Yargıtay'dan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri için herşeyi değiştirecek karar!n tapuları korunacak

Haber3.com

Yargıtay, kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin önemli bir ilke kararı verdi. Kararla birlikte artık kat karşılığı inşaat sözleşmelerindeki en büyük risk sıfıra indi...

Transcript

00:00İçtihadi Birleştirme Kurulu tüm Yargıtay dairelerinin üyelerinden oluşuyor.

00:05Bu kararı, gerekçeli kararın resmi gazetede yayınlanmasını beklemeli.

00:10Bir ayı kadar bulabilir ama karar şu anda verildi.

00:13Yani hukuk alanında bu karar duyuldu.

00:16Şimdi Yargıtay geçen cuma günü çok önemli bir karar verdi.

00:20İnşaat uygulamalarıyla ilgili olarak.

00:23Bu karar bir içtihadi birleştirme kararı.

00:25İçtihadi birleştirme kararı şu anlama geliyor.

00:27Yargıtay'ın verdiği bu karar, içtihadi birleştirme kararı niteliğinde olan bu karar,

00:32Türkiye'deki tüm mahkemeleri bağlayan, yani kanun hükmü gibi düşünebiliriz,

00:36mahkemelere takdir hakkı tanımayan, bu konuyla ilgili karar verirken

00:40buna uygun karar vermek zorundasınız niteliği yaratan, etkisi ortaya koyan bir karar.

00:45Kararın özü şu, kat karşılığı inşaat sözleşmesi dediğimiz,

00:51halkımızın da yakından tanıdığı bir inşaat yapma modeliyle ilgili.

00:55Sizin bir arsanız var, müteahhitle anlaşıyorsunuz, diyorsunuz ki gel buraya bir inşaat yap,

01:01ama bunun karşılığında ben sana verecek bir param yok,

01:04bunun yerine buradan yaptığın binanın bazı bağımsız bölümünün tapularını size devredeyim diyorsunuz,

01:09böyle bir anlaşma yapıyorsunuz ve bu anlaşmada müteahhitle bir süre tanıyorsunuz.

01:13tanıyorsunuz, 36 ay, 42 ay neyse.

01:17Bu sürenin sonunda müteahhit eğer inşaatı tamamlayamaz ise,

01:22arsa sahibinin bazı hakları var.

01:24Onlardan biri de sözleşmeyi feshedip,

01:27eğer bir şey verdiyse geri istemek, tapularını geri almak.

01:30İşte bu dönemde şöyle bir problem ortaya çıkıyor,

01:33müteahhit arsa sahibiyle yaptığı bu sözleşme gereğince,

01:37inşaatı kademe kademe ilerletirken,

01:39arsa sahibi kısım kısım ona bazı tapuları veriyor.

01:42Üç tane, beş tane kademesine göre,

01:44belli bir mülükler de tapuyu alıyor.

01:46Peki müteahhit bu aldığı dairelere ne yapıyor?

01:48Tabii ki üçüncü kişilere satarak bir finansman elde etme gayretinde.

01:53Tüketicilerden daire satmak suretiyle aldığı parayla da bu inşaatı yapıyor.

01:57Böylece sistem kendi kendine finanse eder bir hale geliyor.

02:01Fakat inşaat tamamlanamayıp,

02:02arsa sahibi sözleşmeyi feshettiğinde,

02:05önceden, yani geçen cumadan önceki uygulamaya,

02:08Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre,

02:11bu daire alan kişilerin tapuları korunmuyordu.

02:14Yargıtay diyordu ki, bu yönde anayasa mahkemesi kararları da vardı.

02:17Tapuları iptal olur, tapular yeniden arsa sahibine geçer şeklinde bir uygulama vardı.

02:22Fakat Yargıtay dedi ki,

02:24bu daire alan kişilerin,

02:25bu arsa sahibiyle müteahhit arasındaki ilişki nedeniyle bir taraf sıfatı olmadığına göre,

02:29onlar eğer iyi niyetliyse,

02:32yani müteahhitle ortaklaşa bu işi yürütmüyorlar ise,

02:35bu işin geri kalmasında bir etkisi yok ise,

02:38o zaman onların aldıkları tapular alıcılarda kalmalı.

