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00:00 [Générique]
00:02 Avec Bader Saoudi.
00:04 [Générique]
00:05 Eh bien chers auditeurs, le bail est un contrat, mais c'est d'abord une relation, souvent entre un propriétaire et un locataire,
00:11 qui précise les positions de l'un ou de l'autre.
00:14 Souvent, on l'évoque et on s'en explique dans le contrat.
00:18 Alors ce contrat de bail s'applique à un bien immobilier, à usage d'habitation, à une activité commerciale, professionnelle ou industrielle,
00:26 et bien entendu à d'autres usages.
00:28 Si vous avez des questions sur la thématique que nous abordons ce matin, eh bien n'hésitez pas, nous restons à l'antenne jusqu'à 11h30
00:34 et vous pouvez nous contacter au 05 22 95 36 70 ou 80.
00:40 [Générique]
00:45 Eh bien on le retrouve, souvent les vendredis, c'est Maître Jed Abou Lachabal qui est notaire à Casablanca.
00:52 On a plaisir à te retrouver.
00:54 C'est toujours un plaisir de te retrouver et de pouvoir m'exprimer devant les auditeurs.
01:00 C'est sur une thématique, bon, nouvelle, mais au fond on l'avait déjà traité dans nos premières émissions que nous avions faites ensemble, Maître Jed Abou Lachabal.
01:11 C'est un sujet qui intéresse le notaire lorsqu'il y a des spécificités, des complexités, il y a beaucoup d'aspects de la loi qu'on peut renseigner,
01:18 qui intéresse aussi parfois les avocats lorsqu'il y a des procédures judiciaires et qui intéresse également des professionnels
01:26 parce que le bail, l'allocation, ça concerne aussi bien l'usage d'habitation que parfois les activités et il y a des spécificités sur lesquelles on peut venir.
01:35 L'esprit de l'émission, ça consiste essentiellement à répondre à ceux qui souhaitent nous soumettre des questions et parfois témoigner.
01:41 Nous restons joignables par les moyens que je rappelle très rapidement.
01:44 Vous pouvez nous écrire en message privé sur la page Facebook des experts atlantiques
01:47 ou tout simplement nous contacter au 05 22 95 36 70 80.
01:53 Alors Maître Jed Abou Lachabal, on commence souvent par des propos d'introduction.
01:58 La thématique du jour, c'est les beaux.
02:02 Et en cela, je voudrais tout d'abord que tu nous dises, est ce que au fond, c'est la même loi déjà qui s'applique pour tous les types ou bien il y a des distinctions majeures?
02:10 Et s'il y en a, on peut relever quelques unes pour commencer l'émission.
02:13 Alors question qui implique une réponse un peu large, mais je vais essayer de synthétiser.
02:20 Alors effectivement, lorsqu'on parle d'un contrat de bail immobilier, c'est le fait que pour faire simple,
02:25 le propriétaire du bien immobilier cède la jouissance de ce bien immobilier à travers un contrat à une personne qu'on appellera le locataire
02:36 qui va payer en contrepartie une somme d'argent qui le plus souvent est un loyer avec une périodicité fixée.
02:43 Alors le fait de céder cette jouissance et de conclure ce bail entre un bailleur propriétaire des murs et un preneur locataire est soumis au droit commun d'aïr des obligations et des contrats.
02:55 Mais pour certains beaux spécifiques, bail à usage d'habitation, bail à usage professionnel, une loi régie cette relation.
03:03 C'est la loi 6712 et puis pour les beaux commerciaux, industriels et artisanaux, la loi 4916.
03:10 Ça veut dire quoi ? Ça veut dire qu'à côté du droit commun des beaux, qui est le code des obligations et des contrats,
03:18 il y a deux textes spécifiques qui viennent régir les beaux spécifiques qui relèvent de ce domaine d'application.
03:25 Et j'attire ton attention sur le fait que ces deux textes spécifiques nécessitent pour être applicable déjà un écrit.
03:32 Parce qu'il existe, ça peut paraître un peu bizarroïde pour beaucoup d'auditeurs, mais il existe encore des beaux oraux,
03:38 c'est-à-dire des relations contractuelles entre un propriétaire qui loue ses murs à un locataire sans qu'il y ait un écrit,
03:45 mais il y a une relation contractuelle du fait de versements réguliers de loyers.
03:49 Et bien ces beaux, même s'ils portent sur un local qui avait une activité commerciale ou sur un local qui avait pour fonction d'y vivre à usage d'habitation,
03:59 ces beaux relèvent d'ailleurs des obligations et des contrats s'il n'y a pas une base écrite.
04:04 Donc c'est pour ça qu'il faut déjà inviter les auditeurs qui sont...
04:06 - A savoir dans quelle situation, dans quel cas...
04:09 - Et s'ils ne sont pas dans une situation claire, la clarifier pour relever d'un droit précis.
04:15 Et bien évidemment l'écrit a cet immense avantage sur l'oral, c'est qu'il peut fixer beaucoup de choses,
04:19 et que oralement on ne détermine pas une série de points qui sont pourtant essentiels dans une relation contractuelle entre bailleur et preneur.
04:26 - Oui, on aura retenu le fait qu'il y a différents cas de figure et donc différentes contraintes qui pèsent sur l'une ou l'autre,
04:35 et Maître Jadabou Lachbel, il s'agit de donner quelques-unes des spécificités ou des distinctions majeures qui existent entre les différents types de contrats.
04:45 - Oui, alors effectivement lorsque l'on souhaite habiter dans le local qu'on va louer en tant que locataire,
04:53 ou lorsque l'on souhaite y exercer une activité professionnelle et non pas une activité commerciale,
04:58 parce que le caractère civil de l'activité professionnelle doit se distinguer de l'activité commerciale,
05:03 il est fortement conseillé d'établir un écrit pour bénéficier des dispositions de la loi,
05:08 mais surtout pour figer dans le temps les relations et s'assurer qu'il n'y aura pas de soucis aujourd'hui, demain, un autre jour.
05:17 Pour ce qui est des baux commerciaux, industriels et artisanaux, il faut comprendre que la loi est encore plus protectrice que l'autre pour les locataires.
05:25 Parce que lorsque vous exercez une activité commerciale, industrielle ou artisanale, votre local est fondamental,
05:31 il est un élément essentiel de la valeur de votre fonds de commerce.
05:35 Et de fait, vous ne pouvez pas en être privé n'importe comment.
05:38 C'est pour cela que, aussi bien le preneur que le bailleur, doit savoir lorsqu'il conclut un tel bail,
05:44 qu'il y aura une protection immense pour le locataire commerçant,
05:49 qu'il n'y aura pas nécessairement pour le locataire qui y habite ou le locataire qui exerce une activité civile comme un avocat ou un notaire.
05:55 Donc la décision de louer ce type de biens doit être, j'allais dire, plus prise en compte ou plus à l'étude,
06:04 puisque tu nous dis que dans un cas il y a plus de protection du point de vue du locataire.
06:09 Oui.
06:10 Et donc le choix du locataire peut-être...
06:12 Du point de vue du propriétaire, comme tu le fais remarquer, le choix du locataire est important parce qu'il faut qu'il comprenne.
06:18 Et là je vais donner un exemple précis qui va peut-être parler à nos auditeurs.
06:21 Le propriétaire des murs, lorsqu'il prend la décision de louer, lorsqu'il conclut un bail commercial,
06:28 c'est-à-dire pour que le locataire y exerce son activité commerciale, qu'il exploite son fonds de commerce ou son fonds industriel ou son fonds artisanal,
06:36 donne de fait, en vertu de la loi, un droit très particulier au locataire commerçant, artisan ou industriel.
