Tercer capítulo de Luis Alberto Iglesias para sacar rentabilidad a los activos inmobiliarios y en esta ocasión abordamos los costes
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00:00¿Qué tal, Luis Alberto Iglesias? ¿Cómo estás? Buenos días.
00:04Buenos días. ¿Qué tal, Manu?
00:06Bueno, pues un atentico placer estar contigo en esta Defensa de la Trinchera,
00:09donde hablamos de dinero, donde hablamos de inversión,
00:11y donde llevamos ya un par de programas hablando de activos inmobiliarios,
00:16de cómo monetizar tu vivienda al margen del alquiler tradicional.
00:22Ya hemos repasado las características básicas, las condiciones, las ventajas, los inconvenientes...
00:28Vamos a profundizar en esta materia.
00:30Bueno, porque monetizar el activo principal de los ahorradores españoles, que es la vivienda,
00:34pues no sale gratis, cuesta dinero.
00:36En el último programa pasamos muy por encima por los costes, vamos a enumerarlos ahora.
00:40Va a haber que pagar una tasación, que es indispensable para calcular el valor del activo que queremos monetizar.
00:47Vamos a pagar comisiones, seguramente, a agencias inmobiliarias, a notarios, a asesores independientes.
00:52Vamos a pagar comisiones bancarias o primas de seguros, intereses.
00:56Cuando hay, por ejemplo, un producto como la hipoteca inversa,
00:59ahí va a haber una deuda con un interés que puede llegar, como decíamos en aquella sección anterior,
01:04a superar incluso el 6% anual compuesto, lo cual incrementa la deuda que luego habrá que saldar por parte de los herederos.
01:10Hay IBI como unidad, en fin, los gastos asociados a una vivienda típicamente conocidos por todos.
01:17Impuestos, algunos productos de los que hablaremos a continuación, pueden generar hechos imponibles.
01:22Y RPF sobre plusvalías.
01:24Aunque hay exenciones, como ya comentamos, para mayores de 65 años,
01:28sí, la venta de la vivienda se transforma en renta vitalicia.
01:33Hay exenciones muy importantes.
01:34También habría que pagar el impuesto de actos jurídicos documentados en ciertos contratos,
01:39plusvalía municipal, quizá, en transmisiones de la propiedad.
01:42Y también existen bonificaciones, reducciones, exenciones fiscales.
01:46En fin, que es un producto o es un proceso donde conviene asesorarse muy bien.
01:50No hay que ir...
01:52Vamos, yo creo que sería el típico producto en que pagaría muy a gusto a un abogado
01:55o el tiempo para decirme cómo lo puedo hacer mejor, un asesor fiscal.
02:00Vamos a ir por las vías de monetización previsional de una vivienda más habituales.
02:08El informe del Instituto Santa Lucía, al que aludíamos hace unas semanas,
02:13clasifica en tres grandes categorías estas formas de monetizar la vivienda.
02:17La primera es la nuda propiedad.
02:19La nuda propiedad es una de las formas más utilizadas y crecientes, además,
02:23de la monetización previsional de la vivienda en España.
02:26Consiste en vender la propiedad del inmueble, lo que se conoce como nuda propiedad,
02:31pero conservando el derecho a vivir en él o incluso alquilarla durante toda la vida,
02:37toda la vida mediante el usufructo vitalicio.
02:40Es una solución muy atractiva para personas mayores que no necesitan dejar en herencia el bien
02:46y que, sin embargo, quieren liquidez inmediata sin endeudarse.
02:49Actualmente puede acceder una persona que sea propietaria plena de la vivienda, ¿de acuerdo?
02:55Hemos dicho ya 65 años para algunos productos, infórmense, ¿no?
02:59Cuanto mayor sea la edad, mayor valor neto se va a poder obtener de esa vivienda.
03:04Por eso es importante el requisito de edad.
03:06Y el inmueble debe estar libre de cargas y tener cierto valor y liquidez en el mercado.
03:10No se va a poder hacer la nuda propiedad con cualquier casa o terreno en el monte que no tenga un valor, ¿de acuerdo?
03:16Las ventajas de un producto como este es que dan liquidez inmediata.
03:20Se recibe una cantidad de dinero en efectivo al vender sin generar préstamos ni intereses, ¿de acuerdo?
03:26Porque lo que tiene uno es el usufructo.
03:27Él ha vendido esa propiedad, pero puede vivir en ella todavía, si quiere, hasta que muera, ¿no?
03:32El uso vitalicio, este usufructo está garantizado por ley.
03:36El vendedor mantiene su derecho legal a residir o alquilar esa vivienda mientras viva.
03:41Es una cobertura natural del riesgo de longevidad.
03:45No importa cuánto viva el usufructuario, puede seguir viviendo en esa vivienda sin penalización.
03:50Y luego, respecto a otros productos de los que hablaremos, como la hipoteca inversa, tiene unos costes muy reducidos.
03:55Porque no hay intereses ni tampoco productos financieros complejos asociados, ¿no?
04:00Tiene algunos inconvenientes y cosas que se deben considerar.
