L'empire Stéphane Plaza se fissure-t-il ?

Les Echos

07/02/2025

L’animateur et agent immobilier préféré des Français a bâti sur sa seule image un des plus gros réseaux d’agences immobilières en France. Accusée de violences conjugales, son image vacille. Et avec elle, c’est tous les franchisés qui s’interrogent sur leur avenir. A quel point l’empire Plaza est-il menacé ? On a mené l’enquête.

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00:00Il a été l'animateur et l'agent immobilier préféré des Français.

00:03Des millions de téléspectateurs l'ont suivi pendant des années sur M6.

00:06Grâce à sa notoriété, il a créé en dix ans seulement

00:09un des plus gros réseaux d'agences immobilières en France.

00:11Vous voyez de qui on parle ?

00:12De Stéphane Palazza.

00:13C'est un dingue de boulot, quoi !

00:15Je me demande même quand je l'ai rencontré comment il faisait !

00:17Et en 2023, il a été accusé de violences conjugales par deux ex-compagnes.

00:21En fait, c'est un masque. Stéphane Palazza, c'est un masque !

00:24Son procès ébranle son empire.

00:26Je pense qu'il connaissait parfaitement les risques de tout bâtir sur son seul nom.

00:31Aujourd'hui, les agences immobilières qui portent son nom s'interrogent sur leur avenir.

00:34Combien sont-elles à vouloir quitter le navire ?

00:36Mais avant de vous parler des agences aujourd'hui, revenons au commencement.

00:39L'empire Stéphane Palazza se fissure-t-il ?

00:44Rien ne prédestine Stéphane Palazza à devenir une star de la télé et de l'immobilier.

00:49Il grandit à Surennes, en banlieue parisienne.

00:51Il n'obtient pas son bac mais passe une capacité de droit.

00:53Jusqu'à ses 35 ans, Stéphane Palazza n'est pas vraiment sous les spotlights.

00:57En 1987, il commence à travailler dans l'agence immobilière de sa cousine.

01:00Mais déjà, ce fils d'une fleuriste et d'un ancien coureur cycliste présente bien.

01:04Il a de vrais talents de négociateur, notamment grâce à ses cours de théâtre.

01:07C'est cette attitude de mec à l'aise, blagueur, décontracté,

01:10qui va plaire aux équipes de Reservoir Prod,

01:12une boîte de production créée par le présentateur Jean-Luc Delarue.

01:15Pour M6, elle veut lancer l'adaptation française de l'émission à succès américaine,

01:19Cell This House.

01:20Réservoir Prod repère Palazza en plein casting sauvage au Salon de l'Immobilier.

01:24Le jeune homme de 35 ans est leur candidat idéal.

01:26On est en 2005.

01:27À partir de là, c'est l'autoroute du succès pour Stéphane Palazza.

01:30Cette première émission, baptisée Recherche d'appartement aux maisons,

01:33rencontre son public.

01:34À tel point que l'année suivante, il obtient une nouvelle émission en prime time,

01:37à l'heure de la plus grande écoute.

01:39Les années et les émissions vont s'enchaîner avec des records d'audience.

01:42Chasseur d'appart attire par exemple régulièrement entre 1 et 2 millions de téléspectateurs.

01:46C'est un mec extrêmement communicatif.

01:49Valérie Tsenville est journaliste aux Echos.

01:51Elle a rencontré Stéphane Palazza en mai 2022 et elle a déjà écrit sur lui.

01:55Qui fait le succès de Stéphane Palazza ?

01:57Pourquoi on se sent proche de lui ?

01:59C'est parce que c'est monsieur tout le monde.

02:00C'est le mec sympa, a l'énergie communicative.

02:04C'est the friend next door, pour reprendre une expression.

02:07Voilà, c'est le voisin d'à côté.

02:09Il a une maladresse légendaire dont il use.

02:12Ça s'appelle la dyspraxie.

02:13Il casse des choses, il tombe.

