Guillaume Rouziès, directeur de l'agence Keops à Toulouse - Vidéo Dailymotion

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25/03/2024

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00:00 Ici, c'est le 6/9 France Blocs Italie.

00:04 Nous sommes le lundi 25 mars 2024, 7h18.

00:08 Ce matin dans l'Echo d'ici, on parle immobilier d'entreprise, des bureaux, des locaux industriels

00:12 où on est nombreux à aller bosser. Vous êtes Clémence avec le dirigeant

00:16 toulousain d'un acteur majeur du secteur. - Oui, Guillaume Rousiez, bonjour.

00:20 - Bonjour. - Merci d'être avec nous ce matin. Vous êtes le directeur de l'agence Kheops Avenue Crampel

00:24 à Toulouse qui fait partie de NCT, un cabinet indépendant de conseil

00:28 de transaction en immobilier tertiaire. Alors j'avoue que moi, quand je pense

00:32 bureaux, paradoxalement je pense bureaux vides. Il y en a beaucoup à Toulouse ou pas ?

00:36 - Alors oui, en effet, c'est parfois ce qu'on a tendance à penser

00:40 surtout à Toulouse parce que les bureaux vides sont malheureusement assez visibles. On pense tous

00:44 le long du périphérique, au niveau du Pont de l'Ognat. Pour autant

00:48 c'est pas si simple que ça. Aujourd'hui, on a un niveau

00:52 de stock qui est inférieur de 4% par rapport à la taille du parc

00:56 donc c'est peu. Et en fait, on a aussi des phénomènes

01:00 qui compensaient en fait plus généralisés

01:04 comme le télétravail mais on s'aperçoit de l'inverse avec le retour des salariés

01:08 au bureau. - Ça c'est une vraie tendance. Il y a vraiment un retour, c'est les entreprises qui le demandent ou c'est

01:12 plutôt les employés ? - C'est assez partagé. Je pense qu'il ne faut pas être trop

01:16 radical par rapport à ça. En fait, il y a une hybridation qui s'opère avec des sociétés qui, elles

01:20 mettent en place un système de télétravail, parfois un jour, parfois deux jours,

01:24 un petit peu à la carte. Mais aussi, il y a une vraie volonté

01:28 de lien social, d'intelligence collective, aussi d'évolution

01:32 par rapport à des managers qui font progresser certains collaborateurs. Et c'est plus simple

01:36 quand on est au contact que quand on est chez soi. - Vous venez de nous donner un chiffre

01:40 4% de vacances, c'est ça sur l'air urbain ? - Oui.

01:44 - Mais par rapport à d'autres grandes villes, c'est plus, c'est moins ? - Alors on est plutôt bon élève.

01:48 C'est assez moins en fait. On est bien placé, si j'ose dire.

01:52 Donc finalement, c'est assez inquiétant parce que lorsque l'on passe

01:56 la recherche d'une société en fonction de son cahier des charges, on s'aperçoit qu'il y a peu d'offres

02:00 qui correspondent. Donc c'est pas si simple que ça que de trouver des bureaux à Toulouse.

02:04 - Qu'est-ce que, vers quoi il faut se, vers qui il faut se tourner alors ? Comment on fait ? Est-ce que

02:08 on arrive à construire ? On a l'impression quand même qu'il y a des bureaux qui émergent

02:12 la cartoucherie à Montaudran, c'est pas suffisant aujourd'hui ? - Oui, disons qu'aujourd'hui

02:16 ces zones-là se développent de manière assez importante. - Mais pas assez vite ?

02:20 - Pas assez vite, ça c'est le premier sujet. Elles répondent peut-être pas à tous les besoins

02:24 non plus, parce qu'elles sont très localisées. Donc en fait il faut aussi, chaque société

02:28 à son cahier des charges et à ses enjeux. Donc ça correspond pas nécessairement à toutes

02:32 les demandes de manière exhaustive. Et en effet, vous avez souligné quelque chose de très important,

02:36 ça va pas assez vite. On aimerait avoir davantage de bureaux neufs disponibles

02:40 immédiatement. - Et pourquoi ça se fait pas ? A cause du problème du plan local

02:44 d'urbanisme ? - Non, pas nécessairement. Parce qu'en fait, les AC offrent justement la possibilité

02:48 de construire avec des règles du jeu qui sont bien définies.