04:03Lo primero es que se pierde la propiedad, se conserva el uso, pero la vivienda ya no es parte del patrimonio transmisible de esa persona.
04:11Por eso nos dijimos antes que, si no hay herederos, pues puede ser una muy buena solución.
04:16Hay un descuento sobre el valor de mercado.
04:18El precio de venta que se obtiene con esta nuda propiedad es muy inferior, suele serlo, al valor de tasación.
04:23Ya que se descuenta el valor del usufructo.
04:27Es decir, por eso es tan importante hacerlo con la edad adecuada, porque depende este valor del usufructo de la edad del propietario y de la esperanza de vida que tenga.
04:37Con lo cual, ese descuento se va a minimizar conforme posterguemos la operación, ¿de acuerdo?
04:43Tiene una menor flexibilidad. Este producto, una vez que se vende la vivienda, ya no se puede recuperar la propiedad.
04:48La operación es definitiva.
04:50Da obligaciones de mantenimiento.
04:51El usufructuario que vive en esa vivienda va a mantenerla en buen estado porque tiene una obligación.
04:55Porque la ha comprado otra persona.
04:58No va a haber que acondicionarla, ponerla bien, ¿no?
05:00Está que esté en buen uso.
05:02Y los herederos, si los hay, no van a tener derecho a heredar el inmueble.
05:06Salvo que lo recompren si el comprador quiere negociar con ellos o, entendemos, con lo cual es irreversible.
05:13Importante esto.
05:14Nuda propiedad, que es un mecanismo muy extendido en España por parte de muchos propietarios,
05:19que venden de forma anticipada su vivienda con un descuento, con un descuento tal y como has comentado, Luis Alberto,
05:27pero con una característica esencial.
05:29Y es que se mantienen como sufructuarios.
05:31Pueden seguir viviendo en ella.
05:33Pueden seguir usándola hasta su fallecimiento.
05:36Esto es un mecanismo a tener muy en cuenta.
05:38Claro que sí.
05:39La cuestión es que la venta de la nuda propiedad es una solución muy estable, no se incurre en deudas,
05:49es jurídicamente segura, se obtiene liquidez en la jubilación, que es lo que interesa al final,
05:54sin tener que dejar tu casa, que eso es muy importante para el jubilado además que pueda vivir solo,
05:59pero con la idea de que tú renuncias a transmitir ese inmueble y te tienes que conformar con que lo que te van a dar
06:06va a ser seguramente menos de lo que tú pensarías que el mercado te va a pagar por esa vivienda si la vivieras.
06:13¿De acuerdo?
06:13Aquí nadie da duro esa peseta.
06:15Lo que queremos es simplemente de nuevo complementar mis ingresos de la pensión.
06:18Esa es la clave.
06:20Que estamos sentados sobre un cúmulo de ladrillos que valen un dinero y que me pueden permitir a mí vivir con bastante más holgura
06:26cuando sea yo jubilado.
06:28Vamos a ver la fiscalidad de la nuda propiedad.
06:31¿Qué tributa el vendedor de esta nuda propiedad?
06:34Pues bueno, hay una exención en el IRPF para mayores de 65 años.
06:39Si el vendedor tiene 65 años o más y vende su vivienda habitual,
06:42esa plusvalía que se genera está exenta de tributar en el IRPF.
06:46Importante esto, ¿eh?
06:47Muy importante.
06:48Esta exención se aplica aunque solo se venda la nuda propiedad y se conserve el usufructo.
06:54Es decir, ¿qué es lo que estamos hablando?
06:55Tú vas a vender la propiedad, vas a seguir viviendo en tu casa hasta que te mueras,
06:58pero esa operación está exenta de IRPF.
07:01Importante.
07:02Muy buen beneficio.
07:03Y luego encima la ley no le obliga a reinvertir el importe obtenido de la venta
07:09en una renta vitalicia o en un otro producto.
07:11No.
07:11Eso es dinero para tu uso y para tu complemento a la jubilación.
07:15Porque hemos visto a veces que la gente tiene en la cabeza esta idea de que
07:18no, no, si yo transformo mi venta de la vivienda en una renta vitalicia
07:21es cuando entonces la exención se aplica.
07:23No, en nuda propiedad no hace falta esa reinversión de lo recibido.
07:27Te puedes disponer libremente del dinero que has cobrado y además exento del pago de IRPF,
07:31lo cual supone un ahorro fiscal importante.
07:32Importante.
07:33Una salvedad es que la vivienda que se puede, que es objeto de ese tipo de operación tiene
07:38que ser vivienda habitual y la ley dice que debe haber sido la residencia habitual del
07:44titular durante al menos tres años consecutivos.
07:46Importante también tenerlo en cuenta.
07:48Importante, residencia habitual.
07:49La venta de la segunda vivienda también tiene una exención si se reinvierte en una renta vitalicia.
07:56Ya lo vimos también antes, ¿no?
07:57Pero vamos, no es necesario.
08:00¿Qué otros impuestos se aplican?
08:02Pues la plusvalía municipal, ¿no?
08:03El vendedor sí la va a tener que pagar, salvo que el ayuntamiento contemple alguna bonificación específica
08:08y se va a calcular, ojo, sobre el incremento del valor catastral del suelo desde la adquisición.
