Yargıtay, kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin önemli bir ilke kararı verdi. Kararla birlikte artık kat karşılığı inşaat sözleşmelerindeki en büyük risk sıfıra indi...
Kategori
🗞
HaberlerDöküm
00:00İçtihadi Birleştirme Kurulu tüm Yargıtay dairelerinin üyelerinden oluşuyor.
00:05Bu kararı, gerekçeli kararın resmi gazetede yayınlanmasını beklemeli.
00:10Bir ayı kadar bulabilir ama karar şu anda verildi.
00:13Yani hukuk alanında bu karar duyuldu.
00:16Şimdi Yargıtay geçen cuma günü çok önemli bir karar verdi.
00:20İnşaat uygulamalarıyla ilgili olarak.
00:23Bu karar bir içtihadi birleştirme kararı.
00:25İçtihadi birleştirme kararı şu anlama geliyor.
00:27Yargıtay'ın verdiği bu karar, içtihadi birleştirme kararı niteliğinde olan bu karar,
00:32Türkiye'deki tüm mahkemeleri bağlayan, yani kanun hükmü gibi düşünebiliriz,
00:36mahkemelere takdir hakkı tanımayan, bu konuyla ilgili karar verirken
00:40buna uygun karar vermek zorundasınız niteliği yaratan, etkisi ortaya koyan bir karar.
00:45Kararın özü şu, kat karşılığı inşaat sözleşmesi dediğimiz,
00:51halkımızın da yakından tanıdığı bir inşaat yapma modeliyle ilgili.
00:55Sizin bir arsanız var, müteahhitle anlaşıyorsunuz, diyorsunuz ki gel buraya bir inşaat yap,
01:01ama bunun karşılığında ben sana verecek bir param yok,
01:04bunun yerine buradan yaptığın binanın bazı bağımsız bölümünün tapularını size devredeyim diyorsunuz,
01:09böyle bir anlaşma yapıyorsunuz ve bu anlaşmada müteahhitle bir süre tanıyorsunuz.
01:13tanıyorsunuz, 36 ay, 42 ay neyse.
01:17Bu sürenin sonunda müteahhit eğer inşaatı tamamlayamaz ise,
01:22arsa sahibinin bazı hakları var.
01:24Onlardan biri de sözleşmeyi feshedip,
01:27eğer bir şey verdiyse geri istemek, tapularını geri almak.
01:30İşte bu dönemde şöyle bir problem ortaya çıkıyor,
01:33müteahhit arsa sahibiyle yaptığı bu sözleşme gereğince,
01:37inşaatı kademe kademe ilerletirken,
01:39arsa sahibi kısım kısım ona bazı tapuları veriyor.
01:42Üç tane, beş tane kademesine göre,
01:44belli bir mülükler de tapuyu alıyor.
01:46Peki müteahhit bu aldığı dairelere ne yapıyor?
01:48Tabii ki üçüncü kişilere satarak bir finansman elde etme gayretinde.
01:53Tüketicilerden daire satmak suretiyle aldığı parayla da bu inşaatı yapıyor.
01:57Böylece sistem kendi kendine finanse eder bir hale geliyor.
02:01Fakat inşaat tamamlanamayıp,
02:02arsa sahibi sözleşmeyi feshettiğinde,
02:05önceden, yani geçen cumadan önceki uygulamaya,
02:08Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre,
02:11bu daire alan kişilerin tapuları korunmuyordu.
02:14Yargıtay diyordu ki, bu yönde anayasa mahkemesi kararları da vardı.
02:17Tapuları iptal olur, tapular yeniden arsa sahibine geçer şeklinde bir uygulama vardı.
02:22Fakat Yargıtay dedi ki,
02:24bu daire alan kişilerin,
02:25bu arsa sahibiyle müteahhit arasındaki ilişki nedeniyle bir taraf sıfatı olmadığına göre,
02:29onlar eğer iyi niyetliyse,
02:32yani müteahhitle ortaklaşa bu işi yürütmüyorlar ise,
02:35bu işin geri kalmasında bir etkisi yok ise,
02:38o zaman onların aldıkları tapular alıcılarda kalmalı.
02:42İşin özü bu, çıkan karar bu.
