Samedi 2 décembre 2023, Florence Duprat reçoit dans SMART LEX Élodie Fremont (Conseil supérieur du notariat).
Conseil supérieur du notariat :
Le Conseil supérieur du notariat (CSN) est l'organisation professionnelle du notariat en France.
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00:00 Ce programme vous est présenté par le Conseil supérieur du notariat.
00:05 Connaissez-vous la valeur verte des logements ?
00:14 Les différences de prix peuvent varier de plus de 30% en fonction de l'étiquette énergétique.
00:19 On va en parler avec mon invitée, Lodi Frémont. Bonjour.
00:21 Bonjour.
00:22 Vous êtes membre de la commission Conjoncture Immobilière au Conseil supérieur du notariat.
00:26 Alors, qu'est-ce que c'est que cette valeur verte ?
00:28 Alors, c'est une notation. Vous avez un calendrier de notation qui varie de A à G, en l'occurrence.
00:35 Et donc, si vous êtes haut dans le panier, c'est-à-dire de A jusqu'à C, vous êtes plutôt dans un logement dit économe.
00:41 Et à partir de D, on parlera de logement énergivore et passoire.
00:47 Caractérisant, la passoire, c'est peut-être noté G.
00:50 Et le but, justement, c'est de faire rénover, d'obliger les propriétaires à rénover ces passoires énergétiques, comme on les appelle.
00:59 Quel est le calendrier ?
01:00 Alors, le calendrier n'est pas très heureux. En tout cas, il est accéléré.
01:03 Et il a fait très peur aux utilisateurs et aux investisseurs.
01:06 Il s'est enclenché avec la loi Climat et Résilience en 2021.
01:10 La première donne, ça a été à partir de fin août 2022.
01:14 Vous ne pouvez plus revisiter le montant de votre loyer, autrement dit le revoir, si vous êtes noté G.
01:20 À partir de janvier 2023, vous ne pouvez plus souscrire un nouveau bail si vous êtes noté G.
01:26 À partir de 2025, on ne peut plus du tout louer.
01:29 Alors, c'est même pas revoir, renouvellement de bail, plus du tout louer un logement noté G.
01:33 Et ensuite, le calendrier dit, si c'est noté F, interdiction de louer à partir de 2028.
01:38 Et ensuite, E, en 2034.
01:40 Oui, alors ce qui fait que, du coup, beaucoup de propriétaires cherchent à se débarrasser de ces logements.
01:48 S'ils n'ont pas les moyens de les rénover.
01:49 Est-ce qu'il y a plus de vente de logements énergivores que de logements économes ?
01:54 Que dit cette note de conjoncture immobilière ?
01:57 On a noté une progression, vraiment une très grosse progression entre le deuxième trimestre 2021 et le premier trimestre 2022.
02:06 Où on a vu une très grosse progression des transactions et elle s'est accentuée de 2022 à 2023.
02:13 On est passé de 11 à 16 %, avec en plus des régions où ça s'est fortement accéléré.
02:19 Quelles régions ? Dans les parcs immobiliers où on n'avait pratiquement que des logements énergivores,
02:25 ou une majorité de logements énergivores.
02:27 Il ne faut pas oublier que ça représente les logements énergivores 45% du parc immobilier.
02:30 Et là, la tendance est à l'augmentation.
02:32 Oui.
02:33 Alors qu'est-ce qui caractérise ces logements F et G ?
02:36 Ce n'est pas forcément l'année de construction.
02:38 Ah non, pas du tout. C'est la consommation énergétique.
02:40 Il y a une notation qui est donnée en fonction de kW par m² par an consommé.
02:44 Et c'est cette note, cette consommation qui va déterminer, suivant la consommation dite finale,
02:51 si vous êtes G, F, enfin votre appartement est F, G, etc. suivant cette notation.
02:56 La difficulté d'un logement énergivore, c'est de le rendre économe.
02:59 Et pour le rendre économe, vous auriez la réflexion de me dire, il suffit de mettre des doubles vitrages.
03:03 Malheureusement, ce n'est pas suffisant.
03:05 Les diagnostics recurs vous le diront beaucoup mieux que moi.
03:07 En fait, ce qui pose difficulté, c'est l'isolation pour améliorer la consommation ou la réduire.
03:11 L'isolation, ça ne dépend pas que de vous.
03:13 Ça peut être une isolation des murs, une isolation de la toiture, de la charpente.
03:18 Ça veut dire que vous mettez en jeu des travaux qui peuvent concerner une copropriété dans le cadre de logements collectifs.
03:24 Oui, c'est ça, peut-être que les propriétaires n'ont peut-être pas perçu.
03:28 Absolument. Et puis, je pense qu'aussi, la norme législative n'a pas tout à fait été adaptée en fonction de ces difficultés.
03:36 Parce que pour le décrire de façon très caricaturelle, si vous êtes propriétaire d'une chambre de service dans un logement haussmanien,
03:45 dont la date de construction est bien antérieure à 1980, et que vous êtes donc au dernier étage,
03:50 il est certain que pour améliorer la consommation énergétique, il va falloir faire quelque chose sur la toiture,
03:55 très certainement isoler les murs, ce qui veut dire que vous allez demander une autorisation à la copropriété.