06:42 Il lui donne, si le bail a une durée supérieure à deux ans,
06:45 ou si le bail a donné lieu à une occupation effective par ce locataire pendant deux ans, un droit au renouvellement automatique.
06:52 Ce qui signifie que même lorsque le bail a une durée déterminée et que le terme arrive,
06:57 le bailleur n'est pas en droit, alors que le bail a cessé contractuellement, de récupérer son local sans verser une indemnité.
07:04 Cette règle très particulière vise à protéger le locataire qui exerce une activité commerciale.
07:10 Et cette indemnité peut être très importante puisqu'elle équivaut à la valeur du fonds de commerce,
07:15 sauf si, effectivement, le bailleur est en mesure de démontrer que le préjudice pour le locataire est moindre.
07:21 Ce droit au renouvellement, aux mêmes conditions que le précédent bail,
07:26 est un atout énorme pour le locataire commerçant, industriel ou artisan.
07:30 Ce qui signifie que lorsque vous concluez, en tant que propriétaire des murs, un tel bail,
07:34 vous savez que vous prenez pour de nombreuses années votre locataire.
07:38 Et j'attire ton attention sur le fait que lorsque le propriétaire du fonds commercial, artisanal ou industriel
07:45 souhaitera vendre son fonds de commerce, l'acquéreur du fonds de commerce aura droit, en vertu de cette session,
07:51 au même droit au bail que celui qui exploitait le fonds de commerce avant lui.
07:55 Ce qui fait qu'un bailleur peut prendre des décennies de bail dans cette hypothèse.
08:01 Donc il est très important qu'il sache à qui, où et dans quelles conditions.
08:04 Pour les baux à usage professionnel ou à usage d'habitation, ces obligations ne sont pas aussi lourdes
08:10 parce que ce droit au renouvellement n'existe pas de la même manière pour ces baux.
08:15 Oui. Dans le cas des fonds de commerce, on peut imaginer que c'est pour préserver l'activité économique.
08:22 Et d'ailleurs, la valeur du bail devient aussi prise en compte dans la valorisation du fonds de commerce.
08:30 Puisque ça devient un atout au bout d'un certain nombre d'années, puisque par simplement l'effet de l'inflation,
08:38 ça devient très intéressant que de garder ce droit au bail et parfois de revendre le fonds de commerce
08:43 pendant un certain nombre d'années, ce qui rend difficile pour le propriétaire de récupérer les murs.
08:47 Alors tu as tout à fait raison de le préciser.
08:51 Bien évidemment, lorsque vous êtes propriétaire d'un fonds de commerce, le droit au bail est un élément qui compose le fonds de commerce.
08:58 Il est cédé avec le fonds de commerce et il peut être cédé distinctement du fonds de commerce.
09:02 Et en plus de cela, le propriétaire des murs, dès lors que vous êtes un locataire commerçant
09:08 et que vous cédez votre fonds de commerce, doit être averti de la cession du fonds de commerce
09:13 puisqu'il va de fait changer de locataire.
09:15 Mais il ne peut s'opposer à cette cession parce que, effectivement, si on offrait la faculté au propriétaire
09:21 de s'opposer à la cession du droit au bail ou du fonds, on offrirait la faculté à n'importe quel bailleur
09:27 de bloquer toute cession.
09:29 Donc on reconnaît le droit de céder le fonds de commerce et le bail qui va avec, ou le bail sans le fonds de commerce,
09:36 à n'importe qui, à condition que l'acquéreur du fonds ou du simple droit au bail
09:41 respecte scrupuleusement les conditions du bail antérieur.
09:44 Mais le bailleur, s'il doit être averti, n'a pas à donner son avis.
09:48 Le preneur qui prendra la place de son preneur initial pourra s'imposer à lui dès lors qu'il respecte scrupuleusement les conditions de la loi.
09:54 En tout cas, lorsqu'on parle de bail, de façon générale, il y a beaucoup de types de questions qu'on peut traiter.
09:59 Le propriétaire qui n'est pas payé, la procédure judiciaire, qu'est-ce qu'il faut faire, comment agir ?
10:04 Il y a aussi qui doit réparer lorsqu'il y a des dégâts d'ampleur ou lorsqu'il y a des dégâts mineurs ?
10:10 Il y a un certain nombre de questions qu'on peut éclairer.
10:12 Nous avons fort heureusement le temps dans cette émission.
10:15 Nous restons à l'antenne un peu moins de temps que d'habitude, il faut bien le dire, jusqu'à 11h30, en tout cas,
10:20 si vous souhaitez prendre la parole ou tout simplement poser des questions précises sur la thématique que nous abordons ce matin,
10:27 vous pouvez nous contacter au 05 22 95 36 70 ou 80.
10:31 Maître Gédin, bonjour.
10:32 Je souhaite rebondir sur ce que tu viens de dire parce qu'effectivement, il y a une multitude de paramétrages.
10:38 Et ces paramétrages, de mon point de vue, mais on dira que je suis partial, mais je crois être dans le vrai, nécessitent le recours à un professionnel.
10:47 On ne se rend pas bien compte à quel point le fait d'établir un contrat de bail nécessite une certaine expertise.
10:54 Beaucoup de gens concluent des bouts sans prendre en considération les éventuelles problématiques.
11:00 Et lorsque le problème survient, c'est un cataclysme.
11:03 Il faut en amont, afin de réduire les risques, recourir au service d'un professionnel.
11:08 D'ailleurs, la loi parle d'un écrit daté.
11:11 J'ajoute que cela peut être fait sous sein privé, c'est à dire vous faites légaliser votre signature à la commune.
11:16 Mais le contenu devra avoir été fait de manière professionnelle ou vous pouvez recourir au service d'un notaire qui établira le bail et qui lui conférera la forme authentique.
11:26 Pourquoi je dis cela ? Parce qu'il y a des vérifications déjà en amont qui sont primordiales.
11:32 Beaucoup de preneurs, et je suis quasi convaincu que n'importe qui se reconnaîtra, ne s'assurent pas auprès des organismes compétents de l'identité du propriétaire.
11:41 Or, je répète que lorsque le bien est titré, et c'est quasiment toujours le cas dans une ville,
11:46 un certificat de propriété qui ne coûte que 100 dirhams délivrera l'identité du ou des propriétaires.
11:52 Et quand j'emploie le pluriel, ce n'est pas par hasard.
11:56 Parce qu'on peut très bien conclure un bail avec une personne qui est propriétaire, mais ce propriétaire peut être propriétaire dans l'indivision.
12:02 Et je répète que pour la conclusion d'un bail, pour se sécuriser, il faut l'accord des tous les individus.
12:08 Mais quand on est locataire, il y aura la faute.
12:11 Mais est-ce que la faute pèsera sur le locataire ou davantage sur celui qui aura détourné l'argent à son profit plutôt que de répartir le loyer entre les co-indivisaires ?
12:22 Alors, tu as tout à fait raison lorsque tu évoques la problématique du point de vue du bailleur qui usurperait une identité ou qui carrément léserait ses co-indivisaires.
12:34 Mais le bail en lui-même, s'il a été signé par un seul des indivisaires, n'est pas nécessairement valide et de fait n'est pas opposable aux autres indivisaires.
12:43 Or, je pense que d'abord, un locataire ne s'envisage pas dans une procédure contentieuse.
12:47 Il veut être sûr d'être dans ses meubles et de ne pas être expulsé plus tard parce qu'une vérification d'usage,
12:54 qui je le répète pour un certificat de propriété, c'est sans dire âme, l'aurait assuré que la personne est bien propriétaire.
12:59 J'attire ton attention sur un autre point.