02:16Il est humain et proche des gens.

02:19Dans des rares confidences qu'il avait fait quand je l'avais rencontré,

02:23il avait dit qu'une de mes grandes forces, c'est de n'avoir jamais voulu changer ma personnalité,

02:29même quand M6 me l'a demandé.

02:32Alors maintenant, quant à savoir quelle est sa personnalité,

02:35sa vraie personnalité,

02:36ça c'est une autre histoire.

02:38Stéphane Palazza arrive en tête du classement des animateurs préférés des Français

02:41pendant plusieurs années consécutives.

02:43On l'entend à la radio, on le lit dans les magazines, en BD.

02:46On le voit même au théâtre.

02:47Bref, Stéphane Palazza s'affiche partout.

02:49M6 et Stéphane Palazza vont donc capitaliser sur ce phénomène

02:53et ouvrir une nouvelle porte.

02:56En 2015, M6, Stéphane Palazza et deux anciens dirigeants du réseau La Forêt

03:01s'associent pour créer Stéphane Palazza Immobilier.

03:03M6 injecte 2,1 millions d'euros et prend 49% du capital.

03:07Stéphane Palazza, lui, ne met pas d'argent.

03:08Il apporte son nom et son image valorisés à 800 000 euros.

03:12Et il obtient 25,5% du capital.

03:14En 2022, M6 a d'ailleurs remis 2,5 millions d'euros

03:17pour devenir l'actionnaire majoritaire du groupe.

03:19Les agences Gris Rose Blanc et Stampier Stéphane Palazza

03:21fleurissent dans toute la France.

03:23Son nom, c'est son capital.

03:24Même sa tête, c'est son capital.

03:27Il contrôle tout.

03:28Quand j'ai voulu le rencontrer,

03:30il a déjà fallu que je trouve la bonne attrachée de presse.

03:33Il y en avait une pour le théâtre, parce qu'il joue au théâtre.

03:35Il y en avait une pour la télé.

03:37Et il y en avait une pour le réseau.

03:39J'ai été le rencontrer dans son agence.

03:41Il y avait presque une mise en scène, quoi.

03:43Cette image bien contrôlée produit un petit miracle.

03:46En quelques années, Stéphane Palazza se vise dans le top 5

03:49des réseaux d'agences immobilières en France,

03:50derrière Orpi, Centuri 21 ou encore La Forêt Immobilier.

03:54Tous ces réseaux sont là depuis plus de 30 ans.

03:56Et ils assistent, médusés, à l'expansion du nouveau venu.

03:59En 2022, le groupe connaît une croissance à 2 chiffres

04:02et un bénéfice de quasiment 13 millions d'euros.

04:04Courant 2023, les Français qui veulent vendre,

04:06acheter ou louer un bien avec Stéphane Palazza

04:08ont l'embarras du choix.

04:09Le réseau atteint presque 700 agences.

04:11Et c'est là que les choses commencent à se corser.

04:14Le 21 septembre 2023, Mediapart publie une enquête-choc.

04:18Le journal révèle les accusations de violences

04:20de la part de Stéphane Palazza sur trois de ses ex-compagnes.

04:23Quelques semaines plus tard, la justice ouvre une enquête pénale

04:25pour violences conjugales et deux de ses ex-compagnes

04:28portent plainte pour violences conjugales.

04:29Pour les agences immobilières du réseau, c'est une claque.

04:32Pour la première fois, la marque sans s'elle est portée est esquintée.

04:35Je pense qu'il connaissait parfaitement les risques

04:37de tout bâtir sur son seul nom.

04:39Et d'ailleurs, il me l'avait dit.

04:41C'est mon nom qui est sur les agences,

04:43c'est mon visage qui passe à la télé.

04:46La moindre erreur, je peux la payer cash.

04:49Alors je vérifie tout.

04:50Après que Mediapart a sorti son enquête,

04:52des vitrines d'agences ont été taguées.