08:13Cuidadito, ¿eh?
08:14Aquí estas cosas hay que hacerlas muy bien.
08:16También va a tener que pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
08:20Lo paga el comprador, vamos a decir, el nudo propietario, que es como se llama, es decir,
08:24la persona a la que yo le vendo la vivienda y el tipo general está entre el 6 y el 10% según la comunidad autónoma.
08:31Para el comprador no va a tributar en el IRPF, como digo, paga el ITP y si lo pacta puede a veces
08:38asumir el IBI y las cuotas de la comunidad con el usufructuario, la persona que está dentro de la vivienda.
08:45El valor de adquisición de la nueva propiedad será la base fiscal si en el futuro consolida el pleno dominio al fallecer el usufructuario.
08:52Bueno, pues importante esto a tener en cuenta porque, lógicamente, los impuestos suponen una carga muy sustancial.
08:59Hay algunas ventajas, como esa exención fiscal en el IRPF que estás comentando, Luis Alberto,
09:04pero hay otras de las que no te libras ni de broma, como por ejemplo, efectivamente, el impuesto plusvalías,
09:10que a veces supone un susto importante para todos aquellos que adquieren o venden una vivienda.
09:15Claro que sí. Bueno, pues nuda propiedad, nudo propietario, usufructuario, palabras con las que conviene quedarse
09:20y, de nuevo, es una solución muy, muy buena para quien quiera monetizar su vivienda viviendo en ella hasta el final de sus días.
09:28Es un producto, me parece a mí, muy conveniente.
09:31Infórmense porque puede venirles muy bien.
09:35El siguiente producto del que vamos a hablar, y quizá no acabemos de explicarlo hoy, sería la rehipoteca,
09:41o también conocida como hipoteca inversa.
09:44Es, de hecho, otro de los principales productos de monetización previsional de la vivienda
09:48y está diseñada para personas mayores, de nuevo, propietarias de la vivienda,
09:53que puedan obtener ingresos periódicos o una cantidad a tanto alzado,
09:57sin perder la propiedad ni tampoco tener que abandonar su casa.
10:01La deuda que se acumule, de nuevo, esto es una hipoteca, aquí hay un préstamo con garantía hipotecaria, la vivienda,
10:06la deuda se acumula y se paga solo tras el fallecimiento del titular.
10:12Normalmente, los herederos son los que se hacen cargo de esas deudas.
10:16Importante esto, rehipoteca o hipoteca inversa, que seguro que a muchos de nuestros oyentes les suena,
10:21porque es un producto que se ha ido extendiendo en los últimos años,
10:24pero en este caso, claro, como toda hipoteca, si haces una hipoteca inversa, estás haciendo un préstamo, es un préstamo.
10:31Claro, y aquí tiene un poco de mala fama este tipo de productos,
10:34porque es como que, ah, lo van a perder mis herederos, bueno, lo van a tener que volver a comprar si lo quieren, ¿no?
10:39Si lo quieren, claro.
10:40Efectivamente, ¿no?
10:41Entonces, ¿qué es una hipoteca inversa?
10:43Es un préstamo garantizado por la vivienda habitual del titular,
10:45ya hemos dicho habitual, significa que has vivido en ella por menos tres años consecutivos,
10:50generalmente para personas de mayores de 65 años,
10:52que se recibe en forma de renta mensual, de pago único o mixto.
10:56Como vemos aquí, el importe del préstamo, tengo yo tres formas de recibirlo,
11:00renta mensual, pago único, todo a tocateja, como se dijera, y mixto.
11:04La deuda, el capital, más los intereses, como préstamo que hay a intereses,
11:10no se devuelve en vida, sino al fallecimiento del prestatario,
11:13que es la persona que firma esta operación, ¿no?
11:17Para ver si te interesa, pues bueno, hay ventajas que,
11:21si te parece, Manu, ya vamos a comentar en la siguiente sección.
11:24Sí, nos quedamos con estas características básicas de la hipoteca inversa,
11:28pero ya hemos visto dos productos importantes.
11:31Por un lado, la nuda propiedad, que supone una venta anticipada del inmueble
11:34con la posibilidad de mantenerte como subfrutuario,
11:37por lo tanto, seguir disfrutando del uso de tu vivienda,
11:40con esas características fiscales, esas condiciones importantes a tener en cuenta,
11:44y partiendo a la base de que te van a pagar mucho menos que el precio de mercado,
11:47como es lógico y normal,
11:49y luego la hipoteca inversa o la rehipoteca,
11:52el poder hipotecar tu vivienda para, bueno, pues vivir y complementar esa pensión pública,
12:00pero no deja de ser un préstamo.
12:02Y ahora, a continuación, en el siguiente programa, si te parece, Luis Alberto,
12:06profundizaremos en las características y condiciones básicas de este producto
12:10que cada vez está más extendido y es más popular.
12:13Estaré encantado de hacerlo.
12:14Pues hasta la próxima.
12:15La trinchera de llamas es radio.
12:19No, no, no, no.
12:20Estaré encantado de hacerlo.
12:34No, no.