13:02 Lorsqu'on est un commerçant, et j'ai vanté les mérites du droit au renouvellement et j'ai expliqué aux commerçants, aux industriels, aux artisans,
13:08 qu'ils ont ce droit au renouvellement et cette faculté de céder leur fonds avec le droit au bail.
13:12 Savent-ils que même s'ils concluent un bail avec le vrai propriétaire, ce local peut leur être confisqué,
13:18 je parle aux propriétaires et donc avoir des effets ricochés sur eux, s'il existe une inscription hypothécaire
13:24 et que le créancier hypothécaire est une banque qui n'est pas payée pour le paiement des traites.
13:29 De ce fait, il saisira le bien, le mettra aux enchères et un contrat de bail ne sera pas opposable aux banquiers
13:35 s'il était expressément précisé sur le titre foncier qu'il y avait une interdiction de louer sans l'accord du banquier.
13:41 Ces vérifications d'usage, elles ne peuvent être faites que si on a consulté le titre et si on s'est assuré que l'on est nickel sur ce point.
13:48 Or, plein de gens pour des investissements importants ne font pas cette vérification.
13:53 Je rappelle que la loi autorise n'importe quel preneur commerçant, industriel ou artisan
13:59 à verser ce qu'on appelait en langage courant un pas de porte, c'est-à-dire une indemnité pour avoir le droit d'être locataire.
14:05 Mais si on verse une indemnité à un propriétaire alors qu'on va être expulsé plus tard parce que le bail n'est pas régulier,
14:12 on comprend pas ricocher les problèmes que cela pose.
14:14 Donc, je suis sidéré par l'amateurisme des gens lorsqu'ils vont prendre une décision qui peut avoir un impact très important sur leur vie quotidienne.
14:23 Donc, allez voir un expert pour faire ces vérifications d'usage.
14:26 Et je pense qu'on aura l'occasion de l'émission pour voir aussi que le contenu du contrat est fortement modulable
14:32 et que la volonté des parties doit être prise en considération dans l'écrit.
14:35 Et nous, on va essayer de ne pas être amateur, on va essayer de rendre le temps, l'antenne plutôt en temps et en heure
14:41 puisque c'est Karim Drenet qui nous présente les informations, bien sûr 10h30, 11h30 également.
14:45 Et on se retrouve pour la deuxième partie de l'émission.
14:48 En tout cas, en vrai, ça l'antenne jusqu'à 11h30.
14:51 Donc, si vous avez des questions sur les baux, sur la location, n'hésitez pas à nous contacter, c'est toujours au 05 22 95 36 70 ou 80.
15:00 Et nous entamons, chers auditeurs, cette deuxième partie d'émission qui est consacrée au sujet du bail des baux de façon générale
15:08 lorsqu'on loue un bien commercial, un bien à usage d'habitation, un bien à usage professionnel.
15:13 Ce sont des cas qui nécessitent des fois des spécificités et dont le contrat rend compte.
15:18 Alors, il y a des auditeurs qui souhaitent s'exprimer, des questions qu'on a reçues sur la page Facebook des experts atlantiques,
15:23 ceux qui attendent au bout du fil sont par nécessité, voire par définition prioritaire.
15:28 C'est-à-dire, on m'indique que vous nous appelez ce matin de Casablanca.
15:31 Je vous donne la parole. Bonjour à vous.
15:34 Oui, bonjour.
15:37 Je voulais juste poser une question sur la légalité d'une sous-location dans le cadre d'un local à usage professionnel pour un médecin.
15:50 Je m'explique, c'est une société, le propriétaire du local, c'est une société, une SARL, si je me rappelle bien,
16:01 donc qui a loué un groupe de personnes et ce groupe de personnes vont sous-louer un médecin.
16:12 Et sur le contrat de bail, il y a l'autorisation du propriétaire comme quoi il accepte cette sous-location.
16:22 Alors je ne sais pas, est-ce que déjà la sous-location est légale et est-ce que c'est quelque chose qui pourrait se faire au Maroc ?
16:34 Alors bonjour, monsieur. Donc je vais essayer de vous répondre.
16:38 Alors déjà, il faut distinguer selon que l'activité est professionnelle et donc civile ou commerciale.
16:46 L'activité de médecin stricto sensu est une activité civile et donc de ce fait professionnelle et donc de ce fait elle relève de la loi 77-12,
16:55 c'est-à-dire la loi sur les beaux usages d'habitation et usage professionnel. Et que dit cette loi ?
17:00 Elle dit qu'en matière de sous-location pour un bail professionnel, cette sous-location est possible dès lors que l'on sous-loue à quelqu'un qui exerce la même activité.
17:11 Et cela sans nécessairement demander l'autorisation. Je parle pour les beaux à usage professionnel.
17:18 Il s'avère que l'autorisation a été donnée donc là la situation est clarifiée.
17:22 Non seulement elle est donnée dans le contrat et en plus de cela la loi la valide.
17:26 La question se serait posée différemment, toujours par rapport à ce même texte,
17:29 il s'agissait d'un bail à usage d'habitation où là la sous-location doit être expressément autorisée.
17:34 Donc s'il s'agit d'une activité professionnelle, elle est autorisée.
17:38 Le fait que dans le bail ce soit spécifié en plus est un atout en faveur de la validité de cette sous-location.
17:44 Simplement la sous-location fait qu'il faut bien choisir le sous-locataire.
17:50 Parce que si le sous-locataire venait à commettre des fautes, il engagerait bien évidemment sa responsabilité.
17:55 Mais il engagerait la responsabilité de ce preneur initial.
17:59 Et ça pourrait être un motif justifiant, l'annulation du bail par le bailleur s'il y avait des atteintes à son local.
18:08 Donc s'il constate des dégradations de quelque nature que ce soit,
18:12 celui qui est propriétaire des murs peut prendre prétexte de cela pour tout simplement cesser de louer à celui qui loue à son tour.
18:20 Oui parce que le fait de choisir un sous-locataire est une prise de risque.
18:24 Parce que vous le rendez locataire d'un local qui vous est loué à vous.
18:29 Donc cette sous-location est autorisée, il faudra effectivement que les conditions du bail demeurent respectées.
18:36 Et notamment que le loyer soit versé au bailleur initial.
18:40 Parce que vous ne pourrez pas prendre prétexte en tant que locataire initial, des carences du sous-locataire pour ne pas payer votre bailleur.
18:47 Bon en tout cas, je reviens vers vous pour savoir si vous aviez d'autres questions à nous soumettre par rapport au cas que vous avez présenté.
18:55 Si j'ai bien compris, il est possible, la sous-location, si le locataire, le premier, le vrai locataire, exerce la même profession que le sous-locataire.
19:11 Cher monsieur, alors vraiment je contextualise, oui, si il n'y a pas d'autorisation explicite du bailleur.
19:20 Vous comprenez bien que...
19:22 Oui, si l'autorisation explicite est dans le contrat de la sous-location, peu importe s'ils ont la même activité.
19:34 Alors il me semble qu'effectivement la loi énonce un principe pour protéger le bailleur en disant que le locataire ne peut soulouer qu'à quelqu'un qui exerce la même activité.
19:45 Mais si le bailleur donne son accord à la sous-location de manière élargie, là vous êtes couvert.
19:51 Vous comprenez ? C'est-à-dire que la loi c'est le principe général, mais la convention des partis, si elle ne contredit pas une disposition impérative de la loi, et là ce n'est pas le cas puisque le bailleur a parfaitement conscience des choses.
20:02 Mais je répète, le choix du sous-locataire est primordial.
20:05 Et dites-vous qu'en matière de baux à usage professionnel, c'est un principe, en matière de baux commerciaux, la logique est différente.