02:44Bu kararın etkisi aslında bu maketten satış denilen,
02:48topraktan satış denilen sözleşmelerde,
02:51alıcıların en azından tapularının korunması şeklinde bir sonuç doğuracak.
02:56Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmesi,
02:59bizde inşaat yapma modeli olarak,
03:02belki tam rakamını söylemek mümkün değil ama,
03:05oransal olarak baktığımızda,
03:07yapılan inşaatların yarısından çoğunun bu kat karşılığı modelle yapıldığını söyleyebiliriz.
03:11Bu modelde, ekonominin olumsuz etkilenmesi,
03:16özellikle faizlerin yüksek olduğu dönemde,
03:18alıcıların konut kredisi faizlerine ulaşamamaları nedeniyle,
03:22konut satışlarında bir düşmeye neden oluyor.
03:24Bu da, ekonomisi güçlü olmayan müteahhitlerin,
03:28ekonomik krize girerek inşaatları tamamlayamamasına neden oluyor.
03:32O nedenle, tabii ki Türkiye'nin tamamında olduğu gibi,
03:35İzmir'de de çok sayıda dosya var.
03:37Bu dosyalarda, kat karşılığı inşaat şeklinde yürüyenler de,
03:40arsa sahibi sözleşmeyi fesh ettiği zaman,
03:43alıcıların tapuları da iptal oluyordu.
03:45En azından bu sistem de tapuları korunacak.
03:47Tabii ki, inşaatın tamamlanamaması nedeniyle,
03:50yarım kalmış bir inşaatla karşı karşıya kalacak.
03:53Arsa sahibi ve konut alıcıları.
03:55Bunun çözümü nedir derseniz,
03:58onların ortaklaşa,
03:59belki bir ekonomik güçlerini birleştirerek,
04:01bu inşaatı tamamlamaya çalışmaları şeklinde,
04:04bir sonuç ortaya çıkabilir.
04:05Bir de bizim tüketici kanununda,
04:09bina tamamlama sigortası dediğimiz bir model var.
04:1230'un üzerinde bir bağımsız bölüm varsa,
04:16yapıda, bir sigorta yapılmasını zorunlu kılıyor bizim tüketici kanunumuz.
04:20Böyle bir bina tamamlama sigortası yapmışsa müteahhit,
04:23o zaman sigorta şirketleri devreye girerek,
04:26inşaatın tamamlanması şeklinde,
04:28bir sisteminde çalıştığını görüyoruz.
04:30Ama bu sistemde önemli olan alıcıların tapularının korunmasıydı.
04:34Alıcıların tapuları korunduğunda,
04:36bina tamamlama sigortası da yapılmış ise,
04:39inşaat yine geç de olsa,
04:41sigorta şirketinin devreye girmesi sonucunda,
04:44yapılabilir hale gelebilir.
04:46Şimdi devam eden davaları da etkileyecek.
04:48Çünkü kanun gibi dedik ama,
04:50teknik olarak bu bir kanun değil.
04:52Yargıtay'ın yaptığı şey aslında,
04:54kanun hükümlerinin yorumlanmasıyla ilgili bir sonuç.
04:57O nedenle,
04:58bir kanun değişikliği yapılmış değil,
05:00kanunda net olmayan bir hususun,
05:03nasıl yorumlanacağıyla ilgili bir ilke kararı bu.
05:05O nedenle,
05:06bu karar,
05:07devam eden davalara da uygulanacak.
05:09Hatta ben bazı mahkemelerden,
05:11bu kararın,
05:12Yargıtay'da tartışma konusu olduğu gerekçesiyle,
05:15onun beklendiğine dair,
05:16bekleme kararları verildiğine dair,
05:18örnekler de var.
05:19O nedenle bu karar,
05:21tüm dosyalara uygulanacak.
05:22Yalnız şunu vurgulamak lazım,
05:23Yargıtay kararı,
05:24Cuma günü verdi ama,
05:26bu karar henüz,
05:27yayınlanmadı.
05:28Yargıtay içtihadı birleştirme kararları resmi gazetede yayınlanıyor.
05:31Henüz yayınlanmadı gerekçeli karar.