02:52 - Des zones d'activité commerciales. - Avec une temporalité aussi bien définie.

02:56 Elles offrent au sein même d'un quartier un panel d'offres de services

03:00 et de commerce de proximité qui répondent parfaitement aux besoins des entreprises. Cela étant,

03:04 dans l'immobilier, il y a une inertie naturelle entre les autorisations administratives et le temps

03:08 de construire aussi, qui font que les délais peuvent être importants. Et par ailleurs,

03:12 on a depuis quelques mois maintenant un marché financier qui s'est un petit peu

03:16 retourné et qui grippe un petit peu la machine, où on a du mal à aligner les planètes

03:20 entre les promoteurs, les investisseurs et les futurs occupants. - Est-ce que Toulouse est

03:24 cher par rapport à d'autres villes pour installer des bureaux ? - Alors pas du tout.

03:28 Pendant très longtemps, Toulouse était bien inférieur à des métropoles voisines

03:32 comparables, telles que Bordeaux, Montpellier ou si on va plus loin, Nantourenne.

03:36 - Même Nantourenne ? - Oui, bien sûr. Aujourd'hui, on a un marché

03:40 qui évolue par rapport à ça, parce que d'abord, on a des enjeux de construction environnementaux importants,

03:44 on a des coûts de construction qui ont augmenté aussi quelque peu, donc c'est vrai

03:48 qu'on a des prix qui ont tendance à augmenter et se remettre un petit peu

03:52 dans la moyenne de ces métropoles de taille comparable. - Et vous disiez

03:56 qu'il manque certains projets. Quels sont

04:00 les projets qui manquent le plus ? Quels sont les besoins des entreprises qui ne sont pas

04:04 satisfaits aujourd'hui ? - Alors aujourd'hui, d'abord, on a un marché qui est très orienté à la location,

04:08 c'est à peu près 80% du marché et 20% seulement à l'acquisition. Donc il manquerait

04:12 quelques opérations qui puissent permettre aux entreprises d'acheter leur propre bureau, ça, ça fait

04:16 un peu défaut. Il manquerait aussi quelques offres localisées

04:20 centre-ville et à l'est de Toulouse, puisqu'on s'aperçoit que dans le stock que j'évoquais tout à l'heure,

04:24 plus de 50% est situé au nord-ouest, donc dans la zone aéroportuaire.

04:28 Donc finalement, il y a aussi quelques carences sur certains secteurs géographiques

04:32 et par-dessus tout, je l'ai un peu évoqué aussi, c'est des immeubles neufs qui seraient construits

04:36 et disponibles immédiatement. - Et vous vous occupez aussi de locaux industriels,

04:40 est-ce qu'il reste du foncier à Toulouse et dans la métropole pour accueillir de nouveaux locaux industriels

04:44 aujourd'hui ? - Alors pour les locaux industriels, locaux d'activité logistique,

04:48 la zone est un peu différente, c'est-à-dire qu'on a en effet une raréfaction du foncier qui est

04:52 assez inquiétante. Aujourd'hui on a tendance à éloigner les entreprises de manière assez

04:56 mécanique, faute d'opportunités. En parallèle de ça, on a des opérateurs

05:00 qui essaient de reconstruire la ville sur la ville, c'est un phénomène qui s'est

05:04 développé qui a tendance à s'accélérer. - On ne partitialise pas les terres. - C'est de bonnes envues pour la suite.

05:08 Mais aujourd'hui c'est vrai que le foncier était d'un ré-rare.

05:12 Et justement avec le nouveau PLUIH qui va rentrer en vigueur

05:16 et les enjeux sur la loi Climat et Résilience, c'est vrai que ce sera

05:20 encore un autre enjeu.

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