04:54Des voitures de fonction ont aussi été recouvertes de messages

04:56contre le présentateur.

04:57Au fil des mois, certaines agences prennent la parole

04:59pour exprimer leur colère et leur souhait de quitter le réseau.

05:02Cette grogne est-elle un épiphénomène ou une hémorragie ?

05:05Le groupe Stéphane Palazza n'a pas souhaité communiquer de chiffres.

05:07Alors on a mené l'enquête.

05:10Premier réflexe, on est allés tout bêtement

05:12sur le site de Stéphane Palazza Immobilier.

05:14Et là, avec mon collègue Jules Grandin, le cartographe,

05:16on a scrappé des données.

05:17C'est ce qu'il fait chaque semaine sur d'autres sujets.

05:19Et voilà, c'est fait.

05:21Ça nous a donné un total de 555 agences

05:23réparties comme ça dans toute la France au 29 janvier 2025.

05:27Merci Jules !

05:28Et souvenez-vous, on a dit avant qu'à son apogée,

05:30le réseau comptait presque 700 agences.

05:32Il y aurait donc une diminution.

05:34Mais ce chiffre, il ne nous dit pas grand-chose sur l'affaire Palazza.

05:37Car on est dans un contexte de crise immobilière.

05:39Entre 2023 et 2024,

05:402155 agences en France ont mis la clé sous la porte.

05:43On a donc continué à creuser.

05:45Pour prendre la température, on a appelé des dizaines d'agences,

05:47encore dans le réseau ou fraîchement sorties.

05:49Bon, beaucoup n'ont pas souhaité s'exprimer,

05:51mais sept d'entre elles ont bien voulu témoigner,

05:53en requérant l'anonymat.

05:54Il en ressort une première chose.

05:56Le quotidien de certains agents peut être difficile.

05:58Voici un témoignage reconstitué.

06:00En août de l'année dernière,

06:01trois propriétaires nous ont retiré leur mandat de vente en une semaine.

06:04J'ai aussi dû supprimer le logo de ma voiture

06:07après m'être fait interpeller.

06:08Et la banque m'a refusé un prêt,

06:09considérant qu'une agence immobilière Stéphane Palazza était à risque.

06:12Deuxième chose, certains agents ne veulent plus appartenir au réseau

06:15parce qu'ils estiment qu'il est devenu trop cher,

06:17compte tenu de la dégradation de l'image.

06:19Selon l'Observatoire de la franchise,

06:20faire partie du réseau Palazza est en moyenne plus cher

06:22que chez les concurrents comme Orpi, La Forêt ou encore ERA.

06:26Ça embête d'autant plus certains agents

06:27que Stéphane Palazza est beaucoup moins exposé qu'avant sur M6.

06:30En 2024, M6 a diffusé presque un tiers de moins d'émissions

06:33présentées par Stéphane Palazza par rapport à 2022,

06:36selon les chiffres du groupe de communication Media Brands.

06:38Ailleurs aussi, la vedette est moins visible.

06:40Dans son dossier de presse de la rentrée 2024-2025,

06:43M6 ne mentionne ni Stéphane Palazza ni ses émissions immobilières.

06:46On a contacté M6, qui assure respecter la présomption d'innocence.

06:49On sait aussi que des franchises de Stéphane Palazza inquiets

06:51ont contacté des avocats.

06:53Selon leurs affirmations, une quarantaine d'agents

06:55seraient engagés des démarches ou seraient prêtes à le faire

06:57pour quitter la franchise.

06:58Mais pourquoi lancer ces démarches ?

07:00Eh ben parce que quitter Stéphane Palazza, ce n'est pas si facile.

07:03En plus des indemnités en cas de départ anticipé,

07:05le groupe impose aussi une clause de non-réaffiliation.

07:07C'est-à-dire qu'un agent immobilier ne peut pas rouvrir

07:09sous une autre franchise pendant un an

07:11après avoir quitté le réseau Palazza.