02:42İşin özü bu, çıkan karar bu.

02:44Bu kararın etkisi aslında bu maketten satış denilen,

02:48topraktan satış denilen sözleşmelerde,

02:51alıcıların en azından tapularının korunması şeklinde bir sonuç doğuracak.

02:56Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmesi,

02:59bizde inşaat yapma modeli olarak,

03:02belki tam rakamını söylemek mümkün değil ama,

03:05oransal olarak baktığımızda,

03:07yapılan inşaatların yarısından çoğunun bu kat karşılığı modelle yapıldığını söyleyebiliriz.

03:11Bu modelde, ekonominin olumsuz etkilenmesi,

03:16özellikle faizlerin yüksek olduğu dönemde,

03:18alıcıların konut kredisi faizlerine ulaşamamaları nedeniyle,

03:22konut satışlarında bir düşmeye neden oluyor.

03:24Bu da, ekonomisi güçlü olmayan müteahhitlerin,

03:28ekonomik krize girerek inşaatları tamamlayamamasına neden oluyor.

03:32O nedenle, tabii ki Türkiye'nin tamamında olduğu gibi,

03:35İzmir'de de çok sayıda dosya var.

03:37Bu dosyalarda, kat karşılığı inşaat şeklinde yürüyenler de,

03:40arsa sahibi sözleşmeyi fesh ettiği zaman,

03:43alıcıların tapuları da iptal oluyordu.

03:45En azından bu sistem de tapuları korunacak.

03:47Tabii ki, inşaatın tamamlanamaması nedeniyle,

03:50yarım kalmış bir inşaatla karşı karşıya kalacak.

03:53Arsa sahibi ve konut alıcıları.

03:55Bunun çözümü nedir derseniz,

03:58onların ortaklaşa,

03:59belki bir ekonomik güçlerini birleştirerek,

04:01bu inşaatı tamamlamaya çalışmaları şeklinde,

04:04bir sonuç ortaya çıkabilir.

04:05Bir de bizim tüketici kanununda,

04:09bina tamamlama sigortası dediğimiz bir model var.

04:1230'un üzerinde bir bağımsız bölüm varsa,

04:16yapıda, bir sigorta yapılmasını zorunlu kılıyor bizim tüketici kanunumuz.

04:20Böyle bir bina tamamlama sigortası yapmışsa müteahhit,

04:23o zaman sigorta şirketleri devreye girerek,

04:26inşaatın tamamlanması şeklinde,

04:28bir sisteminde çalıştığını görüyoruz.

04:30Ama bu sistemde önemli olan alıcıların tapularının korunmasıydı.

04:34Alıcıların tapuları korunduğunda,

04:36bina tamamlama sigortası da yapılmış ise,

04:39inşaat yine geç de olsa,

04:41sigorta şirketinin devreye girmesi sonucunda,

04:44yapılabilir hale gelebilir.

04:46Şimdi devam eden davaları da etkileyecek.

04:48Çünkü kanun gibi dedik ama,

04:50teknik olarak bu bir kanun değil.

04:52Yargıtay'ın yaptığı şey aslında,

04:54kanun hükümlerinin yorumlanmasıyla ilgili bir sonuç.

04:57O nedenle,

04:58bir kanun değişikliği yapılmış değil,

05:00kanunda net olmayan bir hususun,

05:03nasıl yorumlanacağıyla ilgili bir ilke kararı bu.

05:05O nedenle,

05:06bu karar,

05:07devam eden davalara da uygulanacak.

05:09Hatta ben bazı mahkemelerden,

05:11bu kararın,

05:12Yargıtay'da tartışma konusu olduğu gerekçesiyle,

05:15onun beklendiğine dair,

05:16bekleme kararları verildiğine dair,

05:18örnekler de var.

05:19O nedenle bu karar,

05:21tüm dosyalara uygulanacak.

05:22Yalnız şunu vurgulamak lazım,

05:23Yargıtay kararı,

05:24Cuma günü verdi ama,

05:26bu karar henüz,

05:27yayınlanmadı.

05:28Yargıtay içtihadı birleştirme kararları resmi gazetede yayınlanıyor.

05:31Henüz yayınlanmadı gerekçeli karar.