20:14 Mais l'activité ne me semble pas une activité commerciale, même si vous savez que certaines activités comme des laboratoires peuvent relever du statut des baux commerciaux, on parlera plutôt de gérance libre.
20:25 Mais là c'est un autre type de contrat, c'est-à-dire que la personne loue son fonds de commerce et l'allocation ne porte pas sur le local, elle porte sur l'activité commerciale et le fonds.
20:36 Et on appelle ça un contrat de gérance libre, mais qui n'est pas soumis aux règles stricto sensu des baux commerciaux, mais à un contrat et à quelques articles du code de commerce.
20:48 Bon, Sitaler, oui, je crois qu'on a répondu à la question que vous nous avez proposée.
20:56 Oui, parfaitement, parfaitement, c'est clair.
21:00 Je suis ravi, merci beaucoup.
21:02 Bon, je vous souhaite une bonne journée, Sitaler.
21:04 On va simplement essayer de passer la parole à ceux qui la réclament, mais c'est le principe de l'émission que d'échanger.
21:11 Parfois, c'est simplement des idées qu'on partage avec nous le matin.
21:16 Des fois, ce sont des questions bien précises sur les thématiques que nous abordons.
21:20 Ce matin, nous abordons la thématique des baux.
21:24 C'est un pluriel, il y a différentes situations qu'on peut effectivement aborder ce matin.
21:29 Je vais immédiatement passer la parole à Simstafa, puisqu'on m'indique à la régie qu'il est avec nous également à l'antenne.
21:34 Bonjour à vous.
21:35 Bonjour.
21:36 Bonjour, monsieur.
21:37 On est à votre écoute, Simstafa.
21:38 Je vous remercie pour ces émissions qui sont très instructives.
21:42 Merci à vous.
21:43 J'avais une question par rapport à la matérialisation du bail.
21:52 Quand est-ce qu'il se forme et est-ce qu'il y a un moyen d'éviter ce bail commercial ?
22:02 Voilà.
22:04 Cher monsieur, quand vous parlez de matérialisation du bail, je crois qu'on a évoqué lors de la première partie la nécessité pour disposer conventionnellement,
22:16 mais dans le respect des deux lois sur les baux que j'ai évoquées, d'un écrit.
22:20 Simplement, vous, si j'ai bien compris, et c'est un problème que soulèvent souvent les propriétaires, ils veulent éviter le bail commercial.
22:28 Tout à fait.
22:30 Pourquoi ?
22:30 Pour les raisons que j'ai précédemment évoquées, à savoir que pour le preneur, c'est une chance formidable parce qu'il a un droit au renouvellement,
22:37 qu'il a la faculté de céder le droit en même temps qu'il cède son fonds et qu'il est ultra protégé par rapport à une personne qui exerce une activité professionnelle.
22:48 Mais vous comprenez bien que la loi que j'ai évoquée a un caractère clair quant à son champ d'application.
22:54 Dès lors que l'activité peut être qualifiée de commerciale, d'industriel ou d'artisanale, elle relève de ce statut des baux,
23:03 puisqu'il s'agit de louer un local pour cet usage.
23:08 Et c'est pour cela que la loi autorise, et je dis bien, elle l'autorise expressément, le texte est clair, le bailleur à demander une indemnité, en plus du loyer.
23:18 Parce qu'il s'agit de l'indemniser pour les risques qu'il prend d'avoir un locataire si protégé.
23:23 C'est le pas de porte.
23:24 C'est le pas de porte, c'était ce qu'on disait dans le langage courant.
23:26 Et cette indemnité, elle peut être exigée, elle n'a rien d'illégal.
23:31 Pour beaucoup de gens, elle est conçue comme illégale parce que beaucoup de gens avaient pris l'habitude de ne pas la déclarer au fisc.
23:36 C'est le fait de ne pas la déclarer au fisc qui est illégal, pas le fait de la prélever.
23:40 Ça c'est un point.
23:41 Alors certains ont utilisé une astuce.
23:43 Ils se sont dit "ben alors dans ces cas-là, je vais donner en gérance libre".
23:47 Mais comprenez-moi bien, la gérance libre ne porte que sur la location du fonds.
23:51 Si vous n'êtes pas propriétaire d'un fonds, vous ne pouvez pas le donner en gérance libre.
23:55 Donc il ne s'agit pas d'avoir un local et ensuite avoir un fonds de commerce pour pouvoir utiliser la technique de la gérance libre.
24:01 Et ensuite louer ce fonds de commerce, à ce moment-là on va éviter le contrat de bail.
24:06 Oui, mais il faut le fonds de commerce.
24:09 Oui, alors si je peux me permettre, oui, je vais préciser ces points parce qu'il y a des prises de risque à chaque fois.
24:15 Alors effectivement, comme tu l'as dit, le contrat de gérance libre ne peut porter que sur le fonds.
24:20 Et de ce fait, s'il n'y a pas de fonds de commerce, il ne peut pas y avoir de contrat de gérance libre.
24:24 Deuxièmement, le contrat de gérance libre, qui est donc la location d'un bien meuble, le fonds de commerce,
24:29 n'a pas les mêmes impératifs de protection et de ce fait, il peut être contractualisé pour une durée déterminée et il n'y a pas de droit au renouvellement.
24:37 Mais la mauvaise exploitation du fonds par le gérant libre peut être un véritable cauchemar pour la valeur du fonds que vous avez constitué.
24:45 Et peut, dans un premier temps, entraîner une solidarité des dépenses de l'un et de l'autre.
24:50 Donc, choisir un gérant libre qui est capable de détruire votre activité par sa mauvaise exploitation,
24:57 c'est un boomerang terrible pour quelqu'un qui a voulu éviter les beaux commerciaux.
25:02 Mais je répète, lorsqu'on loue un fonds de commerce, c'est un contrat de gérance libre et le fonds de commerce, il existe.
25:08 Lorsque l'on loue un local, c'est ce statut des beaux commerciaux.
25:12 Et vous ne pouvez pas passer par l'artifice du bail professionnel si l'activité est commerciale, industrielle ou artisanale.
25:18 Voilà.
25:19 - J'espère qu'on a répondu de façon exaucive. Simstafa, je reviens vers vous.
25:24 - Alors, un instant, s'il vous plaît.
25:27 - Je vous en prie, monsieur, on vous écoute.
25:28 - On vous écoute, Simstafa.
25:29 - Très bien. Si je vous résume, donc le bail est inéluctable et au moment d'un transfert, le propriétaire peut exiger un droit de bail, n'est-ce pas ?
25:41 - Alors, monsieur, si vous êtes propriétaire des murs et que vous concluez un bail commercial avec une personne déterminée, déjà vous avez des parades.
25:50 Il faut déterminer de manière précise les activités qui sont les siennes.
25:54 Vous comprenez bien... Oui, non mais, ça n'est pas anodin parce que quand vous concluez un bail tout commerce, vous lui offrez une grande faculté parce qu'il va se référer au code de commerce et il va voir que les activités sont innombrables.
26:05 Si déjà vous délimitez de manière précise l'activité, vous réduisez le champ.
26:09 Maintenant, vous comprenez bien que la personne qui va conclure un bail avec vous, elle a un besoin impératif d'être sécurisée parce que son activité commerciale, si elle prospère, elle va aussi dépendre de la localisation de l'exploitation de son fonds.
26:23 Alors, ce que j'ai évoqué, je me permets de préciser ça dans les détails, lorsqu'on parle d'un bail commercial et du droit au renouvellement, c'est un droit au renouvellement qui n'existe qu'en faveur des locataires
26:35 qui sont les occupants depuis deux ans au moins du local ou qui ont conclu un bail de deux ans ou plus.