07:12M6 et tous les franchisés ont reçu un mail anonyme

07:15que nous avons pu consulter.

07:16Il est signé « les franchisés »

07:17et appelle à un changement de nom de la franchise.

07:19Il dénonce aussi l'absence de stratégie de Stéphane Palazza immobilier.

07:23Dans ce mail, il dit s'être 200 franchisés

07:25à envisager de quitter le groupe.

07:27De son côté, M6 estime qu'il s'agit d'une initiative isolée.

07:30La chaîne nous dit avoir reçu à ce jour

07:3111 demandes de franchisés souhaitant quitter le réseau.

07:33Bon, derrière cette bataille de chiffres,

07:35il y a une réalité, une certaine discorde au sein du réseau.

07:38Jusque-là, la direction de Stéphane Palazza immobilier

07:40a fait quelques concessions.

07:41Depuis octobre, le groupe a abaissé pour 6 mois

07:43les redevances mensuelles de 600 euros

07:45argants de la crise économique.

07:46Et certaines agences ont pu négocier

07:47une rupture de contrat à l'amiable avec Stéphane Palazza immobilier.

07:50Mais d'autres trouvent que ce n'est pas suffisant,

07:52d'autant plus que l'affaire dure plus longtemps que prévu.

07:54Deuxième témoignage reconstitué.

07:55Il s'est débiné à sa première audience

07:57qui devait avoir lieu en août.

07:58Il s'est fait porter pâle et ça a été mal perçu.

08:01Il fallait qu'on sache où on allait.

08:02On avait besoin d'être rassurés dans un sens comme dans l'autre.

08:05D'un autre côté, certaines agences Stéphane Palazza

08:07nous ont expliqué qu'elles n'avaient pas été affectées par l'affaire.

08:09Elles n'ont aucune envie de sortir du réseau

08:11et elles considèrent que certains collègues crachent dans la soupe.

08:13Le réseau nous a indiqué qu'il se portait mieux que le reste du marché.

08:16Stéphane Palazza France ne réconnut qu'une baisse de 7% de ses ventes en 2024.

08:20Alors que sur l'ensemble du marché,

08:21les ventes ont reculé de 11% selon la Fédération nationale de l'immobilier.

08:24Dernier témoignage reconstitué.

08:26Vous savez ce qu'on dit quand on veut se séparer de son chien,

08:28on dit qu'il a la rage.

08:29Les gens ont pris beaucoup d'argent depuis 8 ans

08:31et maintenant qu'ils sont en difficulté avec la crise de l'immobilier,

08:34ils prennent ce prétexte-là pour partir.

08:36Au siège de Stéphane Palazza immobilier, on tente de rassurer les troupes.

08:39Dans un document que nous avons pu consulter,

08:40un dirigeant affirme qu'il allait se battre contre ce qu'il estime être

08:44une campagne de déstabilisation menée par des avocats

08:46et peut-être même des réseaux concurrents.

08:48Une source nous a effectivement confirmé que certains franchisés Stéphane Palazza

08:52commençaient à se faire chasser par la concurrence.

08:53Le procès de Stéphane Palazza s'est déroulé le 9 janvier 2025.

08:57La représentante du ministère public a requis notamment

08:5918 mois de prison avec sursis et 10 000 euros d'amende.

09:01Le délibéré sera rendu le 18 février.

09:03Quelle qu'en soit l'issue, pour l'avocat de certains franchisés,

09:05Sarah Lassire, que nous avons contacté,

09:07l'image et la visibilité de Stéphane Palazza

09:09sont de toute façon déjà fortement impactées.

09:11Elle estime que la restauration de cette image prendra du temps.

09:13Construire un business sur l'image d'une star, c'est à double tranchant.

09:16Cette stratégie a permis de bâtir à toute vitesse l'Empire Palazza,

09:19mais les fondations peuvent vaciller au moindre scandale.

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09:25pour d'autres business dramas.

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