tiers. Donc, c'est plus simple.

00:58:45Simplement, ce n'est pas dans toutes les copropriétés.

00:58:47Parce qu'il faut vérifier,

00:58:49et c'est pour ça que c'est compliqué, l'application de cette

00:58:51loi. C'est possible. Grosso-modo,

00:58:53je simplifie exprès le débat. Mais dans

00:58:55les copropriétés, on a ce qu'on appelle une clause d'habitation

00:58:57bourgeoise exclusive. C'est quoi ?

00:58:59C'est-à-dire une copropriété où il n'y a aucun commerce.

00:59:01Grosso-modo. D'accord. Où il y a

00:59:03simplement de l'habitation. Il n'y a pas de commerce en pied d'une main.

00:59:05D'accord. Donc là, effectivement, la copropriété

00:59:07pourrait l'interdire,

00:59:09enfin, le faire voter à la majorité

00:59:11des deux tiers. Oui. Mais pour toutes les autres

00:59:13copropriétés, et à Paris, c'est

00:59:15quand même souvent le cas, il y a souvent des commerces en rez-de-chaussée,

00:59:17ça n'est pas possible. On reste sur l'unanimité.

00:59:19D'accord. Et deuxième

00:59:21exception,

00:59:23en ce qui concerne votre auditeur, effectivement,

00:59:25je ne crois pas que ce soit sa résidence principale. Non.

00:59:27Mais si c'est la résidence principale

00:59:29du copropriétaire,

00:59:31on ne peut pas l'interdire. C'est la même chose.

00:59:33Et la loi est très précise. D'accord.

00:59:35Et ça, c'est passé assez inaperçu. Oui.

00:59:37Je cite la loi. La loi Le Meur.

00:59:39La loi Le Meur. De même,

00:59:41l'interdiction de la location des résidences

00:59:43principales en meubles et de tourisme continue

00:59:45de relever de l'unanimité. Donc la loi Le Meur,

00:59:47elle-même, a précisé

00:59:49que, pour ce qui est la résidence

00:59:51principale, on ne pouvait pas

00:59:53l'interdire à la majorité des deux tiers.

00:59:55D'accord. Je ne sais pas si je suis clair, mais...

00:59:57Finalement, la loi Le Meur, on en entend beaucoup

00:59:59parler, mais en ce qui concerne la

01:00:01copropriété, pour moi, ce n'est pas une avancée si

01:00:03significative que ça. Et je vois beaucoup

01:00:05de résolutions, de projets de résolution

01:00:07qui arrivent au cabinet, et

01:00:09personne n'a examiné le règlement de copro, personne

01:00:11n'a examiné la destination de l'immeuble, si c'était

01:00:13mixte, pas mixte. Ce qui est une clause d'habitation bourgeoise

01:00:15exclusive, par exemple. Exactement. Et donc, il va y avoir des

01:00:17contentieux derrière, c'est à peu près certain. D'accord.

01:00:19Voilà. Donc, je pense que c'était intéressant,

01:00:21effectivement, de mettre l'éclairage là-dessus. Il y a aussi

01:00:23une chose à savoir avec la loi Le Meur, c'est que

01:00:25tous les nouveaux règlements de copropriété,

01:00:27pour un immeuble qui est mis en copropriété,

01:00:29par contre, devront se prononcer obligatoirement

01:00:31sur ce point. Sur cette interdiction ou pas.

01:00:33Est-ce qu'on interdit, oui ou non, la location

01:00:35de meubles de tourisme ? D'accord, les nouveaux

01:00:37règlements devront se prononcer. Et à éclairer

01:00:39les mêmes règles de majorité. Oui, c'est ça. C'est-à-dire

01:00:41s'il n'y a pas de commerce, c'est

01:00:43100%, pardon, voilà, et s'il y a des commerces,

01:00:45c'est les deux tiers, la majorité des deux tiers. C'est ça. D'accord.

01:00:47Donc, c'est effectivement inavancier,

01:00:49mais à mon avis, pas du tout à hauteur

01:00:51de ce qu'imaginent les gens, et notamment les syndiques,

01:00:53parce qu'il y en a beaucoup, là, moi je vous dis, j'ai des dossiers

01:00:55qui arrivent, alors je suis souvent pour les copropriétaires,

01:00:57parfois je suis aussi pour les syndiques,

01:00:59et donc moi je leur dis, attention,

01:01:01au cas d'espèce là, effectivement, on peut le faire,

01:01:03on peut le prévoir, cette majorité-là. D'accord. Si c'est voté

01:01:05à la mauvaise majorité, au cas de contentieux,

01:01:07ça tombe. Oui, oui, ça tombe, d'accord.

01:01:09C'est automatique. On sent là aussi

01:01:11derrière tous les contentieux qu'il peut y avoir

01:01:13avec les logements Airbnb,

01:01:15et cette loi Le Meur qu'il faut regarder dans le détail

01:01:17avec un avocat aussi. Merci

01:01:19beaucoup. Je vous en prie. Maître Romain Rossi-Landy,

01:01:21on vous retrouve sur Internet, déjà

01:01:23rossi-landy-avocat.fr

01:01:25votre cabinet à retrouver ici.

01:01:27Rendez-vous le mois

01:01:29prochain avec vos questions

01:01:31qui sont à poser sur le groupe Facebook

01:01:33Le Club des Proprios, et nos experts y répondront

01:01:35ici.

01:01:37Le Grand Rendez-Vous de l'Immobilier

01:01:41Eh oui, je sais, c'est triste, mais

01:01:43les bonnes choses ont une fin. Il va falloir nous quitter

01:01:45les amis. Voilà, c'était le 65ème

01:01:47numéro du Grand Rendez-Vous

01:01:49de l'Immobilier. Je rappelle que vous pouvez

01:01:51me retrouver sur Capital et sur Radio

01:01:53Immo. N'hésitez pas d'ailleurs

01:01:55à liker, commenter, avec toujours

01:01:57beaucoup de bienveillance, mais surtout

01:01:59à poser vos questions. On va parler

01:02:01justement, Christine, de toute l'actualité

01:02:03immobilière. On va essayer de faire un focus d'ailleurs

01:02:05aussi sur l'Immobilier Neuf. On va se retrouver

01:02:07le mois prochain. Avec grand plaisir,

01:02:09Sylvain. Merci à toutes et à tous, et

01:02:11au mois prochain. Voilà, et surtout

01:02:13vous restez connectés d'ici là.

01:02:15C'était Le Grand Rendez-Vous de l'Immobilier,

01:02:17une émission présentée par

01:02:19Radio Immo et Capital. À retrouver

01:02:21en podcast sur toutes les

01:02:23plateformes de streaming.

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