26:43 En clair, si vous faites, je parle du point de vue du preneur, l'erreur de conclure un bail d'une année, vous n'êtes pas certain de bénéficier d'un renouvellement parce que ce droit au renouvellement n'est pas automatique.
26:53 En revanche, si ce sont des baux d'un an successif mais qui ont donné lieu déjà par le passé à une occupation de deux ans ou plus, ce droit au renouvellement est acquis.
27:01 Pour celui qui va louer, pas pour le propriétaire.
27:05 Le propriétaire peut s'opposer au renouvellement du bail du locataire que si ce locataire n'a occupé les murs pendant un an.
27:18 Complètement, mais si ce locataire l'occupe depuis un an, le propriétaire aura moins la possible.
27:26 On va reformuler. Plus de deux ans d'occupation continue, droit au renouvellement automatique. Petit 1.
27:34 Contrat de bail de deux ans ou plus, droit au renouvellement automatique. Indemnité versée, quelle que soit la durée du bail, droit au renouvellement automatique.
27:42 Les trois éléments d'équation qui fait que lorsqu'une personne a versé un pas de porte, ce pas de porte lui donne droit au renouvellement.
27:48 Il s'agit de le sécuriser lui. Donc c'est à vous d'évaluer au mieux la valeur de votre local.
27:55 Par le pas de porte, mais aussi par un loyer suffisamment incitatif pour vous.
28:00 Parce que vous savez que l'augmentation des loyers est plafonnée dans le temps pour protéger les locataires.
28:05 8% pour les baux à usage d'habitation sur trois ans, on ne peut pas l'augmenter de plus.
28:10 Et 10% pour les baux à usage professionnels et les baux commerciaux tous les trois ans.
28:15 Et pas 1% de plus. Parce que même si vous l'avez accepté dans le contrat de bail en tant que locataire,
28:20 vous avez accepté une augmentation de 15 ou de 17, cette clause contractuelle, bien qu'acceptée par les deux parties,
28:26 ne lui sera plus opposable au locataire parce que c'est une disposition impérative qui fait le plafond à 10.
28:34 Est-ce que j'ai été clair, monsieur ?
28:36 - Ecoutez, ce que je vois c'est que c'est assez complexe. Alors moi ce que je me propose c'est,
28:45 Aurentin, de prendre vos coordonnées.
28:47 - Non, on n'est pas là pour faire de la publicité, mais effectivement ce que vous venez de dire est très important, c'est très complexe.
28:54 Et ce que vous avez en tête, c'est-à-dire voir un expert, moi ou un autre, c'est pas du tout le but ici,
29:00 c'est que n'importe qui devrait recourir...
29:02 - Non mais c'est mon but à moi.
29:04 - Non mais parce que moi je ne vous parle pas qu'à vous, je parle aux auditeurs.
29:07 Le but, et je ne parle pas de moi, c'est de recourir au service au maximum d'un expert pour éviter de terribles cafouillages.
29:13 Et quand j'emploie le mot cafouillage, je suis vraiment dans le pléonasme.
29:17 - En tout cas, il y a beaucoup d'éléments déjà à prendre en considération.
29:20 Il y a également, et nous avons des échéances, et c'est un sujet que nous allons tenter d'aborder également la semaine prochaine,
29:25 la spéciale fiscalité, un aspect fiscal à prendre en considération.
29:29 Que ce soit pour celui qui va percevoir le loyer, que ce soit pour celui qui va les payer,
29:36 puisqu'il y a parfois des retenues qui sont exigées avec les évolutions des lois de finances.
29:42 Maître Jé, d'Abbou Lachabal, sur cet aspect-là.
29:45 - Alors effectivement, je pense que vous en parlerez de manière plus détaillée,
29:48 parce que la question de la fiscalité est une question à part entière,
29:52 c'est-à-dire qu'en plus le législateur a adopté de nouveaux modes de fonctionnement complémentaires,
29:59 contradictoires dans un délai, parce qu'il fait des tests.
30:01 Initialement, il y a encore quelques années, on était sur l'idée de déclaration.
30:06 Puis après, on a changé la grille d'imposition, c'est-à-dire qu'initialement c'était l'IR sur l'ensemble des revenus,
30:14 puis on est passé de 10 à 15% selon l'étrange, puis maintenant on revient encore à l'IR,
30:18 et puis on a ajouté le prélèvement à la source. Effectivement, certains co-contractants prélèvent à la source,
30:24 ou alors on peut très bien fixer une règle qui fera qu'ils prélèveront à la source.
30:29 Mais ce qui a été prélevé à la source viendra en déduction de l'imposition nouvelle.
30:33 - Ça c'est la nouveauté précisément.
30:34 - Oui, d'autant qu'on est revenu à un système d'impôt sur le revenu,
30:38 et non plus au barème qui était plus simple de 10% en dessous de 120 et de 15% en dessous de 120.
30:45 Donc toutes ces règles viennent ici, et effectivement l'aspect fiscal doit faire l'objet d'une clarification autonome qui est importante.
30:55 Mais l'idée est que quand on verse un loyer, on doit payer un impôt.
30:59 Reste à savoir quel taux d'imposition.
31:02 En l'intégrant sur l'IR global, on relève de fait d'une fiscalité avec des taux plus importants que ceux qui étaient encore pratiqués l'année précédente,
31:10 c'est-à-dire qu'on peut aller au-delà de 15% puisque avant c'était, je le répète, 10% de 30 à 120 000 et 15%…
31:17 - Mais il y a encore des complexités.
31:19 - Mais il y a encore des complexités, et là je pense que vous allez vous amuser avec l'expert que vous inviterez la semaine prochaine pour toutes ces questions fiscales.
31:26 Mais aujourd'hui on touche à des problématiques complexes,
31:29 mais effectivement il faut avoir une bonne maîtrise de la fiscalité pour savoir ce que l'on sera tenu de payer,
31:36 tout en sachant qu'il peut y avoir à chaque loi de finances un changement.
31:40 - La seule maîtrise qui nous est obligatoire à la radio c'est la maîtrise de l'antenne.
31:44 On est, je crois, dans les temps.
31:46 Il nous reste simplement une question à évoquer également,
31:49 puisque nous lisons les messages que nous recevons sur la page Facebook des experts atlantiques,
31:53 on essaie au possible de les relayer.
31:55 Nous avons également la possibilité, même si c'est le but et le principe de l'émission,
32:00 vous pouvez nous contacter si vous avez des questions à faire entendre au sujet des baux ce matin,
32:05 et c'est au 05 22 95 36 70 ou 80.
32:09 - On terminera sur au moins l'énoncé de la question de Ciali,
32:14 on prendra le temps de répondre un peu plus tard.
32:16 Ciali nous dit "on loue à une personne un local à usage d'habitation pour une période fixe,
32:20 est-ce qu'on peut récupérer notre local à la date fixée ?
32:23 Ou bien ça dépend de l'évaluation du juge ?"
32:26 Et là ça nous ramène à la question des contrats.
32:31 - Oui, d'un mot et puis je pense qu'on clarifiera encore en dernière période.
32:36 Lorsque l'on conclut un bail à usage d'habitation, la loi est très claire.
32:40 L'écrit vous offre la faculté d'en faire un contrat duré déterminé ou indéterminé.
32:46 Si vous avez donné un terme, normalement la relation cesse à son terme,
32:51 vous notifiez votre désir de récupérer le local.
32:53 Et il n'y a pas de droit au renouvellement automatique comme pour les baux commerciaux.
32:56 - Bon, ça c'est la réponse la plus rapide qu'on puisse donner,
33:01 puisque nous devrons rendre l'antenne immédiatement.