04:00 Or, la copropriété ne va peut-être pas vouloir faire de gros travaux juste pour améliorer votre performance énergétique.
04:06 Alors, ces ventes de logements FEG, ces passepoirs énergétiques, c'est un phénomène qui touche essentiellement les grandes villes pour le moment ?
04:14 Alors, on a noté que ça concernait plus les villes de plus de 100 000 habitants que les autres régions.
04:19 Et force est de constater que l'endroit majeur où on le constate, c'est l'île de France.
04:24 Et ensuite, la région PACA. Donc, oui, oui.
04:27 Une chute des prix, en fait, qui est plus importante dans les zones où le marché est tendu ?
04:32 Absolument. Et on constate, alors, au niveau de la négociation, évidemment, on n'a pas de chiffres.
04:37 Nous, ce qu'on voit, c'est le résultat. Mais en tout cas, des praticiens que nous sommes,
04:41 on peut constater que cette négociation est plus importante sur la maison, sur l'immeuble individuel que sur le collectif.
04:48 Parce que sur le collectif, c'est plus "facile" à améliorer. Et surtout, le budget est plus léger et moins impactant.
04:55 Et est-ce que ces critères sont identiques d'une région à l'autre ?
05:00 Est-ce que c'est vraiment homogénéisé sur l'ensemble de la France ou pas ?
05:03 Ou est-ce que ça change justement d'une région à l'autre ? Ce qui complexifierait encore les choses.
05:06 Absolument. Ça change complètement. Pour l'illustrer de façon encore très parlante,
05:11 si vous allez dans une région montagneuse, je pense à Grenoble, il y avait 53% de ventes l'an passé
05:17 qui concernaient des logements énergivores. On n'est pas du tout dans ces proportions.
05:20 Si vous allez par exemple dans la région sud-ouest, là, du côté de Bordeaux, c'est bien moindre.
05:27 Donc non, ça dépend en effet évidemment de la région et du cycle thermique aussi qui génère cette région.
05:35 Bon, tout ça n'est pas simple. Est-ce que du coup, cette valeur verte, elle est bien maîtrisée par les agents immobiliers ?
05:40 Elle est obligatoire, mais est-ce qu'elle est bien maîtrisée ?
05:42 Elle est obligatoire, c'est-à-dire qu'on ne peut pas commercialiser un bien si ce document n'est pas produit
05:47 dès la signature d'un mandat et la commercialisation du bien. Donc l'information, elle est donnée.
05:52 Ce qui a changé, c'est qu'auparavant, l'information était simple, c'est-à-dire que le vendeur via l'agence immobilière
05:58 transmettait l'information à l'acquéreur qui en faisait ce qu'il voulait. Depuis 2021, ce n'est plus comme ça que ça marche.
06:03 C'est que l'information, elle est transmise, mais il y a une « obligation » de responsabiliser tous les intermédiaires de cette transaction
06:11 pour dire « attention, non seulement ce n'est pas bien noté, mais il y a ça comme type de travaux à faire ».
06:16 Autrement dit, il y a des devis qui sont à faire, notamment sur les maisons. Les devis sont désormais obligatoires.
06:21 Et en plus, vous avez des préconisations, c'est-à-dire des alertes. Comme je vous l'ai dit tout à l'heure,
06:27 si c'est un appartement qu'aux propriétés, il y a des travaux d'amélioration que vous ne pourrez pas faire.
06:31 Dire que l'agent maîtrise, c'est quand même lui donner beaucoup de responsabilités parce qu'il n'y a que le professionnel
06:36 du diagnostic de performance énergétique qui peut en parler. Et c'est le diagnostiqueur qui vous dira « oui, on peut passer de cette note à cette note-là
06:43 si vous faites tel type de travaux » et en effet envisager des devis pour les réaliser.
06:47 Pour finir, peut-être un conseil à ceux qui auraient des appartements F&G aujourd'hui ?
06:53 Il est certain que soit on fait vite des travaux, mais encore faut-il faire une petite étude de rendement locatif.
06:59 Et mon confrère vous a expliqué il y a quelques instants que le taux d'intérêt, et notamment sur un coût de travaux, est impactant, fatalement.
07:07 Et puis la deuxième chose, c'est vraiment faire des devis, ça je m'adresse aux acquéreurs, quand vous avez l'impression de faire une bonne affaire
07:14 parce que c'est nos TG et que du coup il y a une belle négociation sur le prix, faire des devis sur les travaux à réaliser qui peuvent être d'une ampleur conséquente.
07:21 Oui, parce que c'est vrai que s'il y a beaucoup de travaux, ça pourrait limiter le côté attractif du prix, l'opportunité.
07:27 Merci beaucoup Élodie Frémont d'être venue dans l'émission Smartlex.
07:31 Merci.
07:32 [Musique]
07:35 [Sonnerie de sonnette]
07:36 [Musique]
07:41 Ce programme vous a été présenté par le Conseil supérieur du notariat.
07:45 [Musique]