05:33Herhalde,

05:34bir ay gibi bir süre içinde yayınlanacak.

05:37Yayınlandığı zaman,

05:37bütün mahkemeler bunun içeriğini de net bir şekilde görmüş olacak.

05:41Biz bu bilgiyi,

05:42Yargıtay'ın,

05:43internet sitesindeki bir açıklamadan aldık.

05:45Yargıtay,

05:46bu yönde karar verdiğini ortaya koydu,

05:48hüküm fıkrasını.

05:49Ama gerekçelerine,

05:50detaylı gerekçelerine,

05:51bu karar yayınlanınca göreceğiz.

05:52Şimdi kat karşılığı inşaat sözleşmesi bizde çok kolay yapılıyordu.

05:56Noterden sözleşmeyi yapıyorsunuz,

05:58işlem başlıyordu.

05:59Müteahhitin inşaatı getirdiği seviyelere göre,

06:02müteahhite tapu devirleri yapılıyordu.

06:04Arsa sahibi de bunu korkmadan yapabiliyordu.

06:06Neden?

06:07Çünkü şöyle düşünüyordu,

06:08verdiğim daire,

06:09tapu,

06:10üçüncü kişilere devredilse bile müteahhit tarafından,

06:12eğer müteahhit inşaatı yapamazsa,

06:14ben sözleşmeyi feshettiğimde,

06:15bütün tapuları geri alabilirim diye düşünüyordu.

06:18Ama Yargıtay artık hayır,

06:20iyi niyetli alıcılardan tapularınızı geri alamazsınız,

06:23dediği andan itibaren,

06:25o zaman arsa sahipleri şunu ölçmeye,

06:27biçmeye başlayacak.

06:28Ben kat karşılığı inşaat sözleşmesi yine yaparım.

06:30Ama,

06:31verdiğim tapuları geri alamama riski olduğu için,

06:34o zaman,

06:35bana ya sağlam bir teminat vereceksin,

06:37müteahhitten bunu isteyecek,

06:38ya da diyecek ki,

06:39inşaatı bitir,

06:40tapuları ben size öyle vereyim.

06:42Öyle olunca,

06:43bu sistemi hangi müteahhitler yürütebilir?

06:46Sadece ekonomik olarak güçlü olan müteahhitler.

06:48Zaten bizdeki sıkıntılardan biri,

06:50en önemlisi de bu.

06:52Müteahhitin yeteri kadar ekonomik gücü olmadığından,

06:55bu kat karşılığı modeliyle,

06:56elin taşıyla elin kuşunu vurmak gibi bir sistemle,

06:59arsa sahibinden arsa yağılıyor,

07:01yaptığı daireleri kısım kısım,

07:02üçüncü kişilere satıp,

07:03onların parasıyla inşaatı finanse etmeye çalışıyordu.

07:06Bu sistem tam olarak çalışmayınca,

07:08yeni modelde,

07:08tapuları en zor verileceği için,

07:10daha doğrusu,

07:11ben olsam öyle yaparım.

07:13Arsa sahibinin kendi menfaatini korumak adına,

07:15bu modelde,

07:16daha güçlü müteahhitler ayakta kalacak.

07:18Ekonomik gücü yüksek olmayan,

07:20yeterli olmayan müteahhitler,

07:22bu modelde,

07:23biraz daha elenebilir diye düşünüyorum.

07:26Ama bu kötü de bir şey değil.

07:27Çünkü,

07:28insanlar hayatlarını ortaya koyuyorlar,

07:30bir ev alabilmek için.

07:31Bizde ev çok önemli biliyorsunuz.

07:33O nedenle,

07:34bunu,

07:34ekonomik yeterliliği olan,

07:36teknik yeterliliği olan,

07:37kişiler ve firmalar tarafından yürütülmesi,

07:39nihayet tüketicinin çok daha menfaatine bir sonuç olacaktır diye düşünüyorum.

07:43Burada yargıta şöyle bir uygulama yapıyordu.

07:45Alıcı daireyi kimden almış?

07:47Müteahhitten mi almış?

07:48Arsa sahibinden almış diye bir ayrım yapılması gerekiyor.

07:51Bu sistemde,

07:53müteahhitin tapuları,

07:55tapuları,

Kategori

Döküm

Önerilen