33:03 On va écouter le flash présenté par Mollat-Bavard 11h.
33:07 Il y aura la courte pause musicale,
33:08 durant laquelle ceux qui souhaitent nous contacter par rapport au sujet du jour,
33:11 n'hésitez pas à nous appeler, c'est au 05 22 95 36 70 ou 80.
33:17 Eh bien, chers auditeurs, nous sommes ce vendredi,
33:19 pour la dernière de la semaine avec un auteur.
33:22 C'est Maître Jad Abou-Lachbal, qui est notaire à Casablanca,
33:24 qui est avec nous pour réagir, répondre parfois, simplement apporter des conseils
33:28 par rapport aux situations que vous pouvez partager avec nous, chers auditeurs.
33:31 Relativement à la thématique du jour,
33:33 c'est un spécial beau, il y a des auditeurs qui nous ont contactés,
33:36 il y a des messages également que je me dois de relayer.
33:39 Je précise simplement, avant de donner la parole à Sissaïd,
33:42 que nous restons à l'antenne jusqu'à 11h30
33:43 et ceux qui souhaitent s'exprimer peuvent nous contacter au 05 22 95 36 70 ou 80.
33:50 Sissaïd, bonjour à vous.
33:52 Bonjour.
33:53 Bonjour, monsieur.
33:54 Je vous remercie pour votre émission.
33:56 Merci à vous d'intervenir également.
33:59 Ma question concerne la domiciliation.
34:03 C'est en rapport avec le notaire.
34:07 Je ne sais pas si je suis dans le thème.
34:12 Précisez, monsieur, je vais vous répondre.
34:15 J'ai acheté une maison il y a 20 ans
34:18 et je m'aperçois aujourd'hui par les impôts qu'on nous envoie,
34:22 des documents comme quoi dans cette maison,
34:24 il y avait une domiciliation et qu'il y avait des frais à payer.
34:30 Qu'est ce que je dois faire ?
34:32 Nous, on n'est pas au courant.
34:34 On ne sait pas de quoi il s'agit.
34:35 Ça nous est tombé comme ça.
34:37 Alors je vais vous donner une réponse générale, monsieur.
34:40 Comme ça, on va essayer de bien comprendre la chose.
34:43 Lorsque vous faites une acquisition immobilière et c'est votre cas,
34:47 normalement, aujourd'hui, il y a inquiétude fiscale,
34:51 c'est à dire qu'au moment de la session,
34:55 le vendeur doit fournir une attestation de l'administration
35:00 qui atteste qu'il n'y a plus d'impôt dû,
35:04 soit au titre des impôts locaux,
35:07 taxes d'habitation, taxes des services communaux.
35:09 Et bien évidemment, lorsqu'il y a eu un commerçant qui exerçait une activité,
35:13 il faut le radier de sorte qu'il n'y ait pas une dette fiscale
35:18 dont vous seriez solidaire au moment de l'acquisition.
35:21 Donc le problème est que,
35:23 je suis étonné que ça se manifeste 20 années après,
35:26 puisque c'est ce que vous semblez me dire,
35:28 il faudrait prendre attache avec l'administration fiscale.
35:31 Et normalement, il y a un délai de prescription d'un certain nombre d'années, 4 ans.
35:36 Mais il faudrait prendre attache pour voir à quoi est due cette dette.
35:40 Mais la question que vous posez, elle peut être étendue plus généralement.
35:45 Pour n'importe quel bailleur, lorsqu'il donne à l'occasion un bien,
35:50 ou n'importe quel locataire qui reprendrait un local,
35:53 exemple l'acquéreur d'un fonds,
35:55 doit s'assurer que la situation fiscale est apurée.
35:59 Parce qu'il y a des mécanismes de solidarité
36:02 entre les différents propriétaires successifs,
36:06 pour la bonne et simple raison que lorsque l'impôt est attaché au bien et pas à la personne,
36:11 si la situation n'a pas été apurée, le nouveau propriétaire ou le nouveau locataire
36:17 peut être tenu de payer ce qu'il devait son prédécesseur,
36:21 parce qu'il n'a pas pris la précaution de se faire délivrer par l'autre partie
36:26 une attestation de l'administration fiscale qui attestait qu'il n'y avait plus rien.
36:29 - Elle est obligatoire aujourd'hui ?
36:32 - Oui, aujourd'hui elle est obligatoire.
36:35 Et aujourd'hui elle est obligatoire même avant la vente.
36:39 Parce que avant, ça rentrera en vigueur au 1er juillet,
36:43 jusqu'au dernier jour de juin, on doit délivrer une attestation fiscale.
36:47 Le notaire est solidaire si elle n'a pas été délivrée.
36:50 - Mais si je comprends dans le cas de Cicelyde, il faut plaider la prescription.
36:53 Oui Cicelyde, on vous écoute.
36:55 - Oui, mais justement, pardon,
36:57 mais pour moi j'ai le document du notaire,
37:01 comme quoi le titre il est...
37:03 Bon, dans le titre je suis tout seul,
37:06 mais le problème c'est que la personne qui habitait
37:09 avait une activité commerciale.
37:13 Elle avait créé une société, qu'elle a domiciliée chez elle.
37:17 Donc moi effectivement j'avais reçu il y a peut-être 5-6 ans
37:22 un papier des impôts et j'ai écrit sur cet enveloppe
37:27 qu'en quoi il n'y a personne de la société,
37:30 il n'y a aucune société à ça et je l'ai redonné au facteur.
37:33 Donc...
37:35 - Je pense que vous avez été très léger,
37:37 en fait vous avez sans doute été très léger dans le formalisme.
37:40 Alors je voudrais juste, excusez-moi,
37:41 j'essaie vraiment de vous répondre, monsieur,
37:43 tout en ayant certains éléments et pas tous,
37:45 mais ce que vous posez comme questions,
37:46 c'est des questions auxquelles j'essaie de répondre
37:48 de manière la plus large possible.
37:50 Premièrement, vous me dites "j'ai un papier du notaire".
37:52 Le notaire ne délivre pas vraiment de papier.
37:55 Il se fait délivrer des papiers.
37:56 Le certificat de propriété, il se le fait délivrer
37:59 par la conservation foncière
38:00 et il atteste que vous êtes propriétaire.
38:02 Mais l'attestation fiscale, elle est délivrée là encore
38:05 par l'administration fiscale et le notaire,
38:07 lorsque vous l'en avez chargé, la récupère.
38:09 Mais vous comprenez bien qu'ici, il s'agit de payer des impôts
38:14 à une administration fiscale qui considère
38:16 que la situation antérieure à la vôtre n'a pas été appurée.
38:19 Or, ce qui m'interroge, c'est la raison
38:21 pour laquelle elle n'a pas été appurée.
38:23 Et lorsque vous avez eu un avertissement,
38:25 répondre au seul facteur ne suffisait peut-être pas.
38:28 Il faut clarifier la situation avec l'administration fiscale
38:30 en expliquant que déjà, parce que le délai de prescription court,
38:33 si on n'a pas exigé le paiement, mais si on l'a exigé
38:37 et que vous n'avez pas réagi, on peut considérer
38:39 que vous n'êtes pas couvert par le délai de prescription.
38:41 Donc il faut appurer la situation fiscalement
38:43 et prendre attache avec ceux qui vous réclament cette somme
38:46 pour savoir pourquoi et éventuellement si vous êtes tenu de la payer
38:50 ou s'il y avait une attestation.
38:52 Parce que moi, je vais vous dire, pour des opérations,
38:54 il m'arrive d'avoir obtenu des attestations fiscales des impôts
38:57 et les impôts continuent à envoyer
39:02 aux mêmes débiteurs alors que je les ai informés
39:05 qu'il y avait un changement de propriétaire.