05:33Herhalde,
05:34bir ay gibi bir süre içinde yayınlanacak.
05:37Yayınlandığı zaman,
05:37bütün mahkemeler bunun içeriğini de net bir şekilde görmüş olacak.
05:41Biz bu bilgiyi,
05:42Yargıtay'ın,
05:43internet sitesindeki bir açıklamadan aldık.
05:45Yargıtay,
05:46bu yönde karar verdiğini ortaya koydu,
05:48hüküm fıkrasını.
05:49Ama gerekçelerine,
05:50detaylı gerekçelerine,
05:51bu karar yayınlanınca göreceğiz.
05:52Şimdi kat karşılığı inşaat sözleşmesi bizde çok kolay yapılıyordu.
05:56Noterden sözleşmeyi yapıyorsunuz,
05:58işlem başlıyordu.
05:59Müteahhitin inşaatı getirdiği seviyelere göre,
06:02müteahhite tapu devirleri yapılıyordu.
06:04Arsa sahibi de bunu korkmadan yapabiliyordu.
06:06Neden?
06:07Çünkü şöyle düşünüyordu,
06:08verdiğim daire,
06:09tapu,
06:10üçüncü kişilere devredilse bile müteahhit tarafından,
06:12eğer müteahhit inşaatı yapamazsa,
06:14ben sözleşmeyi feshettiğimde,
06:15bütün tapuları geri alabilirim diye düşünüyordu.
06:18Ama Yargıtay artık hayır,
06:20iyi niyetli alıcılardan tapularınızı geri alamazsınız,
06:23dediği andan itibaren,
06:25o zaman arsa sahipleri şunu ölçmeye,
06:27biçmeye başlayacak.
06:28Ben kat karşılığı inşaat sözleşmesi yine yaparım.
06:30Ama,
06:31verdiğim tapuları geri alamama riski olduğu için,
06:34o zaman,
06:35bana ya sağlam bir teminat vereceksin,
06:37müteahhitten bunu isteyecek,
06:38ya da diyecek ki,
06:39inşaatı bitir,
06:40tapuları ben size öyle vereyim.
06:42Öyle olunca,
06:43bu sistemi hangi müteahhitler yürütebilir?
06:46Sadece ekonomik olarak güçlü olan müteahhitler.
06:48Zaten bizdeki sıkıntılardan biri,
06:50en önemlisi de bu.
06:52Müteahhitin yeteri kadar ekonomik gücü olmadığından,
06:55bu kat karşılığı modeliyle,
06:56elin taşıyla elin kuşunu vurmak gibi bir sistemle,
06:59arsa sahibinden arsa yağılıyor,
07:01yaptığı daireleri kısım kısım,
07:02üçüncü kişilere satıp,
07:03onların parasıyla inşaatı finanse etmeye çalışıyordu.
07:06Bu sistem tam olarak çalışmayınca,
07:08yeni modelde,
07:08tapuları en zor verileceği için,
07:10daha doğrusu,
07:11ben olsam öyle yaparım.
07:13Arsa sahibinin kendi menfaatini korumak adına,
07:15bu modelde,
07:16daha güçlü müteahhitler ayakta kalacak.
07:18Ekonomik gücü yüksek olmayan,
07:20yeterli olmayan müteahhitler,
07:22bu modelde,
07:23biraz daha elenebilir diye düşünüyorum.
07:26Ama bu kötü de bir şey değil.
07:27Çünkü,
07:28insanlar hayatlarını ortaya koyuyorlar,
07:30bir ev alabilmek için.
07:31Bizde ev çok önemli biliyorsunuz.
07:33O nedenle,
07:34bunu,
07:34ekonomik yeterliliği olan,
07:36teknik yeterliliği olan,
07:37kişiler ve firmalar tarafından yürütülmesi,
07:39nihayet tüketicinin çok daha menfaatine bir sonuç olacaktır diye düşünüyorum.
07:43Burada yargıta şöyle bir uygulama yapıyordu.
07:45Alıcı daireyi kimden almış?
07:47Müteahhitten mi almış?
07:48Arsa sahibinden almış diye bir ayrım yapılması gerekiyor.
07:51Bu sistemde,
07:53müteahhitin tapuları,
07:55tapuları,