39:07 Vous voyez ce que je veux dire ? Donc il faut voir
39:09 quels sont les documents fiscaux qui sont là
39:13 pour compléter le dossier fiscal de cette session
39:15 et munis de ces documents,
39:17 voir ce que l'administration fiscale vous demande.
39:20 - D'accord, j'ai très bien compris.
39:22 Mais ce que je ne vous ai pas dit, c'est que la semaine dernière,
39:25 effectivement, j'ai été voir les impôts
39:27 quand j'ai reçu ce document la semaine dernière.
39:29 Ils m'ont dit "je n'ai rien à faire, il faut que la personne
39:33 qui a créé cette activité-là, c'est à elle de déssoudre cette société".
39:40 Mais moi, à mon niveau, je n'ai rien à faire.
39:43 Ils m'ont dit textuellement, je ne sais pas s'ils ont raison,
39:46 que les notaires, ils sont solidaires dans cette affaire-là
39:49 parce que c'est à lui de voir que le titre est sain.
39:53 - Alors, monsieur, moi, je vous donne une réponse générale.
39:57 Je ne veux pas... Quand je passe une vente,
40:02 je me fais systématiquement délivrer l'attestation fiscale
40:07 par l'administration qui montre que tous les impôts
40:10 liés aux biens ont été acquittés.
40:14 Et une fois que j'ai cette attestation, si un jour on revient vers moi,
40:17 je la délivre au client sous forme de copie,
40:20 puisque je conserve l'original, pour qu'il démontre
40:23 à l'administration fiscale qu'une attestation de ce type avait été donnée.
40:28 - Alors, d'une manière pragmatique, qu'est-ce que je fais ?
40:30 - Eh bien, vous pouvez déjà prendre attache avec Confrères ou la Consoeur
40:34 pour savoir s'ils ne peuvent pas vous donner copie
40:36 du dossier fiscal concomitant à la cession.
40:40 Parce que là, vous aurez exactement l'état des créances qui étaient dues
40:44 et la preuve, normalement, de leur acquittement.
40:47 Et je ne veux pas rentrer dans une... Vous voyez ce que je veux dire ?
40:50 Parce que là, il faut y aller par degrés.
40:52 Déjà, il peut y avoir parfois des erreurs.
40:56 Je parle en termes d'informations qui vous ont communiquées,
40:59 parce que parfois, le canal informatif entre les différents services
41:02 fait qu'on va leur donner une justification
41:04 qui font qu'eux vont être obligés d'admettre,
41:07 je parle de l'administration fiscale, qu'il n'y a rien.
41:09 Mais si, effectivement, les choses n'ont pas été radiées dans les règles,
41:12 alors, effectivement, on retombe dans une autre situation.
41:15 Parce que si ce n'est pas prescrit,
41:17 et je répète, le fait qu'on ait demandé le paiement
41:20 fait cesser le délai de prescription,
41:23 alors, dans ces cas-là, il va falloir payer.
41:25 D'une manière ou d'une autre.
41:26 - D'une manière ou d'une autre ? C'est-à-dire...
41:28 - Sachant que... - ...que la responsabilité
41:30 professionnelle du notaire n'est pas exclue.
41:32 - Alors, et j'ajoute encore, si je peux me permettre,
41:35 là encore, c'est important de préciser.
41:38 On a mis sur le dos du notaire la solidarité,
41:42 parce que, de ce fait, il sait que si des impôts locaux
41:45 n'ont pas été acquittés, ou les impôts qui sont liés aux biens
41:49 n'ont pas été acquittés, il devra les payer à la place
41:52 de la personne.
41:53 Simplement, le notaire, comme l'acquéreur,
41:56 si des impôts n'ont pas été payés et qu'il les paye pour un autre,
41:59 pourront toujours se retourner en justice
42:01 contre celui qui était le vrai débiteur initial.
42:04 Mais ces mécanismes de solidarité permettent à l'administration
42:06 fiscale de prélever tout de suite l'argent,
42:09 soit auprès du notaire, soit auprès du nouveau propriétaire.
42:11 Mais ça ne veut pas dire qu'après,
42:14 celui qui a payé n'a pas une action contre celui qui devait
42:17 vraiment la somme. Vous comprenez ?
42:19 Mais, à un moment, il faut payer l'administration.
42:21 - Oui, c'est ce qu'elle essaie de garantir.
42:23 Et le reste, bien sûr, incombe aux uns aux autres
42:26 qui peuvent remonter les responsabilités.
42:28 Je vous remercie, Cicely,
42:29 simplement, on nous soumet un peu pressés par le temps.
42:31 Il nous reste neuf minutes, un peu moins,
42:33 même huit minutes précisément de temps d'antenne.
42:35 Il y a Cicalim qui souhaite prendre la parole.
42:38 Il y a des questions également qui nous parviennent
42:39 par écrit sur la page Facebook des experts atlantiques.
42:42 On va essayer d'accélérer, de faire au mieux également.
42:45 Je vous cède immédiatement la parole et je vous remercie
42:47 pour votre patience.
42:48 Des fois, les explications nécessitent un peu plus de temps.
42:51 Cicalim, bonjour à vous.
42:56 Alors, on essaie peut-être de rétablir la communication.
42:59 On m'indique à l'héritier que vous êtes avec nous à l'antenne,
43:02 Cicalim. Rebonjour.
43:04 - Oui, bonjour, monsieur. Ramadan Kareem.
43:06 - Elinor Alex Cicalim, on a votre écoute.
43:09 - J'ai une question à poser par rapport à la mise en demeure
43:14 envoyée au locataire, enfin, à un mauvais payeur.
43:18 Donc, on loue un appartement à usage d'habitation à un locataire
43:25 qui ne paye pas depuis quelques mois
43:27 et on a essayé d'envoyer une mise en demeure.
43:30 Le problème, c'est qu'à chaque fois que l'hélicide justice
43:32 se porte chez lui, il n'ouvre pas sa porte
43:36 pour recevoir la mise en demeure.
43:42 On n'a pas l'abri qu'il y a quelqu'un à l'intérieur,
43:44 mais il n'ouvre pas sa porte.
43:47 Donc, on voudrait savoir, est-ce que le fait
43:50 qu'il n'ouvre pas sa porte, c'est considéré comme étant
43:52 un fait, il a reçu la mise en demeure,
43:56 ou il y a d'autres procédés à faire, à suivre dans ce genre de cas ?
44:02 - Bon, alors après, ça, c'est plus une règle de procédure stricte.
44:06 Donc là, je pense que vous devriez voir avec Lucier,
44:08 parce que normalement, on ne peut pas se cacher toujours
44:11 en disant qu'on n'est pas là alors qu'on est là.
44:14 Vous notifiez selon les règles d'usage et Lucier constate
44:19 la carence en précisant bien qu'il a pris attache avec la personne,
44:23 qu'il n'y a jamais de retour.
44:26 Et cela peut être un argument que vous pouvez évoquer,
44:28 parce que sinon, ce serait très simple.
44:30 Dès qu'un huissier se présente à votre porte, vous n'ouvrez pas,
44:34 vous jouez les morts et puis on laisse le temps se passer.
44:38 Normalement, on est obligé lorsqu'il se présente d'ouvrir
44:42 et d'accuser réception.
44:43 Et sinon, le huissier doit constater qu'il a bien fait la démarche,
44:47 qu'il s'est bien rendu à l'endroit qui est son domicile,
44:50 puisque dans votre relation contractuelle,
44:52 il y a une domiciliation précise et vous constatez la carence.
44:56 Alors, plus généralement, monsieur, lorsqu'il s'agit d'un bail
45:00 à usage d'habitation et qu'il y a eu un écrit à date certaine,
45:03 la loi vous offre une procédure de recouvrement accélérée
45:07 par rapport au droit commun.
45:08 Donc, vous devez lui notifier l'obligation de payer
45:12 dans les 15 jours, saisir le juge pour qu'il ordonne le paiement
45:18 dans les 48 heures et en même temps,
45:20 engager au fond une procédure pour demander à ce qu'il parte.
45:24 Donc, cette procédure accélérée, voyez avec l'huissier
45:27 ou avec l'avocat, dès lors que la carence de paiement est constatée,
45:31 c'est une des causes qui permet la résiliation du bail
45:34 avant son terme, même si le terme a été clairement déterminé.
45:37 - La carence doit être constatée trois fois ?
45:40 - Non, à partir du moment où, là en l'occurrence,
45:43 ce n'est pas les trois mois pour le bail commercial
45:45 en matière de baux à usage d'habitation,
45:47 la solution est plus souple.
45:49 À partir du moment où la personne n'a pas payé son loyer,
45:53 vous engagez cette procédure.
45:54 Combien de mois de retard a-t-il ?
45:57 - 5 mois.
45:59 - Oui, c'est énorme.
46:00 Donc, à partir de là, je vous invite.
46:02 - Sachant qu'il a une caution de 6 mois
46:06 qu'il avait déposée au départ.
46:08 - Alors là, je vais me permettre.
46:11 La caution de 6 mois, déjà, elle n'est pas légale.
46:14 Alors, vous les avez, mais vous comprenez que
46:16 celui qui veut jouer les mauvais joueurs,
46:18 il pourra dire que la caution maximale était de 2 mois
46:21 et que les 4 mois qu'il a versés en trop,
46:23 normalement, n'entraient pas dans le cadre légal,
46:26 même s'il l'a accepté, vous comprenez.
46:28 Donc là, déjà, il y a dans votre contrat une irrégularité.
46:31 Maintenant, vous avez effectivement une marge
46:33 et je vous invite à prendre attache avec lui
46:35 pour trouver éventuellement des moyens de négocier
46:39 soit la rupture du contrat
46:41 en engageant la procédure que je vous ai indiquée
46:44 avec un avocat et un huissier,
46:46 soit...
46:47 Mais comme il fait le mort, je pense que vous n'avez plus de relation avec lui.
46:50 C'est bien cela ?
46:52 - Justement, oui.
46:53 - Oui, c'est ça.
46:54 Donc là, je pense qu'il faut engager une procédure musclée
46:57 pour le mettre dans une situation
46:59 où il ne pourra pas se cacher éternellement.
47:02 - D'après ce que j'ai compris, l'étape de la mise en demeure,
47:04 il est primordiale,
47:06 mais on n'arrive pas à la dépasser puisque...
47:09 - Prenez attache avec un avocat pour trouver une technique
47:12 de sorte que cette absence de réponse à l'huissier
47:15 soit considérée comme une carence de sa part.
47:18 - Oui, parce que sinon, ce serait indéfini.
47:21 La personne aurait simplement la possibilité de...
47:24 - Là, il faut voir avec un expert des procédures, effectivement,
47:26 et donc un avocat compétent qui pourra vous aiguillonner,
47:29 qui s'appuiera sur, effectivement, la carence constatée par l'huissier
47:32 et qui engagera la procédure, surtout s'il y a un écrit à date certaine,
47:36 de recouvrement offert par cette loi 6712
47:40 qui est favorable aux bailleurs dans ce type de cas,
47:42 qui lui permet de recouvrer son argent.
47:43 - Fort heureusement, nous avons des émissions avec des avocats.
47:47 Dès lors que les auras sous la main,
47:50 je suis en garde vos coordonnées, si calime,
47:52 comme ça, on peut revenir vers vous avec peut-être des précisions
47:55 sur ce premier aspect.
47:56 Et c'est un aspect qui pose beaucoup de difficultés,
47:58 pas seulement dans ce cas de figure,
48:00 mais également en ce qui concerne la copropriété,
48:03 où parfois les syndicats sont confrontés à cette même difficulté de notification.
48:07 On va faire au mieux, je le disais, pour cette fin d'émission,
48:10 pour essayer de reprendre le maximum des questions qui nous sont parvenues.
48:13 Par écrit, également, si Abdelallah nous a posé cette question
48:17 que je relaie à l'instant,
48:18 quelle différence entre un contrat de location d'habitation normal
48:22 ne permettant pas aux propriétaires de récupérer son bien
48:25 si le locataire paye son loyer régulièrement
48:28 et un bail de location d'habitation ?
48:30 Alors, cette distinction ne me paraît pas pertinente.
48:33 Le droit, il dit quoi ?
48:34 Il dit qu'on peut conclure un bail à usage d'habitation.
48:37 Simplement, le contenu du contrat va nous dire
48:40 dans quelles conditions le bail peut cesser.
48:43 Si l'on précise un terme,
48:45 cela signifie que les parties sont en relation contractuelle
48:48 et qu'au terme, chacune de ces parties pourra récupérer sa liberté
48:52 et donc, pour le bailleur, son local.
48:55 Simplement, s'il n'y a pas de terme,
48:57 cela signifie normalement qu'on a précisé les conditions
49:00 dans lesquelles la relation contractuelle peut cesser
49:03 selon les respects de certaines préavis, délais
49:08 qui auront été insérés dans le contrat.
49:10 Donc, c'est pour ça qu'au moment de la rédaction du contrat…
49:12 - Ce qui importe, par rapport à ceux qui ont des volontés particulières,
49:15 c'est de rédiger un contrat à leur convenance.
49:17 - Ça va de soi. C'est fondamental.
49:19 - Donc, c'est-à-dire que toutes ces questions…
49:20 - Si le propriétaire souhaite récupérer son bien,
49:22 il peut mettre une date fixe à la condition que le locataire accepte
49:26 et il aura la possibilité de récupérer son bien.
49:29 - En règle générale, le preneur est ravi d'avoir une date fixe
49:31 parce qu'il ne veut pas être à la merci du moindre préavis
49:35 qui lui dira que dans deux ou trois mois, il faut qu'il parte.
49:37 Donc, ça, c'est un premier point.
49:38 Donc, il est très important de comprendre qu'il y a un bail à usage d'habitation
49:43 qui est régi par la loi, mais que le contenu peut varier
49:46 et que ce contenu dépend de la volonté des parties
49:49 et du contenu du contrat qui doit être bien rédigé
49:52 sous peine d'arriver, là encore, à une catastrophe.
49:54 - Bon, nous, on va l'éviter en essayant d'être toujours en temps et en heure.
49:59 Nous avons, disons, terminé cette dernière partie d'émission.
50:04 Je remercie ceux qui posent des questions,
50:06 les auditeurs qui nous ont contactés ce matin,
50:08 ceux qui nous ont écrits.
50:09 On a relayé la dernière question que nous avons reçue.
50:12 Les émissions sont un peu raccourcies,
50:13 donc si parfois il est nécessaire de revenir sur des thématiques,
50:16 on essaiera de les reprogrammer.
50:18 Je vous remercie pour votre écoute.
50:19 Je remercie également notre invité, bien sûr, le maître Jad Abou Lachbal.
50:24 C'est l'heure de l'actualité,
50:25 car une drônée s'installera dans quelques instants
50:27 auprès de nous sur le plateau d'Atlantique.
50:29 Donc, on se dit à la semaine prochaine pour de nouvelles émissions.
50:33 Celle du lundi sera consacrée au Côte du Travail.
50:36 Atlantique Radio
50:38 Musique, Infos, Échos